论承租人优先购买权的法律效力
湖南大学
硕士学位论文
论承租人优先购买权的法律效力
姓名：蒲薇
申请学位级别：硕士
专业：民商法
指导教师：徐涤宇
20090515
论承租人优先购买权的法律效力
摘要
承租人优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，于出租人出卖租赁物时，依法律的规定或是约定，在同等条件下优先于其他人购买租赁物的权利。我国法定的承租人优先购买权仅限于房屋，但在其它租赁关系中仍可以约定优先购买权的行使。承租人优先购买权从本质上说不是形成权，也不是附条件的形成权，于出租人出卖标的物时产生，且一经产生即可行使，并非为期待权，它是一种缔约请求权，而不是物权。租赁合同经登记备案，承租人优先购买权取得对抗第三人的效力，否则仅能在出租人与承租人之间产生法律效力。关于承租人优先购买权的法律效力，主要体现在对内效力和对外效力两个方面。租赁合同未经登记的，承租人优先购买权仅具有对内效力，只得主张出租人合同法上的责任，而经过公示的优先购买权具有对外效力，能对抗第三人，得请求注销登记，追及取得标的物的所有权。由于出卖人就同一标的物可以与不同的人形成不同的法律关系，因此，在同一出卖的标的物上就可能存在数个优先购买权效力相互冲突的现象，主要有承租人与共有人之间优先购买权的冲突、承租人之间优先购买权的冲突，承租人与次承租人之间优先购买权的冲突。本着优先购买权的立法目的，认定共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。在共同承租人之间、部分承租人之间优先购买权冲突时，采取一般买卖中纠纷的解决方法更有利于简化法律关系。在判断承租人与次承租人优先购买权何者优先时，采取价值考量和利益衡量的方法，认定次承租人享有在先顺位的优先购买权，更贴合制度本身的主旨。
关键词：承租人优先购买权；法律性质；对内效力；对外效力；效力冲突Ⅱ
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ＫｅｙＷｏｒｄｓ：ＴｈｅＰｒｅｅｍｐｔｉｖｅＲｉｇｈｔｏｆＬｅｓｓｅｅｓ；ＬｅｇａｌＮａｔｕｒｅ；ＩｎｔｅｒｉｏｒＥｆｆｅｃｔ；Ｅｘｔｅｒｉｏｒ
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本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。‘
作者签名：痛痢丕一日期：上卯夕年多月争日
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作撇：藿雄．嗍卅年多月争日导师繇陈旅彳日期．０２叩罗年多月印日
硕上学位论文
第１章绪
１．１选题背景与研究意义论
优先购买权制度源于罗马法，具有悠久的历史，是民法上一项十分重要的制度。它打破了传统的民法平等的原则，表现为一种民事特权，适用的范围很广。我国很早就有亲族优先购买权、典权人优先购买权、承租人优先购买权、地邻优先购买权等，虽然随着历史的发展和法律的进步，我国的社会结构发生了根本性的变化，但是优先购买权仍然在我国发挥着重要的作用。我国现行的法律体系中，优先购买权通常包括承租人之优先购买权、共有人之优先购买权、公司股东之优先购买权等。
法律是现实生活的反映，“法律的生命不是逻辑而是经验一ｎ１，优先购买权制度的创设也同样如此。承租人的优先购买权作为民法中优先购买权制度的一个组成部分，对于经济秩序的稳定、交易效率的提高、以及促进社会公平方面都起到了重大的作用。在我国租赁关系大量存在的今天，出租人出卖租赁物是屡见不鲜，司法实践中承租人优先购买权不能实现而向法院提起诉讼的情况也日益增多，而我国关于承租人优先购买权制度的相关规定都颇为粗陋，以致对该制度性‘质、法律效力等的认识存在很多的分歧，导致司法实践中适用的困难。而与此同时，承租人的优先购买权也因其存在之价值、行使之条件、适用之范围等方面具有一定的特殊性而争议不断。
我国关于承租人优先购买权的法律规定，早在１９５２年，最高人民法院《解答关于处理房户行使优先购买权案件，发生疑义问题的函》（１９５２年５月１７日法监字第８０１２号）中就曾经提出过一些指导性的意见。到ｌ９８３年，国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，其中第１１条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。＂该条文明文确立了城市私有房屋租赁关系中承租人的优先购买权，此后有关承租人优先购买权的各种规定，多以此为基础乜１。在有关司法解释中，ｌ９８８年，最高人民法院印发了《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》（以下简称为《民通意见》）的通知，第１１８条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。’’至此，条文中明确了出租人的通知义务、承租人行使优先购买权的条件及行使的法律效果。建设部１９９４颁布的《城市公有房屋管理规定》第３６条第２款指出：“出售出租共有房屋时，承租人有优先购买权。＂可以看出该规定仍然过于原则，相较于以前的规
论承租人优先购买权的法律效力
