解析保利文化广场创新开发模式解析(14页)1

商业地中产的“第五季”

——保文化利广场创开发新模式

■编　　辑　　　　　官　　　鹏　

近年来， 随

珠三角着港澳与经济益一日体化，深圳 城 重市心断西移不深圳，西部迎了来所未有前 开的发热潮，山经南快济速展。２发００ 年６伊始， 前目中国个首“文以化销营为主题”的业商目项 －－ 利文保广化在场圳深山南商文化业心区中运应 而生保。利化文场广为做中国首例第代五商业地产 项目它，创新开发模的式值是得大借鉴的家

。

前瞻战略究模研

块一分

钟摘

要、一保文利广场化— —５ 万平方１米的合综性文化产项目业

保文化利广场于深位市南圳商业山化中文区核心区心的东域角，紧南规邻中的后 划海路滨地处香港，—深圳西部通—道海大桥跨桥堡头置位，是中心区中轴的起线，点 理位置优越地

。、项二优势

选目址优—势—核商业社心区 生态优势—海—气质环洋境

、三总规划为体大四功区

能 Ａ区——美食风城情吧酒 Ｂ街区 —保利—际影国特城色步街行 Ｃ——主区题百货技科乐娱 Ｄ城 —区保—剧利院

四、项目定

位客户群

位定——２５ ４— 岁之间的０领白金领 和产定品位——以化文营为主导销的主型题购中物

心

五开、策略发

保利贸■易、保地利、产利文化保保、物利业保利和外海五大等务业板块资的源合整 ■租。结合的开发售模式

六、开模式发四大特色的■

以主题商业特式形成竞争色 力■整合资源不造商，造场圈商 ■打深造厚化文蕴底业项目商 ■以文促商以商养文，

、运七营式模的五特大点■

全程踪跟■ 品运牌 作■资整合 源举办■题推主活动 广■控掌经营权

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《6决情报策总第》６９

期

保

文利广化创新开场模发式

商地业开产模式发

利保化文广位场南山于商文业中心化，是保利区团在集产开地发、化产文发业过程中，展总 多结年经，创验性造出“提化地产”的文资概念投，斥资在深巨圳打的一个以造“文 化销营”为 主题的型商大业项目整。项个目做了高起点到划、 规人性化设计成，为圳人深高文化、雅 艺娱乐术及 闲休物购首选。的

一、１

５ 万平米的方综合性文化产业目

保项文化利场位于深广市南山商业圳化文中心核心区域的区东南， 紧角邻规划中的后海路， 滨 地处港香—深圳—西部道跨海大桥通头堡位置桥是，中心区中线轴起的，地点位理优置越。项 目占面积地５４０ ０ 平０方米，总建面积近筑１５ 平方万（其米地下中室３ 平方米）万是集，文、化娱乐 休闲、业商于体，涵一盖剧院、影院、博物馆、康体、乐娱、餐饮科、技乐娱设和施物商购场的 综合文化性产项目业

。

项目档案

业 物类 ：商型 铺 建筑 类 型 ：多 层 地占 面 ：积５４．万平方 建米筑 面 积 ：５ １平万米方 　 价 ：均６０８０ 元 ０ ／平米方 容 积　　率： １４２． 　业物地　址　：南区南山商山文业化心区 开中 　　发商 深：市圳利文保广场化限有司

二、公区域选及址生优态势

１、域区地潜位

南山商力文化中心区业总体划规定确“核了商心文业区，化轴中发展线带和围组外”团三个 次的城层市构结。 深在市圳状城带结构市中，南山 业商化中心文处区城于副中市位心， 是南山区置区 级服中务。心在山区南政府“三一线一中心点”发战展中略中，区心承担了要的重角色

。

２生、优势态

２００４ 年，中区心管会委核心区环对境景观计设行进了国招标际，过经家评审专论，确定证法

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7

前

瞻战略研模究

块国欧博设

计司公案中方标。 环其境观景设计充体现分南了独山的有海洋质和气特的风情独化文质。 其中特景观计设积面 ０２５４０ ０平方，米水体面积６６３１８ 平方米。６－７００ 宽米“Ｕ的”形字人水体和 绿化带工绕与核心环区北东，， 三南，侧成形一个了独具心匠水的环体绕岛景半观 为核心，区提一 个供清凉人的海洋怡气环境，并质进一步定了义城市的心核

