南京市商业发展现状及趋势

南京市商业发展现状及趋势

二、南京市商业物业近期发展趋势

随着房地产市场的不断成熟和完善、社会经济和商业流通的发展、房地产开发水平的提高、城市消费人口的增长、现代交通工具（地铁与私家车）对居民活动范围的扩展，南京商业物业将面临最好的发展机会，在未来可能表现出如下趋势。 1、市场竞争具有双赢性

经过若干年的发展，南京市城区内已经分布着多个影响力很强的区域性商圈。如果在一个新兴商圈里，没有几个大型项目共同存在，将无法吸引足够的客流量，更不足以支撑整个商业区域的繁荣。而在此区域的每个商业项目，将起到互相烘托的作用，达到区域共赢。

但是在区域经营中，一定要形成错位经营，达到互补，尽量减小同区域项目对于自身项目的冲击。

但从长远发展来看，在本区域尚未形成具有影响力的大型成熟商圈的情况下，局部商业的发展将烘托起整个江宁地区的商业气氛，为本项目超大型商业物业的开发进行良好的铺垫。此外，大型高档次楼盘的涌现，将会迅速改变江宁地区嘈杂、混乱的不良形象，有助于本项目形象的提升和未来商业物业的推广及经营。

2、商铺经营管理专业化

随着南京商业环境的不断发展，商业物业市场将明显呈现出更理性的需求。投资者和经营者已经意识到了经营管理的重要性，都将会对发展商提出此类要求，促使发展商对市场作出售后承诺。

对于本项目除了要考虑如何将商铺尽快的销售出去，还要考虑商铺如何经营才能保证旺场，才能令物业保值和增值。

3、商业物业市场发展规模化

根据中国加入WTO 的协议，我国已承诺在五年内逐步放开零售市场，允许外商在中国开展商业经营活动。外商的介入，将促使商业物业市场和国际接轨，商业物业从原来无序、散乱的不规则市场，将逐步走向有序的规范市场。

作为市政府重点工程，本项目必须考虑适当的超前性，提高自身的竞争力（国外企业对商业物业的硬件、软件等条件要求相当苛刻），以适应未来高标准商业物业发展的需求。

4、项目公共空间社会化

未来发展商在项目开发的同时，将会主动配合政府宏观规划，架设专用区间作为公共活动区域，用以组织社区活动、集市、表演、休闲的场所，使商业活动与公共活动互相促进，成为综合性的城市广场。

实际上，把公共空间进行社会化，将会为商场带来可观的潜在消费人流，是一种非常有效的经营方式。本项目作为交通枢纽，为公共空间社会化的建立提供了平台。但是公共区间人流的引导、组织、筛选、疏散以及商业活动展示等问题，需结合项目定位进行细化。

三、商业物业开发中存在的问题 1、投资开发商业物业的比重过小 据南京统计局数据显示，在南京近年开发的房地产品种中，商业物业的开发量的比重仅占3.7%, 市场供应速度远远小于住宅类物业、办公类物业的供应速度。

目前南京房地产市场上投资开发的商业物业主要形态是临街建设的商业街、写字楼、公寓、普通住宅的底商部分以及大型商业物业，作为一种市场需求大、变现能力强、能产生商业利润的特殊房地产，相应供应量偏小。 2、商业物业产品同质化

房地产同质化问题随着市场的成熟越来越严重，随着商业物业的发展，商铺的同质化也已经开始出现。住宅的同质化主要表现在建筑风格、产品设计等方面，而商铺的同质化与住宅不同，目前南京商铺的同质化多是集中在概念和推广手法上，比如地铁概念、步行街概念等。 产品的同质化，将极大的破坏整体商业市场环境，容易形成以价格为主要砝码的低等竞争。 实际上，即使同是地铁物业或步行街物业，不同的项目均有其不同的特质，并且彼此的商场定位、经营品种、经营手段、推广策略都是不一样的，简单的模仿是不能有效增加物业竞争力的，突出项目个性、提高项目自身品质才是增加项目竞争力的关键因素。

