房地产开发与经营选修论文

目录

考试要求题目 ................................................................................................................................................ 2 一、房地产的概念 ........................................................................................................................................ 3

房地产经营 ............................................................................................................................................ 3 房产经营 ................................................................................................................................................ 3 地产经营 ................................................................................................................................................ 3 二、我国房地产市场目前的运行现状 ......................................................................................................... 4

房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要拉动因素 ............................................................. 4 到位资金充裕，开发企业走出资金困局 ............................................................................................. 4 开发供给仍处于缓慢恢复姿态； ......................................................................................................... 5 市场销售较快增长，价格上涨较快 ..................................................................................................... 5 三、广州市房地产市场分析......................................................................................................................... 6 （研究分析类比过程）................................................................................................................................. 6

房地产市场投资开发分析 ..................................................................................................................... 6 房地产市场消费分析............................................................................................................................. 7 房地产市场结构分析............................................................................................................................. 9 房地产政策 .......................................................................................................................................... 11 四、析房价上涨的原因............................................................................................................................... 14

（一）客观原因 .................................................................................................................................. 14 （二）主观原因 .................................................................................................................................. 14 五、广州房地产在未来会发生以下变化 ................................................................................................... 15 （后三年发展态势预测）........................................................................................................................... 15 六、深入探讨珠三角地区的发展趋势 ....................................................................................................... 16 （未来三年房地产发展趋势） ................................................................................................................... 16

(一)房地产市场发展面临的机遇 ........................................................................................................ 16 (二)房地产市场发展面临的挑战 ........................................................................................................ 16

考试要求题目

广东技术师范学院天河学院

2012-2013学年第一学期期末选修考试大作业

适用年级、专业或班级：选修1、2、3、班

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考试科目：房地产经营与管理（开卷）

总分：100分 考试时间：一周

要求：

1. 要求尊重客观现实市场经济原则。（10分） 2. 符合房地产开发与经营的策略。（20分） 3. 字数不少于3000字以上。（10分）

4. 要求自行研究分析类比得出的结果，绝不允许抄袭，网络下载（一旦发现记0

分）（20分）

5. 应设置目录，目录为单独一页。（10分）

6. 正文请采用小四号宋体，行距固定为25磅。（10分）

7. 页面设置：页边距：上边距：28mm；下边距：22mm；左边距：30mm；右边距：

20mm；装订线：0cm、页眉1.8cm、页脚1.4cm、对称页边距；（10分） 8. 页码居中，论文要用A4纸纵向打印。（10分）

一、参考广东省经济发展现状分析珠三角地区房地产后三年发展的态势（100分）

系别班级学号姓名

珠三角地区房地产未来三年发展趋势 一、房地产的概念

房地产经营

指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。 包括房产经营、地产经营和服务经营

房产经营

房产经营一般由房地产企业经营。在社会主义市场经济条件下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。 地产经营

地产经营

地产经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。 广州房价走势与政策分析

摘要：近年来，中国的房地产业得到了快速的发展，同时房价上涨等现象也引起了人民的普遍关注，房价问题成为目前中国经济的一大热点。本文重点研究我国房地产业的现状，并对目前房地产业存在的问题进行了深入分析，在此基础上对如何确保我国房地产业良性健康发展提出了政策建议。

关键词：房地产现状、房价上涨的原因、政策调整

二、我国房地产市场目前的运行现状

房地产开发投资增速迅速反弹，土地储备是主要拉动因素

2011年1-4月房地产开发投资保持30以上的强劲增长，同期销售则明显放缓。中国国家统计局5月公布，1-4月全国房地产开发投资同比增长34.3，较1-3月34.1略有加快。房屋新开工面积增速也由23.4加速至24.4。受此推动，同期城镇固定资产投资增长25.4。 “在房地产销售减速的情况下，房地产投资持续高位，我们猜测原因可能有两个方面：一是前期土地购置尾款的支付；二是保障性住房的开工。”申银万国首席宏观经济分析师李慧勇表示。

