农民负担过重的原因与对策研究

浙江广播电视大学（本科）毕业论文

论文题目 德清县房产中介管理中存在的问题与对策研究

学生姓名 叶芳

学 号 [1**********]01

指导教师 邓安能

专 业 行政管理

年 级 2011秋

学 校 湖州广播电视大学

浙江广播电视大学教务处制

目 录

一、引言„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1

二、农民负担过重的根本原因„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„1

（一）城乡差距不仅没有缩小，反而在某些方面有进一步加大之势„„„„„„„„„1

（二）由于一段时间以来乡镇税费任务过重和支出费用增长过快，农民收入降低或增长幅度减小两方面的因素造成的 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„. „„„„„2 （三）乡村干部过多„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„2

（四）公款招待严重„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„. „3

（五）各种检查评比过滥，达标活动过多„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

（六）农业市场化程度较低，农民收入风险大增„„„„„„„„„„„3

三、解决农民负担过重的措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„3

（一）撤乡并镇、压缩机构和精简干部，彻底减少乡镇开支„„„„„„„„„„„„3

（二）国家财政应当担负农村社会事业性经费，取消本不该由农民承受的负担„„„„4

（三）变目前的农业税为所得税，给予农民以“国民待遇”„„„„„„„„„„„„4

（四）加大农业投入„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„4

（五） 积极推进税费制度改革„„„„„„„„„„„„„„„„„. „„„„„„„5

（六）走城乡一体、协调发展的新型城镇化道路„„„„„„„„„„„„„„„„„5

四、结语„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„5 参考献文„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„6

德清县房产中介管理中存在的问题与对策研究

[摘要]

随着房地产行业的不断升温，德清县的房产交易也不断攀升。同时，房产中介机构也随之应运而生，其数量也不断增加。由于房产中介机构积极运作，为整个房地产市场盘活存量，提供了极大的方便，也为广大消费者提供了方便和优质的服务。然而，随着中介机构的不断增加，加上有关部门没有很好的进行规范，也使整个房产中介市场出现了鱼龙混杂的局面，消费者投诉不断增加，急需有关部门对其进行规范。

[关键词] 房产中介 管理 研究对策

一、房产中介机构现状

德清县房屋开发和销售主要在县城武康镇，其它乡镇虽也有部分开发，但数量较少。根据调查统计，目前在武康镇有照房产中介机构有72家（其中个体户56家，公司或其它性质的16家）。另有数十家无照经营或正在装修准备开业的中介机构。从从业人员资格证书情况来看，只有近十家的中介机构有人员经过培训办理了房产中介资格证书。绝大部分中介机构只有一张桌子，一台电话，一台电脑和一块房屋标牌。

二、存在的主要问题

（一）无照经营房产中介情况依然存在。从调查情况看，无照经营房产中介机构的，在武康镇被发现的有数十家。通过无照房产中介机构进行交易，对买卖双方都存在较大风险，一旦被骗，则无从查找。尤其对消费者造成的损失可能就更重。如：有三名女生来武康实习，在电线杆上看到广告后即与其取得联系，并交了定金。最后，拿钥匙时找不到人。

（二）房产中介主体准入门槛不高。由于注册登记时，无需对从业人员资格进行严格审查，而且从业人员资格证书是后置条件，也只是到房产管理部门备案。因此，从业人员没有专业经验的也可以从事房产中介。这样也造成房产中介从业人员素质参差不齐，有的甚至素质低下，很多问题解释不清。如：某中介人员对房产面积如何计算也不清楚，对消费者解释阳台面积是送的，签好合同后，消费者到房管部门一了解，阳台算一半面积，消费者认为上当了。

按工商部门的要求，每个中介门店要求不低于三人持证上岗，证件包括经纪人资格证和上岗证。多数品牌中介开始要求每个员工上岗必须考取两证，但目前德清县的此类培训、考试体系尚不完善，所以并不是每个人都能及时考取两证。从整个德清县来讲，有证经纪人所占比例不足30%。但若按照国家要求的、更为严格的专业水平来要求，德清县这方面的人才更是寥寥无几。

（三）没有使用统一的交易合同示范文本。虽在网上建设部门已经制定并公示了房产中介交易的合同示范文本，但是没有中介机构使用该文本。中介二手房交易合同五花八门，互相抄袭修改，合同只要有利于自己，想写什么条款就写什么条款，随意性大，有的甚至出现霸王条款。而对于消费者来说，接触中介合同机会较少，问题不可能想的很全面，签订时容易上当。

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（四）中介机构人员专业素质不高。房产交易内容复杂，包括估价、合同、公证、税费等环节，涉及的权利义务关系复杂，如所有权、使用权、占有权、收益权、处置权等等。对于大多数人来说，房产交易在一生中最多也碰上一两次，要将所有的交易行为、法律关系以及相关的政策法律等全部掌握非常困难，由于中介机构人员素质低下，业务能力差，很多问题解释不清，一旦出现问题，带来的麻烦只能由买卖双方承受。中介机构只是不收中介费了事，最后吃亏的还是消费者。

地产中介行业经纪人恶意跳槽、中介公司之间恶性竞争、中介店铺老板卷钱关门等事件屡有发生，这其中的原因，除了行业的开店门槛过低等因素外，跟从事中介行业的人员素质过低、专业能力不足、人员流动大也有很大关系，如何提高中介人员的专业能力，也是解决二手市场混乱不能忽视的一个问题。

中介行业人员素质偏低、专业能力不强、人员流动性大，会给房产行业带来巨大的负面影响。如果一个公司绝大多数从业人员为非地产专业人员，并且不对员工进行系统、全面的专业培训，树立行业意识，增强专业知识，提高个人能力，将会让公司举步维艰，越来越难做。

