昆明市某廉租房建设项目商业计划书

目 录

一 项目概况 5

二 项目建设单位概况 6

三 项目可行性研究报告编制单位 7

四 项目的可行性依据和建设意义 8

五 建设内容和规模 30

六 环境保护和能源资源消耗

七 劳动保护卫生防疫和消防 58 64

八 项目总投资估算和资金来源 72

九 招标方案

十 风险管理 71 71

十一 社会效益分析 72

十二 项目建设周期及进度

十三 结论

项目概况

1项目地址昆明市XX区XX村委会

2项目性质企业自主开发

3项目地块及周边现状项目用地位于昆明市XX地XX位于距离市中心公里 现状分析

项目规划用地由约164m 80 m 的主地块面积约1932亩的多边形组成沿城市规划主干道由东向西长约 67m总体地势东东高西北低自东北向西南倾斜 标高 1913-1917m相对高差4m总体地形以缓坡为主相对开阔 用地内部有少量建筑单75 74

体且建筑布局零散多为单层砖木结构建筑质量较差很多已成危房现状用地范围内有少量乔木和灌木植被覆盖率不高无不宜建设用地 用地东北面紧邻规划道路交通便捷项目的东北侧面向城市20 米宽主干道的主景观面

改造区拆除建筑物28幢总体地势总体地势东东高西北低自东北向西南倾斜 标高 1913-1917m相对高差4m总体地形以缓坡为主相对开阔 用地内部有少量建筑单体且建筑布局零散多为单层砖木结构建筑质量较差很多已成危房

项目建设单位概况

XX建设集团有限公司简称XX由原重工业部于1964年将云南几大矿山的建筑安装公司合并组建而成先后划归国家冶金部中国有色金属工业总公司国家有色金属工业局中国铜铅锌集团公司管理2000年7月从中央下放云南省现为云南省人民政府国有资产监督管理委员会监管的国有大型建筑安装施工企业

XX为两级法人的集团公司下设16个公司单位XX建设集团下设10个子公司单位分别是一公司三公司四公司安装公司机安公司机化公司矿业公司炉窑公司勘设公司技工学校XX建设集团还设有二公司国际工程公司项目管理公司等3个内部模拟法人单位XX除建设集团外还设有云南晟邦融资担保有限公司设备材料公司建材科研所3个单位

目前拥有冶炼工程施工房屋建筑工程施工市政公用工程施工矿山工程施工等4个总承包壹级资质炉窑工程专业承包壹级资质公路工程施工化工石油工程施工等2个总承包贰级资质机电设备安装工程钢结构工程公路路基工程水工大坝工程等4个专业承包贰级资质具有国家商务部审定的可承包境外各类工程企业资格是全国100家最大经营规模建筑施工企业之一

XX成立以来由于计划经济时代的历史沉淀和企业极其困难其次没有经济效

益再者我司在住户问题上欠债较多等原因后来由于企业破产改制后无资金改善职工生活条件下属企业共有职工约720多人其中不配套住房116户面积3649m2另外还有100多户还住在危房内还有几十人没有住房职工住房大多为6070年代建盖的3层砖混结构房屋欠缺基础的生活配套设施大多为共用厨房和卫生间存在较大的安全和消防隐患职工收入较低属典型的国有困难企业

该项目涉及拆迁面积约为6097 m2

我司拟在昆明市XX区XX村委会建盖XXXX廉租房项目建设规模拆除建筑物28幢改造棚户区不配套住宅116套面积3649 m2拆迁安置配套住宅28户面积2448 m2新配建廉租房约544套面积约30000 m2建筑形态为框架高层住宅楼

三可行性研究报告编制单位

编制单位云南省建筑工程设计院

资格证书工咨甲1XXXXXXXXXX

发证机关中华人民共和国国家发展和改革委员会

法人代表张 辉

项目的可行性依据和建设意义

1A政策规定依据

1国务院办公厅《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 国发〔2007〕24号

2《廉租住房保障办法》 建设部等9部委令第162号

3《建设部关于印发 的通知》 建住房〔2007〕218号

4《云南省国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要20062010年》 5《中共昆明市委关于构建和谐昆明的实施意见》

