县城规划区私人住宅建设管理暂行办法

第一章 总 则
　　第一条 为进一步加强县城规划区（以下简称区内）私人住宅建设管理，规范住宅建设行为，促进土地节约和合理利用，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，结合我县实际，特制定本暂行办法（以下简称办法）。
　　第二条 在县城规划区内建设私人住宅，适用本办法。办法所称私人住宅建设是指原住农民（户）和城镇居民自筹资金建设以居住为目的的私人住宅，包括新建、改建、扩建等建设行为。
　　第三条 办法所称原住农民（户）是指县城规划区内的村和居民小组人均集体农业生产用地（不含零星自留地）在0.1亩以上的居委会自然出生或婚姻迁入或因国家建设移民安置在本村(居)委会长期居住，并以家庭承包方式或其它方式承包经营本村（居）委会集体土地进行农业生产的住户。
城镇居民是指居住在城镇规划区内的原住农民（户）以外的所有居民。
　　第四条 县城规划区内私人住宅建设必须遵循统一规划、合理布局、节约用地、集中成片的原则,符合城市总体规划及乡村规划。
　　第五条 原住农民（户）使用集体土地建房的建设区域在县城规划区内分为公寓楼安置区、集中联建建设区、远郊私人建房区。
　　第六条 县城规划区内，属国有土地上实施房屋拆迁的按《城市房屋拆迁管理条例》有关规定给予补偿和安置。
　　第七条 县城规划区征用（收）集体土地实施房屋拆迁按《常德市征地房屋拆迁补偿安置办法》和本办法规定给予补偿和安置。
第二章 县城规划区内原住农民（户）建房管理
　　第八条 公寓楼安置区是指在国家建设征地拆迁安置过程中，经依法批准使用集体土地，建设多、中、高层住宅安置被拆迁户并实行统一物业管理的区域。
　　集中联建建设区是指原住农民（户）在规划确定的农民建房小区内经依法批准使用集体土地自行联体建房的建设区。
远郊私人建房区是指按照村庄统一规划和村居民点住宅建设规划进行建房的建设区域。
　　公寓楼安置区范围：
　　老城区：西抵三江口铁路桥，东至财政局，北临焦柳铁路，南达澧水；
　　东城区：西抵财政局，东至机场路，北临焦柳铁路，南达澧水；
南区：西抵渔场路，东至新建路，北临澧水，南抵石长铁路沿电厂专用线接月亮路。
集中联建建设区范围：
老城区、东城区、南区所属双红社区居委会、渫阳社区居委会、观山社区居委会、荷花社区居委会、新厂社区居委会、永固社区居委会、刘家坪社区居委会、双新社区居委会、月亮山社区居委会、天供山社区居委会、曹家棚社区居委会、陈氏祠社区居委会除公寓楼安置区以外的区域和易家渡镇的杨二汊社区居委会、易家渡社区居委会，二都乡的卫星村、土山村、千烽村、南峰村、牌楼村所属区域。
　　远郊私人建房区范围：公寓楼建设区和集中联建区外的县城规划区。
　　新老s304省道石门县城至慈利段、s303省道双红社区至新关镇集镇中心线两侧各50米范围内、夹山路、红蔡路中心线两侧各100米范围内禁止新建私人住宅。
　　公寓楼安置区、集中联建建设区、远郊私人建房区具体范围以县城规划管理部门公示的石门县城规划区私人建房安置区域规划方案图为准。

　　第九条 县规范县城规划区私人住宅建设协调机构负责县城规划区私人住宅建设的协调、管理工作，指导各相关乡镇人民政府负责本行政区域范围内公寓楼安置区和农民建房小区建设工作。
　　第十条 公寓楼安置区的建设资金来源：征地项目房屋拆迁补偿费及相应的住房安置补助费；征地项目应支付的公寓楼安置区的基础设施建设费；选择公寓楼安置对象的应交购房款；其它可用于公寓楼安置区建设的资金。
　　第十一条 公寓楼安置区的规划设计要满足原住农民（户）生产和生活的需要。公寓楼安置区可按小区建筑总面积适当的比例建设经营、办公及其它公共服务用房和堆放生产用具的杂屋间。经营性用房产权归相关集体经济组织所有，不得随意转让，优先安排该小区安置户承包和租赁经营。经营性用房的收益必须优先满足小区的物业管理和公共设施维护的需要。
