市场竞争中的物业管理呼唤行业规范

企业视点

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市场竞争中的

圳发源地到走向全国遍地开花，一个新生事物大踏步地走过２０年，不仅推动了中国城市的文明化进程，配合了政府的改革与经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。从初期在住宅小区小心翼翼尝试的物业管理很快推及到商业大厦、大型购物中心、公寓别墅，且正在向福利房、直管房、单位自管房等领域全面渗透。对于老百姓而言，生活质量得到了实实在在的提高。这一切都让人有充足的理由相信物业管理的前景是美好的。

但是，我们换一个角度看问

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物业管理呼唤行业规范

■江苏省东海县晶都物业公司

吴绍进

［摘要］本文从物业管理行业的现状入手，深入剖析其存在的问题及原因，并根据这些原因归纳总结，分别从政府、企业、社会三个方面有针对性的从法律角度提出问题的解决方案，以期引起业界共鸣，并进行更深层次的探讨，共同促进物业管理行业的健康发展。

［关键词］物业管理；法律；竞争；规范

中国物业管理从海滨城市深

题时，也听到了许多不和谐的声音，最明显的就是老百姓不满意、物业管理企业不满意、政府行政主管部门不满意，具体表现在投诉比例急剧上升。据不完全统计，在国人的各类投诉中，对物业管理的投诉占房地产投诉的一半以上，这对于正在成长中的物业管理行业，虽然符合一般事物的发展规律，但是也提醒了我们要做深刻的反思。随着物业管理理论的不断深化，物业管理也已经进入高等教育阶段，这标志着物业管理已由感性认识上升到理性认识。进入到竞争时代，市场竞争中的物业管理呼唤行业规范。

一、物业管理企业与业主

利益共享

２００３年９月１日颁布实施的国

务院中已确认了《物业管理条例》物业管理企业与业主是两个独立的民事主体，在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系；在劳动层面上，是服务与被服务的关系。不能简单地定位谁为主，谁为辅，谁说了算。但是，在社会层面和现实生活中，人们受传统思维影响，在观念上使双方原本平等的关系产生错位，物管企业常常会碰到这样的情况：为了配合《物业服务合同》的实施，住户在入住时，物业管

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理企业会向其出示一系列的文件，如《服务手册》、《收费标准》、《业主临时公约》等作为维护小区的秩序及公众道德所必须的准则。对此业主们往往不以为然，甚至有部分业主采取了拒绝的态度，认为你是我花钱雇来的，没有你管我的份，只有物管企业怎样或者“应该”“必须”怎样。物业企业最不愿听到的就是“如果你服务不好，我随时可以把你炒掉”，诸如此类的现实问题使物管企业在物业管理活动中增加了许多困扰。因此，明确双方的处境与平等关系地位，加强有效沟通，提高物管企业的服务质量和广大业主的生活质量，才能有利于物管事业的健康发展。

造成理论始终落后于实践。

在仔细审视实践后，可以看到立法滞后带来的消极影响。首保障，因缺先，各方的利益无“法”乏法律依据，司法机关难以处理日益增多的管理案件，物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到迅速有效的解决，最后把矛盾集中转嫁于物业管理企业头上，造成收费难、做事难，制约了行业健康发展；其次，行政主管部门乱点头，市场无序竞争，企业难以适从。

虽然２００３年９月１日实施了国务院《物业管理条例》，国家物管大法即将出台，但不能乐观的认为一部法律即包打天下，还有更多的实施细则办法配套法律内容有待出台，还有许多法律盲区等待填充，因此，所有物业法规的建立必须遵循权利和义务对等的原则，必须符合国情且具有实用性，同时要有前瞻性，与国际环境相适应。物业管理法规不仅要保护行业的健康发展，更主要的是最大限度地保护大多数人的利益，使每一位物业使用人和物业管理人的正当权益均不受侵犯。

管理就不可能存在。这些物业在服务内容上均能由相对的专业公司提供最精致的专业顶级服务。如专业设备维修公司，专业电梯公司，专业保洁公司，专业保安公司，专业花卉公司，专业家政服务代理公司等等。专业化分工使各项服务内容趋于极致，并使成本费用降至最低，从而让消费者、物业公司、专业公司都成为赢家。就物业企业而言，要驾驭这个管理市场，除了自身具备现代化管理之外，关键在于加快建立人才培养良性循环机制。中国尚未形成物业管理的职业化队伍，既缺乏有效的培训基地，又没有对物业管理职业人员的科学认证体系。有的物业企业为了拿到物业资质，就借一大堆人员上岗证应付，但本企业的专业人员几乎没有，主管部门也不去监督把关，造成物业管理企业一哄而上。有的培训中心搞恶性竞争，为了能赚到钱到处拉生源，有的甚至受训人员不去参加学习，交钱就能拿到证。这样培养出来的人才能有多少“含金量”。