6《昆明市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》

7《昆明市房管局关于制定2008―2010年廉租住房工作方案有关问题的通知》 昆发〔2008〕113号

8《昆明市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》

9《昆明市城市总体规划纲要》

10《昆明市土地利用总体规划》

11《昆明市住房建设规划》

12《昆明市城乡住房普查报告》

B建设规范标准

1《城市居住规划设计规范》GB50180－93

2《住宅建筑设计规范》GB50368－2005

3《建筑给水排水设计规范》GB50015－2003

4《智能建筑设计标准》GB50314 2000

5《建筑物防雷设计规范》GB50057-99

6《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140－90

7《室外给水设计规范》GBJ13－861997

8《室外排水设计规范》GBJ14－871997

9《民用建筑电气设计规范》JGJT16-92

10《建筑照明设计标准》GB50034-2004

11《民用建筑照明设计规范》GBJ133-90

12《低压配电设计规范》GB50054-95

13《建筑设计防火规范》GB500162006

14《民用建筑设计通则》GBJ3787

15《污水综合排放标准》GB89781996

16《环境空气质量标准》GB30951996

17《地面水环境质量标准》GB38382002

18《公共建筑节能设计标准》GB501892005

C可行性研究报告编制标准

1国家发改委《建设项目可行性研究报告编制内容深度规定》

2《投资项目可行性研究指南》国家发改委计办投资2006225号

3《建筑安装工程费用项目组成》建设部2003206号

2廉租房建设的意义

为贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发［2007］24号等文件精神促进廉租住房建设和住房租凭市场做好城镇住房保障工作解决低收入家庭住房困难问题根据国家发改委对项目建设可行性研究报告的有关内容要求并在XX提供相关资料和数据的基础上结合拟建项目实际情况对项目提出的背景建设的必要性项目建设的选址及建设条件分析建设内容节能措施环境保护项目建设实施进度及建议投资估算及资金筹措社会效益分析等方面进行论述和可行性研究为项目的决策提供依据

党的十六大明确了全面建设小康社会的奋斗目标云南省委省政府根据中央精神和云南实际充分指出了大力提高人民群众的居住水平是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一低收入家庭城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一

为了促进昆明市社会经济发展改善其整体投资环境和生活环境突破目前落后的基础设施对昆明市经济和社会发展的制约因素昆明市政府将继续对主城区进行全面的改造但昆明由于特殊的自然环境和历史因素在其整治过程中所面临的问题也是复杂的我国城市建设的目标是提高居民的住房条件改善城市的生活环境中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中大力发展经济适用房以保障中低收入家庭困难户的住房条件同时在我国城市化进程中有大量农村人口涌入城市对城市基础设施有了较高的要求这也突出了我国城市建设的滞后性加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费同时在一定时期内对环境问题认识不足导致整个城市环境形势严峻追求城市经营的可持续性是在国民经济快速发展的同时还要谋求经济发展与人口资源环境相协调使经济发展推动社会进步积极促进社会公正安全文明健康发展

通过宏观环境分析可以看出不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面保障性住房建设在未来很长时期内有着存在和发展的必要性因此建设XX地块廉租房住宅区是可行的

国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

城镇廉租住房是指政府单位在住房领域实施社会保障职能向具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭提供的租金补贴或者以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅

国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》指出十一五期末全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困

难家庭意见指出住房问题是重要的民生问题党中央国务院高度重视解决城市居民住房问题始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的20多年来中国住房制度改革不断深化城市住宅建设持续快速发展城市居民住房条件总体上有了较大改善但也要看到城市廉租住房制度建设相对滞后经济适用住房制度不够完善政策措施还不配套部分城市低收入家庭住房还比较困难

意见强调要逐步扩大廉租住房制度的保障范围城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径2007年底前所有设区的城市要对符合规定住房困难条件申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭基本做到应保尽保2008年底前所有县城要基本做到应保尽保十一五期末全国廉租住房制度保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭2008年底前东部地区和其他有条件的地区要将保障范围扩大到低收入住房困难家庭

意见要求要合理确定廉租住房保障对象和保障标准廉租住房保障对象的家庭收入标准和住房困难标准由城市人民政府按照当地统计部门公布的家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例结合城市经济发展水平和住房价格水平确定廉租住房保障面积标准由城市人民政府根据当地家庭平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定廉租住房保障对象的家庭收入标准住房困难标准和保障面积标准实行动态管理由城市人民政府每年向社会公布一次

意见指出要健全廉租住房保障方式城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合主要通过发放租赁补贴增强低收入家庭在市场上承租住房的能力每平方米租赁补贴标准由城市人民政府根据当地经济发展水平市场平均租金保障对象的经济承受能力等因素确定其中对符合条件的城市低保家庭可按当