3、商业项目缺乏可感性强的形象力

由于市场竞争强度的增加，房地产项目越来越重视自身形象的宣传。但是对于商业物业，一直以来塑造感性的项目形象方面的工作力度不够，项目缺乏具体化、可感性强的形象表现，减弱了对目标客户的吸引力。

项目形象对于商业物业来讲，远远重要于普通住宅物业。在商铺经营之前，众多投资者无法取得经济收益，只能靠发展商为其勾画出未来美好的蓝图来增加投资信心，因此商业项目的形象对于后期销售是至关重要的。

4、营销策略单一

目前商业物业的营销、推广策略远不及住宅物业多姿多彩，表现单一，缺乏对销售的有力支持。 对于主要面对投资客户的商业物业来讲，灵活多样、具有利益吸引的营销策略将会为项目的成功销售提供保障。

5、建筑设计不能满足多功能的商贸要求

商铺的间隔、产品的布局、公共空间的利用、基础设施的设置等建筑设计方面尚不完善，不能满足多功能的商贸要求，不利于商场的后期经营管理。

提高商铺的商业利用价值，合理规划商铺间隔布局，提高物业管理和商业管理手段，可以有效的提高产品的竞争力，增加收益。

科学的商业物业的建筑设计要考虑到物业各种经营项目的特征，必须考虑不同的经营品种对物业的间隔的不同要求，而且还要预留足够得服务配套设施，如停车场、仓储运输、顾客休息、公共绿化等区域。

6、商业经营管理水平与项目开发水平不能同步发展

在南京，某些房地产项目的物业管理水平已经发展到可与国外先进水平比美的程度，相继涌现了一批以物业管理作为项目优势的强势地产品牌。而商业物业的经营管理相对南方房地产发达地区则较为滞后，到目前为止，专业的、成熟的、商业性、社会性的商业管理机构在市场上仍未出现。

在上节“商业管理专业化”中已经阐述了商业管理对于商业物业的重要性，强势的经营管理可以将好铺做旺，实现持续的投资回报，这正是投资者最关心的和最需要的。

7、开发商缺乏商业物业开发经验

随着整个房地产市场的不断发展，开发商对于普通房地产项目的开发已经积累了一定的经验。但是商业物业涉及到商铺的规划、铺面单元面积分割的大小和比例、整体的装潢装饰、商场经

营管理等问题，目前市场表现为大部分开发商普遍缺乏操盘经验。

8、商业物业的开发缺乏金融机构的支持

金融机构提供的商业物业的按揭贷款业务相对普通住宅项目要苛刻的多，比较保守的贷款方式限制了大量有意投资商铺的目标客户，影响了整个商业物业的投资环境的发展和进一步兴旺。 针对目前的按揭形式，要想扩大本项目的市场容量，增加投资客群的体量，应采取灵活多样、具有利益吸引的付款方式，并以有效的促销活动加以配合。

四、商业物业市场供需关系

国民经济的良好运转、居民对消费品需求的逐年上升、房地产市场的平稳发展，极大的推动了南京市商业物业的发展，2002年商业物业市场呈现出供销两旺的局面，成为了置业投资的焦点。 1、南京商业物业的分布

长期以来，南京的商业中心一直集中于旧南京的中心，新街口、湖南路、夫子庙等是南京传统商业中心分布的重要特征。随着城市规模的逐步扩大，购买人流的增加，这种布局已经基本瓦解，并形成了新的分布态势，呈现出新的发展特色。 1.1 商圈格局基本确立，商业中心趋于多元化

最新统计资料表明，南京市人口总量已经达到820万（130-150万流动人口），南京的商业已经呈现出多元化的发展趋势。

经过几年的市场培育，南京形成了以新街口、湖南路、珠江路、夫子庙等商圈为核心的商业区域市场，这些商圈中存在的集中购物场所，成为了当地的消费中心，并通过辐射与其他区域连接，组成了南京的立体商业网框架。

