国际金融危机对中国房地产经济的影响及对策研究

国际金融危机对中国房地产经济的影响及对策研究

2011-10-09 14:21:31 字体：大 中 小 打印 收藏

摘 要：由美国次贷危机引发的国际金融危机，是改革开放以来中国所遭受的最严重的外部经济冲击，经济增速下滑已经成为中国当前经济运行中的主要矛盾。在阐述国际金融危机传染机制的基础上，具体分析

这次国际金融危机给中国房地产经济发展所带来的挑战与机遇，据此提出中国应对国际金融危机的措施。 关键词：金融危机 经济发展 对策研究

近几年来，中国经济保持了快速发展势头，投资、出口、消费形成了拉动经济发展的“三架马车”，这已为各界所取得共识。由于受美国资贷危机引发的金融风暴影响，中国的净出口数额大幅下滑。新任美国总统奥巴马上任以来，出台了多项经济政策，以求刺激美国经济的快速复苏。其中包括多项出于保护美国实体产业的贸易政策。这使得中国想依靠出口拉动中国经济复苏的设想又遇到了严重的阻碍。

一、中国房地产经济现状

2008年以来，由美国次贷危机引发的金融动荡已经逐步蔓延到世界各地的很多领域，其中也包括我国的房地产市场。2008年全国房地产销售价格、开发投资额均继续保持增长态势，但商品房销售面积和销售额、完成开发土地面积等出现不同程度的下降。2008年8月份，70个大中城市房屋销售价格首次出现环比下降0.1%。1~9月份，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.55%。但销售面积大幅下降，前三季度销售面积40321万平方米，同比下降14.88%。

1．房地产投资需求过度，严重背离投资价值

长期持续的房价走高，让房地产投机者反复炒作，使得房地产的本身增值性和保值性荡然无存。通过房屋租售比的数据足可证明中国房地产危机的严重性。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为１∶３００~１∶２００。如果租售比低于１∶３００，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于１∶２００，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。大连某小区一套90平方米的住房，目前售价8000元／平方米，月租1800元（带部分家具），合每平方米租金20元。租售比约１∶400。这比国际房屋警戒线还高出33.3%。

2．房地产过度投机，将引发中国的房地产危机

由于房地产市场的过度投机，致使中国的房价居高不下。从消费结构上看，我国消费品市场已发生了新的根本性变化：居民低层次消费已近饱和，而更高水平的消费又未达到。改革开放20多年来，城乡居民经过了一个中档耐用消费品的普及阶段后，目前老百姓的收入消费还不足以形成一个新的、以高档产品为内容的主导性消费热点，如轿车、住房等还远不能纳入大多数人的消费主流，居民现有的购买力不能形成推动主导消费品升级的动力。

过去的十一年，我国房地产事业发展取得了辉煌的成就，它保证了中国的GDP增长率连年保持在8%以上。然而，我们在看到投资带动中国经济的快速发展的同时，也要警惕投资泡沫给中国的经济带来的崩盘危机。

房地产危机历来处于经济和金融危机的核心环节。1990年的日本金融危机后，日本的楼市价格最大下跌了85%，由此引发了信贷危机的无底洞，无数金融机构和房地产企业破产。在1997-1998年的亚洲金融危机中，香港楼市最大惨跌70%，数10万人计的购房者沦为“负资产”一族。日本的房价泡沫破裂前的住宅空置率也只是刚刚超过5%，2008年美国住宅空置率超过3%。而中国70个大中城市现在的住宅空置率官方对外公布的数据是15%，其实远远超过这个数字。近日有媒体报道称，京、沪、深三地不少楼盘空置率

高达40%以上，房价照样节节攀升。历史上没有任何一个国家的持续经济增长是由持续的投资实现的，日本房地产的崩盘直接导至日本经济十多的持续低迷，美国的次贷危机引发了全球的金融风暴。

高房价即便能保住了房地产业这个“支柱”，却可能击垮其他行业。当房价畸高、楼市成为“吸金磁场”之后，一是居民住房消费外的可支配收入减少，高房价挤压了居民长期消费能力。二是大量社会资金被固化为房地产形态，而其他行业能用于技术改造、扩大生产的资金投入减少，造成其他产业发展后劲不足，也不利于其他产业、产品的结构升级。科学发展，不需要房地产“一枝独秀”，而需要百花齐放，春色满园。假如房地产业消耗了过多社会养分，最后会造成“富氧化”的蓝藻悲剧。

