房地产项目后评价

　　 【摘要】文章在分析了房地产项目对社会各个方面影响的基础上，构建了房地产项目后评价阶段社会评价的指标体系，并将指标体系进行实证分析，利用模糊综合评价的方法进行分析计算，得出了项目社会评价的结论。结论部分提出了对今后房地产业开发的建议。

　　【关键词】社会评价 指标体系 模糊综合评价

　　

　　后评价是房地产项目评价中一个不可缺少的重要环节，但是由于存在体制、观念、资金等障碍，对后评价工作认识不足、重视不够，使得这项工作进展缓慢，尤其对项目的社会评价、持续性评价很少涉及。在我国，社会评价在项目后评价中的应用，于1992年就被提到议事日程，但目前仍处于初步实践阶段。社会评价体现了“以人为本的可持续发展”思想，应用以社会学内容及多学科知识，分析评价房地产项目的建设、使用对国家和地方社会经济、自然资源、生态、社会环境等各项社会发展目标所做的贡献与影响，以及项目与社会的相互适应性。为了保障房地产业持续、健康、稳定发展，建立与完善房地产项目的后评价机制，本文重点对房地产项目（主要指住宅小区）后评价阶段的社会评价工作进行了探讨和研究。

　　

　　一、社会评价指标的确定

　　

　　后评价阶段对房地产项目进行社会评价，需要一套比较全面、客观的指标体系。创建指标体系应从房地产项目对社会影响的各个方面进行考虑，通过分析，住户满意度、社会环境影响、社会经济影响、生态环境影响、项目可持续性五项指标作为房地产项目社会评价的一级指标。

　　1、住户满意度

　　描述住户满意度的指标主要由五个二级指标来确定。

　　（1）住宅建设质量。在评价住宅区的建设质量时，达到国家规定的优良品的单位工程个数占单位工程总数的百分比，作为评价标准。优良品率越高，评价等级越高。当优良品率达到80%以上，可评为“优秀”。

　　（2）居住建筑面积净密度。即居住建筑面积与扣除了公建用地、道路用地和公共绿化用地后的净居住用地之比。该指标可以保证基本居住环境质量，避免盲目压缩住宅间距和忽视日照、通风等生理、生态需求。评价时以城市规划指标为准。

　　（3）绿化覆盖率。即居住区内绿化覆盖的面积与居住区用地面积之比（%），绿化覆盖率在新区建设应不低于30%；旧区改造不宜低于25%；种植成活率不低于98%。

　　（4）户型适用性。户型是住宅产品的核心组成部分，也是一个住宅项目成为精品的关键性因素。户型适用性包括平面空间布置、厨卫布置、物理性能三个方面。

　　（5）小区配套适用性。小区配套中人们最关心的是教育、市场分布、交通状况、医疗卫生以及娱乐休闲等设施。因而小区配套适用性主要评价有：购买生活用品是否便利、学生上学是否安全、公共交通是否方便、医疗服务及其他服务设施是否完善等。

　　2、社会环境影响

　　对社会环境的影响主要包括对安全、人口、文化、城市化等诸多方面的影响，因而主要设置了四个二级指标来进行描述。

　　（1）社区安全。有效地进行安全防范已成为建设安全文明小区、稳定地区社会治安必不可少的基本要求。该指标包括公共安全防范和家庭安全防范两个方面：在公共安全防范方面：小区主出入口是否24小时有专人值守；安保人员是否定期定时巡查小区内的公共区域；小区公共区域内涉及人身安全、存在安全隐患处，是否设有明显标志；对火警事故、交通事故、治安事故及其他紧急情况是否有紧急处置预案，及配备齐全应急器材；在社区是否建有安保监控中心,是否充分发挥社区物业安保作用并能提前迅速快捷发现安全隐患及时解决。在家庭安全防范方面：业主是否具有安全防范意识；若发生如偷盗、煤气泄漏、火灾、老人急病等紧急事件时,业主能否及时示警并且得到及时的处理。

　　（2）人口净密度。人口净密度不仅能反映住宅分布和密集程度，还能反映平均居住水平，其计算公式为：人口净密度＝居民总人数/小区总面积（人/ha）。

　　（3）社区文化。社区文化以生活在社区中的居民为主体，以丰富和活跃群众文化生活、满足群众日益增长的精神文化需求为目的，包括各种群众性的文娱、体育、教育、科普以及精神文明建设活动等在内的一种群众性文化形式。考察社区文化可从社区文化设施的完备情况,社区是否经常举办各种主题鲜明的文化活动,群众对社区文化的认同感方面进行综合评价。

　　（4）对城市化影响。城市化的实质是人类进入工业社会时代，社会经济发展速度加快，农业活动的比重逐渐下降、非农业活动的比重逐步上升这一发展过程。城市化是支撑房地产发展的主要源泉，房地产又是推进城市化的载体。对城市化的影响可从小区建成后对城市人口占总人口比例、城市基础设施、城市居民人均收入、城市人均居住面积、住房成套率方面进行综合评价。

　　3、社会经济影响

　　因为描述对社会经济影响的二级指标较多，本着避繁就简、反映实际的原则，在综合分析、整合的基础上，本文用以下三个指标来衡量。

　　（1）对地区经济影响。房地产业对地区经济具有极强的拉动作用。一方面考察小区项目的建设对建筑材料、商业、家具、家用电器、房屋装修等其他产业的发展所起的推动作用；另一方面特别是住房消费是综合性消费，涉及人们生活的方方面面，所以也要考察地区居民的消费水平。

　　（2）创造就业机会。小区的建立对地区就业产生的影响，主要包括项目建设及使用过程中物业管理创造的就业机会；配套商业创造的就业机会；因小区建立带动第三产业创造的就业机会。