（五）收费不规范，多收费、乱收费时有发生。中介机构收费情况虽经物价部门批准，但弹性较大，以目前的高房价，中介费相当可观，有的可以说是超出了合理范围。有的中介机构还存在随意多收现象，消费者发现了就退还，然而大多数消费者并不了解中介应该如何收费及收费标准。

近两年，中介经营成本大幅增加，收益锐减。然而，业内同行为了争夺客源，收费标准各行其是，有的甚至仅收0.5%。中介费的差异比较，使得‘跳单’频频。一旦行业统一收费标准，对避免恶性竞争，促进行业协同发展有极大的帮助。

据了解，以往德清县房产中介一般按照“买卖代理费为房屋成交价的1%收取，全部由买方支付；按揭贷款费按买方实际贷款总额1%收取；三证过户代理费为500元或1000元/套。

然而，受房地产市场大环境的影响，德清县二手房交易量大幅下降，房产中介赢利急剧下滑。加上，中介业同行随意降低收费标准、人情打折严重，市场存在诸多不稳定因素。此外，由于物价、人员工资、门店租金的上涨，房产中介的经营成本大幅提高，而德清县房产中介收费标准仍然停留在上世纪90年代，远低于周边同等城市。

少数中介机构不诚信，牟取暴利；违背基本商业准则，发布不实信息，分割买卖双方，欺满消费者；利用“净价”、“全包”让消费者上当时有发生。

在德清县武康的不少商业地段，有着不成文的“潜规则”，商家每转一次，房东同时也以一定比例或一定数额收取一次费用。

记得来了客户想咨询转让费，事件大致是这样的：陈女士花近10万元从一户商家那转下了德清县武康贵和街一间70平方米的店面。在与房东签订新的租房合约时，合约上写上了一条“今后店面转让，需将转让费的10%支付给房东”。看到这一条，陈女士心里不禁要问，原先支付的近10万元转让费到底进了谁的腰包。

店面之前的承租者王先生透露，其实他在转让费一项中并没有赚钱。2006年，王先生花4万元转让费盘下了这家店面，加上装修，他店面的成本已经达到了8万多元。而此次转让，作为业内的“潜规则”，王先生将10%的转让费支付给了房东。也就是说，王先生也只是拿回了自己当初的店面成本。

“我的转让是亏本的。”眼下德清县贵和街的一家40多平方米的店面正在转让，商家直呼

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自己是由于经营不善，与其继续亏下去，不如损失点转让费。她介绍，她经营的这家店面，之前已经转让了三次，如果按照装修成本转嫁的原则的话，以每重新装修一次2万元计算，她的转让费也要达到八九万。但是，以这个价格来转让，显然不会有人接手。于是，她开出的转让费是7.5万元，其中还有5000元要支付给房东。相比转让频率高的店面，长时间不转的店面显然能让承租者从转让费行情中受益。“如果一直没转过的话，下次转让，也是可以按照市场行情来转的。”兴康北路的一位商家，店面已经开了五六年，其间边上的店面经常转，转让费也从当初的一两万涨到了现在的八九万。“如果现在转让，转让费上就能赚六七万元。”

的确，转让费转一次涨一次似乎已经成为业内的共识。可以看出，真正分享转让费这杯美羮的，除了常年不转的商家外，最大的受益者就是从每次转让中收取费用的房东.

三、针对存在问题，提出如下建议：

（一）有关部门应加强对房产中介机构及从业人员中介活动的管理。建议工商、建设、物价等部门加强沟通形成合力，系统性的制定房产中介服务领域市场准入、监管，推出实施办法，提高管理部门对房产中介市场管理的权威性和严肃性。开展评优活动，对讲信誉、操作规范的中介机构给与表彰，促进中介市场形成良好的市场竞争机制。

（二）组织成立行业协会，加强行业自律。由行业主管部门牵头，成立房产中介机构行业协会。通过协会一是开展业务交流，促进行业整体业务水平的提高；二是制定统一的房产信息发布规则，提高房产信息可靠性和真实性；三是进行行业自律，倡导规范文明经营，使违规经营失去其存在基础；四是积极发现并举报无照经营，净化中介市场。

（三）打击无照经营和违规经营行为。相关主管部门，要对中介服务行业的无照经营和违规操作进行严厉打击，保障合法经营户和消费者的权益；并加强合同监管，督促中介机构使用二手房交易示范合同文本，坚决禁止自制合同的霸王条款。

（四）对中介机构从业人员要强化培训。要完善培训机制，为中介机构从业人员的业务培训提供方便，通过培训不断提高人员素质。相关部门要做好中介机构从业人员资格证的检查，中介机构无证人员不得从事相关办证业务。

（五）规范中介收费标准。物价部门要根据国家相关规定，开展中介机构收费情况调查，确定合理的收费幅度，规范收费行为。

（六）媒体要在规范房产中介机构经营上发挥积极作用。对房产中介服务实施舆论监管，引导中介机构规范经营。对一些恶意的侵权行为进行曝光。

四、结语

五、 承诺是金，有了放心，才会有舒心。房产中介只有加强行业自律，苛守行业规范，敢于作出相应的承诺，才可一步一步地走向前，求得最好的发展，而对房地产买卖双方来讲，选择资质良好的经纪人，选择敢于对社会郑重承诺的“放心中介”是确保利益不受侵害或损害的根本保证。

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德清县消费者权益保护委员会《 德清县消保委：关于房产中介存在问题的调查》2010-04-26 《二手房市场出现部分房主全款打折卖房、炒房客放盘套现等新现象》201307

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