教学内容2
教学内容:
一、物业服务费用测算的依据和原则
二、物业管理服务费的价格形式
三、物业管理服务费的计费方式
四、物业管理服务费的构成内容
第一部分 基本服务费测算
第二部分 机电设施设备运行养护费测算
一、物业服务费用测算的依据和原则
1物业服务费用测算依据
(1)国家法律法规依据
中华人民共和国价格法
物业管理条例(国务院)
物业服务定价成本监审办法(试行)
(2)天津市相关法规
天津市物业管理条例
天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法
天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准
天津市消防条例(第二十五条)
劳动合同法等
(3)招标文件及招标补充文件
(4)市场价格信息
2、物业服务费用的原则
(1)符合法律法规的原则
(2)严格进行成本控制的原则
(3)符合项目所在地的价格水平的原则
(4)合理、公开以及费用与物业管理服务内容、服务标准、服务质量相适应的原则
物业管理服务费的价格形式
政府指导价——市场调节价
三、物业管理服务费的计费方式
包干制——酬金制
四、物业管理服务费的构成
一、按照财务核算要素分类
(一)包干制计费方式下物业服务费的构成内容
物业管理服务成本、法定税费、利润
(二)酬金制计费方式下物业服务费的构成内容物业管理服务之出、酬金
(三)恶意管理服务成本(或支出)的构成
1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取福利费等
2、物业共用部位、共用设施设备日常运行,维护费用
3、物业管理区域清洁卫生费用
4、物业管理区域绿化养护费用
5、物业管理区域次序维护费用
6、办公费用
7、物业管理企业固定资产折旧
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
9、经业主同意的其他费用
二、按照物业服务内容分类
物业管理服务费 物业管理基本服务费
机电设施设备日常运行养护费
物业管理基本服务费组成
1、终和管理
2、清洁卫生
3、公共次序维护
4、绿化养护
5、公共部位养护
机电设施设备日常运行养护费
1、排水系统
2、电梯
3、水景、喷泉
4、航空障碍灯
5、避雷系统
6、消防系统
7、强弱电系统
天津市普通商品住宅小区物业管理服务收费管理办法规定:普通住宅小区物业管理基本服务费实行政府指导价,按照服务标准和对应的收
费标准实行级别管理,各等级收费标准为中准价格。
开发建设单位、业主大会于物业服务企业在协商确定物业管理基本服务费时可在中准价格基础上进行浮动,上下浮动幅度不超过%20.
1.实行前期物业管理的普通住宅小区物业管理级别服务费,不能实行菜单式收费。
由开发建设单位与选聘的物业服务企业从四个等级中选择相应级别的服务标准和收费标准。
2、成立业主大会的普通住宅小区,可实行菜单收费或选择相应级别的服务标准和收费标准。
业主大会于物业服务企业 可以协商确定小区物业管理服务标准和收费标准。协商时,可以分单项跨等级选择组合服务标准和收费标准,也可以直接选择某一等级的服务标准和收费标准。
3、物业服务标准超出或低于《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》规定范围的,物业管理基本服务费由开发建设单位、业主大会于物业服务企业参照物业管理基本服务费政府指导价格标准另行协商确定,并在物业服务合同中予以明确。
第一部分 基本服务费测算
V1=عFi|S
(i=1,2 ,3 ,4)(元/月.平方米)
F1——工资费用:基本工资+加班费+各种补贴
F2——社会保险:五险一金、
F3——工会经费、教育经费、福利费
F4——服装费
S——表示可以分摊费用的建筑面积之和。
单位为平方米(㎡)
社会保险:工伤、养老、失业、生育、住房公积金等
(缴纳比例如下表)
项目 单位 个人
基本养老 20% 8%
基本医疗 9+1% 2%
失业 2% 1%
工伤 0.5-2% 0%
生育 0.8% 0%
公积金 11-15% 11-15%
工会经费:按工资总额的2%计算福利费按工资总额的14%计算 教育经费:按工资总额的1.5%计算。
(二)物业共用部位维护费用(v2)
该项费用测算公式:
V2=∑Fi\S
(i=1,2,… …)
共建筑、 道路 设施养护费可根据历史资料或经验数据测算
(三)物业管理区域清洁卫生费用(V3)
V3=∑Fi\s
(i=1,2,…,6)