。三

总体规划为、四功大能区

Ａ区— —食城美情酒吧风街Ｂ 区— 保—国利际影特色城步街行 Ｃ 区——主题百科技货乐城 娱 Ｄ区—保利剧院—

四、项定位目　第

代商一业式模 “为百业态货” 第二代 、 “自为选场” 商（超即级场）、 市三代第为 连锁经营” “、第 四为“Ｓ代ＨＯＩＮＰ　ＧＡＬＭＬ”。 利保文广化定位为场第五代“商业”——主题商业。

１、目客标群定位

罗湖、户田福、南高山科新技的白领园金或领，化水文普遍在大专以上平，年龄主要集中在５２

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1决《策情报总》６９第

期

保利文

广化场创开发新式模

业地产开商模发式

—

０４ 岁间之，口素质人高的较消费群。体

２、产品定

位

１）中国第（代商五业保利文化广

场拥有国一流内的剧歌院深、圳规模最、档大次高的最际影国城保、集团利在中 国方南一的惟博物、馆题百主货主、步行题、国际街知超市、名特色餐饮风、酒吧、情高科娱乐技 等设施。

（２）以文化

销为营导主的主型购题中物

六大心题主文化中：心■影 视文化（利国保影城际） ■食美化文项目（大餐量设置饮）■ 城休市闲文（风化酒吧街情、咖啡、厅美容ＳＰ Ａ 等 ■时）购物尚化文女性（题百主货特、色题步主行、数码街科技品用

等） 科技■娱文化（乐主题科娱乐技） 园艺■术化（保利剧文院主、书题店、乐及乐音专器卖、店艺培术训心、保利中物博馆

）

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前战瞻略研模究块

坤大钟寺国中际广场——四第代商模业

大钟式寺际国场定广位于“国领先际第的四代业模商”式， 承以秉人本为的念，实理人 性化、个性化现，足人满全的需求面突出文；化立的业理，念凸现厚的文浓特色；化 突出环友好境的理，念达人到环境与、建、筑景的和谐。大观钟国际广寺将以国场际、 时尚化化、术化生活艺与闲休购为物题，引领消主费流，潮为市提民供新的购、物休、 娱乐闲交际、所，场打新一代的造商中心。

业１、项目

规划

钟大寺际国广场划为规大主四商业区题，域题主商业楼面共层五，、ＤＢ、ＣＥ、座四相对独 立建筑及下沉式的场——广红酒场区， 傲吧踞钟寺大区域脉龙之上 ，由独的特现代步行 ——蓝街将街其连为体，整 合了综品牌卖专、店育休体城闲 、美食城 红场酒吧、区、蓝街 、游旅剧院 国际、年之青、 大钟家国寺际大店、酒酒 店式寓等公多休种、 闲乐、娱 商功能、务创造 中第国个真正意义一上城市的活休闲生心、社中交中心旅、中游心

。

、２标客目群户定　位（１）零售

顾客　群

　大钟寺国商际业场核广心商主圈要覆盖有了着厚深文的化育背教景，较高人的收均和入

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《决情报》总第６９期

策保利文

化场创新广开模式

发商业

地开发模式产

消能费力的淀海，区加其上级和三二商级圈它，的顾客群先首就是些那着高有位，并 品渴望提生高活质品，求新生活追方式的淀海区及北市高素质京的产中层阶小和康庭家 ，因销此售商的以中品档为主，高甚至可还有以高档商品的中品。

极（

）批发２　商　

于拟引进由的欧等美商国品的独性特，会引吸体购团者以买及这将些品商成购买批到 后中其国地他和区亚各国洲进销售的行批商发这，使大钟寺国将际业商广成场欧为美等 商国品中国甚在至是洲亚展示的批集散发中心。

（３）

游旅观光　者　

于大由寺钟国商际广业场是京北乃至国独中一无全面二示欧展等国商品和文化的地美方 ，这会成为京北市新的旅景点游，吸引将京北周边和国其中他区地的居民来观光游前览， 即他使不购买们品，商但也将会所见其所闻知他人告这，无中为形美欧等国商家和品商做了广告宣 传

