应当赋予登记官以应有的社会地位

　　房屋登记是一项十分复杂的工作，其虽然与法学有着密切的关系，但又不等同于法学。房屋登记所涉及的知识范围很广，除了与法学特别是民法以外，与行政管理、测量、档案等也有着十分密切的联系。登记本身就是一个专门的学科。我国台湾地区只有2000多万人口，但大学设有地政系，专门培养不动产登记人才。澳大利亚在大学也设有地政系。在多年以前，澳大利亚新南威尔士州地权登记局就把必须是在地政系毕业作为招收登记收件人员的首要条件。 　　然而，长期以来，大陆地区对登记人员的录用和教育都还停留在较低的水准上，这当然也和以往房屋登记制度长期废弛有关。20多年来，由于国家主管部门的重视和各级登记机构的努力，房屋登记制度已经建立并得到了巩固。特别是《物权法》和《房屋登记办法》的颁布和实施，使我国的房屋登记制度已逐步趋于完善。但与此同时，对登记机构工作人员的要求也达到了前所未有的高度。在这种情况下，登记人员专业水平的问题就显现了出来。 　　《房屋登记办法》明确规定：“房屋登记人员应当具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应当取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书、持证上岗”。这是国家第一次以行政规章的形式对房屋登记人员提出了明确的要求。住房和城乡建设部还专门发了《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作(试行)的通知》，对培训考核的内容、培训考核人员的条件等都作了规定。 　　今年4月，住房和城乡建设部在天津市召开了全国房屋登记审核人员培训考核工作暨师资培训会。对做好房屋登记官培训考核工作做了部署，这一工作的开展，将为我国房屋登记队伍素质的提高创造良好的条件。 　　 　　一、建立登记官制度的必要性 　　 　　作为一个单位或个人，其最大的财产一般就是房地产，而房屋登记又是保护当事人房屋权利的一种最主要和最有效的手段。而要把当事人的房地产权利准确无误地记载于登记簿，需要有一大批懂得法律、熟悉本行业务的登记工作人员。因此，世界各国对于登记机构的工作人员都有着很高的要求，同时也给予登记工作人员以一定的社会地位，这就是建立登记官制度。 　　在意大利，登记官是土地登记的公共事务官员；瑞士和德国是少有的由法院来管辖不动产登记的国家，登记机关就是法院，登记官属于法官，在德国，因为登记官是中等级别的司法公务员，法院还为登记官派有助手。日本的登记机关是法务局，法务局归内阁管辖，属于行政机关，登记官属于行政官员。登记官独立行使登记职权，在办理具体业务时并不接受上级的指挥；澳大利亚的登记机构是地权登记局，登记官是地权登记局的官员。 　　在我国现阶段，按住房和城乡建设部的规定：登记官是通过房屋登记人员培训考核或确认，取得《房屋登记官考核合格证书》，在房屋登记机构从事初审、复审、终审等具有房屋登记审核性质工作的人员。 　　 　　二、建立登记官制度有十分积极的意义 　　 　　建立登记官制度并不只是解决一个名称的问题，而是有其实际的意义。 　　一是可以逐步建立起房屋登记人员培训考核和管理体系，给予房屋登记人员更多的学习机会，使他们的知识能不断得以更新，这样，就有利于房屋登记人员整体素质的提高。 　　二是在登记官普及到各级登记机构以后。可以改革传统的三审定案的模式，由登记官个人来完成包括受理在内的整个登记程序，还可以由登记官签署房屋权属证书，并由登记官对此承担相应的法律责任。这样既可以提高登记机构的办事效率，也会大大加强登记人员的责任心。 　　建立登记官制度还可以给予登记机构工作人员以更多的进取机会，很多国家的登记机构设有总登记官、副总登记官等职位，由专业水平很高的人来担任。这就鼓励了登记机构的工作人员特别是年轻的员工努力学习，并在工作中做到廉洁奉公、积极进取，从而在登记机构建立起良好的工作秩序和学习氛围。 　　 　　三、登记官应通过严格的考试 　　 　　登记官应当具备丰富的专业知识，而且将在实际工作中承担重大的责任。因此，取得登记官的称号应当通过严格的考试。 　　在目前，要通过房屋登记官考试并不是一件简单的事，笔者以为，其难度已经超过了一些技术职称的考试。 　　一是考试的范围很广。从住房和城乡建设部房地产市场监管司编写的《全国房屋登记审核人员培训考核大纲》来看，仅是需要熟悉和掌握的内容就十分广泛，除了日常的复杂的房屋登记事务以外，涉及了民法、行政法、行政诉讼法、档案、房地产测绘、房地产市场信息系统，还有建设用地制度、集体土地征收、国有土地使用权的出让和划拨、城市规划管理、建设工程施工与质量管理、房地产开发经营、商品房销售管理、房地产税收制度与政策以及物业管理制度与政策，等等。 　　二是考试的要求很高，应考人员要有较好的心理素质。因为考试采用在计算机上答题的方式进行。题量也很大，其中每个判断题必须在30秒钟以内完成(时间一到，这一试题就从屏幕上消失)。单项选择题则必须在60秒钟以内完成。因此，应考人员应是非常熟悉考试的内容，并能迅速地做出反应。 　　在全国房屋登记审核人员培训考核工作暨师资培训会上，也安排了一次上机闭卷考试，尽管参加考试的都是省级房地产管理部门推荐的师资，但仍然有很多人考得并不理想。笔者也参加了这次考试，尽管笔者可以说是以研究房屋登记为业了，但由于某种原因，在考试中还放弃了一个答题的机会(因为答错要倒扣分数)。不久前，考试的组织者在某个大城市举行的一次考试试验时，有位法学博士、同时也是在登记机构任职的人员考得也并不理想，这位博士平时理论水平很高，经常就房屋登记问题写出很有见解的文章，然而这次考试也出了意外。由此可见登记官考试难度之大。 　　 　　四、应当赋予登记官以应有的社会地位 　　 　　最近在中国房地产产权网上看到有个同行发了些小小的牢骚，说这登记官既不算执业资格，又不算职称，还要费这么大的劲去考。我也同时在网上看到有好几位同行以善言相劝，这说明大部份人还是对建立登记官制度有个准确的认识。 　　但从另一个角度来看，这么重要的岗位，如此严格的考试，通过考试的人心存一些期望也是可以理解的。倘若连这登记官的名称也叫不上，那这位同行的牢骚可能要更大了。 　　登记官这名称无非是有了一个“官”字。但有个“官”字并非就是官。法官、检察官也同样有个官字，不能说法官就是官。给予某个职位以一个名称，也应当尽量地与国际接轨为好，人家早就叫做登记官了，这名称用了都快有100年了。没有必要非要自己另外起个名称，否则把医生叫做郎中，把律师叫成讼师，听起来别扭还不贴切。 　　要作为执业资格或是职称的考试当然要履行一定的审批手续。但我们也期望相关部门能体恤实情，给我国登记官制度的建立开一些方便之门。以便赋予登记官以应有的社会地位，使房屋登记人员的素质得以普遍提高，从而更好地承担起保护广大房屋权利人合法权益的重大责任。