地的廉租住房保障面积标准和市场平均租金给予补贴

意见要求要多渠道增加廉租住房房源要采取政府新建收购改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方城市人民政府要加大廉租住房建设力度新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购也可以考虑相对集中建设积极发展住房租赁市场鼓励房地产开发企业开发建设中小户型住房面向社会出租

意见强调要确保廉租住房保障资金来源地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划切实落实廉租住房保障资金一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10各地还可根据实际情况进一步适当提高比例四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理专项用于廉租住房的维护和管理对中西部财政困难地区通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持

进一步促进我国廉租住房制度建设

为促进我国廉租住房制度建设逐步解决城市低收入家庭住房困难相关部委近日发布《廉租住房保障办法》及《廉租住房保障资金管理办法》相比以往这两个办法在廉租住房的保障对象保障标准保障方式以及保障资金的来源使用和管理等方面作出了更为明确和具体的规定

我国廉租住房保障制度建设始于1999年实施8年来由于保障底数不清加上各级政府财力有限等原因这项工作虽有所推进但进展缓慢迄今只有547万户最

低收入家庭享受了廉租住房保障不足目标总数6因此如何切实推进廉租住房保障制度建设解决好低收入家庭住房困难问题已经成为摆在各级政府面前的重要工作任务

住房制度改革一路走来最基本的一条经验是政府企业个人与其他组织应划分清楚各自的责任范围社会政策经济政策应依据不同主体所承担的责任和作出的贡献保证其获得相应权利与资源只有这样才能在以公平为基础以效率为导向的原则下促使住房制度不断向着社会效益经济效益长期协调的方向而发展

我国的基本国情之一是人多地少加之国民收入长期处于较低水平城市化进程则不断呈现加速之势凡此种种因素势必导致相当部分人口难以通过市场化方式取得基本住房某项研究表明未来50年我国将有5-6亿人口需由政府提供福利住房这就要求政府把抓好包括廉租住房在内的住房保障体系建设当作大事来抓进言之在这个问题上政府固然应依据财政负担能力量力而行但在各项支出统筹安排中对于住房保障资金的次序摆放应与居住权事属基本人权的认识相一致

廉租住房的福利性决定其资金供给很大程度上要靠财政无偿投入一些地方政府暗中抱有消极心态只要当地财政稍有吃紧廉租住房保障资金就有可能挪作他用这种担心最直接的例证是此前财政部曾要求土地出让净收益的5左右用作廉租住房保障资金按照2006年全国城市土地出让净收益3000亿元计算理论上可提取约150亿元供廉租住房建设但在实际中去年全国用于廉租住房的资金仅为40亿元来自土地出让净收益的部分更是只有31亿元

相关部委近日发布的两个办法当能对扭转上述尴尬局面起到积极作用只不过鉴于我国廉租住房建设或将长期存有比较大的资金缺口地方政府的利益诉求和对于他们的评价机制也很难在短期内发生大的改观因此在当前阶段除了加大

财政拨款加强财政监督等直接手段外还应尽快挖掘出更为灵活多样的市场化手段与之相配这样做的好处主要有两条一是调动各路资源尽其所用二是提高地方政府主观能动

政府包揽一切的做法是行不通的社会保障制度改革的根本目标应该是建立起与市场经济体制和经济发展目标相协调的社会保障体系这就要求既要防止市场机制被滥用也要防止市场机制被搁置具体就廉租住房建设而言仅其资金来源就可在政府打底的基础上试用包括项目捆绑贷款信托投资基金住房建设公债资产证券化等多种工具

财政部日前会同建设部国土资源部发出通知要求各地从五个方面做好落实城镇廉租住房保障资金工作切实解决好城镇最低收入家庭住房困难问题

通知指出财政预算安排要加大对城镇廉租住房保障资金的支持力度在中央对省和省对下财政一般性转移支付时要考虑城镇廉租住房标准支出因素并安排一定资金用于保障城镇廉租住房制度建设

此外通知要求将住房公积金增值收益用于保障城镇廉租住房制度建设住房公积金增值收益扣除计提住房公积金贷款风险准备金管理费用等费用后的余额要按照规定用作城镇廉租住房保障补充资金

同时从土地出让净收益中安排一定资金用于城镇廉租住房建设具体按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费拆迁补助费土地开发费计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的5左右核定

另一方面通知鼓励社会多渠道筹集城镇廉租住房保障资金鼓励社会各界通过自愿捐赠等方式多渠道筹集城镇廉租住房保障资金对于社会各界自愿向市县人民政府及有关部门捐赠用于城镇廉租住房保障的资金实行税收优惠政策