　　第十二条 公寓楼安置区内凡因建设项目征用（收）集体土地宗地拆迁安置户在10户以上的，必须按规划修建公寓楼予以安置，其安置户不愿选择公寓楼安置的，按《常德市征地房屋拆迁补偿安置办法》实行货币安置；宗地拆迁安置户在10户以下的可选择公寓楼安置、货币安置，也可选择按规划进入农民建房小区实行集中联建。
　　第十三条 公寓楼建设按照农民建房有关规定办理用地及相关手续，并享受农民建房税费政策。
　　第十四条 公寓楼安置区内属本村（居）委会d级危房的原住农民（户）、符合分户条件的原住农民（户）建房只能按规划进入农民建房小区实行集中联建，或申请进入公寓楼安置。
　　对申请集中联建的原住农民户应在《规划用地许可证》颁发前拆除原有房屋并退基还耕，经村（居）委会、乡（镇）政府和国土资源管理部门验收合格，方可办理农民建房建设用地许可。
　　对申请入住公寓楼安置的，在办理公寓楼安置房入住手续前，应拆除原有住宅并退基还耕。
　　第十五条 公寓楼安置的对象以基本户为单位，凡达到分户条件的，可按规定进行分户，安置户均以户为单位申报户型面积。安置户需提供户口薄、农村土地承包合同、农村土地承包经营权证、原《集体土地使用证》（分户的需提供分户报告）和申请报告，村（居）委会进行严格审查并张榜公示7天，报乡（镇）政府审核。审核通过后以村（居）为单位再次张榜公示7天，接受群众监督，最后报县规范县城规划区私人住宅建设协调机构备案。
　　公寓楼安置户按人平安置面积不超过40平方米进行安置，原则上“一户一套”。每户原则上可在其所在小区内按成本价购买底层杂物间1间。
　　安置户每人享受30平方米的安置价、10平方米的成本价。超过部分按市场价购买。
　　安置户型建筑面积最小的不少于60平方米/户，大的户型建筑面积不超过150平方米/户左右。
　　公寓楼安置入住分配，其楼层选择由拆迁安置对象集中讨论后，统一进行抽签确定，适当照顾老、弱、病、残等拆迁安置特殊对象，有关楼层差价均按国家有关住宅楼层差价率结算。
　　第十六条 公寓楼安置区内确属d级危房的原住农民（户）申请购买入住公寓楼住房的，待危房拆除还耕验收、土地退还给村（居）集体经济组织后，一次性给予节约用地奖1.8万元。
　　符合分户建房条件的原住农民（户）提前申请购买入住公寓楼住房的，一次性给予节约用地奖0.3万元，但今后建设项目征地拆迁时不再享受分户安置政策。
　　第十七条 公寓楼建设竣工验收合格后，安置对象方可入住，村（居）委会应及时组织为其办理集体土地使用证和房屋所有权登记手续（费用计入建设成本）。公寓楼除依法可流转给符合宅基地申请条件的本村（居）农村村民外，原则上不得买卖与转让，确因特殊情况需要转让的应从购房居住之日起12年后，经国土资源行政主管部门批准，依法办理土地征用和房地产过户手续。
　　第十八条 公寓楼及安置小区基础设施配套工程的建设费用，属乡镇人民政府建设的由县审计部门进行审计；属村（居）委会建设的由各乡镇人民政府负责组织相关部门进行审核，并在所在地的村（居）委会予以公布。
　　第十九条 本办法所称公寓楼成本价是指房屋重置价格，包括土地取得成本，即建安费+综合费+土地取得成本；市场价是指房屋市场销售价格；安置价是指县政府给予一定补贴，低于成本价的购房价格。
　　以上安置价、成本价、市场价由县人民政府定期公布。
　　第二十条 公寓安置楼建设应当吸收被安置对象代表参与户型设计、成本核算和质量监督。
　　第二十一条 集中联建建设区国家建设征地拆迁安置提倡实行公寓楼式安置，原则上大型建设项目征地拆迁实行公寓楼式安置。
　　第二十二条 公寓楼安置区和集中联建建设区内原住农民（户）建房应符合土地利用总体规划和城市总体规划，一律进入农民建房小区，任何个人不得在农民建房小区外翻修和新建私人住宅。
　　原住农民（户）所在村（居）民小组无集体建设用地或人均农业生产用地（不含零星自留地）在0.1亩以下的，不得申请使用集体土地建房。
