房介杂志计划书

一、 项目背景
二、 项目目标
三、 项目规划
四、 可行性分析
五、 项目运作
六、 前期投入
一、项目背景
1、 二手房投资价值凸现
武汉xx年年末的二手房市场的热度丝毫不逊于一手房市场。从政府相关部门的统计数字来看，武汉的二手房价格与一手房的价格相差在每平方米一两千元左右，但二手房价格的涨幅幅度比一手房价格远远高出，其涨幅差距近50％，投资价值凸现。
2、 二手房市场缺乏有效资源平台
由于二手房交易市场的迅猛发展，二手房房源、中介公司、中介担保公司与银行之间的资源整合速度远远低于房产交易速度，难以实现各方利润的最大化。如果在各方之间建立某种资源联系，即可达到双赢。
二、 项目目标
创建一本针对二手房中介公司的免费直投杂志（dm），通过对武汉二手房源信息的整合，创造一个资源平台，并借此形成中介公司、中介担保公司与银行之间的互动平台，达到资源的最大共享，形成利润的最大化。
1、 房源信息平台
通过房源信息的归纳，形成二手房中介公司的产业联盟
2、 业务信息平台
信诚通过这种增值服务，与二手房中介公司形成产业互动，最终形成信诚的客户平台。
3、 产业互动平台
整合银行资源，形成二手房交易市场的产业链。
二、 项目规划
1、定 位
整体定位：二手房交易的行业信息共享平台
风格定位：专业、简洁、稳重
受众定位：二手房中介公司
包装定位：冷色调为主（反映理性）
内容定位：信息性、实用性、可读性
2、规 划
dm名称：房介周刊
第一，名称表意简单明了，可以理解为房屋介绍；第二，做“介”字文章，“介” 是“解”“界”的谐音，可以理解为“解”是对购房问题的疑难解答，还有“界”字就把新房与二手房界定区别开。
dm内容：
房介信息：约占整体内容2/3（经营部分）
对于一家私营二手房中介来说，二手房的信息非常有限，往往不能满足消费者的需求，创办这个栏目汇聚一部分私营二手房中介的信息，达到信息共享，一方面有更多的选择来满足消费者的要求，另一方面二手房中介能够提供更好的服务，获得更多的利益。
此栏目旨在整合房源信息
政策动态：
政府的政策是风向标，作为一个中介公司就要对房产政策了于指掌。在这个栏目里我们会向中介公司提供最新的时政以及分析，同时最重要的是对政策的预测以便二手房中介和消费者对时态有一个明确的认识。二手房中介还会得到最新的关于二手房买卖热点地段点评。只有了解更多最新的房产政策法规和相关的新闻动态，才有针对性的做出营销决策，面对强大的市场竞争使自己更有竞争力。
置业顾问：
由于新的房产政策法规的不断颁布，多多少少会使得二手房行业的业务水平滞后，所以要充分、正确的理解政策法规的内容，在这个栏目中专家对于新颁布的房产政策法规进行系统全面的诠释，让二手房中介与政府政策同步，然后专家针对新的房产政策法规，对未来武汉二手房行业进行预测，包括二手房价格预测、投资二手房风险预测等等，目的是提高二手房中介业务水平，同时在这个栏目中我们会搜集一些二手房中介和消费者在整个业务流程中遇到担保、买房、卖房等各种问题，然后请专家进行专业指导，二手房中介在这个栏目中可以做到知己知彼。
消费信贷：（本栏目可考虑与银行合办）
在消费者选定二手房并且决定购买时，交易流程中需要注意担保资金的安全，当消费者感觉二手房中介流程不能对自己的利益提供保障时，购买意愿会受到阻碍，所以二手房中介应该了解如何保证资金的安全，这样信贷、银行、保险的咨询就显的重要，保证整个交易过程的顺利进行
经纪评估:
由于房产是一个需要高涉入的投资性行业，消费者缺乏专业的房产评估的知识，在房产买卖中就存在许多的不便。开辟这样一个栏目旨在给中介公司提供一个更为专业、全面的向消费者服务的后方评估平台，提供知识与信息，请专家帮你解决消费者房产评估的难题

金牌业务员:主要是为了建立起一套业务员激励机制

广告版面（封面、封二、封三、封底、中部插页）
针对与二手房交易相关产业的部分企业（银行、信贷公司、装修企业）
dm整体制作结构
正度16开本
封面、封二、封三、封底――150克铜版纸四色印刷
中部文字内容―――――――普通黑白印刷
中间插页广告―――――――150克铜版纸四色印刷
三、 可行性分析
1、 dm基本运作形式
通过登载付费信息和刊载广告进行运作。
2、 本dm运作的可行性
本地二手房中介公司大约200家左右，按每次每家信息费90元计算，市场份额在14，400元左右，广告版面的受益大约在1，000元左右（除去业务人员20％的提成）。同时，二手房的信息更换频率很快，按每周刊载一次计算，每月市场份额在57，600元左右。
杂志的主要费用产生于印刷，人员费用来源于设计费用和采编人员的工资，大约在3，000元左右。只要有效的控制印刷成本在4，000元以内，存在利润空间。
因而每期的利润想象空间是14，400－（3，000+4，000）＝7，400元
保本的基数是7000/90＝80家
3、 dm带来的最大受益点
信诚公司本身自营业务的发展
4、 存在的风险
因为经营不善带来的收支逆差
5、 规避风险的方法
通过与权威部门进行合作，以之冠名（如专业推荐之类的），强调dm的信息权威性；

在为客户打造信息平台的同时，还应找到对二手房中介公司更具体的利益点；
与银行合作，强化背景实力和可信度；
灵活的业务激励制度，挖掘业务员的潜力。
四、 项目运作
将整个项目划分为三个阶段－筹备阶段、招商阶段、营运阶段
筹备阶段：
采编素材、制作样刊
此阶段为运营机构a区d段采编素材,积累信息的准备阶段,具体的操作流程见附图(每个栏目的责任编辑在这个阶段理出前8期刊物的内容主题,8期内容可围绕一个主题也可定出一系列相关联的主题，深入与栏目相关行业，了解行业流程，行业规则等，为以后编辑栏目做充足的准备。)
五、 制定招商计划和广告价格
办理固定印刷品广告经营许可证
招商阶段：
招商，完成经营任务（收支平衡）
开始发行1－2期（为减低风险，1、2期为半月刊）
营运阶段
完善运作机制、形成固定的操作模式、减低营运成本
（其中版式和封面形成相对固定模板，杂志广告有较固定的广告商，周刊走上正轨
能够达到收支平衡，并有能积累少量发展资金）
六、 前期投入8，000元
样刊的设计制作、采编费用（20本） 3，000元
1、2期的采编费用设计费用 2，000元
印刷费用按每期1000本计算，每本成本1.5元 3，000元