论我国物业管理的发展与完善

暨南大学教育学院

学 生 毕 业 论 文

题 目： 论我国物业管理的发展和完善

学 号： [1**********]8

专 业： 物业管理

学生姓名： 姚纯

指导教师： 王怀志

二0一一年 4 月

诚 信 声 明

我声明，所呈交的毕业论文是本人在老师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我查证，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。我承诺，论文中的所有内容均真实、可信。

毕业论文作者签名： 签名日期：2011年 月 日

论文摘要

物业管理作为劳动密集型行业，涉及的范围很广，成为吸引城乡剩余劳动力，扩大劳动就业的主要行业之一。物业管理在有效利用和消化剩余劳动力方面有着天然的优势，可以减轻社会就业压力，促进社会和谐与稳定。物业管理不单单是对建成投入使用的物业管理进行科学养护，它还积极参加社会公共事务、协助公共秩序管理。同时为政府解决“城市病”、提高居民的精神文明素质和现代化城市意识做出了成绩。但是，象其他新兴的事物一样，发展到一定时期就会出现"瓶颈"状，暴露出各种各样的问题：在物业管理企业内部，自身资金不足、资质不齐等；在物业管理行业上，法体系不健全、各地政府对待物业管理的行为有偏差等问题日益凸显等等。于是，如何进一步提高企业的整体服务水准，在日益同质化的市场竞争中脱颖而出，便显得至关重要。

关键词：物业管理 服务行业 现状 发展趋势

Property management as a labor-intensive industries, involving range is very wide, urban and rural surplus labor attracting, expand the main industries of labor and employment. Property management in the effective utilization and digestive surplus labor force has natural advantage, can alleviate employment pressure, promote social harmony and stability. Property management not only constructed and put into use property management, it also scientific maintenance actively participate in social and public affairs, assist the public order management. At the same time for the government to solve the "urban ill" and improve the spiritual civilization quality and modern city consciousness made his mark. But, like other new things, has developed to a certain period will appear "bottleneck" shape, exposed all sorts of questions: in property management enterprise interior, their capital insufficiency, qualification not neat, etc.; In the property management industry, law system is not complete, and the local government of treating property management problems with deviant behaviour increasingly prominent, etc. So, how to further enhance the enterprise the overall service level, increasing homogeneity in the market competition, it is critical that stand out.

Keywords: property management service industry status development trend

目录

论文摘要 ................................................................................................................................................................. 3

目录 ......................................................................................................................................................................... 4

1我国物业管理的现状 .......................................................................................................................................... 5

1.1我国物业管理的社会化程度不高 ............................................................................................................... 5

1.1.1发展水平和居民收入水平较低 ............................................................................................................ 6

1.1.2有效供给较低 ........................................................................................................................................ 6

1.1.3制度环境 ................................................................................................................................................ 6

1.2我国物业管理企业市场运作问题分析 ....................................................................................................... 7

1.2.1管理运作中各方行为不规范 ................................................................................................................ 8

1.2.2逆专业化问题 ........................................................................................................................................ 8

1.2.3经费问题 ................................................................................................................................................ 8

1.2.4管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺 ........................................................................................ 9

1.2.5房地产开发遗留下“后遗症” ............................................................................................................ 9

2我国物业管理行业的发展趋势 .......................................................................................................................... 9

2.1由一体化进入到一体化与专业化并存 ....................................................................................................... 9

2.2服务由粗放式向菜单服务转变 ................................................................................................................... 9

2.3《物权法》将催生多种管理方式并存 ...................................................................................................... 10

2.4由单一服务进入到设施管理 ..................................................................................................................... 10

2.5将会出现品牌化、专业化特色服务 ......................................................................................................... 10

2.6政府将加快法律制度建设对物业管理规范和引导 ................................................................................. 10

参考文献： ........................................................................................................................................................... 12

致谢 ....................................................................................................................................................................... 12