1.2 底商迅速发展，填充商业空白

随着房地产的发展，作为商业配套的底商渐渐浮出水面，成为了一种独立的经济形态，开始支撑起自身特有的市场需求空间。

南京目前开发的多数房地产项目均配有商业物业，呈点状零散分布在各个区域，逐渐形成了具有一定规模的区域市场，并逐渐成为大型商圈的有利补充。

2、商业物业供求状况

2.1 行业需求状况

从业态需求来看，南京市场对商业物业的需求结构呈现出多元化趋势，从大型购物中心、高档综合商场、家具商场、电器商店等到各种中、小专业店都有不同需求。

按行业划分，南京市对商业物业的消费集中在超市连锁业、餐饮服务业、服装服饰业等行业。

2.3 未来市场供需状况预测

2002年商业物业已经显示出了强劲的发展势头，不论供应量还是物业价格均比2001年有了较大提高，市场反应良好。

但是与南京、深圳、上海等商业物业相对发达的地区相比，南京市场与之还存在一定差距，尚处于高速发展阶段, 供给和需求均远未达到饱和状态，未来市场容量较大。

按照商委规定的2010年人均商业面积标准进行衡量，南京市应加大力度开发商业物业，以满足居民基本的商业需求。预计未来市场供应量和需求量会随着商业市场的不断成熟而稳步增加，每年可达到50万-100万平方米。

未来商业物业的市场需求方面，相信在众多利好因素的推动下，仍能继续保持持续、稳定的需求状况。

‥ 奥运会对促进南京发展将继续发挥强大作用

‥ 人民消费水平稳步提高，商业市场将保持良好发展状况 ‥ 大量外资进入中国市场，商业物业需求将继续扩大

‥ 市政改造工程使原有商业网点消失，新商业物业需求加大 ‥ 商业物业投资形势看好，大量资金涌入商铺投资 五、商业物业价格分析 1、商业物业价格走势

南京市商业物业市场经过了98年波谷之后，在随后的几年中一直呈现出缓慢上涨的趋势，供应量和需求量波澜不惊。2001年在申奥成功、加入世贸的强力带动下，商业物业市场开始呈现出较好的发展势头。

2002年，商业物业继续延续上一年的良好发展局面，在市场需求的拉动下，一跃成为房地产市场焦点，2002年下半年市场供给逐步增加。在价格方面，虽然几个房地产项目通过拍卖卖出了高价，但总体价格市场较为稳定，继续保持平稳小幅上涨的趋势。

2、江宁部分商业物业的调研分析 江宁区发展现状 1、历史人文

江宁为六朝古都之地，从五代杨吴时代起，江宁、上元两区同城而冶，一直到清末。南唐、明代初期、太平天国、中华民国都在今南京城建都，实际上是在江宁、上元的地域中。今天的江宁区可以说是“六代豪华”之地，“十朝京畿”要地。江宁又处在秦淮河、长江交汇处。特定的历史和自然条件在这块山川秀丽而富饶的土地上，留下了众多的风景名胜、文物古迹。 区位交通

区位：江宁区位于南京市区的东南面，比邻宁南板块、仙林板块。距离主城区约7公里；区内经济文化基础雄厚，各类高校云集其中，交通体系发达。自2001年撤县建区后，是南京“一城三区”战略主要发展地区之一。

目前江宁区全区土地总面积1567平方公里，全区现辖13个镇、7个街道办事处。全区共有居民委员会49个，村民委员会344个。全区总人口74.70万人。 交通：与南京主要联系通道13个，交通方便快捷。