要进一步加强城镇廉租住房保障资金使用管理监督城镇廉租住房保障资金专项用于购建城镇廉租住房向廉租住房保障对象发放租赁住房补贴城镇廉租住房保障资金实行项目预算管理

廉租房从按兵不动到全面突击

让低收入困难人群住有所居的廉租房为今年两会代表委员们倾情关注他们呼吁要让廉租房真正成为住房保障制度的主角《关注民生完善我国住房保障体系》《健全廉租房制度加快解决城市低收入家庭住房困难》《完善我国廉租住房制度的若干建议》今年在许多代表委员的议案提案中住房保障成为关键词

让低收入困难人群住有所居的廉租房为两会代表委员们倾情关注他们呼吁要让廉租房真正成为住房保障制度的主角廉租房成住房保障体系核心

有关资料显示1998年我国政府就提出廉租房建设到2002年35个大中型城市中只有不到一半有了实施方案2006年建设部通过媒体通报未建廉租房的70个大中城市2008年的两会上政府工作报告明确指出今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元比去年增加17亿元

然而我国廉租房的现状并不令人乐观九三学社中央提交的关于落实廉租住房保障的提案指出据统计截至2007年11月底全国所有城市及918的县城全部出台了建立廉租住房制度的文件全国只有802万户家庭获得廉租住房保障而目前我国低保住房困难户达400万户加上低收入住房困难家庭将有1000万户需要廉租住房的住房困难群众

全国政协委员中房集团黑龙江军安房地产开发有限公司董事长钟杰称我国廉租住房制度总体上讲发展还比较滞后到去年底还有145个城市没有建立廉租住房制度如何健全廉租房操作是如今面临的重要课题

发展廉租住房既要承担解决房源所需的资金又要长期不断地负担房屋维修和住房租金补贴全国人大代表宋丰年认为在各种住房社会保障中廉租住房所需资金最多

据全国政协委员同济大学副校长郑惠强分析《廉租住房保障办法》中规定廉租住房保障资金来源于四部分一是中央和地方的财政收入二是住房公积金增值收益三是土地出让净收益的10以上四是廉租住房的租金收入

郑惠强委员认为这些资金中住房公积金增值收益和土地出让金的覆盖面有限且不能形成有效循环而土地出让净收益增加的前提是地价上升和出让规模扩大不具有可持续性廉租住房的租金收入则主要用于廉租房的维护和管理廉租住房保障资金主要依靠政府财政拨付的单一来源也不符合住房保障发展规律

建议采取"一主多元"的方式在确保中央和地方政府对上述四部分廉租住房保障资金来源的前提下充分运用金融工具采取加大金融支持等方式努力拓宽其它方面的资金渠道郑惠强委员说

对于具体应该如何操作郑惠强建议实行廉租房开发公积金贷款对开发建设社会保障性商品住房的开发商实行住房开发抵押公积金贷款既可缓解开发商的资金需求又有利于实现公积金的保值增值

廉租房是政府对低收入住房困难家庭的临时性解困过渡措施要求承租对象必须符合条件而且一旦其摆脱了贫困就应及时迁出郑惠强委员表示有必要健全廉租房的准入和退出机制

全国政协委员香港世贸集团董事局主席许荣茂赞同这个观点他说目前廉租房市场僧多粥少的局面短期内还不能全部改变因此要合理确定廉租房住房保障对象和标准而更重要的是对享受廉租房的家庭要定期审核对收入或者住房条件

发生变化的家庭要及时调整保障方式

郑惠强建议尽快研究和建立健全廉租住房的准入和退出机制一方面建立动态核查制度科学界定廉租住房保障对象对申请者的家庭收入居住状况等资格进行严格审核把好入口关另一方面完善申请公示制度在充分尊重申请者的隐私和尊严的前提下采用适度公开方式在一定范围内对申请人情况予以公示并在其入住后做定期核查

此外郑惠强建议制定相关规定和跟踪监管措施明确合理的退出条件和执行机制通过动态管理掌握住户收入变化情况当租住者的经济条件一旦改善到规定标准及时启动退出机制使不再符合保障条件的住户从廉租住房中迁出让更多的低收入者能够及早受惠