定并没有进步，仅指出公有房屋承租人可为优先购买权的主体。直到１９９９年出台的《中华人民共和国合同法》（以下简称为《合同法》），才将承租人优先购买权作为一项民事基本制度，在民事基本法中加以规定。该法第２３０条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。＂从法条中我们可以看到，有关承租人优先购买权的立法宗旨，主要是为了维护和稳定承租人对租赁物的现实利用关系，尽量使所有人和利用人合二为一，保护相对处于弱势地位的承租人，从而降低交易成本，提高房屋的利用率。该制度的设计，不仅涉及到对出租人所有权的限制和承租人保护问题，也关系到与出租人进行买卖的第三人的利益，如果这其中的关系处理不当，就有可能违背该制度设计的初衷，引发更多的问题，损害交易安全。有鉴于此，从相关制度出发来探讨承租人优先购买权的法律效力，实属必要。
目前，我们理论和实务中涉及承租人优先购买权制度时面临的众多问题大多是由于对其法律效力界定不清而造成的，从我国现行法律规定来看，不免产生如下困惑：
第一，我国立法对于承租人优先购买权的定性模糊不清，这直接导致了理论上的混乱和实践上的操作困难。《民通意见》第１１８条和《合同法》第２３０条均规定了出租人出卖租赁房屋，应提前通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。两法条虽然都规定了出租人的提前通知义务，但对于承租人行使优先购买权的效力如何，则没有进一步的规定。单从法条规定，似乎可以这样理解承租人优先购买权的优先性，承租人可提前知道出租人出卖房屋的意愿，从而可以优先于第三人与出租人订立买卖合同关系阳１。但是，承租人所做的优先购买权的表示是属于要约还是承诺，它是具有形成权的性质还是仅仅为一项请求权？不论我们从现行的哪个法条都不能得出结论。
第二，《民通意见》规定“房屋出租人出卖房屋须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权＂，《合同法》也规定“承租人应在出卖之前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利＂。从这两法条中的字眼“享有”，我们并不能发现，优先购买权究竟产生于何时。在同等条件具备的情况下，是行使于基础关系一一租赁关系开始时就已产生的优先购买权？还是出租人出卖标的物时才产生优先购买权？承租人优先购买权究竟该界定为是期待权还是既得权，我们不得而知。
第三，由于《民通意见》规定了“出租人出卖租赁房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效’’，这似乎为承租人优先购买权之物权效力提供了立法上的支持，但是，我们仔细思考，还是存在疑义的。就解释论而言，“房屋买卖无效＂究竟该如何理解？是房屋买卖合同无效还是物权变动无效直接关系到承租人优先购买权行使的法律效力，而这一重要问题我们从法条却无从得知。
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第四，在承租人优先购买权与其他优先购买权产生冲突的情况下该如何选择？我国法律并没有相关的规定，虽然《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见（修改稿）》（１９９０年１２月５日）第１３３条曾经规定共有人优先购买权优先于承租人优先购买权，但这一司法解释并没有正式施行，所以并不能作为裁判的依据，而效力的冲突却是我们实践中不得不面对的问题。
除以上我们思考的问题之外，承租人优先购买权适用范围的界定也值得我们思考。根据我国现行的法律法规可以发现，法定的承租人优先购买权仅限于房屋承租人优先购买权，而我国在房屋租赁之外还存在很多其它物品的租赁，如船舶、汽车、大型机器等动产的租赁。有学者认为法定承租人优先购买权不应仅限于房屋的承租人所有，对于其他租赁物的承租人也同样应当赋予法定优先购买权①。但是笔者认为，完全没有必要赋予房屋承租人之外的人以法定优先购买权。在我国法律对房屋承租人优先购买权做出明确规定的同时，并没有禁止当事人依照意思自治原则对优先购买权进行约定，而实践中这样的情况也时有发生，因此，其他承租人完全可以在租赁关系成立时与出租人约定，在出租人出卖标的物时享有优先购买的权力。但鉴于现实生活中，因承租人优先购买权产生的纠纷主要存在于房屋租赁法律关系之中，且约定优先购买权所产生的纠纷可依当事人在合同中约定的方法予以解决，因此，本文仅对房屋承租人优先购买权的法律效力予以深入探讨。
以上我们所面临的这一系列问题都无法从现行的法律规范找到直接的依据，从而得到很好的解决。而随着经济的发展，围绕着承租人优先购买权的争议日益增多，如何能既有效的保护承租人的优先购买权又不损害善意第三的利益，平衡好二者的关系，不仅具有优先购买权制度本身理论研究的价值，更具有一定的社会现实意义。因而，需要我们进行相关的理论探讨，以期为实践操作中碰到的实际困难提供一点点解决的思路。
１．２文献综述
