户型定位建议
户 型 定 位 建 议
︵ 初 稿 ︶
目 录
一、和睦花园周边小区现状(表1)
二、和睦花园周边小区分析及结论
三、和睦花园付款方式对比表
四、和睦花园户型面积建议初案
五、和睦花园主力客户群分析表
注:本报告是在和睦花园的地块环境调研及三种售楼付款方式的对 比分析基础上得出的建议,此建议最终仍需经市调的再次论证。
一.和睦花园周边小区状况表
二、和睦花园周边小区分析及结论 由上表可见:
1.周边小区大部分为94年以前的老区,住户60%以上为国营企业的职工,收入在杭城属于中下水平,考虑到城北老区的总体环境和这部分潜在客户的承受能力,和睦花园的户型定位大体上应以中、小户型为主,辅以大面积户型。小面积户型应以平层为主,大面积户型以错层为主。 1.
从该区块的现售商品房和睦南苑来看,户型跨度在61-83 m2
之间,全部为小户型,销售率目前为85%左右,但其付款方式单一,仅限一次性付款。若本案采用多样化付款方式,则可相应提升潜在客户对大中套型的价格承受能力,但考虑到本区块内的潜在客户群趋向中年化,他们对银行按揭方式的接受程度有所保留,因此定30%左右的小户型仍是必要的。 2.
本案位于城北工业区内,存在一部分收入水平较高的私营企业
主和城郊结合部的农民,他们因工作或生活原因首选城北作居住地,这部分人对户型面积要求高,对总价承受能力强,针对这部分消费群定20%左右的大户型较为妥当。
3.
作为典型的老区平民圈层,他们追求的是经济实惠,紧凑的户
型结构、尽量少的公摊面积、经济合理的室内布局是最适合他们的。在本案的户型设计上,如何在有限的套型面积内使结构尽可能紧凑,布局尽可能合理,面积、空间的浪费尽可能减少。
三.一次性付款、商业贷款和公积金贷款的对比分析:(以均价3000元/m 2为准)
一次性付款:
商业贷款:
公积金贷款:
注:公积金贷款首付须3成,金额不得高于20万,且利息逐月递减,十年期贷款利息逐月递减3.19元/10万元,二十年期贷款利息逐月递减1.59元/10万元,三十年期贷款利息逐月递减1.06元/10万元。表中所列公积金贷款月供均为首月月供。
通过以上对比可见,五成二十年、三十年的商业贷款比较适合和睦花园的潜在消费群,第一,趋向中年化的工薪阶层一般有一定积累,但月供能力不强,这比较符合五成商业贷款的首付和月供金额;第二,货币分房政策已经出台,对于那部分符合政策的青年夫妇来说,15万左右的首付比较合适。另外,有住房公积金的还可采取公积金贷款,其比一般的商业贷款的月利率低0.83--0.975个千分点.
四.和睦花园户型面积建议初案表:
五.和睦花园主力客户群分析表:
下阶段工作简介
1、[市场调研报告]
在市场完整调研的基础上,将从杭州市商品住宅市场整体供求现状出发,对杭州市场尤其是和睦花园所处市场环境进行分析,透视杭城商品住宅之操作水准,评判杭城消费者目前之消费意识和行为方式,人而深入发掘本项目之可借鉴点。 包括 1)杭州市商品住宅市场整体现状调研
2)项目类比个盘分析
3)杭州市商品住宅消费行为分析
2、[市场定位分析报告]
在对本项目考察和进行市场调研分析的基础上,提炼本项目所具备的地产因子,并结合本项目所处之区块的商品住宅供给需求分析。 ·总体市场定位 ·主力客户群定位 ·产品定位
3、[市场价值分析报告]
在对本项目考察和进行市场调研定位的基础上,阐述商品住宅项目价值分析的方法――类比可实现价值分析法,并对项目价值提升和实现各要素进行量化对比和分析,综合评判本项目的可实现价值。 ·商品住宅项目价值分析的基本方法和概论 ·项目价值类比分析
4、[定价模拟]
在对本项目的价值判断基础上,根据类比可实现价值确定项目均价,并运用“差异性系数定价法”对项目不同朝向、楼层的单位进行价格模拟。 ·均价的确定 ·具体单位的定价模拟