　　第二十三条 公寓楼安置区和集中联建建设区符合建房条件的原住农民（户）进入居住小区建房以本办法实施前的农村集体土地承包经营户为基本户，每户建房建筑占地面积除道路分摊面积外不得超过96平方米。对符合分户建房条件确需建房的，应拆除旧房整体迁入农民建房小区整体联建，基本户与分支户建筑占地总面积可增加至144平方米以下。
　　第二十四条 公寓楼入住户、远郊私人建房区、集中联建建设区新建房户的原宅基地还耕后仍归原集体经济组织所有，可由原住户承包经营，并与村集体经济组织签订农村土地承包合同，申请办理土地承包经营权登记手续。
　　第二十五条 集中联建建设区、远郊私人建房区原住农民（户）的资格认定及建房审批程序严格按照本办法和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》和《湖南省集体建设用地管理暂行办法》规定执行，对符合建房条件的原住农民户应备齐户口薄、农村土地承包合同、《农村土地承包经营权证》、原《集体土地使用证》（分户的需提供分户报告）、申请报告等资料后，向本集体经济组织提出申请，在本集体经济组织张榜公布7天，期满无异议的，依法按程序组织资料报乡（镇）政府审核后，再报县人民政府审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织应及时将审批结果张榜公布。
　　第二十六条 原住农民户申请私人住宅建设有下列情形之一的，一律不予审批：
　　（一）原住农民（户）将现有住宅出售、出租、赠与他人、改为其它非居住用途的；
　　（二）被拆迁的原住农民（户）已采用公寓式安置或货币安置方式安置（私人住宅收购）的；
　　（三）原住农民（户）被拆迁后仍有一处或一处以上私人住宅（含公寓楼安置房，不含商品房）的；
　　（四）农村外嫁女、入赘男子，户籍未迁出，其配偶方拥有宅基地或在工作单位已享受住房补贴（含购买单位房改房）的；
　　（五）土地来源不合法的；
　　（六）村（居）民改建住宅，未“拆旧建新”的；
　　（七）原私人住宅人均建筑面积超过60平方米申请分户建设的；
　　（八）私人住宅建设选址不符合规划的；
　　（九）公示期内群众举报，经核实有弄虚作假行为和不符合私人住宅建设条件的；
　　（十）符合分户条件的原住农民（户）不同意整体迁入农民建房小区集中联建和按本办法规定应当进入公寓楼安置拒不接受公寓楼安置的。
　　（十一）违反法律、法规规定的其他情形。
　　第二十七条 远郊私人建房区原住农民（户）建房参照集中联建建设区的政策执行。
　　第二十八条 建立原住农民（户）认定制度，县城规划区内各村（居）委会原住农民（户）由县人民政府每12年按下列规定审核认定并对外公布。
　　1、条件与材料：①属本村（居）集体经济组织内成员承包农村土地从事农业生产，并履行本村村民义务的农户，提交农村土地承包合同、农村土地经营权证和本户户口簿复印件；
　　②未在县城规划区农民建房安置小区建房和未入住公寓楼安置房由村（居）委会出具证明；
　　③本村（居）民小组人均农业生产用地在0.1亩以上的（不含零星自留地），由本村、居委会出具证明；
　　④村（居）民代表大会或村（居）民大会决议。
　　2、程序：①各村（居）委会根据农村土地承包合同和农村土地承包经营权证所确定的农户数及户主姓名列具花名册，经本村（居）委会公示10天无异议并经村（居）民代表大会审核。
　　②村（居）委会将村（居）民代表大会审核通过的花名册交本乡（镇）国土资源所（分局）和农村经营管理站进行初审，并提出书面审核意见，再报乡（镇）人民政府集体研究。对符合条件的，由乡（镇）人民政府列具原住农民（户）花名册，报县国土资源行政管理部门和农村经营管理部门审核后，共同报县人民政府确认，并发布公告；对不符合条件的，由乡（镇）人民政府退回原呈报的村（居）委会纠正后，重新呈报。
第三章 县城规划区区内城镇居民建房管理
　　第二十九条 严禁城镇居民零星新建住宅，严禁城镇居民以任何形式购买或租用农村集体土地建设私人住宅，严禁非法买卖、转让农村宅基地。