尽管今年以来房地产投资增速保持高位，从政策压力对房地产销售的作用却日益显现。 截止4月21日，已有39个城市出台限购令，限购令出台的城市需求受到显著影响，未限购的三线城市影响不大。由于政策的密集出台，造成市场进入“硬拐点”。惯性原因，开发投资增速依然较高、新开工增速略有增长，开发资金总量增速趋缓。

无法完成计划的概率依然偏大——国土部公布2011年供地计划。在开发商预期偏谨慎的大背景下，获取土地的热情并不高。同时2010年土地供应实际完成率为68，未完成的部分为保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地，地方政府土地供应的热情不足也是无法完成计划的原因。

土地市场：推出量持续下跌，成交量小幅上涨。本周监测的20个主要城市推出土地面积环比下跌61，成交面积272万平米，环比上升21。

到位资金充裕，开发企业走出资金困局

面对宏观调控政策的严厉执行，近期企业通过银行贷款、股市融资纷纷碰壁，一系列直观的数据，折射出房企目前所面临的资金窘境。CRIC测算数据显示，在一季度房地产开 发企业资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行的背景下，二季度房地产开发企业资金将可能进入资金预警区间。

显而易见的是，房企资金链的趋紧，将直接影响到企业当前的发展策略。面对可能出现的资金链断裂，企业是否遭遇运转窘境等问题，则更多地考验房企在土地策略、营销策略以及融资策略等方面的调整和积极应对。但是不管如何，“财务化”显然成为此轮环境下企业运营的共识。

谨慎投资，拿地策略“慎”字当头。作为互相联动的两大市场，住宅市场的调控也直接作用到土地市场。在房地产住宅市场频繁遭遇调控重拳的2011年，土地市场也一直维持了相对的低迷状态，尤其是企业资金链收紧的当下，开发企业在拿地策略上也表现出进一步趋缓的趋势。数据显示，4月万科、金地、招商地产等 15家典型企业通过招拍挂方式新增的土地总建筑面积和成交总价，均创下了2010年以来的最低纪录。对多数企业企业，在谨慎并有所控制的前提下，多数企业近期在土地市场的策略都有所调整。 跟进降价效应显现，快速将存货变现。销售是实现企业资金链循环和周转的重要途径。从现时的市场状况来看，“现金为王、快速销售”的策略在近期市场中越来越多的反应出来，这体现在一方面，以碧桂园南京项目为代表，企业推案数量和规模不断加大，而在另外一方面，在被资金“牵着鼻子走”的背景下，近期楼盘随行就市、打折促销的动

作也有放大的趋势，而保赢利、保现金流无疑成为营销策略的首要出发点和核心所在。

开发供给仍处于缓慢恢复姿态；

房企囤地足够三年开发，一线城市土地供给保守。土地市场的冷热变化或许可以透露出房地产市场走势的蛛丝马迹。3月份以来一些地方土地出让多次出现底价成交，之前开发商拼抢地王的热火场景不再。之前“吃”进大量土地的许多房企土地储备已足够三年以上开发，纷纷减缓拿地步伐，静待土地市场走势明朗。

手中有地心里不慌，前两年的土地盛宴中，各大房企已经囤积了大量土地，许多房企土地储备足够三年甚至更长时间开发。在当前市场低迷情况下，今年2月份以来，房企大多采取保持现金、减缓拿地的举措。

一线城市近几年土地供给量一直较为保守，没有出现大幅增加，这被认为是房价持续高涨的因素之一。以上海为例，住宅土地供应2007年至2010年分别有1100公顷、900公顷、1065公顷、1100公顷，平均波动幅度正负保持在100公顷左右。