"物业管理"最早出现在19世纪60年代的英国，至今发展已有近一个半世纪了。而在中国直到改革开放才开始由沿海一带地区接受香港的物业管理概念，然后逐渐传入内地，由于我国人多地少，房地产行业利润空间较大，竞争激烈，物业管理作为房地产开发的后续环节，自然逐渐成为人们购房时关注的热点，同时致使物业管理成为我国发展最快的新兴行业之一。根据2009年经济普查报告显示，到2008年底全国物业服务企业管理面积达到125.46亿平方米，物业管理服务领域已由住宅、办公、工业、交通、医院、学校、银行等多种业态。物业管理已成为居民购房的重要考虑因素。据有关部门统计，到2006年6月底，已有1.44亿平方米的商品房空置，积压了3000多亿元资金，其中一个重要原因就是物业管理不到位。物业管理行业一直存在利润率低、收费难等问题，影响着我国物业管理的健康发展，但其速度增长之势不容小视。根据2008年第二次全国经济普查报告显示，全国物业服务开展的物业管理主营业务收入达到2076亿元，略高于旅游饭店业2071.5亿和文化、体育与娱乐1956亿元。根据房地产消费环节的长期性和我国城市化发展，可以预见物业管理行业完全可能发展成为房地产业中的最大的分支行业。但是，物业管理自引入中国以来才20多年，而在大陆内地则普遍只有10年左右的发展历史，发展速度快与发展历史较短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理进行认真的思考分析，把握正确的发展趋势，进一步提高企业的整体服务水准，才能将我国的物业管理打造得坚不可摧。

1我国物业管理的现状

1.1我国物业管理的社会化程度不高

物业管理行业是生产力发展和社会进步到达一定水平后所兴起的一种朝阳产

业。伴随我国房地产业的发展，住房制度改革和住房商品化深入，物业管理应该覆盖绝大多数物业。但实际上，目前我国物业管理的覆盖面太小，社会化程度低，远远不能适应社会现代化和文明程度的需要。而当前影响我国物业管理有效需求不足的主要原因有：

1.1.1发展水平和居民收入水平较低

经济发展水平较低，表现在物业管理自身的现代化程度较低。居民收入水平较低则是制约这类地区住宅物业管理发展的现实障碍。事实上，内陆经济相对落后地区的普遍现象是居民消费支出中食品支出比重大——恩格尔系数较高，房开支所占比重较小，居民往往不堪负担物业管理费这个额外的支出。推广物业管理这种现代化的高效管理体制，是将传统的无人管、自己管或国家管转变为专业化、企业化的市场经济体制下的商业行为。要打破那种视物业管理为发达地区高尚物业才需要的“奢侈品”的认识误区。理论分析巳证明，物业管理所提供的物业管理服务产品实为业主和用户的“必需品”。而且这种必需品作为一种准公共物品，它还给全体业主、用户乃至全社会带来效益，提高全社会的福利水平。

1.1.2有效供给较低

物业管理覆盖面低，市场容量小，制度环境、经济发展水平和居民收入水平低只是造成这种状况的需求方面的原因，但有效供给能力不足是其中一个重要方面。供给能力不足有三个方面的原因：物业管理企业素质参差不齐、供给结构偏差、现有价格水平较低。物业服务企业的专业化程度不高，仍属于劳动密集型行业，服务人员多数来自下岗转岗职工，高学历人员占据行业人数比例少。同时，物业服务大多数为小企业，经济基础薄弱。

