浅论我国的不动产物权登记制度

浅论我国的不动产物权登记制度

作者：李爱玲

来源：《科技创新导报》2011年第18期

摘 要:不动产物权登记制度是物权法中的一个重要内容,世界各国的许多学者对于不动产物权登记所采用的模式也有着不同的观点。并且不动产物权登记制度在我国建立具有十分重要的意义和作用。

关键词:不动产登记登记生效主义登记对抗主义

中图分类号:D9 文献标识码:A 文章编号:1674-098X(2011)06(c)-0237-01

1 我国不动产物权登记制度的涵义

不动产登记制度是物权法的一个重要内容,是物权对世效力和公示原则的基本要求。不动产登记,也叫不动产物权登记,是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。也就是说,不动产物权登记首先必须要由当事人申请,还要由国家专职部门履行登记行为,再有登记的内容为不动产物权及其变动事项,例如所有权、地上权、地役权、抵押权及质权等等。而且登记的事项必须记载于不动产登记簿上。对于不动产物权登记的性质有两种说法,第一种是行政行为说,该学说认为登记根本不是私法上的法律行为,而是具有国家意志性的公法行为。[1]关于该学说又有两种观点:一种观点认为是行政许可行为,另一种观点认为是行政确认行为。第二种说法是私法行为说,该学说认为登记就是一种私法上的行为,无论登记机关是司法机关亦或行政机关,登记只是一种对事实或行为的确认,“登记性质上为私法行为当无异议,其特殊之处在于其是国家设立的担负公共职能的机关参与的私法行为。”[2]但本人认为不动产登记既具有公法行为的性质又具有私法行为的性质,但主要还是属于私法范畴,毕竟不动产物权登记行为是一种对于不动产物权权利属性及权利状态的一种确认。

2 我国不动产物权登记制度采用的效力模式

不动产物权登记所采用的效力模式,各国都不尽相同。但主要有两种模式是当今许多国家所采用的。一种是登记对抗主义,又叫意思主义,是指法定的公示方法—登记,仅仅是物权变动的对抗要件。即当事人一旦形成所有权变动的意思表示,即发生所有权变动的效果,只不过在具备公示手段前,所有权变动的事实不能对抗第三人。这就意味着只要有单纯的、诺成性的合意就足以使所有权发生转移。[3]第二种是登记生效主义,又称形式主义,是指未经公示,当事人之间根本不发生所有权所有权变动,当然更谈不上对抗第三人的效力。[4]

我国的民法一直属于大陆法系民法的范畴,而在大陆法系的发展史上,所有权变动一直沿用着登记要件主义。因此,我国的不动产登记制度从所属范围来讲,大体上主要也应采用公示要件

主义,这是其一。其二,当事人想转移所有权只要达成合意便可,那么也就意味着按照债权人双方的合意来追究责任,势必导致纠纷重重,严重影响了所有权交易的正常秩序。第三,公示要件主义将所有权观念上的交易转化为物质上的形式,向社会大众提供了一定的值得信赖的公示效果,给双方当事人一种完整的积极和消极的双重保护。但是,所有权变动所采取的形式也不是没有例外,例如我国的地役权采取登记对抗主义模式,主要考虑到我国农村的实际情况,地役权80%～90%都是不登记的,为了方便群众,减少成本,物权法采取登记对抗主义模式。总之,我国的的不动产登记采用的效力模式是登记要件主义兼顾登记对抗主义。

3 我国建立不动产物权登记制度的重要性

3.1 有利于维护不动产交易的安全

不动产物权登记是对不动产权利状况和权利归属的确认,因此不动产登记体现了所有权的公示性,增加了不动产所有权的透明度,有利于当事人作出正确的判断,由于登记的公信力,从而保护了善意第三人的利益,在法律制度上的表现则是不动产善意取得制度。例如,双方当事人签订了一个房产买卖合同,买受人基于对所有权人的信赖而支付了对价,但此时该房产却有可能被所有权人卖给其他买受人或该产权的所有人并非此人,而是另有其人。在这种情况下,法律如果没有明确的规定,就会使善意第三人的信赖利益受到损害,从而影响了交易的积极性。这种制度不仅维护了不动产的交易安全和交易秩序,而且有利于政府对不动产交易市场的监管。

3.2 有利于保护我国当事人对不动产所有权的私有权利

虽然随着社会的发展,我国的民法从自由主义的私法逐渐涉及到国家或社会的干预,但私法的出发点依然是合同自由和权利自由。从不动产效力的分析来看,其实体现了国家公权力对私人交易关系的干预程度。但不动产所有权进行登记的前提条件是,要有当事人的申请,当事人申请是所有权当事人合意的体现,所有权当事人合意则是当事人意思自治的体现。另外,不动产所有人还有补办登记的自由,不动产所有权未经登记则不发生所有权专转移的效力。这就意味着,不动产所有人有是否使不动产所有权发生效力的自由选择权。

3.3 我国的不动产登记制度体现了公平公正的价值观

为了维护真正权利人的利益,我国的不动产所有权登记制度设置了异议登记和更正登记。权利人和利害关系人认为不动产登记簿上记载的事项若有错误,可以申请更正登记。不动产登记薄记载的事项,若权利人书面同意更正或有证据证明登记确有错误的,登记机构应当更正登记。但真正的权利人在发现登记错误后,到申请更正登记前这段时间,不动产所有权会不会被不知情的善意第三人取得是真正权利人最担心的事,那么异议登记很好的解决了此事。异议登记是对登记名义人的权力正确性提出质疑,由于此时登记名义人的权利无法进行正确推定,登记就无法产生公信力,公信力丧失,使不动产善意取得制度不能适用。所以,异议登记制度使登记名义人的处分权受到限制,为真正的权利人完成更正登记赢得了时间,使得真正的权利人的利益不受损害或失而复得。从这一点看,我国的不动产登记制度体现了公平公正的价值观。