尽管相对于庞大的民法体系而言，优先购买权制度显得具体、很微小，但我国关于优先购买权制度发展的历史却很漫长。我国优先购买权制度最初主要以习惯法在社会中存在，而一直到了北魏，才可依稀追溯到有关优先购买权的文字记回许尚豪、单明在著作‘优先购买权制度研究》中认为赋予房屋承租人以外的承租人以优先购买权的理由主要有：（１）租赁合同的机理具有一致性。无论标的是何种类型，设立租赁合同的目的都足相同的，都是由出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。无论何种形式的租赁合同都是当事人之间调剂余缺，发挥现有物资作用，促进生产和满足生活需要不可缺少的法律形式。（２）承租人优先购买权的立法根据，并不限于房屋租赁所独有，其他形式的租赁关系同样也存在着有效配置资源，促进物尽其用，维护现有经济秩序的客观需求。其他形式的租赁关系适用承租人优先购买权，同样可以使利益主体向一元化转化，减少纠纷发生的可能，平衡当事人的利益和社会利益。特别是目前，在市场经营活动中，租赁者为了更好进行经营活动，往往会投入大量的资金到生产设备之中，若赋予其优先购买权，还会促使承租人大量投入技术资金，促进社会经济的发展．
论承租人优先购买权的法律效力
载①。而在国外民法史上，有关优先购买权的规定也可一直追溯至古希腊和古罗马时代，大陆法系诸国都以不同的形式规定了优先购买权。法国民法上的优先购买权分为共有人的优先购买权和佃农的优先购买权，孙宪忠在其《德国当代物权法》…中介绍，德国将先买权分为债权先买权＠和物权先买权＠两种类型，这在世界上是独一无二的。
承租人优先购买权制度作为合同自由、交易安全、意思自治等原则对另一些社会价值让步的产物，一直以来司法界对其的研究和争论不断。学者们从不同的角度对优先购买权制度展开了深入研究，但专门对其法律效力进行研究的论述较少，现将有关承租人优先购买权的研究成果综述如下：
第一，关于承租人优先购买权的法律性质我国有如下的争议：
关于形成权与非形成权之争。“形成权说”可以说是承租人优先购买权性质学说中影响最为广泛的一种学说。此学说具体又分为附条件形成权与形成权两种观点。王泽鉴在《民法学说与判例研究》哺１第一册中支持附条件形成权这一观点，认为优先承买权人得依一方之意思，形成以义务人出卖与第三人同样条件为内容之契约，无需义务人（出卖人）之承诺。惟此项形成权附有停止条件，须俟义务人出卖标的物于第三人时，始得行使。丁春艳《论私法中的优先购买权》¨１一文则不同意王泽鉴老师的附条件形成权之说，认为依形成权的特性，其不可附条件或是附期限，该说本质即为“形成权说”。王利明在《物权法研究》…一书则对“形成权说’’持反对意见，认为优先购买权只是在订立买卖契约时优先买受的权利，而非仅就已成立的法律关系使之发生变动的权利，二者有本质区别。因为一方面，优先购买权人必须在“同等条件＂下才有优先购买的机会，另一方面，即便是优先购买权人，也必须就合同的内容与出卖人进行具体协商。
关于期待权与既得权之争。“期待权说＂认为，承租人优先购买权产生于租赁关系成立之时，而待出租人出卖租赁房屋，承租人做出购买与否的意思表示时，为承租人行使优先购买权。刘文娟《优先购买权的法律性质及其制度价值》阻１一文赞同“期待权说”这一观点。张家勇在《试析优先购买权的法律性质》阳１一文中则持相反意见，认为只有在出租人出卖标的物时才产生优先购买权，并于同等条件具备时最终得到实现。徐慧也在其硕士论文《论我国承租人之优先购买权》∞１持与张家勇同样的意见，认为若是出租人没有在租赁期间出卖租赁物，承租人的优先购买权根本无从行使，法律也无从给予保护，因此，没有必要赋予其ｏ‘魏书・食货志》记载“诸远流配谪、无子孙及户绝者，墟宅桑榆，尽为公田，以供授受，授受之次，给其所亲，未受之间，亦借其所亲”。该规定虽然很模糊，但已隐约可见优先购买权的雏形，由此可以推断出于北魏时就已出现亲族优先购买权。
ｏ所谓债权先买权，或称为对人先买权，指的是合同或者法律规定对出卖人的处分的限制，使得出卖人不能将指定标的以同等条件出卖给第三人而只能出卖给权利人，该权利人的权利即债权先买权。
ｏ德国法学家们认为物权先买权可以针对第三人发生追及的效力，且其客体只能是不动产，同时物权先买权与债权先买权一个最重要的区别就是物权先买权的成立必须符合物权成立的“合意＋登记”原则．
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期待权性质，它于出租人出卖租赁房屋时产生，并且一经产生即可行使。王雅洁在其硕士论文《优先购买权法律效力论》ｎ们中提出的观点则与学界都不太一样，她主张在“同等条件＂成就之前，优先购买权为期待权，而在条件成就后即转化为既得权，单纯将其定义为期待权或是既得权都是不恰当的。
关于物权与债权之争。目前我国有研究成果借鉴德国法上关于优先购买权的理论，主张应将优先购买权认定为物权，如李群星的《对承租人优先购买权制度的评价与反思》…１、王利明的《物权法论》ｎ别，但也有很多学者仍认为该权利仅具有某些物权的性质，而不应将其直接划入物权范畴。根据优先购买权行使的效果能否对抗第三人，可分为债权性质的优先购买权和物权性质的优先购买权。王荣珍在《优先购买权效力探析》ｎ”一文中将法定优先购买权认定为具有物权效力，约定优先购买权认定为仅具有债权效力。通过对所整理资料的梳理，发现部分学者认为承租人的优先购买权既可能为债权性质也可能为物权性质，两者并不根本对立，只是立法选择不同而已，并主张以权利公示与否来认定其具有物权性质还是债权性质，而并不能以其为法定或是约定来判断承租人优先购买权的性质。