　　第三十条 属下列情形之一的城镇居民住房只能进行住宅修缮、加固，不允许翻建：
　　1、城乡规划确定的铁路、公路、港口、道路、绿地、输配电线设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、文物保护、防汛通道、消防通道、垃圾填埋场及焚烧、污水处理和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地；
　　2、公寓楼安置区和集中联建建设区范围内；
　　3、县城规划范围内因建设需要拆迁的；
　　4、其它经规划行政主管部门认定的情形。
　　第三十一条 属于公寓楼安置区和集中联建建设区以外的城镇居民原住宅用地享受行政划拨申请原址翻修或者原出让的住宅用地出让期未满申请原址翻修的，必须在符合县城规划的前提下，依法按程序申报审批，办理相关手续后方可动工建设。
第四章 监督管理
　　第三十二条 不符合公寓楼购买或安置资格购买入住公寓楼住房的，由乡（镇）人民政府责令退还所购房屋，并依法依规追究其批准单位主要领导和相关直接责任人的政纪责任，给予行政处分。
凡违反本办法规定，越权或弄虚作假、徇私舞弊审批不符合集中联建、远郊私人建房资格的建房户使用集体土地建房的，其审批无效，所建房屋由县国土资源行政主管部门依法拆除，并对承办单位和承办相关责任人依纪依规追究行政责任，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十三条 原住农民（户）在农民建房小区申请新建住宅或申请入住公寓楼拒不退基还耕的，规划、国土资源行政主管部门不得审批其建房，乡（镇）政府和村（居）委会不得为其办理公寓楼入住手续，违者，其审批无效，由国土资源行政主管部门依法按非法占地予以查处，强制拆除；同时由监察机关或其主管单位依职权追究有关单位领导及直接责任人的行政责任，情节严重、造成一定危害后果的，应给予记大过以上的行政处分，直至开除公职。
　　第三十四条 严禁个人住宅用地变相搞房地产开发，违者由国土资源行政主管部门按非法转让土地或违法改变土地用途依法予以查处。
　　第三十五条 凡违反本办法规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准修建私人住宅的，由县城市管理行政执法主管部门和县国土资源行政主管部门依法查处。对国家机关、人民团体及国有企事业单位工作人员违反本办法规定，在县城规划区内建设私人住宅的，除依法给予行政处罚外，并由其主管单位或监察机关依职权给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十六条 县城市管理行政执法主管部门、县城乡规划管理部门、县国土资源行政主管部门、乡（镇）人民政府按各自职责进行监督检查，履行法定职责，对弄虚作假、徇私枉法，拒不履行或拖延履行法定职责的，由监察部门依法依规追究主要责任人和直接责任人的行政责任，给予行政处分。
第五章 附 则
　　第三十七条 危房等级由房产管理部门房屋鉴定机构鉴定（无房屋所有权证的也需鉴定）。
　　第三十八条 本办法实施前已办理《规划用地许可证》、建设用地审批等手续的私人建房户应自本办法发布之日起6个月内动工修建，并于1年内竣工；凡已办理《规划用地许可证》，但未办理建设用地审批等其它手续的，应在本办法发布之日起2个月内补办完毕，并于审批之日起6个月内动工建设，2年内竣工投入使用；逾期未补办其它审批手续的，不予补办，未动工建设的，原审批手续由规划、国土资源部门依法予以注销或宣布失效。
　　本办法实施前，原住农民（户）所取得的建房审批手续所批建宅基地不在规划确定的农民建房小区的，原审批手续由规划、国土资源部门依法注销，确需建房的，按本办法规定另行办理建房审批手续进入农民建房小区，实行集中联建。
第三十九条本办法从二0一二年一月一日起实施。《石门县人民政府关于规范县城规划区内农民建房的暂行规定》（石政发〔xx〕18号）自行废止。