中介公司未尽必要审查义务致使房屋买受人受损应承担相应的赔偿责任

主 题：中介公司未尽必要审查义务致使房屋买受人受损应承担相应的赔偿责任 日 期： 2010-2-20 10:17:48

作 者： 叶兰

来 源： 上海市第一中级人民法院

内 容： 中介公司未尽必要审查义务致使房屋买受人受损应承担相应的赔偿责任──黄琴与上海中原物业代理有限公司居间合同纠纷上诉案

【案例要旨】

本案是一起房地产中介公司提供的房源消息不实导致买房人受损而引发的居间合同纠纷，法院从居间人的义务出发，认定中介公司具有如实报告有关订立合同事项的义务，在居间过程中应作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。因中介公司未尽审查义务导致提供的消息虚假致使买受方受到经济损失的，中介公司应当承担与其过错相应的民事赔偿责任。

【案情简介】

上诉人（原审原告）：黄琴。

被上诉人（原审被告）：上海中原物业代理有限公司。

上海市黄浦区西藏南路1501弄“弘辉名苑”商铺由上海弘辉房地产开发有限公司开发建造，案外人洪喆以上海嘉康房地产经纪有限公司的名义持伪造的商铺承包销售合同委托上海中原物业代理有限公司（以下简称“中原公司”）居间销售该商铺。2005年9月15日，黄琴经中原公司的居间与洪喆签订了上述1-2号商铺买卖定金协议，黄琴支付洪喆商铺定金及首付款1,200,000元。嗣后，黄琴发觉被骗即向洪喆催讨钱款。洪喆仅于2006年1月归还黄琴50,000元。2006年8月10日，上海市黄浦区人民法院判决认定洪喆犯合同诈骗罪，判处其有期徒刑十二年，并处罚金100,000元，剥夺政治权利三年，并判决其违法所得1,150,000元，责令退赔后发还黄琴。洪喆以判决量刑过高为由，提起上诉。同年10月18日，上海市第二中级人民法院裁定，驳回上诉，维持原判。

黄琴与中原公司曾书面约定，中原公司居间商铺的佣金为19,750元，中原公司实际未收取。洪喆现在服刑，因未发现其有可执行财产，上海市黄浦区人民法院对发还黄琴1,150,000元，己作（中止）结案处理。现黄琴诉至法院，请求判令中原公司赔偿黄琴经济损失1,150,000元。

【审判结论】

一审判决：驳回黄琴的诉讼请求。

二审判决：

一、撤销原审判决；

二、中原公司以345,000元为限对黄琴未获赔偿部分的损失承担30％的赔偿责任。

【评析意见】

一、居间法律关系中，居间人具有如实报告有关订立合同事项的义务

居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。根据《合同法》第425条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房屋买卖涉及的标的额巨大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量获取和发布房源信息的渠道，这种信息资源是普通的买房者不可能获取的；二是因为中介公司在房地产交易领域具有专业优势，这种优势让卖房者和买房者愿意“花钱买个放心”。也正是基于中介公司的这种行业特殊性，中介公司“如实报告有关订立合同事项”的义务应当包含两个方面，一是对于委托人提供的资料应当如实向买房人报告，不得隐瞒或提供虚假资料；二是应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。如到房管部门对产权情况进行查询，以便对产权是否合法、清晰、有无被抵押查封等情况予以确认，对房屋进行实地查看，以便了解房屋的实际状况以及是否存在漏水、环境噪音等。本案中，案外人洪喆持伪造的商铺销售合同委托中原公司销售，中原公司作为专业的房地产中介，对该合同的真实性未加必要的、谨慎的审查、核实，而是介绍给黄琴购买，其提供的错误信息无形中帮助犯罪分子扩大了诈骗范围，且导致黄琴受到难以弥补的经济损失，故中原公司对买房人黄琴遭受的经济损失负有不可推卸的责任，应承担相应的赔偿责任。

二、居间人应承担赔偿责任的范围

在居间合同中，居间人仅在委托人与第三人之间充当媒介，而无权在当事人之间的民事活动表达自己的意志，居间人并非委托人与第三人所订立合同的当事人，也不是任何一方的代理人，仅是促成双方交易或签约的人，最终合同的权利义务是由合同的双方当事人协商后达成一致的，故一旦双方因合同的履行产生争议，其主张的对象应当是合同的相对方而非居间人。本案的特殊性在于与黄琴签订商铺买卖定金协议的案外人洪喆已因合同诈骗罪被判刑，现无财产可供执行，黄琴支付的定金及首付款1,150,000元已无法追回。现在需要讨论的问题是在这笔损失中中介公司应当承担多少比例的赔偿责任。我们认为，作为房屋的买受人，黄琴有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查，中介公司起的作用只是推荐、介绍，是否购买的决定权在于黄琴本人，而黄琴在未经具体全面调查的情况下即草率支付了定金，故本案所涉损失应由黄琴本人承担主要责任。而中原公司在居间过程中也存在过错，对案外人提供的资料未尽必要的审查义务导致出具的信息不实，故中原公司对黄琴的损失也应承担一定的责任。综合双方的过错大小及具体案情，本院酌定由中原公司对黄琴未获赔偿部分承担30%的赔偿责任。