第二，对行使承租人优先购买权应具备的条件，大多数国家都规定了两个条件，一个是实质条件，即通常所说的“同等条件＂；另一个是形式条件，即“一定期限”。汤流，柳建安的《优先购买权制度若干问题研究》…１即主张应将同等条件尽量确定为绝对一致；李少华在论文《法定优先购买权的法律性质》ｎ５１中则持相反观点，认为同等不能理解为绝对一致，要考虑可以折价的因素，此也为戴孟勇在论文《先买权的若干理论问题》ｎ６１、王利明在其著作《物权法研究》Ｈ１中论述到，并为大部分学者所赞同。对于形式条件“一定期限＂的理解，也存在两种不同认识，法条中的“提前三个月”到底是履行告知义务的时间还是承租人行使优先购买权的时间。魏秀玲在其文章《出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨》ｎ＂支持前一种观点，苑敏的《房屋优先购买权论析》ｎ盯一文则赞同后一种观点。
第三，关于承租人优先购买权的法律效力，也是学者们研究的重点。承租人优先购买权的法律效力直接关系到对优先购买权人权益的切实保障，就优先购买权的行使效力而言，物权效力的优先购买权有对内效力和对外效力之分，债权性质的优先购买权仅具有对内的效力。在优先购买权法律效力的研究上，从笔者搜集的资料来看，孙宪忠的《德国当代物权法》ｎ１，鲍尔的《德国物权法》ｎ引等著作，杨芳的《论承租人之优先购买权》心们等资料都支持对内效力和对外效力之分，有些文章即使没有使用这样的称谓，但是在论述中仍然可以看出是以对内效力和对外效力为主线来论述的。许尚豪、单明的《优先购买权制度研究》乜¨一书在论述效力内容时，则是从一般效力和特殊效力的角度进行分析，具有一定的新颖性。第四，关于承租人优先购买权的冲突问题，主要有共有人优先购买权与承租
论承租人优先购买权的法律效力
人优先购买权之间的冲突，承租人之间优先购买权的冲突，以及承租人优先购买权与次承租人优先购买权之间的冲突。对于承租人优先购买权与共有人优先购买权之间能否存在冲突争议较大。周缘求在《论共有人优先购买权与承租人优先购买权之竞合》乜２１中认为，所谓共有人优先购买权与承租人优先购买权之竞合，根本就是一个不存在的问题，是学者想当然的思维惯性下的一种误述，但是戴孟勇在《房屋承租人与相关主体的优先购买权冲突解决》ｎ３１、郑鑫在《房屋承租人优先购买权制度研究》他“、徐志红在《房屋承租人优先购买权之研究》ｎ５１中则主张这两者是可以存在竟存的，目前两派观点仍然争论激烈，未能达成统一。数个承租人同时要求购买出卖人出售的租赁物时，可能会发生承租人优先购买权之间竞存的情形，许尚豪、单明认为如果出卖物可分割，则各承租人可对各自承租的部分行使优先购买权，若是不可分割，就协商处理，协商不成的，按最能发挥物之效用的标准，由合适的承租人行使。在转租法律关系中，有学者认为，随着转租关系开始，承租人已将优先购买权一并转移于次承租人，但学术界的主流观点还是认为优先购买权并不能随之转移，承租人、次承租人都享有优先购买权。任泰山、何文强在《房屋租赁关系中承租人、次承租人优先购买权顺位探讨》比们一文中从价值分析、利益考量和现实意义角度分析，赞成次承租人享有在先顺位的优先购买权。
１．３主要研究方法与研究内容
由于承租人优先购买权制度在立法层面规范不周，在司法层面保护不足，导致了人们生活中相关纠纷得不到及时、有效的解决，从而引发了越来越多的人关注这一制度。本文以切实保护承租人优先购买权之利益为出发点，从承租人优先购买权的法律性质入手，有针对性地抓住其法律效力进行研究。
本文运用实证分析方法，从现行法律规范出发，从而分析我国现存的承租人优先购买权制度存在哪些问题。在探讨我国承租人优先购买权的法律性质时，运用比较分析的方法，结合德国、台湾的相关研究，为承租人优先购买权法律性质的定义奠定相关的理论基础。对承租人优先购买权的法律效力、效力的冲突及解决进行分析时，仍然主要运用实证分析的方法，从实际案例着手，通过理论解释和价值比较来确立相应的解决办法。文章包括绪论和结语，共有五个部分：
第一章绪论部分记述了本论文的选题背景与实际意义、文献综述、主要的研究方法与研究内容，这一章主要论述了实在法上的承租人优先购买权及其存在的问题，并详细介绍了本文写作参考的书籍及与论题相关的主要研究动态。第二章承租人优先购买权的法律性质，以法理进行具体分析的基础上，最终确定承租人优先购买权的性质。第三章主要从承租人优先购买权的对内效力、对外效力、承租人优先购买权与善意第三人之间的关系这几方面来具体进行论述。第四章仍然
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围绕承租人优先购买权的法律效力，探讨承租人与共有人优先购买权的冲突、承租人之间优先贿买权的冲突以及承租人与次承租人之间优先购买权冲突时的处理原则和方法。第五章对全文进行总结。
论承租人优先购买权的法律效力
第２章承租人优先购买权性质之探讨
承租人优先购买权是指作为承租入的公民、法入在租赁合同有效期内，于出租人出卖租赁物时，依照法律的规定或是约定，在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。自承租人优先购买权制度产生以来，关于其性质的讨论一直没有停止。权利的性质决定着行使权利的法律后果，因此，欲分析承租人优先购买权的法律效力，必须先对权利性质进行界定。