1.1.3制度环境

目前，制约我国物业管理制度环境的主要两个因素：

① 各地政府行为略有偏差。在我国物业管理的发展过程中，各级政府起到

了有力的推动作用，政府行为从总体上来评价应该是好的、积极的。但

也不能否认，政府行为中也存在着一些偏差，例如：对物业管理认识不

够；政府管理体制不够完善等等。2010年7月，相声演员郭德纲的徒弟

与前来采访郭别墅搭建“侵占绿地”一事的记者发生肢体冲突。由此公

众开始关注全国各地别墅区私搭乱建的现象及城市执法整治活动。在这

次整治活动中，物业管理处于尴尬境地，保持沉默。沈阳师范大学物业

管理系副教授接受采访时表示“在物业管理市场混乱的法律关系环境下，

物业服务企业缺少风险意识”。而这些正严重阻碍着物业管理行业的顺

利发展。

② 法律体系不够完善，制定的法律法规与现实有差距。到目前为止，关于

物业管理的最高法律法规就是2007年修改的《物业管理条例》，由此可

见法律体系的建构还需要时日。同时，也导致物业管理企业与业主在管

理与服务过程中产生的问题、纠纷无法有效、正确的解决，造成了物业

管理与业主很难和谐相处。2010年4月20日正式颁布的《北京市物业

管理办法》中，将国务院《物业管理条例》中物业管理的定义由“业主

选聘物业管理服务企业”变为“业主自行或者通过他人”，其意味颇深；

第八条规定被广泛误读为“不成立业主大会就可以不交物业费”；设置

第二十九条的思路能否成为调解住宅物业管理矛盾的良方，也引起全国

业界的广泛争论。虽然国家颁布有条例，但是，只能从宏观上把握，而

各地又相继制定了地方法规，但在法规与实际各物业管理企业操作上有

些差距，致使法律与现实相差甚远，造成企业与业主有苦难言、有法难

遵的局面。

③ 物业管理招投标市场运行机制不完善。当前全国各地大城市基本建立了

物业管理招投标市场并开展工作，但从实际效果及外界反应来看，未达

到国家颁布的《招投标法》的目的。在市场经济条件下，物业管理企业

被推向市场前台。现在物业管理企业普遍存在管理规模过小、经济效益

差的问题。究其原因，由于社会物管资源有限，物业管理企业过多、过

滥，致使物业管理水平低下，政府的行政管理手段难以扶优扶强，缺乏

规模经济效益。竞争是市场经济的内在要求，物管企业也只能在竞争中

生存、发展。因此，只有招投标真正体现出公正、客观的市场竞争，才

能真正实现优胜劣汰。

总之，扩大我国物业管理的覆盖面是个综合的系统工程，供、求两个方面双管齐下才能取得效果。

1.2我国物业管理企业市场运作问题分析

物业管理作为一种新型的适应市场经济竞争要求的朝阳产业，代表着“低成

本”、“高效率”。在目前已开展的物业管理的具体操作和运行中，则有很多实际问题阻碍着这个行业的健康、稳定发展。

1.2.1管理运作中各方行为不规范

物业管理作为一种民事商务行为，不论其内容如何变化，参与其中的各方应该有一个较为明确的行为规范。但现实中却出现很多的问题，例如：物业管理不到位，物业管理公司不务主业，忙于搞“多种经营”；物业管理企业间的不正当竞争；集多种身份于同一机构的“角色错位”情况等等。

1.2.2逆专业化问题

这表现在两个方面，一是开发商自己组建物业管理公司而不是选聘专业物业管理公司来管理所开发的物业；二是在物业管理公司的内部，不是将电梯、设备维修养护、保安、绿化等专业服务分包给专业服务企业去做，而是自己拥有各种专业服务队伍。前者违反了专业化的客观规律，阻碍了正常的市场竞争，后者则应随着市场的完善、竞争的加剧、市场规模的扩大、专业化优势的显现和加强而逐步得到改变。逆专业化的行为是不利于形成发达的物业管理的。事实上，现在一些规模较大、经营较好、素质较高的物业管理公司中的专业服务队伍就正在分离，开始承揽本公司所管物业以外的业务，说明专业化企业协作的进步趋势。

1.2.3经费问题

物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理经费的来源应该落实、有保证。但是目前绝大多数物业管理企业都在抱怨物业管理的经费有困难。这种困难体现在以下几个方面：

①由开发商支付的管理基金（建设部有关文件规定为所开发物业总造价的2%）以及由开发商和业主一起提供的维修基金尚不能完全落实。特别是管理基金目前尚。有令可依，而维修基金则多依靠物业管理企业与业主之间的谈判而定，业主多不愿负担，取得这部分经费难度很大。

②收取管理费的标准、期限、方式尚不规范。特别是一些地区管理费标准偏低，正常管理支出没有着落，多数物业管理公司之所以能够维持运作是由于利用了多种。经营（咨询、中介、建材、商业）等收入来弥……补管理费的不足。

③接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护费补贴等经费项目不能落实。

1.2.4管理公司与社会有关方面的关系尚未理顺

物业管理是多方面的综合服务，其经营管理过程中会与社会有关部门形成密切的关系。这些关系主要有三个层次：

①物业管理企业与街道、居委会、派出所的关系；

②物业管理企业与交通、环境、卫生、市政、园林、水电煤等配套部门的关系； ③物业管理企业与商业、文化娱乐等单位的关系。

1.2.5房地产开发遗留下“后遗症”

近些年来，我国的房地产业发展迅速，但有相当一部分开发商重建设、轻管理，追求短期经济效益，设计规划缺乏长远考虑，建筑施工质量低下，造成了大量遗留问题。例如未预留足够车位（停车空间不足是现在最难解决的遗留问题）；大厦内部附属设备，特别是电梯质量差，经常出现故障；有些物业公用设施配套跟不上等。

2我国物业管理行业的发展趋势

纵观发达国家物业管理的实践，物业管理研究所通过对行业的长期研究，并结合我国国情，可以预测中国物业管理行业未来的发展趋势：

2.1由一体化进入到一体化与专业化并存

物业管理专业化不仅是借鉴海外的发展经验，也是本行业发展的必然趋势，但是，这并不意味着任何地区、任何水平的物业管理企业都能够实行专业化。而且我国的物业管理专业化还有很长的路要走：物业管理的市场机制尚未完全形成；业主对目前的物业服务普遍缺乏认同感。许多地方的物业服务普遍存在监督缺失、质量无法保证，出了问题物业服务公司与外包单位互相推诿，逃避责任；专业化市场的培育、专业机构的成长也需要很长一段时间。