　　（3）新技术、新材料应用。建筑业消耗大量资源和原材料，该指标主要考虑项目采用新技术、新材料所起到的节能效果。指标包括以下几个方面：小区是否采用新型建筑材料以达到节能的目的；小区是否采用了新能源，如太阳能供暖系统、自然照明、太阳能热水供应等；小区是否采用了新技术以节约水、电、气、热等能源；小区建筑结构是否采用了新技术降低了加工和建筑成本等。

　　4、生态环境影响

　　项目的建立必然会对周围地区的生态环境产生巨大的影响，经过分析,采用了以下三个二级指标进行衡量。

　　（1）节约资源。主要考虑小区在建设过程中对土地、原材料、水资源及项目投入使用过程中资源节约利用程度。如小区规划阶段是否充分考虑了土地资源的综合节约利用；小区使用阶段是否有雨水收集、中水利用等。

　　（2）环境保护。在进行社会评价时设置环境质量指标是为了能够考核项目对环境治理的效益与影响，分析和评价因项目实施对环境影响产生的后果以及由此引发的社会问题。环境保护指标可从以下几个方面进行评价：在小区建设过程中，是否对产生的废水和垃圾进行了及时无害的处理；在小区投入使用后，是否有生活污水集中处理系统；是否进行了垃圾分类处理及无害销纳；是否采取了措施以减少空调系统及厨房废气对空气的污染；是否存在噪声污染；小区绿化、通风、采光状况及出现“热岛效应”等。

　　（3）周边自然景观影响。对周边自然景观影响主要考察小区本身的美感和观赏性以及小区景观与周围自然景观的协调一致。从小区自身住宅造型及组合、道路设置、绿化覆盖及植物种类配置、景观的布置几个方面来评价小区的美感与观赏性。从色彩、造型、氛围等方面来评判小区与周围环境的和谐统一性，小区能否给人以亲切的感受，是否美化了整体环境，增加了环境的艺术气氛。

　　5、房地产项目可持续性

　　（1）自身效果的持续性。自身效果的持续性可从三个方面进行考察：首先，小区自身保值时间的长短以及保值能力的大小，消费者购买住宅，必然关注住宅产品是否具有长期保值性，先是住宅产品货币价值的保值，然后是生活环境和质量的保值；其次，小区的开发是否与城市整体布局规划相一致，使得小区能够与将来建设的公建设施相配套，并且与周围楼宇、景观、环境相协调；再次，小区在开发时是否引入了生态可持续性的理念，小区是否塑造了可持续发展的社区文化。

　　（2）项目适度超前性。项目适度超前性主要考察小区项目建设中在保证设计原则和科学性的同时如何兼顾人们的个性追求,是否树立了适度的超前设计理念，使设计思路跟上时代发展的步伐，又留有发展的余地。

　　（3）使用和管理。使用和管理主要考察小区投入使用后物业管理的水平，主要包括：服务内容、收费、小区安全、住户报修及时解决程度、服务态度等。

　　

　　二、实例分析

　　

　　某小区为商品住宅建设项目，项目总用地面积约为10.34公顷，折155.10亩。小区共有6个住宅组团组成。共分三期进行实施，第一期工程为I、VI组团，第二期工程为II、III组团，第三期工程为IV、V组团。小区容积率为1.26，住房覆盖率41.2%，绿化覆盖率35.4%，日照间距1�1.2。

　　1、项目模糊综合评价

　　 （1）确定指标体系中各指标权重值。本文采用专家评定法确定指标体系中各指标的权重值，结果详见表1。

　　（2）确定各指标隶属度及评价矩阵Ri

　　第一，确定评语集，将项目相关指标评价的优劣程度作为评语集V的元素，共分四个等级，可表示为：V=｛v1，v2，v3，v4｝，式中v1，v2，v3，v4分别表示项目对应指标评价情况：优秀、良好、中等、差、四个等级。

　　

　　第二，确定隶属度及评价矩阵Ri，本案采用公众参与和专家调查方法，依据打分的统计情况，得出各指标的隶属度。计算各指标隶属度时采取以下公式：指标隶属度rij=指标ui被评为vj 有效答卷数/总有效答卷数，rij表示指标ui被评为vj的隶属程度。各指标隶属度见表2。

　　从表2中可知对应一级指标中u1的评判矩阵Ru1，从表1可知一级指标u1对应的权重向量Au1，由模糊综合评价法计算公式B = A?鄢R，可算得指标u1的评价结果为：Bu1 =Au1?鄢Ru1=（0.4760.3170.1880.019）。同理，可求得对应一级指标中各指标的评判结果（亦即一级指标评判矩阵），见表3。

　　由模糊综合评价法计算公式B=A?鄢R可算得项目综合评价结果为：B=A?鄢R=（0.3980.3310.2320.039），综合各项评分，按隶属度最大的原则：若bk=max（b1，b2，……，bn），则事物评为k级，得出小区社会评价结果为“优秀”。

　　2、评价结论

　　项目总体评价结果为“优秀”，而且五个一级指标评价结果有四个均为“优秀”，体现出项目的社会影响与社会效果良好，是一个较成功的开发项目。这一结论与项目的实际效果基本吻合。

　　

　　三、结束语

　　

　　随着我国经济的发展，人们对房地产开发项目的社会问题关注将更加迫切，通过后评价中社会评价总结的经验教训，有利于协调项目与社会发展的关系，识别项目建设和实施可能存在的社会风险，避免留下许多社会隐患，激化社会矛盾和风险，并最终影响经济发展。房地产项目应重视项目的后评价工作，社会评价不仅有利于项目本身问题的发现与解决，为了提高投资效益，增强项目后续能力，提高对未来项目决策和科学管理水平也是十分有益的。

　　

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