律伴网上海律师杨雷:警惕售后包租的法律风险

律伴网上海律师杨雷：警惕售后包租的法律风险

上海律师：杨雷律所：上海联业律师事务所

近期，本律师代理了一宗售后包租的房屋租赁合同纠纷。作为原告王小姐的代理律师，在代理本案时做了充分的证据准备，同时也申请了财产保全手续。最终，本市浦东新区人民法院完全支持了原告主张租金及滞纳金的诉讼请求。但是，由于被告经营酒店式公寓不善，且面临小区业主的群体诉讼，目前被告没有支付租金的偿还能力，该市场风险被无辜地转嫁到消费者身上。究其根本原因，售后包租是开发商打的一张决胜牌，既能变相提高商品房的销售价格，加快融资速度，又借用合同条款的漏洞转嫁市场风险，所以，售后包租的法律风险不容小觑。

案例简介：

2008年6月7日，原告王小姐（即乙方）与上海某置业发展有限公司（即甲方）签署了《上海市商品房出售合同》（简称“出售合同”），以人民币XX 万元价格购买甲方所有之上海市浦东新区XX 路XX 号XX 室房屋。根据出售合同补充条款之特别约定规定“由于乙方需在该房屋交付使用后即交由上海XX 酒店公寓管理有限公司进行统一装修及配置相关设施设备后予以租赁经营，现乙方要求甲方为其承担该房屋统一装修及配置相关设施设备的所有费用款项，甲方为促销之因故同意就该房屋的统一装修及配置相关设施设备向上海XX 酒店公寓管理有限公司支付相关费用款项（以人民币2000元/每平方米为限）。”因此在甲方要求之下，同日，即2008年6月7日，原告王小姐与被告上海XX 酒店公寓管理有限公司双方分别签署了《XX 大厦房屋装修及配置协议书》（简称“装修协议书”）及《XX 大厦房屋租赁合同》（简称“租赁合同”）。同日，原告向甲方支付房价款人民币XX 万元整；2008年7月21日，原告通过招商银行按揭贷款方式支付甲方房价款人民币XX 万元整。自此，原告作为买方已履行完毕支付房屋总房价款的义务。

同日，原、被告双方签署的装修协议书约定原告（即甲方）委托被告（即乙方）以定额人民币2000元每平方米承揽实施装修及配置位于上海市浦东新区XX 路XX 号XX 室的房屋。该协议书第三条第二款规定“根据甲方与发展商签定的《上海市商品房出售合同》有关约定，在签订本协议书时甲方无须再向乙方支付该房屋的装修包干款，相关费用甲方委托乙方与上海某置业发展有限公司直接予以结算。”该款规定说明被告免除原告支付房屋装修及包干款的义务，同时，被告亦明确知晓原告签署之《上海市商品房出售合同》的约定，即由上海某置业发展有限公司承担支付装修及相关费用款的义务。

同日，原、被告双方签署的租赁合同约定原告（即甲方）出租给被告（即乙方）位于上海市浦东新区XX 路XX 号XX 室房屋。根据租赁合同第三条交付日期和租赁期限第一款规定“该房屋的租赁期为现定自购置房款及装修费全部付清后的次日起，至2017年12月31日止”；同时，租赁合同第四条租金、支付方式和期限第一款规定“该套房屋第一年的租金为人民币6,265元/每月，年租金总额计为人民币叁万贰仟玖佰肆拾贰元整；第二、三年的租金为人民币6,265元/每月，年租金总额计为人民币柒万伍仟壹佰捌拾元整。”该条第二款规定“乙方承租使用该房屋的租金为先用后付，每半年度计付一次，即首期租金在该房屋的起租起始的第七个月时并于该月的10日前向甲方支付，以后各期租金的支付双方应依次类推，但最后一期的租金将在合同期满日的当日予以付清。若逾期支付的，则每逾期一日乙方需按未付月租金的千分之二向甲方计付逾期滞纳金，但最长不得超过二个月，否则视乙方违约，同时向甲方支付合同约定的租金。”

原告于2008年7月21日已付清该房屋的总房价款，据此，原、被告在租赁合同中约定的租金起付日期为2008年7月22日。经原告再三催要，被告于2009年3月20日出具书面《承诺书》，承诺于2009年3月31日前支付原告2008年下半年租金，相应违约金另行约定时间商定。但被告至今未给付原告任何租金及滞纳金。

王小姐遂来到上海联业律师事务所咨询了本律师，本律师认为，开发商借用“售后包租”的噱头哄抬房价，王小姐当初与开发商签订的房屋出售合同，开发商是利用合同条款

让小业主委托开发商的关联公司来经营收益，以恶意规避开发商支付租金的义务，从而为以后的市场及法律风险埋下了浮笔。因此，建议王小姐先追究开发商的关联公司支付租金的义务。

上海律师杨雷说法：

随着近期上海房价日益高涨，开发商适时推出了“售后包租”或“委托经营”或“高回报收益率”等各种房产投资型促销概念。作为一个风险性较大的新生事物，售后包租一般存在两层法律关系：一层是买卖合同关系，另一层是租赁合同关系。在本案中，还包括委托装修合同关系。在目前情形下，暂时缺乏强有力的监管手段来保证开发商兑现租金收益，这往往依赖于开发商本身的现金流及经营状况等不确定因素。从现实案例来看，部分开发商借用高回报率故意抬高房地产销售价格，是存在欺诈嫌疑的。作为购房者来讲，遇到非常有诱惑力的广告宣传一定要理智分析，首先确定该房屋是期房还是现房，由于期房包租为我国现行法规所禁止，一旦引起纠纷将使购房者难以维权，故应予排除该类期房包租的购房意向。其次，对于现房包租来讲，虽然没有禁止性规定，但购房者也应注意其中的法律风险。选择该包租方式时，应对投资回报率进行合理核算，应尽量在协议中对包租期限、租金价格、支付方式、租赁用途以及违约责任等进行详尽约定，更为现实的是，在必要时有权要求开发商对租金的支付提供一定担保，包括以开发商名下未销售的房产提供担保或提供连带责任保证人即保证人向小业主另行出具担保函，以防止承诺租金无法兑现，从而保障自身利益的真正实现。【律伴网上海律师】