房地产估价师考试要点总结(一)
《房地产基本制度与政策及相关知识》之一
1、廉租住房:
面对最低收入家庭;
面积原则上不超过当地人均住房面积的60%,套均40平米左右,人均建筑面积13平米左右;
保障资金来源:①地方财政预算安排,②住房公积金增值收益,③土地出让金净收益,④廉租住房租金专项应用于维护和管理。
租金标准由维修费和管理费两项构成。
2、经济适用房
面对中低收入家庭;
实行土地划拨、税费减免、信贷支持,按照保本微利原则出售,单套面积控制在60㎡以内。
满5年可转让,单应按照规定缴纳土地收益等价款,政府优先回购。(1、2同为保障性住房,面对低收入住房困难家庭提供) 政策性住房包括棚改安置住房、限价商品住房、公共租赁住房、单位建设住房,面对中等偏下收入住房困难家庭供应。
3、有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容;土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。
4、建设用地使用权划拨:
转让有两种方式:①受让方办出让手续;②不办出让手续,转让方上缴土地收益;
对国企改革中的划拨土地:可采取出让、租赁、作价出资入股和保留划拨土地使用权等方式予以处置。①出让或出租,有限责任或股份公司或股份合作制,租赁经营,非国有兼并的;②保留划拨,继续公益性的长久,继续国有、一方频临破产、国有独资可保留5年。
擅自改变用途或连续2年未使用,国家收回。
凡上缴土地收益的土地,仍按划拨土地管理。
5、房屋拆迁
房屋性质由规划部门确认;
监督部门是住房城乡建设主管部门;
征收范围确定后,不得新建、扩建、改建和改变房屋用途; 补偿范围包括:被征收房屋的价值,搬迁、临时安置的补偿,停产停业损失;
除三级暂定资质外,其他资质机构可从事征收征收评估。
6、资本金比例。保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他为30%。
7、出让土地房地产项目转让条件。(1)交付全部出让金,
取得土地证;(2)属于房屋建设的,出让金外,投资25%以上,属于成片开发土地的,形成工业或其他建设用地条件。
土地变更登记手续完成完毕30日内,持转让合同到房地产开发主管部门备案。
8、商品房交付使用
(1)交付60日内,开发商向房地产主管部门报送相关权属变更登记资料;
(2)交付时向购买人提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。保修期从交付之日计算。防水3年。
9、房地产广告必须载明:
(1)开发企业名称;
(2)代售的,该机构名称;
(3)预售的,许可证号。
广告中仅介绍房地产项目名称的,可以不必载明上述事项。 房地产广告不得:
(1)不得以所需时间表示距离;
(2)预售不得涉及装修内容;
(3)不得以其他项目的形象、环境作为本项目的效果;
(4)不得设计融资或变相融资,不得含升值或投资回报的承诺;
(5)不得含有办理户口、就业、升学的承诺。
10、紫线划定保护历史文化街区和历史建筑;绿线,绿地,绿化用地面积,绿地布局;蓝线,城市地表水、湿地;黄线控制城市基础设施用地。
城市、镇规划分为城镇总体规划和详细规划。
11、建设工程施工管理文件和质量合格文件上,必须有注册建造师签字。
12、商品房预售条件:
(1)项目可转让条件;
(2)持有建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证;
(3)确定施工进度和交付日期,预售最低规模不小于栋。 取得预售许可需要提供《商品房预售方案》,内容项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况、住房质量承担主体和承担方式、住房能量消耗指标和节能措施。
预售合同备案的申请人是商品房预售人。
商品房销售禁止行为:返本销售、成套住宅分割拆零销售、期房再转让、未得预售许可收定金。
13、商品房买卖合同误差处理:
(1)误差3%以内的,据实结算;
