土地估计师计算公式要点摘录(自己整理)

土地估计师计算公式要点摘录

一、收益还原法

1、收益还原法的基本公式

收益还原法评估地价的公式有6个，主要有4个常用：

(1)土地年纯收益不变。R 不变且大于零，无限年期地价计算公式：p=a/r

(2)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式：p=a/r×[1-1/（1+r）n ]

(3)土地纯收益每年按等差级数递增或递减土地价格计算公式：

无限年期的地价计算公式：p=a/r±b/r2

有限年期地价计算公式：p=(a/r±b/r2)×[1-1/（1+r）]±b/r×n/（1+r）

(4)土地纯收益按一定比率递增或递减土地价格计算公式：

无限年期地价计算公式：p=a/(r±s)

有限年期地价计算公式：p=a/(r±s) ×{1-[(1±s)/(1+r)]n }

上述公式中：（P-土地价格，a-土地纯收益，r-土地还原利率，b-纯收益的等差级数递增或递减的数额，s-纯收益逐上递增或递减的比率）

2、程序（1）收集相关资料；2）测算年总收益；3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；

（5）确定还原利率；6）选用适当的计算公式；7）试算收益价格；8）确定待估宗地地价。 n n

2、确定土地纯收益

纯收益按总收益扣除总费用计算。土地纯收益是在总纯收益中扣除非土地因素所产生的纯收益后的剩余额。

房地出租：

（1）土地纯收益=房地纯收益--房屋纯收益

（2）房地纯收益=房地出租年总收益--房地出租年总费用

（3）土地年总费用=经营管理费+经营维修费+房屋年折旧费+房屋年保险费+房屋出租年应交税金及其它费用；

（4）房屋纯收益=房屋现值*建筑物还原利率

（5）房屋现值=房屋重置价*房屋成新度=房屋重置价--房屋折旧总额

（6）房屋折旧总额=房屋年折旧费*已使用年限

（7）年折旧费=（房屋重置价—殘值）/耐用年限）

（8）综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率的关系如下：

r=(r1L+r2B)/(L+B)

式中：（r ：综合还原利率，r 1：土地还原利率，r 2：建筑物还原利率，L ：土地价格， B：建筑物价格）

3、 适用范围

收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地或不动产估价。

二、 市场比较法

1、基本公式

V=VB*A*B*D*E

（V 待估宗地价格，VB 比较宗地价格，A 待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数，B 估价期日地价指数 D区域因素条件指数 E个别因素条件指数

2、 程序 （1） 收集宗地交易实例；（2） 确定比较实例；（3） 建立价格可比基础；

（4） 进行交易情况修正；（5） 进行估价期日修正；（6） 进行区域因素修正；

（7） 进行个别因素修正；（8） 进行使用年期等修正；（9） 求出比准价格。

3 、收集宗地交易实例

资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格等。

4 、确定比较实例

要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常交易实例。

5、 建立价格可比基础

各比较实例应在以下方面统一：付款方式、币种和货币单位、面积内涵和面积单位等。 6 、交易情况修正

交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。

7、 估价期日修正

估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格。主要用地价指数进行修正。修正公式为：

VE =V0×Q/Q0 （15）

式中：V E ：估价期日宗地价格， V0：交易期日宗地价格，Q ：估价期日地价指数

Q0：交易期日地价指数

8 、土地使用年期等修正

土地使用年期修正是将各比较实例的不同使用年期修正到待估宗地使用年期限，以消除因土地使用年期不同而对价格带来的影响。修正公式为：

K＝[1－1／（1＋r ）m ]/[ 1－1／（1＋r ）n ] （18）

式中： r:土地还原利率 m:待估宗地的使用年期 n:比较实例的使用年期

9、 适用范围

市场比较法主要用于地产市场发达，有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法除可直接用于评估土地的价格或价值外，还可用于其它估价方法中有关参数的求取。

三、 成本逼近法

1、基本公式

成本逼近法的基本公式如下：

V=Ea +Ed +T+R1+R2+R3 =VE +R3

式中： V ：土地价格E a ：土地取得费 Ed ：土地开发费T ：税费 R1：利息

R2：利润 R3：土地增值 VE ：土地成本价格 R3：土地增值

2、 程序

（1）判断待估土地是否适用成本逼近法；

（2）收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；

（3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关的税费、利息、利润；

（4）确定土地开发后较开发前的价值增加额；

（5）按地价公式求取待估土地的土地价格；

（6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。

3、 确定土地开发利息

（土地取得费+各项税费），计息期为整个开发区，土地开发费，计息期为开发期的一半

4、 确定土地开发利润

土地开发总投资应计算合理的利润。土地开发总投资包括土地取得费+土地开发费+各项税费。按照开发性质和各地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。前三项目之和。6%—10%