北京市2011年度计划供地总量为6500公顷。其中住宅用地2550公顷，比2010年的2500公顷增加了2%，住宅用地中安排保障性住房用地 1330公顷，比去年增加6%。供地计划中增加了中低价位、中小套型普通商品房用地供应，确保各类保障性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供应量不低于住宅用地供应总量的70%。

有专家指出，从全国范围来看，商品房销量下降，开发商对未来商品房销售不太乐观，加上资金回流等方面的压力，不少开发商会采取“冬眠”的办法，拿地意愿大幅降低，未来一段时间或将出现土地流拍现象。

不过这位专家指出，在通胀预期和城市化进程加速的背景下，对未来的房地产市场仍然看好，与2008年金融危机时不同的是，未来土地流拍只会是个别现象，不会影响土地市场和房地产市场的大方向。

市场销售较快增长，价格上涨较快

最新数据显示，主要房企业绩依旧高速增长。已公布一季度业绩的十大开发商今年前三个月卖楼超过千亿元，而且有接近六成企业均价涨幅“闯过”调控红线。

数据显示，万科、保利、复地、富力等十大开发商今年首季卖楼超过千亿元，八成销售额同比增幅超过15%。

目前，除恒大外，多数开发商巨头已发布今年前三个月的销售情况，多数卖楼成绩逆势上涨。其中，万科一季度销售金额355.1亿元，同比增长135%。3 月份当月卖楼达到93.3亿元，同比增幅仍然接近五成。保利地产一季度卖楼进账140.15亿元，同比大幅增长72.39%。金地集团一季度累计实现销售金额37.2亿元，同比增长82.4%。

此外，在香港上市的内地开发商也都表现不错。中国海外发展表示，今年3月份该开发商销售额77.6亿港元，按月大增83%，按年增长13.2%。一季度累计实现销售额接近200亿港元，同比增幅超过四成。碧桂园、雅居乐、复地集团等今年首季业绩增幅也都在20％以上。

市场人士分析，在楼市不断调控下，主要开发商企业还能取得如此靓丽的业绩主要有三大原因。一是部分开发商把去年第四季度的部分销售业绩顺延到今年一季度，保持了财务销售额稳定增长；二是受政策影响较小的二、三线城市和商业项目成就了房企的辉煌。三是市场需求旺盛，支撑开发商业绩。

三、广州市房地产市场分析 （研究分析类比过程）

房地产市场投资开发分析

数据来源：广州市市历年经济和社会发展统计公报

广州市房地产开发投资总量连年增长，2007年至2008年增长速度缓慢，增速低于10%，2009年开始，增大速度加快，增速由2009年的7.1%增到到2011年的32.8%，开发总量在2011年突破1000亿元，达到1306.74亿元。

数据来源：广州市市历年经济和社会发展统计公报

广州市2007年至2011年间，房地产开发投资占固定投资的比例都保持在30%左右， 2010年最低，为30.14%，2011年房地产开发投资1306.74亿元，同比增长32.8%，占固定资产投资的38.28%。

房地产市场消费分析

 历年广州市十区商品住宅供求情况

2011年广州市十区商品住宅预售面积为687万平米，环比下降7%，商品住宅成交面积共557万平米，环比下降15%。

从历年商品住宅市场供求关系来看，2008、2010、2011三年商品住宅市场呈现相对

的供大于求的状态，其余年份都呈供不应求的状态，2011年整体吸纳率仅为81%，趋近08年的历史地位，市场形式严峻。

2008年房地产市场主要受到全球金融危机的影响，商品住宅需求大幅减少，导致供应过剩情况出现，2009年房地产市场开始回暖，成交量达到历史最高峰，2010年政府开始调控楼市，市场供求开始翻转，至2011年供求比例进一步拉大，在政策不断调控下需求下滑至历史低位，接近2008年水平。  历年新建商品住宅成交情况