。五

、开策发

略、保利１化广文场运背营景析

分国中利保团公集，该司公为司国院国有务资监产督管委理会监员的中央管企业一，之目资 前已经超过产百。从 ２亿

００１年 始开，所对企属实业了整合施重和，形组成了保利易贸、保地利产、保 利化、 保文利物业和保利外海等五业大务块板。保 利团的自有集牌品力为保量广利场后的期运营作出 了定性决的支撑，其营剧院、自院、影博馆物的入占投据了无绝仅有竞的力争

２、。发开模分析式

（）出１售铺产权和商经营权

目前中，商国业地产开主发模式要种是出一售铺商权和产营权，经 业人内称之为士＂产权商式铺 ＂，这 是一有权和经所营权分离的房地产铺商商形品式一方，对面于投资者说来这，产种分权 割式铺，尤其是商后返租售等种变，常带常欺骗性有会，响中影小投资的者益收水。平

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产

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前

瞻略研战模究

块另一面方，于对发开商说来分散，的权产持容有给整易体的理带来管混，进而乱成造开项 目发整体的位不清定 ，难以形成模规势， 优而降低物业整体进的值， 没有实现价业开商利润最大发，化 因这此资本种营运开和模发式在经早年过疯的发狂展后，露渐态疲。

（

）出租商２铺营权

出租经铺经商权的商业地产营开模发使式发开通商过招商权的对全完控制，来 控制进业态、场业 种 ， 成自己的形营经色， 特这种发模开式保证了经者对营商业后运营期的绝对掌控制权， 但这开 一发模式对开企发的业综合力实要颇求高，开发者要 有足够庞大拥的金资支来商撑物业业的前期建 设本和商成业运成本，营将 商业地的产设建运和营风险集一身， 于外，另 业地产的综合性商要也开求发者必 须具备产地发和商业运开营的合能综力，由于地产与商 是两个跨度很业的大业，行目前中 国 备这样具综的合发开力的地实产企并不业见。

（３多）售租合

结租结合售商家即与地产商成形战略盟联，种这式一方模通面过定量的一铺商售销，速迅收 前回商业开期建筑发成本，减少开发 前期资金压力与风险者， 一另面，方 量大商使铺用和经权权营的持有，保 证了开发者商对后业运期营绝对掌控的权，利有于资价投的值最化大

。

３、利文化广场保营体运

保制文利广化场是就用采租售结的合开发式模，过通保对利文化场的广售销自我持与有体量 做出的了详的周期规划，前用销售利比不到总量１０％例的 商，收铺前回建设期投资成，本０９％的自

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《决

情报》策总６９期

第保

利化文广创场开新发式

模商业

地开产模式

发

持我有物则业保了证利保后期运营的绝对控对制，保权利 对０％１的商 铺投的资者，过通对比以 及投资的往分，做了精析心选的择以，保确后运期营的一统管。

六

理

、 发模式开——本资运营地＋＋品产牌扩

保利集张团通过资本运，营 资本的使财杠杆务用发挥作极； 通过至企自业资源身整合，的现实 益效大化最和牌的品张扩保， 利文广场开化的发是不单的一个 一业地产商目，项而是合整种各商业、 文化、闲休娱乐诸多资源，、 围绕善城市的完运营能功提升 城，的市心核争力这竞一标，目推 出国中五第代业商 即，本运营资＋ 地产 ＋品牌 扩张新的型产地开发模 。

１式、主以式商业题特色形成争竞力一

个商业可以做，有旺四个由：理东西最全齐东、西最宜、便购最物便方、最有色。保利特作为中国 第的代商业五完，占据了全这些念概商业如。果有主没题、有特色，没会就失去争竞力。而 保利的文、保化的优利势决定，利保文广化在主题塑场造面方定一可成功以

。、２整合源资不造，商场造圈

商利保文广场综化合了商地产各功能之业的互动间保。利剧将为文化院广的场主文题化造打带 强大的宣来渠传和道牌品载体 ，各项目间之形了互为成补，充 助互互的强大整利力量体 ，两相旺两的 强联盟使势利保文广场拥有了化可不越的超体优整势，全面满能人们的购物足 饮食、、休、 闲 娱乐 运动、多等体验要种， 求在主文题推化广的下题主产的品元多化满充了人们对越来越的高活生 和务要商的理求解必，带将给们人满想象充的费体消和验精神体验

