房地产法律实务
房地产法律实务
现代社会，缺少的不是法律知识，而是法律技能，熟练的技能。
从业之初，应关注市场容量，做到第一需要十年的时间，容量大的市场，轻松很多。关注律师行业的收入比例。交易大的，风险大的，市场一定大。
房地产法律市场，
1二手房买卖
1风险，先付款，未必拿到产权证
原因，中介公司欺诈。中介公司策划好了，设套。
银行的拖延，可能导致违约。要不到定金或首付款，需要诉讼解决。
登记机构的拖延，没有必然的法律保证按时过户，
面积问题，公摊面积的虚增，套内建筑面积加公摊面积，套内面积是个实际面积，很难作假，公摊面积容易作假，很难量，如果量，测量成本也很大，开发商知道，我骗你也没办法，即使量，开发商也可以给一万元给测量公司。
2先拿到房产证，未必全部付款
2商品房买卖
问题，产权证，最快两年，最长十五年，漫长的时间给了开发商漫长的操作时间。 一房多卖，最多的可以买五次，是明显的诈骗，却没有一起判诈骗罪，公安局都是以经济纠纷为由，不受理，这就增加了开发商的勇气
质量问题，我国质量监督体系，以前是合格证，后来建立了验收备案制度，开发商，施工方，监理，勘测公司，四方盖章后到监测站盖章就行，只要给的钱足够，一般都会盖章。 原因，层层转包，省级企业层层转到村级企业。
开发商的抵押，抵押程序没有法定化，时间特长，费用大，程序复杂，最受伤的是银行，之后开发商又抵押，又卖掉，银行收不到钱。对业主来说，你买的房子，可以被抵押掉。 业主权利如何保护，三点，一调查，土地使用权证，看后面有没有抵押，必须到房产建设部门查，因为有山寨版。建设用地规划许可证，可以看到房屋的性质，就可以知道使用年限，建设工程规划许可证，可以看到建设高度，开发商违规将拿不到产权证，房屋所有权证，看后面有没有抵押，二签合同。签下来非常麻烦，房屋面积问题，产权证问题，我写过房屋买卖204条。但最重要的还是谈判技巧。三找律师，自己也要找律师，因为当局者迷，自己往往注意不到风险，北京律师都有保险，还可以分担风险。
3房屋继承
人的寿命与不动产的寿命不等，一般是后者长于前者，必然产生继承问题。一般是一方先走，一方再婚，然后又再婚，老年人的再婚的离婚率很高，子女有亲生和继子女。非常麻烦。他自己想写遗嘱都很难写好。如，夫妻两想给亲孙子，如果儿子媳妇离婚怎么办，孙子判给媳妇，那么媳妇就可能最后取得房子，中间的变化太多，可能很要委托信托，至少要写三份遗嘱，一份一千多字。
4房屋与婚姻
情况:一方先签合同，后结婚
一方先拿产权证，
先结婚，后拿产权证
先贷款，后结婚
大概三十多个变化，相当复杂。我们把婚姻比作合伙，是共同财产还是一方财产，这方面的专家都需要至少三十分钟，才可能分析出来。
有房子的，离婚分房子一千对有三十对要诉讼。有的拿不到房子，还要还贷款，你不还，对你的信用有很大影响。
5建设工程。
发包方就是开发商，总承包方就是施工方。菲迪克条款，适用基础是土地私有制，是西方的制度，
6拆迁问题
中国特有的现象，每个人都可能遇到，因为我国有特有的物权法，建了拆，拆了建，开发商可以迅速获利，房屋越贵，越容易遭拆迁，且抵抗力最弱，不团结，在拆迁中，谁勇敢，谁获得的利益最大。有老房子，一，到规划局看看，是否要拆迁，二赶紧评估，评高点，三，假如，有外国亲戚，分百分之五给他，美国有长臂管辖原则，可以到美国打官司。国外法院一旦判政府赔偿，国有银行都可以执行。
7小区公共配套设施，
百分七八十的小区广告不能兑现，本来是公益的，开发商一般会全部承包给私人，如商店，学校，一定要在合同中约定，如果没有就要他承担违约责任，一旦没有，就要维权，人多力量大，因为受益人数多，所以，一个人不会努力，一定要组织起来，中国组织容易非法化，要想合法化，就是成立业主委员会，其实就是村委会，有了代表，维权就合法化了。业委会第一个问题，就是财政问题，核心问题，也是财政问题。签字投票都要钱，核心问题就是募捐，一定要把百分之七十的力量都有花在财政问题上，这个问题解决，一般都能成功。 提问
二手房户口问题，这个问题一定要解决，一定要有户口迁移的的条款，主要是免费上学，医疗等福利，如果没解决可否撤销合同，没看判例。
集体土地证问题，一般不会作抵押。
离婚一般判给一方，或者双方都没有。通过法院判决
拆迁中的土地使用权补偿问题，一般拆迁过程中不会补，拆完后，慢慢打官司，学习吴萍案例，第一是技巧，第二是勇气。斗争是有价值的。
没有配套设施，除了违约责任外，还可以要求赔偿升值的侵权损害赔偿，这个需签一个合理的评估公司评估合同，因为评估只对现在物的评估，不对将来物的评估，所以争取评估公司出庭作证。
一方买方，婚后共同还贷，是否为共同财产，一般可以判为共同财产，关键看举证，证明女方有还贷，共同还贷个人财产转化为合伙财产，离婚后要进行清算。
离婚财产问题，一定要研究合伙财产分配，一般套过来就行。
小产权房，是对农民的歧视，如想买卖，要得到判决，可以选择仲裁，或者选择派出法庭，他们不是一定很清楚这些。要律师使用各种手段，说法他们。
我们最多设计过八个诉讼，最终法院不得不支持我们的请求。
如何设计，付款时，如何拿到取证单，拿到取证单，一般都可以拿到产权证。律师可以操作，当事人一般靠运气。不会预计各种风险。