二、中国对外贸易出口面临巨大困境

2007年下半年由美国次贷危机引发的金融海啸，已经引起全球性的金融危机。到目前为止，金融危机很明显已经越来越恶化，而且没有任何国家的经济可以幸免。美国总额高达7000亿美元的金融救援方案仍未显现出投资者期待中的“救市”效力，与此同时，世界各国的经济也均出现不同程度的下滑。中国作为全球经济一体化中的一员，也不能幸免于难。在这场危机中，易受国际经济影响的外贸领域也会面临难以估测的困难。随着金融危机的加深，欧美等国经济衰退，市场萎缩，亚洲等新兴市场也会出现波动，中国必将进入新一轮的困难期。

根据海关总署2008年10月31日公布的数据，前3季度中国进出口保持了25%的增速，出口总额为10740.6亿美元，相比2007年同期增长22.3%，进口总额为8930.7亿美元，增长为29%。从这些数据上可以看出中国经济目前基本上良好，然而出口实际增长率已降至3%，出现历史最低。贸易顺差明显回落，出现了负增长。2008年前9个月，欧盟继续为我国第一大贸易伙伴。根据海关总署统计，中国与欧盟双边贸易总值为3225亿美元，增长25.9%，较2007年同期的27.8%下降了1.9个百分点；同期美国继续为我国的第二大贸易伙伴，中美双边贸易总值为2515亿美元，增长13.8%，比2007年同期回落1.8个百分点。其中对美出口1891亿美元，增长11.2%，比2007年同期回落4.6个百分点。

三、中国房地产业应对国际金融危机的对策分析

综上所述,要有效应对这次国际金融危机对我国经济的影响,我们应当汲取以前“短期波动冲击发展战略”的历史教训,采取标本兼治的措施,既要注重解决当前的突出问题,努力将金融危机对我国经济传染的负面影响降到最低程度,从而保证经济平稳增长的良好态势。针对开发商不愿降价的情况，地方政府应帮助指导房价。并且对于房屋价格调控要分类推行。做到“既保增长又顾民生”。

1．建立建全合理的房屋价格评估体系

以往按平方米价格，对低价房减免税费或贴现补偿并对高价房追加税费的做法存在一定不足。我们还应当在价格评估体系中加入房屋的可使用最高期限，针对不同的房屋使用期进行折旧之后进行估值。打破现今房地产市场一锅乱的局面

2．规范商品房与经济适用房的标准

在全球倡导低碳经济的今天，房地产作为碳排放的行业大户，除应在低碳技术上下大工夫之外，还应该在新房开发与建设方面积极的想办法。另外，作为中国这样的一个发展中国家，在注重国家经济快速发展的同时还要对于社会民众的安居乐业加大保障力度，有利于中国的长治久安和经济的可持续性发展。

3．放宽第二套住房。放宽第二套住房主要是基于早先住小房子的人想要改善住房条件，他们在购新房前并不会卖旧房；购第二套住房的信用风险远小于第一套住房的信用风险，若限制二套房很有可能走美国次贷危机的老路。

4．有必要时实行政府指导定价。

目前流行的一句话：“总理的话没有总经理的话有分量重”充分体现了市场经济中资本的重要作用，这给中国的经济改革适度调整的速度带来了巨大的执行阻力。有必要时要实行政府的指导定价策略消除这种阻力。如可以房屋价格的最高限价，对于价格高于此价位的部分，可以收取100%的超额营业税。

5．限制超大城市的扩张性建设

继续大力推进中西部内陆地区经济建设投资力度，缩小城市差距。

6．调整现有土地政策。原有的土地政策导致了房价的攀高，也可能导致开发商为了后期成本而无法保质保量。建议土地拍卖不仅根据价格，还要根据评定的开发商实力，但应避免暗箱操作。现有土地出让金的征收方式对房价的攀升及房地产商的资金压力都有较大的影响，建议适当地调整征收方式。避免高地价催生出高房价问题。

参考文献：

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[ 5 ]曾庆文：《解读世界金融危机下的中国外经贸形势及未来走势》，《中国改革论坛》2008年10月10日.

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[ 7 ] 林璐 万玉琳:金融危机传染机制的综述[J ],金融经济, 2008(10) ：52253.

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