税收优惠政策出台支持廉租房建设

廉租住房建设的8项税收政策包括

对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租廉租住房的租金收入免征营业税房产税

对廉租住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定保障对象出租的廉租住房用地免征城镇土地使用税开发商在经济适用住房商品住房项目中配套建造廉租住房如能提供政府部门出具的相关材料可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税

企事业单位社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房房源且增值额未超过扣除项目金额20的免征土地增值税

对廉租住房经营管理单位与廉租住房相关的印花税以及廉租住房承租人涉及的印花税予以免征开发商在商品住房项目中配套建造廉租住房如能提供政府

部门出具的相关材料可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税

对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的免征契税

对个人按《廉租住房保障办法》 建设部等9部委令第162号 规定取得的廉租住房货币补贴免征个人所得税

企事业单位社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》 国务院令第137号 《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行2008年1月1日后捐赠的按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行

个人捐赠住房作为廉租住房的捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30的部分准予从其应纳税所得额中扣除

支持住房租赁市场发展的税收政策主要有对个人出租住房取得的所得减按10的税率征收个人所得税对个人出租承租住房签订的租赁合同免征印花税对个人出租住房不区分用途在3税率的基础上减半征收营业税按4的税率征收房产税免征城镇土地使用税对企事业单位社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房减按4的税率征收房产税

通知明确指出廉租住房经济适用住房廉租住房承租人经济适用住房购买人以及廉租住房租金货币补贴标准等须符合国发[2007]24号文件及《廉租住房保障办法》 建设部等9部委令第162号 《经济适用住房管理办法》 建住房

[2007]258号 的规定廉租住房经济适用住房经营管理单位为县级以上人民政府主办或确定的单位

全国城镇低保家庭中约有四百万户住房困难截至二00六年底解决了二十六点八万户的住房困难仅占百分之六点七据建设部测算目前全国有人均建筑面积十平方米以下的低收入住房困难家庭近一千万户占城镇家庭总户数的百分之五点五未来三年中国将筹集九千亿元人民币资金用于住房保障将主要用于廉租住房基本解决城市低收入住房困难家庭的住房问题

中国住房保障步伐正在加快住房和城乡建设部副部长齐骥今天说今年中国将基本实现对城市低保家庭中住房困难户的应保尽保

住房和城乡建设部副部长齐骥在北京接受记者采访时表示今年以来各地加大廉租住房建设力度多渠道筹集廉租住房房源增加经济适用住房供应完善保障性住房准入审批制度积极推进棚户区改造和旧住宅区综合整治探索发展经济租赁住房农民工公寓等多种保障方式采取有效措施加快解决城市低收入家庭住房困难

2007年前三季度各地已开工建设廉租住房三十二万套廉租住房资金投入一百八十亿元人民币接近去年全年投入的两倍分别是一九九八至二00六年累计筹集资金和筹集廉租住房房源的一点三二倍一点三六倍

齐骥指出今年四季度以来各地加快了保障性住房建设进度根据中央关于加大保障性住房建设规模的要求年底前还将进一步加大投资和建设力度再开工一批廉租住房建设项目预计全年开工廉租住房可以达到八十万套以上租赁补贴户数累计达到二百八十七万户基本实现对低保家庭中的住房困难户应保尽保

廉租住房的建设是建立和完善住房保障体系的必然要求

去年的《政府工作报告》中温家宝总理提出要抓紧建立住房保障体系重点发展面向中低收入家庭的住房高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决

此前国务院办公厅也已发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》明确规定城市廉租住房制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径同时规定经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭并与廉租住房保障对象衔接

去年中央将有68亿元资金用于廉租住房制度建设四项措施即将实施一要健全廉租住房制度加强经济适用住房建设和管理二要增加中低价位中小套型普通商品住房供应增加中小套型住房用地三要综合运用税收信贷土地等手段完善住房公积金制度抑制不合理需求防止房价过快上涨四要加强市场监管严格房地产企业市场准入和退出条件依法查处闲置囤积土地房源和炒地炒房行为

建设部住宅与房地产业司负责人在接受采访时强调建立和完善城镇最低收入家庭廉租住房制度 以下简称廉租住房制度 保障最低收入家庭的基本居住需要是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求也是建立和完善城镇住房新体制的必然要求

为此这位负责人要求各地针对廉租住房制度建设仍处于起步阶段的特点和当前突出问题进一步采取有效措施积极推进廉租住房制度建设

近年来各地结合实际情况积极推进廉租住房制度建设取得初步成效截至2005年底全国已有291个地级以上城市实施了廉租住房制度全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为474亿元已有329万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围其中租赁补贴95万户占保障总户数的289实物配租47万户占保障总户数的143租金核减182万户占保障总户数的553其他方式保障4796户占保障总户数的15北京上海河北等省市基本实现了对符合条件的最低收入家庭应保尽保

