三期项目设计投资回报分析对比
三期项目投资回报分析
方案1为不架空
方案2为架空
一、 经济指标：
总用地面积175543.9㎡（26.33亩）
容积率： 方案1、2.39 方案2、3.13
建筑密度：29.40％
绿地率：39.03％
二、成本测算（未含各项税收计算）
土地价格： 万
国土契税 土地价格×3%
建安费用：（按1300元/㎡计算）
方案1、41946.12㎡×1300元/㎡=54,529,956元
方案2、54991.72㎡×1300元/㎡=71,489,236元
前期费用：65.78元/㎡
1 规划设计费 建安的3% 方案1、1,635,898.68元，合39元/㎡
方案2、2,144,677.08元，合39元/㎡
2 设计监理 规划方案费×2% 方案1、32,718元，合0.78元/㎡
方案2、42,894元，合0.78元/㎡
3 施工监理 建安费×1.4% 方案1、763,420元，合18.2元/㎡
方案2、1,000,850元，合18.2元/㎡
4 规划证费 建安费×0.6% 方案1、327180元，合7.8元/㎡
方案2、428935元，合7.8元/㎡
合计：方案1、41946.12㎡×65.78元/㎡=2,759,216元
方案2、54991.72㎡×65.78元/㎡=3,617,355元
● 四 配套费用 230元/M2
1 住宅配套费用 用地红线外
2 大市政配套费 含红线外道路、上水、燃气、电话等
合计：方案1、41946.12㎡×230元/㎡=9647608元
方案2、54991.72㎡×230元/㎡=12648096元
● 五 其它费用
1 管理费用 （建安+前期+配套）×3% 方案1、2008380元
方案2、2633004元
2 销售推广费用 按销售收入约3%计 方案1、4150853元
方案2、4094397元
3 不可预见费用 （建安+前期+配套）×4% 方案1、2677840元
方案2、3510671元
合计：方案1、2008380+4150853+2677840=8837073元 合211元/㎡ 方案2、2633004+4094397+3510671=10238072元 合186元/㎡ ● 六 营业税费 销售收入×6.1% 方案1、8440067元
方案2、8325273元
1 营业税 销售收入×5%
2 城市维护建设税 营业税×7%
3 教育附加税 营业税×4%
4 印花税 销售收入×0.05%
5 交易管理费 销售收入×0.5%
所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95% 方案1、6848907元
方案2、6755754元
合计： 方案1、8440067元+6848907元=15288974元 合364.5元/㎡ 方案2、8325273元+6755754元=15081027元 合274.2元/㎡ 成本核算：方案1、91,062,827元 合2171元/㎡
方案2、113,073,786元 合2056元/㎡
方案2比1成本高出22010959元
三、销售收入测算
多层：1、22347.32㎡*2500元/㎡=55,868,300元
2、22439.92㎡*2500元/㎡=56,099,800元
收入差值，方案2比1多231500元
高层：1、9115.84㎡*2300元/㎡=20,966,432元
2、14149.14㎡*2300元/㎡=32,543,022元
收入差值，方案2比1多11576590元
商铺：一层：1、5114.45㎡*9000元/㎡=46,030,050元
2、3915.26㎡*9000元/㎡=35,237,340元
收入差值，方案1比2多10756710元
二层：1、1786.79㎡*2500元/㎡=4,466,975元
2、983.89㎡*2500元/㎡=2,459,725元
收入差值，方案2比1少2007250元
三层 1、116㎡*2500元/㎡=290,000元
车位（按60%销售率、6万元/个计算）：1、298个 179个 10,740,000元
2、281个 169个 10,140,000元
收入差值，方案2比1少600000元
合计：
方案1：
55868300+20966432+46030050+4466975+290000+10740000=138,361,757元 方案2：
56099800+32543022+35237340+2459725+10140000=136,479,887元
四、投资收益测算
方案1：138,361,757元-91,062,827元=47,298,930元
方案2：136,479,887元-113,073,786元=23,406,101元
差值：23,892,829元
结论:
方案1比方案2好，差异点主要在2的成本高于1，商铺收益少于1