从历年商品住宅市场成交情况看，从2009年开始市场整体成交金额连续三年下降，2011年成交金额环比下降13%；均价方面整体保持上升趋势，但2011年成交价格上升幅度仅为2.7%，基本趋近2010年水平，房地产整体市场价值回归成为趋势（即投资价值减少）。

房地产市场结构分析

数据来源：阳光家缘

从《2010上半年-2012上半年广州新增供应面积对比》图上可以看到，2012上半年广州新增供应面积主要集中在70~200平方米面积区间内，与过去两年相比集中区间有逐年放大的趋势，同时，70~110平方米面积区间的占比与去年相若，但与2010上半年占比接近60%相比，2012年仅接近40%有所减少，而130~200平方米面积区间的占比明显增多，从2010上半年占比约12%到2012上半年约30%。另外，50平方米以下小户型也有明显增多。

数据来源：阳光家缘

户型结构上，从《2010上半年-2012上半年广州新增供应户型对比》图上可以看到，2012上半年广州新增供应户型也与过去两年有较为明显的变化，过去两年供应户型主要以二三房为主，其比例基本占75%以上，而2012上半年供应户型中三房仍然是

主体，但相较过去两年也有微降，而二房户型则明显减少，两种户型占比约62%，同时四房户型有逐年递增的趋势。另外，一房小户也有明显供应增多。

这表现出广州市商品住宅供应面积结构有从70~110平方米的二房、小三房等中小入门户型向130~200平方米的大三房、四房等中大改善户型转变的趋势，而50平方米一房小户本年供应也有所增多。

数据来源：阳光家缘

从《2010上半年-2012上半年广州成交面积对比》图上可以看到，广州成交面积主要集中在70~150平方米区间内，其中以70~130区间内最为集中。70~110平方米区间比例仍然保持较高的水平，相对去年尚有所增加；但最为突出的是110~150平方米户型有逐渐增加的趋势，同时70平方米以下小型单位保持成交低位，而200平方米以上的豪宅单位成交明显减少。

数据来源：阳光家缘

而户型方面，从《2010上半年-2012上半年广州成交户型对比》图上可以看到，二三房呈现高度集中，尤其三房户型相对过去两年呈现出飙升的状态，二房比例微减，四房比例基本持平，而一房单位和复式别墅等大型单位则显著减少。

由此可见，广州成交商品住宅户型中，虽然有户型需求改善化的特征，即从70~110平方米二房或小三房户型向130~150平方米大三房户型变化的特点，但150平方米四房以上的户型却未呈现显著的增加。同时，一房单间公寓类户型和150平方米以上大户型或复式别墅户型的减少，表现成交户型有更向实用户型集中的特征。

房地产政策

 整体房地产政策特点分析：

2011年的房地产调控政策主要分两步走：一、是以直接调控房价为基础的政策，主要目的是稳定市场，遏制房价上涨过快，表现为短期性的政策，包括限购、限价、限贷及间接影响了房地产市场的金融货币政策；二、是以结构调控为基础的政策，主要目的是实现房地产制度的变革， 表现为长期性的政策，包括扩大保障房的建设规模、房产税的试行、增加地方政府收入的一系列政策。中央的整体调控思路清晰，是以短期抑制住房价上涨结合长期制度性变革的全方位调控， 最终目标是实现房地产市场健康平稳发展。•

2011年房地产市场调控政策主要包括四个方面：土地政策、金融税收政策、房地产政策及地方政府房地产调控政策。•

土地政策方面加大土地供应、规范土地供应体制、加强保障房用地供给、规范各个城市建设用地使用权审批、成为全年土地政策的主题。政策出台主要针对地方政府及开发商，政策的目的其一，是保证土地供应，控制土地成交价格；其二，是加大保障房、廉租房等保障型住房的土地供应以达到调整住宅用地供应结构的目的，从而解决保障型住宅的土地供应问题。•