由于我国廉租住房制度建设总体上还处于起步阶段因此廉租住房制度建设也存在一些突出问题一是部分地区对廉租住房制度建设重视不够仍有13个省区没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市区县人民政府工作的目标责任制管理70个地级以上城市没有建立廉租住房制度二是没有建立稳定的廉租住房资金来源渠道部分城市财政预算安排资金不足三是廉租住房制度覆盖面小一些符合条件的最低收入家庭不能及时得到保障四是部分城市廉租住房制度不完善有122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序

这位负责人指出建立城镇最低收入家庭住房保障制度解决其住房困难与养老医疗失业等社会保障制度一样是政府社会公共政策的重要内容是政府的重要职能随着城镇住房制度改革不断深化特别是1998年以来在全国范围内停止了住房实物分配逐步实行住房分配货币化以市场化为特征的住房新体制已成为加快我国住宅发展和改善居民居住环境的根本动力但是随着市场化进程的加快最低收入家庭住房支付能力不足的问题愈显突出因此强化政府公共管理和社会服务职能健全住房保障机制满足最低收入家庭基本居住需求也是完善我国社会保障制度维护社会稳定的必然要求

这位负责人同时要求各地在进一步推进廉租住房制度建设中重点做好三个方面的工作一是强化各级政府住房保障职能落实廉租住房制度建设的目标责任管理落实以财政预算安排为主多渠道筹措资金的规定确保必要的财政预算资金及时到位建立稳定规范的资金来源二是完善廉租住房管理建立严格的申请审批和退出制度保障政府资源切实落实到最低收入家庭建立健全住房保障对象档案对廉租住房保障对象实施动态管理三是合理确定廉租住房保障标准逐步扩大廉租住房覆盖面满足城镇最低收入家庭基本居住需求

昆明市廉租房政策

保障标准

根据昆明市人民政府2007年7号公告公布的《昆明市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》和《云南省人民政府关于进一步加快保障性安居工程建设的实施意见》云政发〔2009〕145号文件精神把维护群众利益作为政府公共服务的重要工作不断加快我市保障性安居工程建设有效解决城乡低收入群众住房困难加快建立健全以廉租为主的住房保障体系逐步改善低收入家庭住房条件使改革开放和发展的成果惠及低收入家庭在本市行政辖区范围内住房困难的城镇低保家庭中实施廉租住房保障制度即政府及产权单位按照规定在住房领域履行社会保障职能向符合规定住房困难条件的城镇低保家庭提供低廉租金的基本住房保障

廉租住房保障条件

根据《昆明市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》规定申请廉租住房必须同时具备以下条件方可享受廉租住房

家庭人均月收入符合民政部门城镇居民最低生活保障标准且已接受连续救助6个月以上

人均住房建筑面积低于13平方米

为确保廉租住房保障的公平公正与公开《办法》规定住房保障对象的家庭收入标准住房困难标准和保障面积标准每年向社会公布XX盘龙官渡西山四区由市政府统一公布其他县市区由当地政府公布以接受社会各界和广大人民群众的监督

保障方式

我市廉租住房保障采取以实物配租为主租赁住房补贴为辅租金核减为补充

三种方式

实物配租是指政府向符合条件的保障对象直接提供普通住房并按照廉租住房租金标准收取租金《办法》规定住房保障对象的家庭成员有下列情形之一的不得申请实物配租

因离婚失去自有或者共有住房的

拥有私有住房和福利性实物分房的

转租转让原住房的

租赁住房补贴是指政府向符合条件的保障对象按照住房市场平均租金与廉租住房租金的差额发放租金补贴由住房保障对象到市场上租赁住房租赁住房补贴标准按照市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算XX盘龙西山官渡区范围内的由市发改委负责制定廉租住房租金标准市统计及相关管理部门测算市场平均租金市发改委和市房管局制定租赁住房补贴标准其他县市区由当地政府根据其实际情况确定报市发改委市财政局和市房管局备案租赁住房的补贴资金由市县市区财政承担准予享受租赁住房补贴的无房户按人均使用面积12平方米计算租赁住房补贴人均住房使用面积未达到住房保障标准的按现住房面积与住房保障面积标准的差额计算租赁住房补贴租金核减是指县市区房产管理部门对承租直管公房的保障对象按照现行租金标准与廉租住房租金标准的差额给予租金减免房屋租金按照现行租金标准与廉租住房租金标准的差额在保障面积内给予核减承租直管公房的保障对象可以申请租金核减其核减部分的租金由县市区财政承担