(2)误差超过3%的。①买受人提出退房的,30日内连本带息付清;②买受人不退的,大于合同面积的,3%的补足,超过3%白送;小于合同面积的,3%的原价返还,超过3%的双倍返还。
变更规划的,变更确定10内通知买房人,15日不答复的视作同意。未在规定时间内书面通知的,可退房。
14、出让合同
附件含宗地平面界址图、出让宗地竖向界限、市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件。
签订后,60日内不付款的,解除合同,违约赔偿;60日内不供地的,解除合同,双倍返还定金。
15、估价委员会对估价报告的鉴定包括:
(1)估价方法选用
(2)估价路线选择
(3)估价参数选取
(4)估价结果确定
16、施工许可证
(1)30万元投资以下,300㎡建筑面积以下,可不办理;
(2)建设工期不足1年的,到位资金原则上不得少于工程合同价的50%,超过1年的,不少于30%。
17、房地产登记
(1)登记机构的职责是查验申请人提供的权属证明和其他必要材料,就有关登记事项询问申请人,如实及时登记有关事项。
(2)预告登记该登记未登记的3个月内失效,异议登记15日内不起诉的失效。
(3)单方申请的情形:因合法建造房屋去得房屋权利;继承、遗赠;(3)因法律文书生效得;(4)房屋灭失;(5)放弃。
(4)土地以宗地未基本单位,房屋以基本单元进行登记。
(5)登记实现:集体土地上房屋60天,国有土地上房屋30天,异议登记1天,其他10天。
(6)收费。住房等级每件80元,宅基地收工本费10元,非住房登记每件550元。前者一套一件,后者一次一件。
18、房地产估价报告及相关资料保管期限不少于10年,要达到估价服务的行为结束。
19、住房置业担保机构注册资金不少于1000万,担保资金不高于30倍。
20、二级资质可从事公司上市A、企业清算B以外的业务;三级资质可从事A、B、司法鉴定C以外的业务;三级暂定资质可从事A、B、C、城镇住房拆迁、在建工程抵押以外的业务。
21、房地产估价收费:
100(0.005)—900(0.0025)—1000(0.0015)—3000(0。008)
宗地估价收费:100(0.004)—100(0.003)—800(0.002)—1000(0.0015)—3000(0.0008)
22、房屋登记权属信息查询
(1)可公开查询。房屋基本状况及查封抵押等权利限制状况,具体包括房屋自然状况(位置面积用途),权利状况(设定时间类别期限),及司法查封情况。
(2)限制查询的信息。权利人、委托人、继承人、受赠人可查询与该房屋有关原始登记凭证。其他可查询直接相关原始资料。
23、住房公积金存贷款利率:当年结息日挂牌公告的或其存款利率,往年结转按结息日挂牌公告3个月整存整取存款利率利息,6月30日为结息日;贷款利率,一年一定,每年1月1日。
人行提出,国务院批准执行。
24、提取公积金情况:住房消费提取、丧失缴存条件提取。
25、房产税:判断标准,是否有经营性,出租,生产。比例税率。
工业用途房产,50%—60%作为应税房产原值;商业和其他用途房地产70%—80%;与地上房屋相连的地下建筑,与地上房屋通标准计算。
26、耕地占用税。定额税率。经济特区、经济技术开发区加成不过50%,基本农田加成50%。减税范围:军事设施,学校,幼儿园、养老院、医院。接通知30日内缴税。
27、土地增值税。有偿转让,不含继承赠与。四级超额累进税率。转让房地产合同签订7日内申报纳税。
建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的免税。
28、契税。个人购买普通住房且属于家庭唯一住房减半征收;又是90㎡以下的,1%征收。法定继承人继承,免征,非法定继承人承受,征收。拆迁购房拆过拆迁款的,对超过部分征收契税。
29、营业税涉及不动产5%。城建税为消费税、增值税、营业税三者之和的7%(城市市区)、5%(县城、建制镇)、1%(其他地区)。
30、房地产估价师注册管理部门是国务院建设主管部门,省级政府房地产主管部门为初审部门。