基于层次分析法评价房地产项目规划设计方案

基于层次分析法评价房地产项目规划设计方案

[提要] 中国改革开放三十年来，社会经济进入快速发展的阶段，极大地带动了城镇化的进程，带动了房地产业的不断繁荣。规划设计阶段是一个地产开发项目的关键，如何管理规划设计已经是一个重要的难题，而层次分析法是一个主客观相融合，比较真实、合理选择规划设计方案的一种方法。

关键词：房地产；规划设计；层次分析法；方案选择

一、前言

（一）房地产发展现状。城市化推动了房地产项目开发与发展。首先，城市化产生的增量人口，所形成的住房刚性需求是住宅开发的首要保障；其次，城市化推动各项产业发展，促进了各类产业地产的开发；再者，城市化改善了城市基础设施和周边小环境，提升了房地产开发品质。总之，城市化的快速发展，极大地推动了我国房地产业的发展。

目前，我国房地产业规模庞大，产业地位突出，已成为国民经济的支柱产业。2011年房地产投资规模已达到6.17万亿，占GDP的13.1%，占固定资产投资的19.8%，对GDP增长贡献率为19.2%。2012年房地产投资规模已达到7.18万亿，增长率为16.2%。不过，另一方面，过度市场化导致房地产业过快过热发展，推动资源过分向房地产业集中，影响了部门经济平衡发展。

此外，房地产业具有超强的产业关联度，能有效带动50多个相关产业发展，同时能大量吸纳城市化进程中的低技能劳动力。因此，在相当长的时期内，房地产业仍将成为撬动经济社会增长的力量。

（二）房地产项目规划设计的重要性。方案规划设计阶段其主要流程如下：拟定招标设计任务书、规划设计方案招标、方案评审、规划设计沟通、平面设计沟通、设计细部沟通，最后，出方案报建文本进行报建。这一阶段经常投入巨大的内部资源和外部资源，进行多轮的方案竞标、内部评审、专家咨询论证等，希望能找出一个满足市场需求且高效益合理的规范设计方案。但结果要么设计成果偏离了目标，要么设计进度一拖再拖，极大延误了建设工期。而规划设计的失误对后续的施工，营销策划，销售执行等产生巨大不可逆转的影响。因此，如何去进行选择规范设计方案是一个很重要的开发环节。本文参考分析多种设计方案的选择过程，得出一个好的设计方案选出必要经过客观和主观因素相结合的方法去进行评判，更多的关注客户的需求。层次分析法是一种主客观较好融合在一起的方法。因此，本文选择层次分析法进行分析方案的选择。

二、层次分析法原理

评价选择方法有专家论证打分法、加权平均法等很多种，都有一定的实用性，但是这些方法往往不是因为主观因素太多而得出不可靠的结果，或者就是受专家

知识水平、领域经验等影响具有很大的局限性，不利于进行方案的决策。层次分析法是一种定性与定量相结合的、系统的、层次化的分析方法，是一种比较客观准确的选择方法。因此本文主要采取的是层次分析法对决策系统的一些重要指标做出科学、客观的评价，帮助我们做出正确的方案选择。

层次分析法（简称AHP法）是美国运筹学家T.L.Satty教授于上世纪七十年代初期提出的一种简便、灵活而又实用的多准则决策方法。其基本原理是：1、复杂的问题分层化，根据方案的目标和问题的性质，将问题分解为不同的组成因素，按照因素间的相互影响和隶属关系将其分层聚类组合，形成一个递阶的、有序的层次结构模型；2、根据系统的特点和基本原则，对各层的因素进行对比分析，引入1～9比率标度方法构造出判断矩阵，用求解判断矩阵最大特征值及其特征向量的方法得到各因素的相对权重；3、通过计算方案层相对于总目标层的相对重要性次序的组合权值，以此作为评价和选择方案的依据。

三、层次分析法评价选择房地产项目规划设计方案

规划设计方案关乎一个房地产开发项目的成败，进行多轮重复的方案竞标、评审、专家咨询论证等，目的就是找出一个合理规划设计方案，而一个合理的开发项目，必然遵循市场规则，追求价值最大化，价值最大化的核心是资源均衡，价值均衡需要从其开发和营销构成层面来实现，因此，按照层次分析法的基本原则，本文选择价值构成层面、开发构成层面、营销构成层面为评价房地产项目规划设计方案的三个基本指标。

价值最大化一般体现在以下几个方面：1、充分利用资源，规避劣势；2、规划协调资源、创造资源；3、建立竞争优势，栋均、户均资源占有最优化。

总之，价值实现需要其设计的均好，合理，创造价值标杆。通过比较分析，成功的设计方案得出成功的设计开发方案，其开发层面通常考虑其经济合理性已经开发周期的长短，分期开发节点的设计；营销层面注重形象展示、分期销售的合理性、竞争的差异化、客户的体验感受等方面。按照上面的分析，得出基本指标包含的二级指标，如图1所示。（图1）

根据所建立的规划设计方案决策指标层次结构模型，相对于上一层次某个元素，根据实际工程的具体情况，经向专家咨询论证作出同层次各因素的相对重要性判断，引入合适的标度用具体数值表示出来构成判断矩阵A=（aij）n×m。

然后，计算判断矩阵的最大特征值和特征向量，并进行一致性检验，常用方根法得出权值Wi，Wi=，即将矩阵A元素按行求积的一向量，将所得分向量开n次方根的新向量，再将此向量归一化即得权重向量。通过计算一致性比例指标进行判断矩阵一致性检验。

最大特征值max=，一致性指标CI=，一致性比例CR=CI/CR。若CR

而后基于层次单排序的结果，将上一层次该元素本身的权重加权综合，即可计算得到处于评价指标体系最底层，即指标层中的各指标因素相对于最高层的相对权重，这一过程是从最高层次到最低层次逐层进行的，称为层次总排序。

上述用层次分析法确定权重的流程图过程如图2所示。（图2）

基于AHP法计算出规划设计方案的指标权重值的格式如表1所示。（表1）

实际操作过程中，对于一个具体的房地产开发项目，按照专家咨询论证评判，参考行业标准，得出最后的评判分值，然后按照一个具体区域的一些资源分布情况，进行规划设计方案的综合评审。

层次分析法需要的是灵活运用，比如在营销构成层面，形象展示与客户体验方面在对具体项目的时候，其相对重要性程度往往是不一样的，需要根据一个地区人们的文化水平、生活习性和审美角度等适当调整。另外，一个方案选择完毕之后，还要反过来回答几个问题，比如：地块资源是否充分利用；是否有难以销售的产品；较大的户型是否占有较好的资源；是否有可以卖高20%以上的产品标杆；是否有好的展示内容和条件；是否有较为合理的成本等相关问题，进行反向验证。

四、结论

我国房地产业短期内还是一个快速发展的行业，由于其发展的客观规律，开发项目规划设计在其开发阶段起着举足轻重的作用。本文应用层次分析法进行方案的优化选择分析，层次分析法逻辑性强，思路清晰，计算结果真实可靠，贴近现实，有一定的实用性，是进行规划设计方案选择的一种良好可靠方法。

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