F1、圾清运费
F2、清洁机械、工具、材料用品消耗费
F3、卫生防疫消杀费
F4、粪池清理费
F5、劳保用品费
F6其他费用
(四)物业管理区域绿化养护费用(V4)
该项费用测算公式:
V4=∑Fi\s
(i=1,2,…,7)
F1、绿化工具费
F2、绿化机具维修、运行费用
F3、保养、修剪、施肥、除草、喷药等材料
F4、绿化用水电费
F5、节假日摆设费用等
(五)物业管理区域秩序维护费用(v5)
该项费用测算公式:
V5=∑Fi\s
(i=1,2,3,… 6)
F1——公共秩序维护器材准备费。包括电池、手电筒等
F2——公共秩序维护器材日常运行电费、维护维修费
F3——公共秩序维护用房住房租金
F4——公共秩序维护人员人身保险费
F5——频管费等
(六)办公费用(v6)
该项费用测算公式:
V6∑Fi\s
(i=1,2,3,… 8)
F1——交通、通讯费用
F2——文具、办公用品等低值易耗费品费
F3——书报费
F4——节日装饰费
F5——公共关系费、接待费
F6—办公水、电、暖气
F7——社区文化费
F8——其他费用等
(七)物业管理企业固定资产折旧费(v7)
该项费用测算公式:
V7=C\12YS
C——固定资产原值 –残值
12——一年中12个月
Y——平均折旧年限
S——可分摊费用的建筑面积之和
(八)物业共用部位、共用设施设备
及公众责任保险费用
保险费的计算公式:
V8=(Eⅹf)\s1
E=投保总金额、
F=保险费率
S1=保险受惠物业的总面积
(九)业主会活动经费(v9)
(十)法定税费(v10)
(十一)利润(v11)
利润计算公式:
V11=(∑vi)Xa\S)
(i=1,2,…,10)
第二部分 机电设施设备运行养护费
普通住宅小区机电设施设备日常运行养护费,由开发建设单位、业主大会与物业服务企业根据本小区具体情况另行协商确定。 公式:
V=∑Vi\S(1,2,3,…9)
V——代表求得的物业服务费标准
Vi——代表各收费标准
Vi=∑Fi\S
(一) 电梯系统的电费和养护费
F1、电费测算:n×w×24×I×30×PE(元\月)
N——电梯台数
W——电梯功率
PE——表示电费单价(元\KW)
I——电梯使用系数,由于不同类型物业的电梯使用时间和频率不同,会产生差异,一般可通过统计的方法进行估算
30——每月天数
F2 维修费:
可分包括电梯专业的维修公司,也可自行维修(包括人工费、材料费); F3、年检费:按规定执行
F4、电梯运行费、维保费
F5、电梯照明运行费、维保费
F6、电梯排风运行费、维保费
F7、电梯机房空调运行费、维保费等
(二) 给排水系统日常运行忽然养护费(V2)
包括:给水泵(包括生活水泵)、
排污泵(集水井排水泵、污水处理排水泵)
F1电费计算:
W×24×I×30×PE
W——电机总功率
24——每天的小时数
I——使用系数,I=平均开启小时数\24
30——每月的天数;
PE——电费单价(元\KW)
F2——维修费(雨水井、污水井、自来水井、上下水管道等) ※ 高压水泵系统 的电费和养护费
(V2)
F1、电费测算:n×w×24×I×30×PE
n—高压水泵台数
W——高压水泵功率
24——每天的小时数
I——高压水泵使用系数,由于不同类型物业会产生差异,一般可通过统计的方法进行估算
30——每月的天数
PE——电费单价(元\KW)
S——可分摊费用的建筑面积之和
F2——维修费
(三) 公共照明系统的电费和维修费
(v3):
包括:楼道灯用电机电费报费
草坪灯用电及维修费
F1、电费计算=(∑Wi×Ti)×30×PE
(i=1,2,3,…n)
Wi——表示每日开启时间为Ti(小时)的照明电器功率(千瓦.小时)
Ti——每日开启时间(小时)
30——每月测算的天数:
PE——电费单价(元\KW)(楼道灯和草坪灯不一样)
F2、维修费
四 强弱电系统(v4)
可根据历史资料或经验测算
F1信息只能化统
(语音、数据线路、卫星电视接收系统、楼宇自控系统) F2、安防智能系统
中央监控系统、报警系统、电子巡更系统、周界报警系统、门禁系统)
(四) 消防系统(v6)
包括灭火器、消费蓄水池泵,喷淋泵、消防(泵,以及其他设施、设备维修费、检测费
(五) 避雷系统
避雷针检测费用
(六) 航空障碍灯(v8)
(七) 水景管理服务费(V9)
F1、补水费用
F2、水上设施维护费、
F3、湖底清淤费
F4、药品投放费;
F5、水泵等设施运行费、养护费 F6、清洁费
(八) 法定税费(V10)
V10=(∑vi)×a(a指定法定税率) (i=1,2,…,9)