由于权利划分的标准是多样的，依不同的标准对承租人优先购买权性质进行界定并出现不同的结论亦属正常，但依相同的标准对权利进行划分时，一般只能出现一种结论，而我国关于承租人优先购买权性质的各种学说中却出现了矛盾的
我国有学者将承租人优先购买权的性质同时界定为形成权和请求权，这在理“形成权说’’认为，优先购买权作为一种形成权，权利人得以其单方意思表同的权利，应其请求，出卖人有承诺的义务。
判断承租人的优先购买权是形成权还是请求权，需要对形成权的学理定义进从形成权的特征出发进行分析，我们可以发现，判断一项权利是否为形成权，观点，主要有：形成权说与请求权说；期待权说与既得权说；物权说与债权说之争论。２．１形成权说与请求权说之评析论上存在一个无法回避的障碍。请求权、形成权、支配权，都是以权利的作用形式与功能为标准进行分类产生的对立权利类型，依不同的选择，权利人、出卖人和第三人间会产生不同的法律关系，因而不能同为某一权利之性质。示而形成以出卖人与第三人之同样条件为内容的合同，无须义务人的承诺心＂。将优先购买权定位为形成权为德国学者之通说，也为我国台湾和大陆的部分学者所接受。“请求权说”则认为，优先购买权是权利人请求出卖人与自己订立买卖合行分析。所谓形成权，是指权利人依自己的行为，使自己与他人间的法律关系发生变动的权利，其主要功能在于权利人得依其单方面之意思表示，使已经成立的法律关系之效力发生、变更或消灭乜引。形成权的主要特征在于：第一，权利人根据自己单方的意思表示，就能够使既存的法律关系发生、变更或消灭。第二，没有相对义务观念的存在，形成权效力的产生无须另一方作出辅助行为或者共同行为。第三，形成权的法律效力不受相对人的影响，形成权一旦行使，就可以使得具体的法律关系发生、变更或者消灭。第四，形成权依附于一定的基础法律关系。关键在于权利的行使上，如果权利主体单方行为的效果使法律关系发生了变动，则为形成权，否则，就不是形成权阳¨。结合形成权的特征对承租人优先购买权进
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行分析，承租人优先购买权的基础法律关系为租赁法律关系，优先购买权并不能脱离基础法律关系而单独存在，从这个意义上看，承租人优先购买权符合形成权的特征。但是，仅以这单薄的理由并不足以证明承租人优先购买权为形成权，承租人优先购买权与形成权仍存在着很多的不同之处，主要表现在以下两方面：
第一，承租人优先购买权并不能使既存的法律关系变更或者消灭，因为承租人优先购买权既存的法律关系为出租人与承租人的租赁关系，该关系也为承租人优先购买权所依附的基础法律关系。据法律的规定，承租人只有在符合法律规定的同等条件情况下，优先购买权才得以实现。因此，承租人行使优先购买权有可能产生两种法律后果，因符合同等条件而获得租赁物所有权，或者因不符合同等条件而未能取得租赁物的所有权。在承租人取得标的物的所有权时，租赁物所有人与承租人合二为一，租赁法律关系消灭，但该租赁法律关系的消灭并不是直接行使形成权的结果，而是因为优先购买权的行使形成一个承租人与出租人之间的买卖合同，因为买卖合同的实现，进而实现标的物所有权的转移，使得出租入与承租人合二为一，而且即使买卖合同成立，也存在着不履行或不能履行的可能，此时，承租人虽然行使了优先购买权，也可能无法取得租赁物的所有权，租赁法律关系并不会消灭。而不符合同等条件时，承租人与出租人之间的买卖合同未能成立，自然不能取得标的物的所有权，原租赁法律关系并未消灭比引。据以上的分析，同理可知，承租人优先购买权的行使，也不可能直接变更当事人之间的基础法律关系。
第二，优先购买权人并不能凭借自己单方的意思表示变动法律关系，即使优先购买权人在同等条件下愿意购买，也必须要与出卖人就合同的具体内容进行协商Ｈ１。承租人行使优先购买权，形成与出租人的买卖合同关系，既然是合同就必然涉及到合同的成立过程，合同的成立不可能是单方意愿的结果，而应当是双方意思表示一致的结果，必然也要经历一个要约和承诺的过程，否则就不是合同关系。有研究认为优先购买权的行使是强制缔约，实质上已经与形成权无异，此结论有待商榷。强制缔约，又称契约缔结之强制或强制性合同，是指个人或企业负有应相对人之请求，与其订立合同的义务，即对相对人之要约，非有正当理由不得拒绝承诺阳０１，是国家通过法律或公序良俗预先对当事人一方自由的限制，使契约实现最大程度的平等，以维护实质正义∞１１。强制缔约仍然需要相对人的承诺，只不过这种承诺有法律的强制性约束，其并没有从根本上改变合同的成立要件，承诺仍然是强制缔约所必不可少的。所以，买卖合同单方面以优先购买权人的意思表示并不能成立。
由于将其认定为形成权存在理论上的障碍，并不能体现优先购买权的本质，因此，有学者进一步界定优先购买权为附条件的形成权，认为优先承买权，无论其为法定或约定，论其性质，系属形成权，即优先承买权人得依一方之意思，形
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成义务人出卖与第三人同样条件为内容之契约，无须义务人（出卖人）之承诺。惟此项形成权附有停止条件，须俟义务人出卖标的物于第三人时，始得行使哺１。然而，分析“附条件形成权’’的基本观点，其与“形成权”的差别仅在于出卖人将标的物出卖于第三人是承租人优先购买权的成立要件，还是承租人优先购买权的行使要件。若出租人将标的物出卖于第三人是权利行使要件的话，则承租人优先购买权于权利人成为特定主体之时即可发生，由此类推则可得知其他权利，如：合同之撤销权、解除权、追认权等权利亦发生于合同成立之时，但这与传统理论存在较大的出入，并没有争辩的实益。而且依形成权的特性，其不可附条件或是附期限。加之，按照附条件的形成权进行分析，承租人优先购买权产生于基础关系一一租赁关系发生之时，如此一来，便赋予承租人优先购买权以期待权的性质，而其是否为期待权仍有待商榷。因而“附条件的形成权＂与“形成权＂无异，都未能体现优先购买权的本质。
