比较法---估价

1、市场法评估技术路线

“市场法”是将估价对象房地产与在近期已经发生交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

“市场法”测算技术线路如下如下： （1） 选择可比实例，测算比准价格

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

其中房地产状况调整系数包括区位状况调整系数、实物状况调整系数、权益状况调整系数等三项系数，该三项系数均以可比实例成交价格为基数测算，房地产状况调整系数由三项系数连乘得出。 （2） 求取最终比准价格，即市场法测算结果

通过上述方法求取每个实例相应的比准价格之后，以其算术平均数作为最终比准价格。 2、估价测算过程

（一） 选取可比实例，对可比实例进行情况说明

经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相同、地段相似的原则，仔细筛选，选定以下A 、B 、C 三个比较交易实例：

（二） 建立价格可比基础

建立价格可比基础包括3个内容，其分析分别如下：

A ： 统一房地产范围：经分析，估价对象与可比实例均具以下特点：第一， 均为不带有债权债务的房地产；第二，均未含有非房地产成分；第三，房地产实物范围相同。

B ： 统一付款方式：可比实例均为过户时结清，与估价对象拟交易方式一致。

C ： 统一价格单位：估价对象与可比实例均按建筑面积(含分摊) ，以单价计算，币种为人民币。

经过上述分析之后，估价对象与可比实例价格内涵一致，可直接用于测算。

（三） 进行交易情况修正

可比实例交易情况均为正常交易，其交易价格可比实例A 、B 税费均由卖方承担，可比实例C 为正常市场价格，须进行交易情况修正。

A 正常成交价格=买方实际付出的金额-应由买方承担的税费

设正常成交价格为a, 其中印花税税率0.05%；交易手续费0.5%；契税：3%

买方实际付出的金额=a+(a*买方应负担税费的税率)

150000=a*（1+0.05%+0.5%+3%）

a=144858元

由此可得：A 的正常成交价格为144858元，单价为4139元/㎡ B 正常成交价格=买方实际付出的金额-应由买方承担的税费 同理可得：B 的正常成交价格为154515元，单价为5518元/㎡ 可比实例C 为正常成交价格，为120000元，单价为4615元/㎡

（四） 进行市场状况调整

经调查分析，结合乐山市房地产市场近期来的发展状况、房地产价格变动趋势（增长），得知乐山市房地产市场在近期有一定幅度的波动，其价格波动不大，本次评估所选可比实例均为近期交易，与评估基准日相差不远，需进行市场状况（交易时间）调整。

环比价格指数（2015年8月-2016年5月）

A在估价时点的价格

=4139*(98.5/100)*(98.5/100)*(98.5/100)*(98.5/100)*(103.2/100)*(103.2/100)*(103.2/100)*(103.2/100)*(103.2/100) A 在估价时点的价格=4561元/m2 同理可得：

B 在估价时点的价格=5876元/m2 C 在估价时点的价格=5241元/m2 （五） 区位状况调整

区位状况比较、调整的主要内容包括：位臵（包括所处方位、距离、朝向、楼层）、交通（包括进、出方便程度）、周围环境和景观（包括自然环境、人文环境、景观）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）等，可比实例区位因素情况描绘如下表所示：

①区位因素情况描绘表（表一）

根据上表描述情况，可比实例区位因素调整系数如下表所示： ②区位因素调整系数表（表二）

③编制区位状况比较因素条件指数

A 、位臵状况：分为良好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3；

B 、与中心区距离：分为近、较近、较远、远四个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

C 、朝向：朝向对车位的影响不大，故本次评估不作朝向修正；

D 、所在楼层：估价对象位于负一楼，以估价对象指数为100，每上升或下降一个楼层，指数上升或下降5；

E 、交通便捷度：分为高、较高、一般、较差四个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

F 、自然环境：分为良好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；

G 、人文环境：分为良好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象环境优劣度为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；

H 、景观：分为良好、较好、一般、较差四等级，以估价对象景观为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

I 、基础设施：分完备、较完备、基本完备三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3；

J 、公共服务设施：分完备、较完备、基本完备三个等级，以估价对象条件级别为100

，每上升或下降一个等级，指数上升或下降3；

（六） 实物状况调整

实物状况比较、调整的主要内容包括：建筑面积、外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、平面布局、通风采光、防水保温、隔热隔声、日照、使用率、层高、完损程度等，可比实例区位因素情况描绘如下表所示：

①实物因素情况描绘表（表三）

根据上表描述情况，可比实例实物因素调整系数如下表所示： ②实物因素调整系数表（表四）

③编制实物状况比较因素条件指数

A 、建筑面积：分为适宜、较适宜、不适宜三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；

B 、外观：分为新、较新、旧三个等级，以估价对象指数为100，每上升或下降一个等

级，指数上升或下降2；

C 、建筑结构：均为钢混结构，故本次评估不作建筑结构修正；

D 、设施设备：分为完备、较完备、基本完备三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2：

E 、装饰装修：分为有高档、中档、一般、毛坯四个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

F 、平面布局：根据估价对象与比较案例的室内空间布局，分为合理、较合理、一般三等级，以估价对象景观指数为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；

G 、通风采光：分为良好、较好、一般三个等级，以估价对象环境优劣度为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；

H 、隔热隔声：分为良好、较好、一般、较差四等级，以估价对象景观为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降1；

I 、日照：分充足、较充足、一般三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

J 、层高：本次估价对象与可以实例层高均相同，故不作层高修正；

K 、完损程度：分为完好、较完好、一般三个等级，以估价对象条件级别为100，每上升或下降一个等级，指数上升或下降2；

（七） 权益状况调整

权益状况是指对房地产价格有影响的房地产权益因素，由于可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，故影响房地产价格的主要权益状况为土地使用年期。土地使用年限修正系数（即权益状况调整系数）公式为：

K＝[1－1/(1＋r) n ]/[1－1/(1＋r) m ]

公式中：K －使用年限修正系数

r －还原利率4.4%[还原利率按评估基准日时中国人民银行公布的一年期(含一年) 存款利率1.15％，再加上一定的风险因素调整值，按4.4%计] m －可比实例土地剩余使用年限 n －待估对象土地剩余使用年限

表五、权益状况调整系数表

（八） 求取比准价格及评估单价（评估市值）

将上述测算系数分别代入比准价格测算公式，则： 比准价格A

＝4561×0.9901×0.9901×1.0102≈4517(元/㎡) 比准价格B

＝5876×0.9346×0.9615×0.9977≈5268(元/㎡) 比准价格C

＝5241×0.9434×1.0101×0.9966≈4977(元/㎡)

将上述三个结果的算术平均值作为该物业的评估单价，则： 评估单价＝（4517＋5268＋4977） / 3≈4920(元/㎡) （九） 市场法估价测算汇总

表六、市场法估价测算汇总表