廉租住房的申请人

《办法》规定申请人应当为申请家庭的户主户主不具有完全民事行为能力的

由申请家庭推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人申请家庭无具有完全民事行为能力人的由其监护人作为申请人申请人及家庭成员收入以民政管理部门核发的《云南省城镇居民最低生活保障金领取证》中载明的为准

申请人住房情况

《办法》规定申请人现住房包括

家庭成员居住的私有住房福利性实物分房包括房改房安居房集资建房合作建房经济适用住房已购直管公房解危解困房等

家庭成员承租的住房

现住的父母或者子女的住房

家庭成员出租或者转让的住房

已购买或者已拆迁安置的住房

其他可以认定为申请人家庭的住房廉租住房的申请程序

申请廉租住房保障的申请人自愿向户籍所在地的乡镇政府街道办事处提出书面申请填写申请表并提交下列材料

《云南省城镇居民最低生活保障金领取证》

申请人及家庭成员所在单位或者居住地街道办事处或者乡镇政府出具的现住房证明有房屋所有权证和房屋租赁证明的须同时提交无房户或者年满60周岁的孤寡老人由所在单位或者户口所在地乡镇政府街道办事处出具证明

家庭成员户口簿和身份证

委托他人办理的需提交授权委托书和身份证明

其他材料申请人持有特困职工优惠证革命烈士证明书中华人民共和国伤残军人证中华人民共和国残疾人证市级以上劳动模范证等证明材料的一并提交

优惠政策

符合条件的廉租住房保障对象家庭成员是年满60周岁的孤寡老人企业特困职工烈属伤残军人残疾人或者市级以上劳动模范的在选择实物配租时优先保障

廉租住房的核查及分配

乡镇政府街道办事处负责对申请人身份家庭收入和住房等进行核查并将核查结果在辖区内公示15日对公示无异议或异议不成立的乡镇政府街道办事处将申请表及相关材料送县市区房产管理部门由县市区房产管理部门会同有关部门采取入户调查查档取证等方式在20个工作日内完成对申请人的家庭收入和住房状况进行核实符合条件的确定申请人享受住房保障方式予以公示由县市区房产管理部门核准登记并书面通知申请人报市房产管理局备案申请人不符合条件的由县市区房产管理部门书面告知不予受理或者不予登记的理由

资金管理

廉租住房资金实行财政专户管理封闭运行专项用于实物配租住房的建设收购和租赁住房补贴支付县市区财政承担的租金核减部分不得挪作他用接受实物配租家庭腾退的直管公房县市区房产管理部门应当用于实物配租

廉租住房租金专项用于廉租住房的维修和管理

廉租住房的建设

新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米以内县市区房产管理部门是本辖区廉租住房的项目建设单位负责对工程建设项目的勘察设计施工监理以及与工程建设有关的重要设备材料采购等进行招标可以相对集中建设也可以购买二手房或小户型商品房作为廉租住房廉租住房建成后应当按照有关规定进行综合验收未经验收或者验收不合格的不得交付使用廉租住房建设中涉及到的行政事

业性收费由市县市区政府予以减免

廉租住房的管理

廉租住房实行物业管理住房保障家庭应当每半年向县市区房产管理部门如实申报收入人口及住房变动情况县市区房产管理部门每半年会同相关部门对享受住房保障家庭的收入人口及住房等状况进行复核根据复核结果对享受住房保障的资格方式额度等及时进行调整不符合保障条件的书面告知当事人取消住房保障

责任追究

县市区房产管理部门作出取消申请人保障资格决定的在5个工作日内书面告知当事人并说明理由享受实物配租的申请人应当在接到通知之日起3个月内将承租的廉租住房退回逾期不退回的县市区房产管理部门依法申请人民法院强制执行迁出确有困难的当事人在接到通知之日起5日内向县市区房产管理部门提出延期申请县市区房产管理部门接到申请之日起5日内作出是否同意延期的决定同意延期的房屋租金标准按同期市场租金标准执行延长期限不正超过3个月不同意延期的当事人应当在收到书面通知之日起15天内将承租的廉租住房退回延长期届满或者当事人接到房产管理部门不同意延期的书面通知仍不迁出的县市区房产管理部门依法申请人民法院强制执行 县市区房产管理部门作出取消申请人享受租赁住房补贴租金核减保障资格的在作出决定的次月停止租赁住房补贴的发放租金核减市房产管理局市民政局市监察局等相关部门应当对全市住房保障工作进行督促检查受理有关住房保障工作的举报投诉调查核实相关情况对不符合政策规定的予以纠正国家机关工作人员在住房保障工作中滥用职权玩忽职守徇私舞弊的依法给予行政处分情节严重构成犯罪的依法追究刑事责