２．２期待权说与既得权说之评析
“期待权说’’认为，承租人优先购买权是一种期待权，此项权利并非在任何时候都是一项现实的权利，在出卖人出卖标的物之前，仅为一种可能性，只有在出卖人明确作出出卖特定标的物的意思表示并确定了出卖条件后，方能行使阳１。而“既得权说”认为租赁关系成立时，承租人并未享有优先购买权。待出卖人出卖标的物时，始享有优先购买权，并一经产生，即可行使。两学说的分歧在于，出卖人出卖标的物究竟是优先购买权的行使要件还是成立要件。
权利以其成立的全部要件是否已具备，可分为既得权和期待权。期待权源于德国民法学说，德国权威法学词典对期待与期待权解释如下：期待在民法上首先仅是一种纯的对未来权利取得的希望，如果期待人的地位增强到，在一个确定的条件成就，已经对取得人产生一个由期待向完整权利转化的请求权，人们称其为期待权¨剀。由此解释看，期待权是一种生成过程之中的权利∞。有人曾形象地称期待权为权利之胚胎口引，亦有人认为期待权是为权利所投射之影子口¨。总的来说，期待权作为独立的权利类别，其与既得权的区别在于权利事实的发生要件是否全部具备，如果权利要件事实全部具备则为既得权，如果仅发生一部分，其他一个或数个事实尚未发生时，法律对将来权利人所予之的保护，则为期待权。
期待权，这个由德国学说创造出来的法律用语，其基本内容，系指因具备取得权利之部分要件，受法律保护，具有权利性质之法律地位。理论界对期待权的成立要件争论激烈。实质条件立论者认为，应考虑两个因素：第一，此种地位是。对于期待权的概念，理论上有两种观点，一种为。生成过程中的权利说”，另一种为“取得权利之权利说”。根据德国法学词典对期待权的解释，其更符合。生成过程之中的权利说”，我国学者张俊浩、龙卫球都支持此观点。王泽鉴老师也认为先买权为附有停止条件的形成权，须俟义务人出卖标的物与第三人时，始得行使，由此可以看出他对于期待权也是采取的生成过程之中的权利这一解释。
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否已受法律保护；第二，此种权利有否赋予权利性质之必要¨１。期待与期待权有明显的区别，期待在民法上首先仅是一种纯的对未来权利取得的希望，而期待权是指因具备取得权利的部分要件，受法律保护，依社会经济观点，使之成为交易客体，特赋予权利之法律地位心刚。期待权受到法律的保护，其他人不能对此予以损害，而单纯的期待是从期待过度到期待权的中间形态，地位非常脆弱，法律也不对其进行保护。
对照期待权的成立要求，我们详细分析一下房屋承租人的优先购买权是否为期待权。当租赁关系成立时，有没有必要赋予优先够买权以期待权的性质，并由法律对此进行保护呢？我们假定，承租人的优先购买权为期待权，出租人与第三人是否能够在出租人出卖标的物之前侵犯其期待权呢？如果有第三人毁损房屋，承租人是否又可以因为将来出租人有可能出卖房屋而影响自己优先购买权的行使，以其期待权受到侵害为由要求赔偿损失呢？答案都是否定的。因为，若是出租人没有在承租人承租期间出卖标的物的意思，承租人优先购买权就只是一项法律规定或是合同内容，是对将来的一种预测，这种预测完全倚赖于出租人的个人意志，很难说是现实中已经存在的权利，他人对此根本无从侵害。缺乏客观存在，他人也无法对之进行侵害的权利，法律没有办法对之进行保护，也没有必要对其进行保护。也许有人会反驳说，基础关系具备，优先购买权便成立，仅其行使条件具备才能行使，故前述情形并不能否认优先购买权人的主体地位。可是在所谓的“出卖标的物’’并以“同等条件”表示购买的行使条件具备前，优先购买权人的地位极其脆弱。只要出租人在租赁关系成立期间不出卖标的物，或者出租人根本没有出卖标的物的想法，那么此时优先购买权作为权利的作用等于零。对于这样一个他人无法侵害，法律也无法保护的阶段，实无赋予承租人优先购买权之必要，因此，承租人优先购买权不能界定为期待权。
２．３物权说与债权说之评析
《德国民法典》，将先买权分为债权先买权（对人的先买权）和物权先买权两种类型。债权先买权使得出卖人不能将指定标的以同等条件出卖给第三人而只能出卖给权利人，该权利人的权利即债权先买权。债权先买权，仅在先买权利人与先买义务人之间成立法律关系；而物权先买权，为一项物权，故可以针对第三人产生效力ｎ引。对于房屋承租人优先购买权为债权还是物权，我国学者有不同的意见。“债权说”认为，房屋承租人优先购买权附随于租赁关系，本质上仍是债权；“物权说’’认为，房屋承租人优先购买权具有法定性，发生对抗第三人的物权效力，应当在物权法中予以规定，承租人优先于他人享有购买权，而他人是不特定的多数人，这显然不是债权所具有的特征，而是一种对世权、物权。笔者认为，房屋承租人的优先购买权并不是物权。主要理由如下：
