房贷如何应对持续加息

　　自2004年以来，央行已经连续进行了5次加息。未来继续加息的可能性仍然存在，在持续加息的背景下，房贷客户可以通过转换为固定翻率房贷和提前还贷，对住房贷款进行适度调整。

　　从2007年5月19日起，各金融机构人民币贷款基准利率再次进行上调。一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档贷款利率相应有所上调，个人住房公积金贷款利率则相应上调0.09个百分点。

　　本次加息，是2007年度内的第二次加息。与前几次的连续加息相比，不同贷款期限的贷款利率上调幅度并不那么“猛烈”，如5年期以内的中短期贷款利率上调了0.18％，5年期以上贷款利率则上调0.09％。但是对于大部分房贷客户们来说，还是会受到一些影响。以目前各家银行所能够提供的房贷利率下限(基准利率的85％)来计算，在本次加息之后，房贷客户可享的最优惠利率将由6.04％提高到6.12％。以一笔20年期，总额为50万元的住房贷款为例，同样选择等额本息还贷房贷方式，每个月还贷额将由3593.7元提高到3616.86元，增加了23.16元。

　　值得一提的是，此次加息已经是自2004年以来央行连续进行的第五次加息。在宏观经济的运行中，加息是一种金融调控的手段，主要目的在于抑制过快的投资增长，预防经济过热。但是，从目前的实际经济运行情况来看，年内央行仍有可能进一步加息，以对经济的增长速度进行控制。最近，也有不少机构对进一步加息的可能性进行了预测，不少人士都认为，央行将采取小幅连续加息的策略。

　　这对于普通的房贷客户来说，就意味着未来的房贷利率仍有上升的可能。那么，在持续加息的背景下，我们的房贷应该如何适时进行调整呢?

　　转投固定利率房贷

　　固定利率房贷在持续加息的条件下，尤其具备优势。最早开发的一批固定利率房贷产品，在经历了最近一次加息后优势又一次显现出来。如去年光大银行推出的固定利率房贷，10年期产品的优惠贷款利率为6.04％，就已经低于了目前浮动利率贷款6.12％的下限。如果央行进一步加息，固定与浮动利率贷款之间的利率差还将扩大。

　　记者从一些开设固定利率房贷业务的银行了解到，每次加息后都有众多客户到网点或是打电话来咨询固定利率房贷的相关事宜。但事实上，由于在加息之后固定利率贷款的利率水平也会相应调整，因此新客户很难赶搭上原利率的“末班车”。尽管截至到记者发稿，尚没有银行公布相应的利率调整计划，但是固定利率水平“水涨船高”将势所难免。因此，如果对持续加息抱有预期，你不妨尽早地调整自己的房贷计划，把一部分或是全部贷款转为固定利率房贷。

　　尽管目前已有光大、招商、建行、中行、农行开设有固定利率房贷业务，但是记者了解到，并非所有的银行都开设有“浮动”转“固定”的业务，如中行、农行和建行的固定利率贷款业务就仅限于银行的新增客户，也就是说，如果你已经是这几家银行的房贷客户，现在希望把自己原来申请的浮动利率房贷转换成固定利率房贷，银行是不予以办理的。

　　但如果你是光大或招行的房贷客户，希望进行房贷形式的转换，办理起来还是很简单的。据光大银行上海分行个贷部的工作人员介绍，一般在客户提出申请后经过一个工作日就可以将自己的浮动利率房贷转换为固定利率房贷，同时不需要收取任何的违约费用。招行客户则可以向银行提出书面申请，在银行审批后与银行签署贷款合同的补充协议，即可以将自己的一部分或是全部贷款转成固定利率房贷。

　　假如你是其他银行的客户，想把自己的房贷转到开办有固定利率房贷业务的银行，可以按照“无交易转按揭”的形式来办理。不过，采用这样的办法需要支付一些中间费用，如担保费、手续费等等，实际需要支付的费用可能并不低，因此，希望转按揭办理固定利率房贷的客户需要仔细核算一下其中的成本和受益。

　　对于新的房贷客户们来说，直接申请固定利率房贷就容易得多，可以到光大、招行、建行、中行、农行进行申请和办理。目前各家银行的固定利率房贷期限一般分为3年、5年、10年，如果你的贷款金额较大，不适合过短的还款期限，则可以结合自己的需求与浮动利率贷款进行组合，使还款计划符合自己的实际能力。在我们以往的文章里已经对固定利率贷款进行过详尽的介绍，就不再赘述了。

　　适当考虑提前还贷

　　提前还贷，不失为持续加息下的另一应对举措。现在在资本市场上，不少人已经收益颇丰，后期市场上的风险已经高于以往。因此，对于一些风险承受能力不高的投资者来说，适时抽出一部分资金用于提前还贷，既在一定程度上降低了投资风险，又可以减少持续加息所带来的利息负担。

　　在进行提前还贷时，主要有两点值得房贷客户注意。

　　一是提前还贷的时机。目前在房贷市场上，对于实际利率调整的时间已经越来越多元化。如大部分客户的利率调整是一年一调，如今年央行已经2次提高了贷款利率，银行会在明年的1月1日开始，一次性对你的贷款利率进行调整。对于此类的客户们来说，可以选择在年底，利率正式调整之前进行提前还贷。有一些银行实行的是按月、按季度来进行调整，那么从6月份或是今年的第三季度开始，你的房贷利率就要相应上调了，那么如果具备提前还贷能力，你可以考虑在5月底或是7月前进行提前还贷。现在有一些银行的贷款合同中，是以申请贷款的时间来计算调息时间的，如你是在2006年7月12日签订的住房贷款合同，合同规定利率调整依据这一时间，按年来调整，那么到了今年的7月12日，你的贷款利率就要被调高了。相应地，希望减少因加息而带来的利息负担，可在这一日期之间提前还贷。记者从银行部门了解到，近来考虑提前还贷的客户量有所增加，最好在提前还贷前一段时间内到自己的贷款营业网点进行预约。

　　其次是提前还贷的金额。大部分银行对于提前还贷的额度要求为每个月还款额的6～7倍，如果还款时间少于1年，则需要按照贷款合同的约定收取一定的违约金。如果在提前还贷之后还需要修改还款方式，可以一并办理。

　　虽然提前还贷可以降低贷款利息的负担，但是在家庭的资产配置中还是应当保持一定的流动资金，以满足日常生活和投资的需要。对于具体的提前还贷额度，房贷客户需要自我进行权衡。