金融税收政策主要是从宏观和微观两个方面进行调控，宏观方面主要是以调控经济通胀、资本流动性过剩为主，包括六次提升准备金率、三次加息和三次上调住房公积金存款利率来控制经济过热及房地产市场过热的问题，称为稳健的货币政策，实质上是紧缩货币政策；微观方面以允许保障房建设市场融资，在商品房市场成交环节增大交易成本为主。虽然金融宏观调控针对经济通胀及流动性过剩等经济情况，但对房地产行业影响

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是空前的大，一方面银行无钱可贷使得开发 商融资困难，另一方面是购房者购房成本大幅增加，刚性需求受到广泛影响，其市场影响超越限购，也是本年房地产市场走低的主要因素之一。•

房地产政策方面共计出台了10条政策进行全方位调控，包括“新八条”、最新“国五条”、 正式试点征收房产税等。从市场供给方面到银行贷款方面再到成交环节层层布控，决心和力度前所未有，可以称为“最严厉政策年”。政策调控主要从地方政府、房地产开发商、商业银行、以及购房者四个方面加强了调控。•

针对地方政府调控方面，中央要求加大保障性质住宅的土地供应、扩大二三线城市限购范围、制定年度房价调控目标、并加大对地方政府的监控力度，广州市通过制定全年调控目标、规范住宅建筑面积等措施紧跟国家调控方向，积极对市房地产进行调控、规范。

 重点政策分析：

-《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产市场持续健康发展的意见》（穗国房字〔2010〕1311号）

基本内容：广州限购政策明确规定广州户籍家庭和常住非户籍家庭只能新购一套商品房，不能提供一年纳税和社保证明的外地家庭不能在广州购买商品房，未满18岁的人士不能单独购买商品住房以及暂停第三套房公积金贷款等措施。

-“新八条”《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》

基本内容：通知指出，1、进一步落实地方政府责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。•

2、加大保障性安居工程建设力度。

3、调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。•

4、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

5、严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。今

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年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。

6、合理引导住房需求。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。••

7、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。

8、坚持和强化舆论引导。

政策解读：确定了2011年继续、深入的整体调控基调，分别从确定年度调控目标、加大保障房供应、增加房产二手交易成本、提高首次二次购房成本等八个方面拉开了2011年的全方位调控的序幕。•

-最新“国五条”房价上涨过快二三线城市需要采取限购措施

基本内容：贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度；

1、确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设；2、严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房；3、房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购施；4、确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放；5、规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。•

政策解读：再次强调调控不动摇，要求控制二三线房价上涨的过快趋势，收紧信贷、控制投机购房，此次政策的出台基本把投资型客户挤出了市场，市场进入刚性需求。并且使得购房者的市场预期开始发生变化。•

-《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》

基本内容：一、正确把握土地招拍挂出让政策的调控作用；二、完善住房用地招拍挂计划公示制度；三、调整完善土地招拍挂出让政策，（一）限定房价或地价，以挂牌或拍卖方式出让政策性住房用地，（二）限定配建保障性住房建设面积，以挂牌或拍卖方式出让商品住房用地，（三） 对土地开发利用条件和出让地价进行综合评定，以招标方式确定土地使用权人；四、大力推进土地使用权出让网上运行；五、完善土地招拍挂出让合同•

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政策解读：《意见》肯定了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法，要求各地选择适当的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局、节约集约利用，有效合理调整房价地价，保障民生，稳定市场预期目标。•

四、析房价上涨的原因

（一）客观原因

 土地价格上涨是最直接的原因。房价上涨的根源在于土地供应趋紧引发的土地价格

上涨。而“土地财政”加剧了土地价格上涨，在现有的土地“招、拍、挂”、财税等政策制度下，地方政府是最大受益者，通过卖地可以获得巨额利益，客观上刺激卖地冲动。在2010年严厉的房地产调控背景下，国内主要城市房价依然能“不跌反涨”，主要原因之一是地价仍然在涨，各地频频出现新“地王”就是证明。此外，由于存量房地产的高价格使当期取得土地的价格通过竞价的方式快速上涨，并延续高房价－高地价－更高房价的循环。