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第一，我们不能仅从房屋承租人优先购买权能否对抗第三人来进行判断，因为能否对抗第三人是权利性质的效果，而非原因，以结果来推其原因难免陷入本末倒置的逻辑错误之中。所谓物权，是指直接支配一定之物，而享受利益之排他的权利，权利主体在法律规定的范围内，对物进行直接的支配和管理，并排除他人的干涉¨＂。诚然，承租人对租赁物的确享有占有、使用的权利，但这种权利并非是因为承租人享有优先购买权，承租人之所以享有优先购买权在于其与出租人之间的基础法律关系一一租赁合同。占有、使用租赁物本来就是租赁合同的目的之所在，我们不能据此就认定优先购买权为物权。
第二，从权利救济的角度来分析，物权受到侵害时，有排除妨碍请求权、返还原物请求权、恢复原状请求权等，而优先购买权受到侵害时，是请求法院宣告买卖无效，这也与物权受侵害时的救济方式有本质区别。
第三，虽然承租人优先购买权由法律规定，而物权法定原则为物权法的基本原则，但物权法定原则是指物权的种类与内容，以法律规定为限，当事人不得任意创设，并非指法律规定的权利即为物权。所有的物权均是由法律明确规定的权利，但由法律明确规定的权利不全是物权，物权与债权的区别不在于权利是否由法律明确规定，而在于当事人是否能对权利类型或内容自由创设，法定优先购买权的法定性与我们通常而言的物权的法定原则在内涵上是不相同的心¨。由于将承租人优先购买权直接界定为物权产生了诸多的疑问，因此，便有学者采取了折中的做法，认为其既具有物权性质又具有债权的性质。但是如此界定并没有意义，它实际上回避了对优先购买权性质的探讨，而从权利效力的角度来认定承租人优先购买权的性质，承租人优先购买权的性质本为确定效力的先决问题，以效力反推权利的性质似有不合理之处，缺乏起码的逻辑支持。
笔者赞成承租人优先购买权为债权，但是并不赞成因为其基础法律关系是租赁，而认定优先购买权的性质为债权。确定承租人优先购买权的法律性质并不能从其所产生的基础法律关系的性质出发，承租人优先购买权与其基础关系是相互独立的法律关系，各个权利应根据各自的权利内容来确定其性质。在私法中，物权同样可能与债权发生附随关系，如担保物权。认定承租人优先购买权为债权，应从权利本身出发进行研究。从承租人优先购买权的内涵上来说，其实质内容就是权利人具有优先购买出卖物的权利，优先购买权人可以请求出卖人与自己订立买卖合同，应其请求，出卖人有承诺的义务，合同内容等同或优于出卖人将标的物卖与第三人的条件，优先购买权人享有的是一种请求与出租人优先缔约之权利。承租人优先购买权是作为权利本身而存在的请求权，权利人可以基于该请求权请求义务人为或不为一定行为，无论其权利是否受到侵害，这种请求权已经包含在权利之中，是作为权能出现的，所以通常对这种请求权在债法中作为债权权能来考察乜¨，这区别于权利受到侵害情况下权利人所提出的请求权。虽然债权与
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请求权在一定程度上存在差别，但从分析优先购买权性质的角度上看，不足以影响对优先购买权的定性，因此，可以在同一意义上使用。
２．４小结
通过对各学说的评析，笔者认为我国承租人优先购买权的性质应认定如下：第一，承租人优先购买权与形成权的法律特征相去甚远，不能将其界定为形成权，而仅能认定其为请求权。将承租人优先购买权界定为请求权，与将其界定为形成权最大的不同在于，当优先购买权人知道出租人出卖标的物于第三人时，不能以单方面的意思表示使得合同成立，而仅仅是获得一种请求出租人出卖标的物的权利。出租人在出卖房屋时，负有对承租人的强制缔约义务，当出卖人不履行其义务时，则要承担违反强制缔约义务而产生的法律后果。即，出租人拒绝缔约时，承租人得提起诉讼，申请强制执行，并可就所受到的损害请求赔偿口５１。有学者反对将其界定为请求权，主要理由就是请求权会弱化承租人的优先购买权，不能体现制度的立法本旨。其实，无论是“请求权说＂抑或“形成权说＂，优先购买权人最终享有的均为债权，前者是请求出卖人缔结买卖合同的权利，后者为请求出卖人交付标的物并转让所有权的权利，出卖人都可以选择不履行其债务，使得权利人只能通过主张违约责任或者法定债务不履行之责任获得救济，或要求实际履行，或请求赔偿损失阳１。从这个意义上看，两者对承租人优先购买权保护的力度差别并不大，因此，并不能以将其界定为形成权更有利于保护优先购买权人的利益为理由而否认其为请求权，究其本质，它仅为一项缔约请求权。
第二，承租人优先购买权不符合期待权理论，而应为一项既得权，于出租人出卖标的物于第三人时产生，并且一经产生，即可行使。认定承租人优先购买权是期待权，其逻辑前提是优先购买权从租赁关系发生之时开始产生。然而仔细分析我国现行法，对承租人优先购买权规定的法律用语中可以看到“出租人出卖租赁房屋的’’、“承租人在同等条件下”等限制用语。按照文义解释的方法，我国承租人取得优先购买权，必须具备如下要件：第一，租赁关系的存在；第二，出租人出卖标的物。唯此二者具备，方产生优先购买权，而待承租人接受“同等条件＂这一限制条件时，才能行使优先购买权阳１。从对法条的字面理解，欠缺前述三项的其中任何一项，均不能取得优先购买权。如果将主体对于法律规定的抽象的潜在的权利转变为现实权利的过程的期待称为期待权的话，那么所有的法定权利都可能属于期待权，但是这样的期待权已经失却其独立的法律意义了。所以，承租人优先购买权并不具备期待权的性质，而应为一项既得权。