江宁主城区内的主要交通方式为区间车，以及开发商的社区巴士。 轨道交通：

建设“二横一纵”的快速干道系统：宏运大道，天元路、双龙大道。

建设“四横五纵”主干道系统：四横：站南路、秦淮—金箔路、诚信大道；五纵：将军大道、利源—苏源大道、土山—竹山路、天印大道、城东路。

■□ 规划建设京沪高速铁路、宁杭铁路等，对宁芜铁路进行改造与扩容，在岔路口片区建设南京铁路南站客运交通枢扭，拓宽改造绕城公路，建设公路二环，宁杭高速公路，改造104国道。宁溧路二环以北改造为城市高速路；拓宽改造宁丹公路。结合南京铁路南站建设长途汽车客运站。

国民经济

经济综合实力雄居百强：2003年全区实现GDP168.3亿元，完成财政收入35亿元；一、二、三产业比例为9：57.9：33.1，形成了以外向为主导、工业为主体、三大产业协调发展的格局；综合实力跨入全国百强行列，教育、卫生、文化、体育均为全国先进单位。

开放型经济发展迅猛：2003年全区实际利用外资6亿美元，合同利用外资10.8亿美元；出口创汇3.7亿美元。

第二产业不断壮大，运行质量明显提高：2003年全区实现工业增加值97.6亿元，销售收入353亿元，利税33.8亿元；基本形成了日用轻工、食品加工、新型建材、汽车电子等四大支柱产业。

第一产业稳定发展，基础地位得到加强：2003年江宁农业结构调整取得实效，粮经比调整为26.5:73.5；农业产业化步伐加快，外向型农业发展迅速，农业生产条件明显改善。正在朝着都市农业、观光农业方向发展。

第三产业快速增长，贡献份额大幅上升：2003年江宁三产增加值55.6亿元，社会消费品零售总额26.3亿元。旅游、教育、金融、保险、信息、社区服务等得到较快发展。

二．江宁区商铺发展现状

江宁区是南京市的主城区, 主要有三部分版块构成, 东山老城, 开发区新城, 大学城.

老城区分商业大厦中心区, 这一区块目前是东山的经济行政娱乐中心, 有多家银行, 商业网点, 娱乐设施, 宾馆旅社, 和政府机构驻扎, 形成时间较长, 在东山本地人是第一的中心地带, 目前该地区有联华超市旁的华意, 泰富广场, 腾江大厦(招租), 竹山和金泊路交汇处的凯旋国际, 中医院附近的江山写字楼, 其中华意, 泰富广场因在中心点, 他的临街一楼门面价值最高, 里面的门面和楼上的铺面价值次之. 腾江大厦是旧物业翻新的, 只租不售, 买此栋物业的业主未来投资价值很高，招租不会太困难. 凯旋国际的三层商业物业因地址离中心点远些, 本身路口的休闲人流不多, 如果分户售买, 各户经营百货服装吸引了太小, 将难以维持, 买户投资价值不大。

老城区的东山步行街、温州商业街等项目现在已经红红火火，依托老城区数十万常住人口的优势，每天吸引相当大的人流和物流。在百家湖、科学园这些新区，大型商业没有很好地发展起来。百家湖是规划中的新商业中心，然而百家湖畔的凤凰港商贸城上市两三年了，现仍有近２万平方米可售。２１世纪铜锣湾广场在经历了热闹的奠基仪式后，则由于多种原因变得静悄悄了。如今的江宁商业，更大的潜力在社区商铺上，托乐嘉引进华润苏果就是可借鉴的模式。

铁心桥区域

老城第二中心是黄金海岸广场, 附近有明月, 明珠, 武夷,21世纪等几大住宅区, 人流没有第一中心多, 但住在这里的人收入较高, 消费力强, 有苏果, 时代两家大超市. 目前开发的黄金海岸广场商业地产是分户出售, 各自经营, 以目前的人流来看很难消化, 一层临外靠路面商铺价值较大, 里面次些, 二三楼投资价值不太大。