我国物业管理企业目前大多采用劳动密集型服务，服务手段落物后，服务效率低下，浪费人力、力，效果难如人愿。据不完全统计，我国有物业管理１０多万家，从业人员达１５０多万人，光是保安人数就有５０多万人，但各地如此众多的保安，仍未能避免物业管理区域内各类事件时有发生。时代在发展，企业在进步，政府应着力引导，企业应积极参与共同培育精、特、“专、新”的专业公司、市场和专业人才。

二、法律体系有待于完善

我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的指导下，由为数不多的行业性以及地方性法规政策组成的不完整结构。在二十多年的物业发展史上，第一次提出物业管理专业化、社会化概念的是１９９４年４月，建设部发布了３３号令《城市新建住宅小区管理办法》它明确物业管理企业化、经营。性的特点。１９９６年２月，国家计委，建设部又联合颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，虽然从某种程度上推进了物业管理的快速发展，但是由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理体系的指导，各地在实际操作中往往局限于对其他物业管理成功经验的模仿或就事议事的解决方案，因此存在不少偏颇之处，从而

三、物业管理人才必须具

备专业知识

２１世纪的物业管理具有极其

明显的附着性、综合性和前瞻性，建立在各行业的基础上，附着在具有一定基础的不同种类的物业上。物业管理需要各种人才、技术及设备，这些资源具有一定的服务功能，如果没有各种各样的物业存在，这种服务就会失去基础，物业

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设定教育课程，培养各地的专业教师队伍，建立对行业专门人才的认定程序，如物业管理师职称的评定，为物业管理专业化时代的到来准备充分的条件。

立物业管理公司管理开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利。由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主的利益受到损害，使业主投诉增多，这极大地伤害了物业管理行业的整体形象。从长远来看，为促进行业健康发展，这些小物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业技术、材料、劳动力资源，如资金、

等。通过企业整合，建立产业规模促进行业健康发展，规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展。

规模化经营的兴起加大了企业间的市场竞争。为了赢得竞争的胜利，企业在打品牌，比质量，引进人才的同时也在不断地调整着自己的管理模式和经营机制。目前小而乱，乱而杂的行业主体结构必将通过联合重组，自然淘汰等形式得到调整，完善和巩固，同时实现规模效益。通过品牌效应和强有力的市场竞争力占据较大的市场份额，

推进企业规模化经营，引导中国物业产业的良性发展。

五、行政主管部门在转型

过程中的作用

中国的物业管理从产生到发展，已经走过２０多年的历程，在未来的１０到２０年时间里，将开始进入成熟期，物业管理企业通过整合、重组、转型成为真正意义上的“企业法人”，在高度市场化，法制化的社会里，物业管理工作将更加注重社会化。如果说目前和今后一段时间内，物业管理市场还需要政府职能部门依靠行政手段来加以干预和指导的话，那么可以断定，随着改革的不断深化，市场竞争机制的作用将日益完善和有效。政府在物业管理方面的职能将逐渐变为制定法规，并保障其法规的严肃性和权威性。行业自律的形成完全依赖于市场化的发展程度，一个高度发达的物业管理市场，必然有与之相适应的行规业律。

竞争和发展可以展望，法制、

是２１世纪物业管理的发展趋势和主流，完善体制下的市场竞争将是２１世纪中国物业管理的主要发展方向。行业将更加规范，自律意识将逐步增强，物业管理企业需要用战略的眼光去设计事业，培育出自己的市场，建设富有创新意识的团队，以满足广大消费者的需求，达到业主、物管企业、开发商和社会各方面共赢。

四、走之路，“品牌战略”

避免恶性竞争

物业管理起步之初是房产界作为一种服务手段的衍生物，经过

２０多年的跑步前进，物业管理成为

一块肥肉，市场群雄竞起，谁都想来分到一部分。目前我国物业管理单位１０多万家，管理房屋建筑面积总计约９０多亿平方米，平均每家管理的面积不足１０万平方米，物业管理的低收入，低利润的行业特点要求规模化经营。这一基本的市场竞争法则必然导致众多的物业管理公司被兼并、淘汰和破产。为了抢占市场，个别物业管理企业甚至不惜亏本经营或者无谓的增加不属于物业公司范围内的服务项目以取悦于消费者。

小而乱的目前，无资质等级、物业企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成

［参考文献］

国务院《．物业管理条例》．北京：中国建筑工业出版社，２００３．

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