。

３打造深厚、文底蕴商业项化目

保集团利下旗诸将多产链有业机合，结包括把自有的＂ 保利剧 院＂＂ 保、影院利 、＂保利＂博物馆

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瞻前战略研模究

块＂

＂、 保物业利 ＂等 品牌资源共纳入保利文同化广这一场营运，形成体商以业功能为心核娱、休乐闲和 文设施为化配。

４套、文以促，商以养商

文保利文化广充场分用品利资牌源将，保的利化资源与文产优势有地机结合创造出，目前内国独一无二的 文化产＂业品质＋产＂的地合复开型经营模发式，把文 化产业跟产地开有发效地结合为 一体，现了实利保团＂以集促文，商以商 文＂的养化地文开产概发念 从，而将产地发模式开入一个引 的新高。

七度项、目营模式运１

全程跟、踪许多开

发项目开商完毕后发全身退，而对项目闻不不问不。同保集利将动团旗用优质品下牌及资 源深、介度入保利文化广后场经营及管期理与商，家及业共主发展盈、保确项经目成功营

。２、品牌运作投入

品包牌：括保利业经商管营理心中、保利国际影、东方城神、龙利保业物、利剧保及 管理院公司、保利博馆物保利、文公化司

３、资源。

整

合

项目为本保利集重点团目，保项集团利将合整利用、集内各相关资源共同促进项目团营发经

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《决情报策总》第９期６

保文化利场广新创发模开式

业地商产开发式模

展及市场

造，市将用利源资括包 ■保：文化利公旗下司视明影星为项宣目造势传 。保利■国际城及东影方龙神将排部分安《电影大片》在保利文广场化进行发首式。仪 ■保利文公司化将安排全性大型国文娱活在动保利院剧行举如（全春节晚国会会场、同一分首 等歌。 ）保■剧利院理公司将管安本排目举行面向全球项直播的＂元 音乐旦晚＂会及每年定（ ４ ）期举行文艺演 出、利集团保下 ＂ 旗游卫视 ＂ 将旅项目做为全推广国

。

、举办主题推４活广

动利保业经商营管中心将理根据目项业态不各同化文点特及发展拥有的商资源势，优举办同不 的题主广活推动，例：如 ＂法与春国秋服装 、ＳＯＷＨ同步服的装展月示＂、＂ 食节美＂ ＂ 、影节＂、＂文电 节化＂、 ＂啤 酒节 等＂动。活

５

、掌控经权营

项整目经营体面积超过中 ０％８ 所有的权握掌发展在商手，中过 超０％３ 由展商直发经营（影接院 剧院、、博物馆，保证）发了商展项对目的控能力掌，为确项保经营目成功重要保的。障

结束语

保利文

化场是广国中保利集以团有独的文经化资质营实力与，在 长期文的化运 营地产和开过发中，程整合化与文地产种资两源， 全开力拓国第五中商 业在代＂ 文 主题 化 ＂一这域的领空，同白也填时补南了山缺乏集时尚休闲、、娱 于一体的乐业中心商的白。空

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瞻前战研略究块

模地产

经理人行动总

结步一骤：是您涉及否到业商地领产？域在您业商地产发开面受方哪些到发启

？

骤步：您二是有思否过考，前目，中国的业模式已发商展到什阶段？么

步骤

三：您否是认同利文化广保场属中国第于五代业商产？地写下自请己的法：看

实战对策设

关键领域计的进改施 要措求具体的动行何时完 何成负责

人如

您果本对题专的容感内趣，想与更多兴专的人士进行业层深交流次请登，陆中国房“地产商 ｗｗ网ｗｗ．ｉｎｆｎｇ．ａｃｏｍ“业职地人产坛”论之“商地业”版产块，发表您的解见与，５ ００００ 地产专业人士交流名，或电致０ ２ ０— ６０７１３２８８— １２ ８我们的研发与员共人同讨探。

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6《决

情策报》总６第期

９

保利

化文场创新广开模式发

商业地

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