交了定金发现房子没预售证买房人该如何维权?

交了定金发现房子没预售证

买房人该如何维权？

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□记者董景娅

事件

定金要不回，无奈换房

“定金都交了，才发现看中的那套房子没有预售证。定金能要回来吗？购房合同能签吗？”最近，在河南省电力设计院上班的王先生遇到了一件与房子有关的烦心事儿。

原来，工作较为稳定的王先生春节前就一直在看房，想按揭买个小户型，为以后结婚作准备。辗转看了几家楼盘之后，王先生最终看中了位于高新区长椿路与莲花街交叉口附近的一个楼盘。“当时看着房子的户型、价格都还比较中意，再加上之前有同事在这里买了房，置业顾问说折扣优惠也比较给力。”王先生说，没有多少犹豫，他当场就签订了购房定金协议，交了1万元定金。

回家后，同事的提醒让他猛然惊觉：“没有问清楚这房子的五证是否齐全。”他打电话给置业顾问丁某的时候，丁某的话彻底让他陷入了恐慌：“这一期房子的预售证都还没办下来，但4月份肯定能下来，到时候再签购房合同。”同时，丁某承诺，若王先生先交房子首付的50%，则可以继续享受现在的优惠政策。否则，到4月份时候，“房子就不一定是这个价了”。

王先生在郑州市住房保障和房地产管理局官网中的确未查询到这个房子的预售证信息。他打电话给置业顾问丁某咨询是否能够要回定金的时候，丁某的态度很坚决：“定金是不能退的，但是你可以换另一栋有预售证的房子。”

购房者

买房先看“五证”是否齐全

王先生的同事李先生最近也刚刚在郑州市大学路与政通路附近买了一套房子。提及房子房产证的问题，他说自己看房的时候，会首先问一下置业顾问房子“五证”是否齐全，看过十几个楼盘的他俨然成了一个买房专家：“房子的‘五证’是指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证，五证齐全了才能说明开发商具备建房和售房的资格，这样的房子买着才放心。”而且，置业顾问说了之后，他还会自己在郑州市房管局网站上进行预售证查询，若查询不到，“我就不会买这种房子，隐患太多”。

“现在房地产商太多太乱了，一不留意就会掉进陷阱里，都在逼着我们成为买房专家。”也在购置婚房的潘先生自己就是一位建筑设计师，可依然对买房这件事十分谨慎。他介绍，现在自己已经加入了好几个楼盘的业主群，大家互通有无，多打听一点是一点，“也许能少吃点亏”。

房地产商

预售证的确可能会延迟，但问题不大

在郑州某置业公司从事地产策划的杜女士在接受记者采访时表示“这种情况在郑州很常见”。“因为预售证是按批次发放的，开发商的一期房子可能有十几栋，一批可能只发下来五六栋的预售证，剩下的几栋就只能等到下一批。”她说，经常有购房者打电话向他们咨询关于房子预售证的问题，他们也只能建议购房者在购房之前一定要看好开发商证件是否齐全。

“一般来说，如果开发商比较靠谱，而且前一期的预售证已经发放下来的话，那么其他楼栋的预售证应该也差不多，不会拖很久。”杜女士表示，遇到订购了没有预售证的房子，最好是换房。至于定金是否能要回来，她表示，很少有这种情况，要看购房者和置业顾问的沟通。

“当然，没有预售证，开发商也不会和购房者签订购房合同的，不会要求购房者交首付。”郑州市某房地产公司置业顾问李女士说，王先生的情况按说是可以要回定金的。

律师说法

定金不同于订金,但仍可以追回

河南裕浩律师事务所律师张玉说，虽然定金不同于订金，但仍可以追回。

“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。

而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备“定金”所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。

但是，并不是所有的“定金”都不能退还。张玉解释，我国《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了定金，那么无论双方是否约定定金退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。

王先生无过错，可主张双倍返还定金

河南梅溪律师事务所律师闫栋阳认为，定金能不能要回来关键在于王先生与房地产商签订购房协议时候对方是否隐瞒该房屋没有预售许可证的事实。若置业顾问刻意隐瞒，王先生就可以根据合同法的相关规定把定金要回来，而且可以申请赔偿。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金，作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

闫栋阳说，如果开发商有过错导致买卖合同不能订立的，双倍返还给买受人。如果买受人有过错，开发商所收定金不再返还。双方均无过错，不适用双倍返还，直接按定金数额返还即可。在此次事件中，按照王先生的说法，在交纳定金时他并不知道该房子无预售证，置业顾问也没有交代房子无预售证的事实。显然房子的出卖方存在过错，因此，王先生可以主张双倍返还定金。

结果

为节省维权成本，换了一套有预售证的房子

王先生到底是继续等开发商的预售证办下来之后再签订购房合同，还是起诉该房屋出卖人？还是按照置业顾问的建议换一套房子呢？

王先生综合以上购买者、房地产商以及两位律师的意见，虽然认识到走司法途径可以要回已经交出的定金，但是他还是放弃了这一做法。

“维权成本太高了。”王先生说，“要找代理律师，走法律程序太麻烦了。而且我身边的朋友也说其实要回来的可能性很小。”最终，他和置业顾问协商后，同意换另一栋预售证已经发放下来的房子。在被问及户型是否满意时，王先生苦笑一下说：“不是很满意，肯定没有之前的满意，但买着放心。”昨天，他刚刚去交了首付，签订了购房合同，此事算是画上了句号。

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