5、 确定土地增值

土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额计算。前五项目之和。土地取得费+土地开发费+各项税费+利息+利润.10%-30%

6、 价格修正与确定

成本逼近法求取有限年期的土地使用权价格时，应进行土地使用年期修正。其年期修正公式为：

K=1-1/(1+r)n

式中： K ：年期修正系数 r：土地还原利率 n：土地使用年期

是否进行年期修正要具体分析:

A 、当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时, 年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正；

B、当土地增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，土地增值收益与成本价格一道进行年期修正。

C、当待估宗地为已出让土地时，应进行剩余使用年期修正。

7、 适用范围

成本逼近法一般适用于新开发土地、或土地市场欠发育、交易实例少的地区的土地价格评估。

四、 剩余法

1 基本公式

（1）以剩余法评估土地价格用下列公式：

V＝A －B －C

式中：V ：待估土地价格A ：开发完成后的土地总价值或房地产总价值

B：整个开发项目的开发成本 C：开发商合理利润

（2）地价=不动产总价—建筑开发费—专业费—不可预见费—利息—租售费用—税金—开发商合理利润

5.4.2 程序：

（1） 调查待估宗地的基本情况；

（2） 确定待估宗地的最有效利用方式；

（3） 估计开发建设周期和投资进度安排；

（4） 估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值；

（5） 估算开发成本和开发商合理利润；

（6） 确定待估宗地的土地价格。

5.4.3 估算开发完成后的不动产价值

必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势, 采用市场比较法与长期趋势法结合进行。对开发完成后拟采用出租或自营方式经营的土地或房地产价值，也可以根据同一市场状况采用收益还原法与长期趋势法来确定其价值。

5.4.5 确定开发成本

开发成本是项目开发建设期间所发生的一切费用的总和。

在土地开发项目中，整个开发项目的开发成本包括购地税费、将土地开发成熟地的开发费用、管理费用、投资利息和销售税费；在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。

5.4.6 计算利息

地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。

折现率和利息率的选取应参照同期银行公布的贷款利率。

地价款按整个开发建设周期计算，开发费、专业费按建筑期的一半计算，开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。（三年按2.5，1.5，0.5）（二年（1.5，0.5）

5.4.9 适用范围

剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。允许运用于以下情形：（1）待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；（2）仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；（3）现有房地产中地价的单独评估。

五、路线价评估法

1、基本公式

（1） 利用路线价评估宗地地价，是在已知路线价的基础上，根据宗地的自身条件，进行深度修正、宗地形状修正、宽度修正、宽深比率修正、容积率修正等

宗地地价计算公式：

Ｖ＝u ×dv ×Ｋ1×Ｋ2ׄ×Ｋi „×Ｋn （59）

式中：V ：待估宗地地价

u：路线价

dv：深度指数

Ki ：其它修正系数(i=1-n)

（2）宗地价格=路线价*深度百分率*宗地面积

宗地价格=路线价*深度百分率*宗地面积（+或者*）其他修正额（其他修正系数）

2、市街地、商业区域土地，对道路系统完整、道路两旁宗地

六 基准地价系数修正法

1、基本公式

利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：

V＝V 1b ×(1±∑K i ) ×K j

式中：V ：土地价格

V1b ：某一用途土地在某一土地级上的基准地价

∑Ｋi ：宗地地价修正系数（区域和个别因素修正系数）

Kj ：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数，开发程度

2、程序

a.收集有关基准地价资料；

b.确定待估宗地所处级别（区域）的同类用途基准地价；

c.分析待估宗地的地价影响因素，编制待估宗地地价影响因素条件说明表；

d.依据宗地地价影响因素指标说明表和基准地价系数修正表 ,确定待估宗地地价修正系数；

e.进行估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正；

f.求出待估宗地地价。

3、待估宗地地价单价={基准地价级别价*（1±∑区域和个别因素修正系数）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+开发程度修正额}*使用年期修正系数

