新增利息费用26.57亿元房企资金压力陡增
连续四次加息对负债率较高的房地产企业而言，无疑在脖子上又多了一道枷锁。“加息既会提高开发商的财务成本，又会增加购房者的按揭压力从而抑制成交。”长江证券研究员苏雪晶认为，“考虑到未来还可能加息，地产业资金面最糟糕的阶段仍未来临。” 部分中小房企“入不敷出” 根据WIND数据统计，按照证监会行业分类，截至4月7日收盘，119家上市房企已有67家公布2010年年报，其中ST兴业(600603)连续9年亏损，资产负债率高达864.18%，已获利息倍数为-6.38。剔除没有主业收入的ST兴业，余下已公布年报的66家上市房企中，资产负债率超过60%的有43家，占到近七成，其中鲁商置业、西藏城投、上实发展、顺发恒业、格力地产和宁波富达资产负债率均逾80%。2010年年报显示，保利地产(600048)、万科A(000002)、金地集团(600383)、首开股份(600376)和招商地产(000024)的长期借款金额分别达到470.29亿元、247.91亿元、180.64亿元、115.94亿元和99.96亿元。按利率上调1%计算，这5家公司的长期借款未来一年新增利息费用分别达到4.70亿元、2.48亿元、1.81亿元、1.16亿元和1亿元。 我们再来算一笔账，由于上市房企的2010年年报尚未披露完毕，我们就以2010年三季报为样本，2010年前三季度上市房企长期借款总额约为2657亿元，据此估算，四次加息后，地产上市公司未来一年新增利息费用将达到26.57亿元。 “由加息所带来的流动性收紧将对企业扩张所需资金支持提出更高的要求。”国金证券地产研究员曹旭特表示，“我们了解到，目前房地产信托的实际贷款利率已经上升至15%-18%。” 新增的利息费用不仅将进一步增加上市房企的财务成本，并有可能“侵蚀”部分上市公司的经营业绩。新增利息费用与净利润比值较大的上市公司，业绩可能面临一定的“缩水”压力，部分上市公司好不容易攒下的盈利，可能会被连续加息抵消。对于那些经营亏损的上市公司而言，持续加息对其业绩的打压显然更是雪上加霜。 这个问题在中江地产(600053)体现得尤为突出，公司2010年因开发项目枯竭而业绩大幅下滑，仅实现净利润648.66万元，同比下降50%。而其长期借款超过2.5亿元，新增利息费用可能让公司陷入入不敷出的境地。 楼市或提前实现软着陆 目前不少银行由于信贷额度等方面的原因，已经取消了居民购房贷款的优惠利率，甚至不少地方银行按基准贷款利率进行上浮来放贷。假定按基准贷款利率，20年期100万元贷款计算，则本次加息将会增加月利息支出118.68元，年增加利息支出1424元。如果将经过四次利率的累计影响作一比较，则在上述贷款条件相同的情况下，经四次调整后的月利息支出合计增加为503.4元，年合计增加6040元。总体上看，经过连续四次上调利率，虽然目前其使得购房者还款支出的增加并不太大，但连续加息预期将会影响购房者的心理预期和购房行为，会在一定程度上抑制潜在的购房需求。 业内乐观派认为这样有助于房地产市场实现软着陆。“累积加息对行业基本面产生的影响将在未来得到实质体现，但基本面的下滑有利于政策预期的减弱。”曹旭特表示，“由于存量货币的过剩和较为乐观的市场预期存在，行业基本面出现下滑但不至于明显波动。” 二季度地产股或现阶段买点 地产股的估值在近阶段始终处于历史最低估值区域，甚至连成长性较为确定的部分一线地产股的动态市盈率低于10倍。自今年初国务院出台“新国八条”以来，政策始终处于高压状态之中，但随着各地陆续公布2011年的房价控制目标以来，除北京以外基本上所有的城市没有一个将房价下跌列为调控目标，这从心里上给了投资者做多地产股的理由。 华泰联合证券地产研究员鱼晋华认为，“经历了多年的行业波动，企业面今年呈现的快速反应态度将很有可能使行业在二季度迎来一轮比预期更早的调整，而这将很有可能带来房地产股票在二季度的买点。”鱼晋华预计“下半年地产股将有一个上涨级别在20%以上的行情。”