任

根据共2幢高层建筑单体外附一栋两层的配套及物管用房

建筑单体

建筑单体设计中考虑住宅建筑本身的造型特点以及周边的建筑元素将时代感和艺术美感较好的结合在一起有机地融入到整个环境当中充分体现了单体建筑的个性用简洁的造型以及简约的线条勾勒出整个建筑形态的活泼并具有现代特征的轮廓

1设计共五种主要户型设计师始终贯彻以人为本的设计思想遵循有以下几个设计原则

2房间尺寸的合理使其符合人体工程学

3从功能流线上划分空间保证交通路线的流畅不交叉

4户与户之间的视线干扰使毎户具有相应的私密性

5间有良好自然采光通风消除黑房间

6客厅与主卧室的地位采用大厅大主卧的设计并给予最好的景观和朝向 7厨卫面积使其空间的利用充分体现出高效与实用

立面造型

1本设计力求创造出一组新颖大方富有时代特色的格调高雅又不乏活泼的建筑建筑强调对当地气候色彩自然景观的呼应凸显时代气息原绿树蓝天白云阳光的视觉效果设计中以清灰色色哑光面砖与白色涂料作为主要饰面用材通过对面砖贴砌纹理的控制使墙面产生丰富细腻的肌理白色涂料的适当应用使建筑的立面富于变化稳重与亲切效果并存结合建筑功能将局部造型进行重点处理塑造一个简洁明快具有较高文化内涵和现代气息的建筑形象

b 湿度

月平均最高相对湿度 8 月 84

月平均最低相对湿度 3 月 47

年平均相对湿度 72

c 降雨量

日最大降雨量 120mm

月平均最大降雨量 402mm

全年平均降雨量 1162mm

年雷暴日 64-69 天年

d 设计计算数据

夏季通风室外计算温度 23℃

夏季空气调节计算温度 25℃

常年主导风向 西南

最大平均风速 16ms

风压地面以上 10m 处设计风速 144ms

年平均大气压 8026kpa

基本风压 025KNm2

基本雪压 无

土冻结深度 无

平均温度 -5 度的天数为零故属于不采暖地区

4场区地下水

拟建场地勘察揭露深度范围内地下水为松散层孔隙水和基岩裂隙水类型

局部存在上层滞水具弱承压性地下水对砼结构中的钢筋具弱腐蚀性对砼及外露钢结构具弱腐蚀性

5场地的等级分类

建筑场地类型为属中场地土据钻孔该场地覆盖层厚度m属类建筑场地 土 层名称 岩土主要特征 持力层承载力

特征值fk kPa

天然基础 标贯试验 素填土①1 褐红褐黄褐灰色土体结构松散部份区域回填时间相对久远成份主要由粘性土组成含少量碎石 105 105 耕植土①2 褐灰褐黄褐红棕色等色土体结构松散由粘

粉质粘土 性土组成含植物根系局部偶含碎石角砾 90 105

粘土②1 褐黄灰黄棕红褐红等色具花斑状结构以硬塑状为主局部坚硬状

砾石②2中压缩性a1-2 022MPa-1干强度及韧性中等含少量砾石 170 192

灰黄褐黄等色松～稍密砾石含量30～70砾径一般在05～60cm大者达15～20cm成份主要为长石石英砂岩及石英砂岩次圆状呈中～强风化状夹10～40cm粘性土局部卵砾石含量较高20～90呈鸡窝状分布 230 344

粉质粘土②2a 紫红褐红褐黄等色以硬塑状为主局部坚硬状含少量泥岩砂岩碎石中压缩性a1-2 020MPa-1干强度及韧性中等 185 195

泥岩钙质泥岩④ 泥岩夹粉砂质粘土 紫红棕红褐红灰绿等色以泥岩为主夹泥质砂岩钙质泥岩厚层状～块状呈中～强风化状夹层砂岩钙质泥岩在水平及垂向上厚度变化较大 270 323