7 宗地地价评估

7.1 程序

7.1.1 宗地估价的程序

宗地估价的一般程序为：

（1）确定估价基本事项；

（2）拟订估价作业计划；

（3）收集资料实地踏勘；

（4）分析整理相关资料；

（5）选定方法试算价格；

（6）确定宗地估价结果；

（7）撰写估价报告书。

7.1.2 确定估价基本事项

主要确定估价对象、估价目的、估价期日、价格类型、估价日期等。

7.1.3 拟订估价作业计划

需确定估价项目、内容、资料类型及来源、调查方法、人员安排、时间与成果组成等。

7.1.4 收集资料实地踏勘

收集社会、经济、政治、环境等一般资料及宗地所处地区的区域因素和个别因素资料，宗地自身条件、权利状况和利用状况及与待估宗地相关的土地和房地产交易实例资料等。资料调查的具体内容及要求，与6.3 的规定相同。

需要调查的图件资料主要有地籍图或地形图、基准地价图、宗地图、宗地建筑平面图等。 估价人员必须实地踏勘待估宗地，亲自了解掌握待估宗地坐落位置、形状、土地利用状况、基础设施条件、道路交通状况以及周围环境等情况；

7.1.5 相关资料分析整理

对所收集的相关资料进行分析整理，判断地价的走势和因素对地价的影响程度，确定相关估价参数。相关资料的整理方法，与6.3 的规定相同。

7.1.6 选定方法试算价格

估价人员应熟知、理解并正确运用宗地估价方法。对同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价，得出试算价格。

7.1.7 确定宗地估价结果

估价人员应从估价资料、估价方法、估价参数指标等的代表性、适宜性、准确性方面，对各试算价格进行客观分析，并结合估价经验对各试算价格进行判断调整，确定估价结果。 确定估价结果可视待估宗地情况选用以下方法：

（1）简单算术平均法；

（2）加权算术平均法；

（3）中位数法；

（4）综合分析法。

7.1.8 撰写估价报告书

宗地地价评估完成后要提交评估报告书。估价报告书包括《土地估价报告》和《土地估

8 主要用途土地价格评估

8.1主要土地用途分类

在土地估价中，土地用途主要可分为以下几类：

（1）居住用地；

（2）工业用地；

（3）商业、旅游、娱乐用地；

（4）综合用地；

（5）教育、科技、文化、卫生、体育或者其它用地。

8.2 居住用地

8.2.1 影响因素分析

8.2.1.1 一般因素应重点分析：

自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等； 社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；

经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租价比等；

行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。

8.2.1.2 区域因素应重点分析：

自然因素：区域在城镇中的位置、自然条件及发生自然灾害的机率等；

社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等；

交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等；

基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；

经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等；

行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制；

环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

8.2.1.3 个别因素应重点分析的有：

宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。

8.2.2 估价方法选择与评估

8.2.2.1 估价方法选择

居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。

8.2.2.2 评估技术要点

（1）评估别墅等独立居住用地，应重点分析：城镇地理位置与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿

（2）评估高档公寓用地，应重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。

（3）评估普通居住用地，应重点分析：城镇人口数量与家庭规模、经济发展水平、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位置、公交便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。对新开发土地，可以用成本逼近法。

（4）对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。

8.3 工业用地

8.3.1 影响因素分析

8.3.1.1 一般因素应重点分析：

自然因素：城镇地理位置、水文气候条件等；

社会因素：城镇发展与公共设施建设等；

经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；

行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。

8.3.1.2 区域因素应重点分析：

交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；

基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；

环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等； 工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；

行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。

8.3.1.3 个别因素应重点分析的有：

地形、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位置、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况及使用等。

8.3.2 估价方法选择与评估

8.3.2.1 估价方法选择

工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。

8.3.2.2 评估技术要点

（1）投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。

（2）矿井、矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件。当矿产资源可开采年限低于出让时，年期修正应依资源可开采确定。

（3）高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土

（4）对于仓储业用地价格评估，其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度是应重点考虑的因素。

（5）机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正。

（6）在工业类用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择某一至两宗标准宗地进行评估，其它宗地价格依个别修正确定。