 充裕的流动性是房价上涨的主要“推手”。为应对金融危机，2008年下半年以来，

国家加大了宏观调控力度，实施了一系列刺激经济发展的措施，国家4万亿投资规模带动地方投资的超常规发展，加上适度宽松货币政策下银行信贷规模的加速扩张，2009、2010年两年共投放信贷16.5万亿元。虽然，从2010年下半年中央银行就开始引导货币政策回归常态，持续不断地回收流动性，但由于存量货币过于巨大，加之，其他主要国家货币政策宽松，热钱大量涌入，市场的流动性仍过度宽裕。由于大量的流动性暂时无法找到更好的投资渠道，使得资金更加青睐房产。在刚性需求下，流动性的泛滥又进一步推高了房价。

 经济发展必然趋势。从需求上看，由于土地是稀缺资源，随着需求的增加房价上涨

是经济发展带来的必然趋势。特别是，我国正处于城市化高速发展阶段，未来将有超过4亿的农村人口向城市转移，加之，我国人口多、“18亿亩耕地”红线的客观限制，人多地少矛盾尖锐，住房供求矛盾将长期存在。同时，由于我国经济的长期稳定发展，具有购买力的城市家庭开始进入住宅换代期，大中城市的聚集力增强，小城镇富有阶层家庭、大专院校学生在大中城市就业、农民工进城等使在大中城市的购房需求集中增加，形成了相对稳定的购买力和即期需求。

（二）主观原因

 地方政府推动。目前，我国城镇居民按户计算的住房自由化率达到80%以上，建筑

和房地产业增加值占GDP的比例接近10%，房地产业成为扩大内需、拉动经济发展的重要力量，也为地方政府带来巨大效益。为获取更多的土地出让收入，地方政府对房价上涨乐见其成。同时，卖地行为进而刺激地价的不断攀升，最终导致房价的持续快速上涨。

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 开发商刻意操作。目前，除了容积率外，开发商完全垄断了所购地块之上的处置权

和定价权，形成市场性垄断。由于房地产产品的不动性、差异性，在需求一定时，价格竞争的外部压力较小，房地产开发企业之间价格合谋，一家高价，共同提价，群体涨价。同时，部分开发商还恶意炒作“房价越调越高”的消息，加之近年来房价不断上涨形势，购房者因对后市房价看涨，心理恐慌，也只能被迫接受。这种价格垄断使开发商获取了巨大超额利润，并把涨价堂而皇之地归结为市场机制自然作用的结果。

 消费者、投机者推波助澜。房地产价格上涨信号，使消费者对房地产后市看好，从

而盲目跟风。同时，由于投资渠道狭窄，各种投资者、投机者趁势推波助澜，加剧了房价上涨。

五、广州房地产在未来会发生以下变化

（后三年发展态势预测）

（1）价格会逐渐趋于合理

随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。

（2）供需结构会得到优化

一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。

（3）市场秩序会逐渐改善

在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范；各种中介组织也会逐渐地发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范；相关制度建设也会逐渐得以改善。

（4）市场集中度会得以提高

随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其他大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。

（5）政府行为会得以规范

随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐得以规范。

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六、深入探讨珠三角地区的发展趋势

（未来三年房地产发展趋势）

研究广州房地产市场的意义

改革开放二十多年来，广州市房地产市场得到了持续、健康、稳定的发展，为广州经济保持快速、稳定增长起了重要的作用，人们的居住条件和环境有了较大的提高。但是，由于政府对房地产市场宏观调控不够，加上市场还不够完善、不够成熟，广州房地产市场还存在许多急待解决的问题，对广州市房地产市场进行深入的研究有重要的意义。