三．江宁区商铺个案调查分析

为此，我们特地调查了与翠萍国际城项目相比，有参考价值并且已经成功运作或者能够预见商机较大能够成功运作得项目如：

黄金海岸广场描述：

黄金海岸广场位于江宁金箔路与上元大街交汇处，建筑面积8万多平方米，由商业、酒店式公寓、住宅三种物业形态组成，其中商业部分约56000平方米，住宅6000平方米，酒店式公寓约20000平方米及地下车位600多个。

黄金海岸广场，占据着与城市引擎相匹配的城市核心商业位置，周边各种市政交通、金融配套齐全，从一开始就成为城市功能不可分割的一部分。周边分布着世纪联华超市、苏果超市、时代超市以及繁华的上元大街，上海明珠花园、明月花、梦蝶园、武夷花园等数十万平方米的高尚住宅区，近三十万优质消费人群支撑起商圈强劲的购买能力。

相关分析：1. 黄金海岸广场，占据着与城市引擎相匹配的城市核心商业位置 2. 住在这里的人收入较高, 消费力强,

3. 周边各种市政交通、金融配套齐全

4. 合理的业态业种规划是商业成功的前提。黄金海岸广场根据项目特质，引导江宁商业发展潮流，创造百货卖场与步行街 区的经典商业模式

5. 苏果, 时代两家大超市. 目前开发的黄金海岸广场商业地产是分户出售, 各自经营, 以目前的人流来看很难消化, 一层临外

靠路面商铺价值较大, 里面次些, 二三楼投资价值不太大。

中国女人街描述：

南京富腾房地产开发有限公司投资开发，总长800米、宽78米、占地60亩， 总建筑面积86000平方米，总投资2.8亿元人民币，政府城市规划商业配套工程，江宁区 2003 年重点项目，南京市 2004年重点项目，是集城市功能于一体的大型现代生活之都——中国式 SHOPPING MALL 。中国女人街具有6大功能区，5条生态大道，1个主题商场，376家专卖店，全封闭全透明，设施配套齐全，中央空调，4部观光电梯，28部自动扶梯，2部货梯，拥有超大休闲广场，街内外树立23樽中国历代女杰雕塑，是一条独具中华五千年文化特色的景观街。中国目前同类单体最大的“街”形建筑，是一条多元化的主题概念街。她不仅具备满足广大女性购物、休闲、美食、娱乐、健身、培训、创业的功能 ，更凸显了她那古今结合、中外合壁的旅游景观的地位。 相关分析：

1. 中国女人街在南京江宁的黄金地段，人流大，商业氛围强烈。 2. 内部规划较好，形象和档次较高。 3. 产品设计欠缺：

a. 畅通性不够。动线流向不够明显，找不到入口位置，更没有指示性标志。

b. 视线阻隔。消费者视线受人为隔断，让消费者误以为无街可逛了。在单体连接处处理不够，有些高差处理 过于单一。

c. 顶部全部为采光顶，比较呆板而且增加造价。

d. 步行街尺幅约12米，两侧为三层。内循环的方式。单体街通过两个中心商场连接，连接处多以鞋架等档住.

托乐嘉

托乐嘉描述：

自然天成的区域环境，十公里优尚生活圈。翠屏山、将军山、牛首山、雨花台等，自然生态景环绕四周。项目总占地面积654亩，建筑面积约75万平方米，一期共开发17栋小高层，总体规划以流动性的空间布局、分割形成功能与景观、社会活动与生活居停的巧妙融合。强调社区开放性、交流性、国际化的特质。并通过功能、主题、分众化独身定做的研究，兼顾不同人群的活动专署领地的区隔，将整个空间以居家与渡假两大主轴线进行生活、商业、运动、社交、颐养五大功能区分，并以会所、博物馆、俱乐部、电影院、主题公园、双语幼儿园等多种开放空间支撑引导南京时代才俊国际级生活方式的培植，使654亩的土地真正成为一个有活