8.4 商业、旅游、娱乐用地

8.4.1 影响因素分析

8.4.1.1 一般因素应重点分析：

自然因素：城镇地理位置及与经济发展的关系、气候条件等；

社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；

经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等；

行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等。

8.4.1.2 区域因素应重点分析：

自然因素：区域在城镇中的位置等；

社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；

交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；

基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；

商业繁华程度：距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等；

行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；

环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。

8.4.1.3 个别因素应重点分析的有：

宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。

8.4.2 估价方法选择与评估

8.4.2.1 估价方法选择

商业、旅游、娱乐用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。

8.4.2.2 评估技术要点

（1）各类商业用地价格评估, 必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异。

（2）各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。

8.5 综合用地

8.5.1影响因素分析

因素分析见8.2.1和8.4.1。

8.5.2.1 估价方法选择

综合用地宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法估价。

8.5.2.2 评估技术要点

在选择比较实例时，应选择相邻地区的同类综合用地。

8.6 教育、科技、文化、卫生、体育及其它用地

影响因素分析及评估方法选择应用，根据估价目的及宗地实际情况，参照以上方法执行。

9 其它权利土地价格评估

9.1 承租土地使用权

承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。承租土地使用权可以转租、抵押和转让。

承租土地使用权价格等于承租土地使用权合同租金与市场租金的差值在租期内的资本化。估价方法可采用市场比较法和收益还原法。

9.1.1 市场比较法

选择相邻地区的类似承租土地使用权实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。在情况修正中应特别注意与政府签订的契约的内容、特别规定、经过时间和剩余期限等对承租土地使用权价格的影响。

9.1.2 收益还原法

（1）承租土地使用权价格计算公式（61）：

V=（a /r）[1-1/(1+r)] （61） ，n

式中： V：承租土地使用权价格

a，：盈余租金

r：承租土地使用权还原利率

n：收益年期

（2）纯收益计算

承租土地使用权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定。

（3）还原利率确定

承租土地使用权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，承租土地使用权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。

9.2 划拨土地使用权

划拨土地使用权价格评估，可采用收益还原法、市场比较法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法等，各方法的运用见“5 基本估价方法”。

运用收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价时，要考虑出让土地使用权与划拨土地使用权之间的权利差别对价格的影响。划拨土地使用权价格与土地使用权出让金之和为出让土地使用权价格。

9.3 有限定条件的土地使用权

9.3.1 设有租赁权

设有租赁权的土地使用权价格评估，先评估不负有租赁权情况下的土地使用权价格，然后作减价修正。在租赁期限内的土地收益应依租赁合同租金标准来确定，超出租赁期限的土地使用剩余年限土地收益依土地最佳利用方向的未来收益确定。若采用市场比较法，则需考

虑各比较实例与待估宗地之间因租赁期限不同所带来的影响。

9.3.2 设有地役权

设有地役权的土地使用权价格评估，先评估不负有地役权情况下的土地使用权价格，然后作减价修正。

9.4 土地租赁权

将带有租赁契约的土地进行转让、收回、征收或调整租金时，一般要进行租赁权价格评估。

土地租赁权价格评估可采用市场比较法、收益还原法等方法评估。

9.4.1 市场比较法

选择相邻地区的类似土地租赁权转让实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。在情况修正中应特别注意租赁契约的内容、经过时间和剩余期限、租金调整情况及特别约定等对租赁权价格的影响。

9.4.2 收益还原法

（1）租赁权价格计算公式：

V=（a /r）[1-1/(1+r)] ，n

式中： V：租赁权价格

a，：盈余租金

r：租赁权还原利率

n：收益年期

（2）纯收益计算

租赁权的纯收益即盈余租金，由市场租金与合同租金的差额决定。

（3）还原利率确定

租赁权的投资风险比出让土地使用权大，收益不确定性高，因此，在运用收益还原法评估时，租赁权还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。

9.5 地役权

地役权是为自己土地使用便利而在他人土地上设定的权利，如通行权、通过权等。在地役权设定、转让、收回、征收及调整地役权租金时，一般要进行地役价格评估。

地役权价格评估根据设定的地役权对土地利用的影响程度来评估，可采用市场比较法、收益还原法等。

在用市场比较法评估时，应选择相邻地区的类似土地地役权转让实例，进行情况修正和期日修正，经区域因素和个别因素比较后决定其价格。地役权的设定内容、支付代价方式、经过时间和剩余期限等对地役权价格影响较大，在情况修正时应加以区别。

在用收益还原法评估时，土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高1个百分点左右。