泛珠三角

(一)房地产市场发展面临的机遇

经济的平稳发展，为房地产业市场的开发奠定了基础。通过区域合作，泛珠区域整体实力显著提高。2007年泛珠内地九省(区)GDP达79510亿元，占全国1／3，2005—2007年年均增长13．4％，超过全国平均水平2．4个百分点，到2008年已有3个省份进入“万亿元GDP俱乐部”(广东、四川、福建)，合作的深入，更有利于资源的优化配置。“9+2”的模式使得11个成员都能发挥自身的资源优势，互相补充，在相互竞争中更能提高资源利用效率，对实现泛珠区域的产业合作具有示范性作用n成市开发，2005)。因而，各成员经贸往来及频繁的交流沟通，对房地产发展的促进作用有一个过程，即萌芽一发展一旺盛，由低级到高级的发展阶段，中间甚至还可能会有曲折。同时，各成员应该从大局出发，高瞻远瞩，以提升泛珠房地产业整体平为目标。技术的沟通，有利于泛珠房地产整体水平的提高。近几年来，内陆各成员房地产业发展水平在广州、香港等专业服务影响下日益提高，甚至成为了全国房地产业发展的典型。据有关专家调查分析， 内地每天都有大量的房地产开发商、物业管理公司到广州、深圳等发达地区学习，包括房地产规划设计、房地产投资、房地产营销策划、房地产销售代理等。产业合作将促进各成员之间的技术、信息、知识的流通与增值，特别是广东、香港、澳门与

内陆其他省区的交流，进一步提升泛珠房地产的

整体水平。

(二)房地产市场发展面临的挑战

在市场一体化的加快进程中，依然存在着多方面的问题和障碍，制约着经济协调发展，具体如下：

1．政治法律制度的差异。泛珠虽然是国内不同的省区区域合作，但内部存在社会主义(内陆九省)和资本主义(港、澳)两大政治制度形态，资本主义的政治体制同内地的社会主义制度有着本质的区别，各地政府会因为政治制度的差异而产生观念的不同，进而导致利益的不协调，影响迸一步合作的积极性。

2．经济体制制约。泛珠市场化发展程度存在很大的差异，即广东与港澳的差异和内陆八省与广东的差异，这种差异将会影响泛珠市场一体化的进程，如市场化发育程度的不

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同或不同类型的市场经济，将会严重影响生产要素的自由流动。因此，泛珠房地产业合作的当务之急就是要建立房地产市场的规范化运作机制，实现房地产开发事

务流程公开化、市场化，从而消除体制上不同形式的障碍。

3 .经济实力的梯度性。经济的梯度性产生了合作的需求，但开放程度、产业趋势、发展战略等的差异，也无疑会对泛珠一体化产生不利影响，如权利和义务的不对等、资金流向不对等、合作空间与热心程度的不对等。如广东等东部沿海地区市场化程度较高，房地产企业习惯于按市场经济规律运作，政府也很少干预，而其他省份的市场化程度较低，存在政府管得太多、管得太细的弊端。

4．协调机构的缺失。泛珠区域合作中，在制度创新、管理体制改革、利益权利转移中必然产生许多矛盾，而最为关键的是怎样去协调各方。对于房地产业而言，区域的购房需求都是有限的，知名房地产商一旦进入落后地区，由于产品的质素优势以及规模效应带来的成本优势，势必挤占本地开发商的市场份额，甚至将大量本地开发商赶出市场。当前，虽然提出了建立利益协调机制，但尚未落实。

（三）“泛珠三角

泛珠合作的深化，推动房地产事业的发展，在一定程度上造成房地产、股票等市场的繁荣。在金融危机的冲击下，房地产商依然能够取得较快的发展。泛珠区域房地产合作有着深厚的现实基础。但同时也存在不少问题，期待我们的迸一步探索。

综上所述：珠i角各地市房地产市场都存在不同程

度的泡沫，当前的房价不尽合理，首付款和还贷压力均成为抑制市场需求的瓶颈。

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