2.2服务由粗放式向菜单服务转变

社会和民众对物业管理提出了更高的要求，即要开开心心享受，又要明明白白消费，而菜单式服务顺应了这一趋势。菜单式服务是物业管理的一大进步，这种方式扩大了业主的自主选择权，业主可以按照个人的需要和承受能力选择服务项目，物业服务也将更人性化、个性化。

2.3《物权法》将催生多种管理方式并存

从2007年3月通过的《物权法》第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定可以看出，法律即允许业主自行管理也允许委托物业服务企业或者其他管理人管理，这就会产生不同管理现象。业主通过业主大会和业委会委托各专业公司管理，甚至可将物业管理委托给小区内拥有物业管理相应职业资格的业主进行管理。

2.4由单一服务进入到设施管理

设施管理传到中国，首先从香港开始。1992年国际设施管理协会在香港设立分部，2000年又有香港设施管理学会成立。2004年8月国际设施管理协会派出三位最高级别的官员在北京召开“医院设施管理”研讨会，并颁发了中国大陆第一张“会员资格证”。自此设施管理正式在中国内陆登陆。设施管理的引入将为物业服务企业带来机遇和挑战，为物业服务企业做大做强奠定基础。2010年5月1日，上海世博会正式开幕，这是全面检验物业管理的好机会。根据《现代物业》调查采访，上海市直接参加世博会物业保障服务的企业超过20家，参与人数1.3万；企业在世博会运营期间提供园区设施设备维护、秩序维护、出入口管理、客服和贵宾接待、引导等服务，并协同有关部门做好园区保安、清洁和绿化保养等服务工作；世博会运营50%的工作依靠物业管理和服务支撑。广西南宁的物业管理师粟勤生讲师说到“物业服务领域扩大与物业档次提升，同时带来行业地位与人员素质的提高，出于世博的全球影响力，最值得关注”。

2.5将会出现品牌化、专业化特色服务

目前物业管理服务企业小、弱、散的现象普遍存在，随着物业管理市场化的发展，物业管理服务企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，促使一些物业管理服务企业向品牌化企业的方向发展。作为服务行业，各企业的服务性质相同，服务技术的运用在一定时期内也有限，面对同一种服务，品牌就成了企业争夺市场的重要手段。以品牌争客户的时代到来，将使物业管理企业合小为大，合弱为强，做响品牌，形成一批骨干企业，引领行业发展。

2.6政府将加快法律制度建设对物业管理规范和引导

物业管理是城市管理中的重要组成部分，也是一种公共管理，关系千家万户的切身利益，关系到社会稳定、公共物业安全、秩序以及城市发展。面对业主与物业管理服务公司在物业管理过程中出现的重大矛盾，政府不可能也不应该置身事外，政府应利用法

律规范与行政监督等方式帮助解决问题、推动物业管理沿正确方向发展。政府可通过立法明确双方的权利与义务，加强对业主委员会、物业管理企业以及物业使用与维护人的监督和管理。

综上所述，正如中国物业管理协会会长在2008年《中国物业管理》第一期卷首语《服务的魅力》中对物业服务的论述，随着业主需求的不断提高，物业服务企业所提供的服务也将不断的扩展细化，必将使物业管理行业朝着健康方向发展。

参考文献：

[1]蜂巢物业管理社区:http://bbs.cpmbbs.com

[2]黄英.房地产开发与经营.机械出版社，2004.

[3]周珂.物业管理法教程.法律出版社.2004.

[4]蔡耀忠.物权与物业管理.中信出版社.2004.

[5]贺学表,(美)Albertlo,王子润.中国物业管理.法律出版社.2003

[6].物业管理条例

[7]《现代物业》2011年01期

致谢

在论文完成之际，我要特别感谢我的指导老师王怀志老师的热情关怀和悉心指导。在我撰写论文的过程中，王老师倾注了大量的心血和汗水，无论是在论文的选题、构思和资料的收集方面，还是在论文的成文定稿方面，我都得到了王老师悉心细致的教诲和无私的帮助，在此表示真诚地感谢和深深的谢意。并祝老师培养出越来越多的优秀人才，桃李满天下！

在论文的写作过程中，也得到了许多同学的宝贵建议，同时还到许多在工作过程中许多同事的支持和帮助，在此一并致以诚挚的谢意。感谢所有关心、支持、帮助过我的良师益友。

最后，向在百忙中抽出时间对本文进行评审并提出宝贵意见的各位专家表示衷心地感谢！