第三，承租人优先购买权并不是物权，而仅为一项债权。虽然优先购买权制度设计的关键就是为了使优先购买权人能够在法律规定的条件下取得出租人出卖的标的物，而赋予其对抗第三人的效力，以加强优先购买权实现的可能性，但
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是对该制度的定位应当与整个民法体系相协调怕１，不能为了保证优先购买权制度宗旨的实现，而影响其他权利的行使。
作为请求权的承租人优先购买权如何能够实现其最大的功能，体现立法的本旨呢，笔者以为，可以登记作为权利公示的手段。租赁合同经登记备案的，就取得了对抗第三人的效力，得请求涂销登记，追及取得标的物的所有权；未经登记的租赁合同，承租人所取得的优先购买权仅具有债权之相对性的特征，承租人不能以其优先购买权对抗第三人，出租人与第三人的契约效力并不因为承租人优先购买之行使而受影响。如此不但有利于鼓励租赁合同的当事人积极将合同进行备案，以保证优先购买权最终得到实现，也有利于维护交易的安全，保护第三人的利益。在我国，虽然承租人优先购买权的登记并没成为一项制度，但是仍可以采用对优先购买权的存在予以物权法意义上的公示一一登记，使得承租人在行使优先购买权后产生的法律效力具有对抗第三人的效力¨¨。权利公示的意义并不仅仅在于信息公开，更重要的是能让第三人知道权利的存在状态以及权利上是否存在负担或变动的情况，从而决定是否进行相关的交易。所以，权利的公示与对抗第三人是紧密联系在一起的，公示方法一旦不存在，即使当事人之间有协议的存在，该协议也只能在当事人之间生效，并不能对抗第三人。
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第３章承租人优先购买权效力的展开
承租人优先购买权的效力是与其法律性质联系密切的一个问题，法律性质的界定直接影响着权利行使的效果。法律效力是指法律对其指向的一定区域和时间内的人们及其行为和事项的强制力或约束力，它表现为对其所授予的权利应当得到享用和尊重，所设定的义务必须履行和遵从，否则，就会引起有关国家机关采取特定的方式来保护和恢复遭到侵害的权利，并追究和惩罚对其义务之违反ｂ＂。如何设计和确认承租人优先购买权的法律效力，对权利的行使，第三人的保护都具有重要的意义。因此，有关优先购买权存在何种效力，理论上一直争议不断。本章将首先探讨承租人优先购买权法律效力所及的范围，并在前文所定义的法律性质之基础上，对承租人优先购买权的法律效力进行论述。
３．１承租人优先购买权效力所及范围
法律的规定为房屋承租人优先购买权的来源基础，所以，只要符合法律的规定，承租人就享有优先购买权。对于承租人优先购买权效力所及的范围在实践中存在比较大的分歧，并成为纠纷产生的原因之一，因此，首先对效力所及的范围进行确定，有利于优先购买权的行使。我们对于优先购买权效力所及范围认定的困难主要体现在如下两个方面：
第一，在存在主物与从物的情况下，而从物并不属于租赁物的范围，承租人优先购买权的效力能及于从物吗？对这种情况我国法律并没有进行规定，但是《物权法》第１１５条规定：“主物转让的，从物随主物转让，但当事人另有约定的除外。＂我们依相同的法理精神，可以认定只要主物上存在优先购买权，则优先购买权的效力当然及于从物，除非当事人有特别的约定。而出租人若出卖的是从物，此时，承租人能否行使优先购买权呢？由于与主物之出卖通常附带从物不同，从物不存在附带主物的能力，从物之出卖也并不意味着主物同时出卖，所以，宜认定承租人此时并不享有对从物的优先购买权。对此，《合同法》第１６４条“因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物”的规定也可以带给我们一些启示。
第二，如果承租的物品是整体之一部分，出卖的租赁物之范围大于承租人所承租的范围，优先购买权人能否对全部租赁物行使优先购买权存在不同看法。有学者认为，如果没有法律的规定或当事人的约定，优先购买权的效力只及于租赁物品的范围，其它部分并非承租人承租的部分，不能对优先购买权的效力随意进行扩张阳引；而持相反观点的学者则认为出卖的标的物为一个整体，优先购买权的
论承租人优先购买权的法律效力
效力当然及于全部标的物，不可能将承租的一部分单独划分出来满足优先购买权的行使，而破坏租赁物的整体性。不仅理论界争议不断，实务中当事人也各持己见，不能统一。２０００年３月１０日杭州澳星钟表眼镜公司向杭州供销供销合作社承租了延安路２３６号一、二楼营业用房，２００２年４月供销合作社将房屋整体转让与浙江华人传媒发展优先公司，并于９月领取了产权证，同年９月奥星公司向上城区人民法院提起诉讼，要求确认其对房屋的优先购买权，认定供销合作社与华人传媒的房屋转让合同无效。法院经审理认为，延安路２３６号房屋共计６楼，奥星公司只承租使用一、二楼，其余房屋并非奥星公司承租，所以奥星公司不享有该整体房屋的优先购买权。并于１２月判决奥星公司败诉。奥星公司不服，提起了上诉。２００３年４月杭州中级人民法院作出维持了原判的终审判决。作为这起案件的当事人奥星公司始终坚持自己拥有优先购买权，可是杭州市的两级法院都认为：作为大楼部分房产承租人对大楼整体转让并没有优先购买权，否定了奥星公司的观点。
笔者认为，对这种情况不能一概而论，应具体考虑：若标的物为可分物，且出租人愿意分割出让，则可划分成不同部分，优先购买权的效力仅及于其所租赁的那部分物品；若标的物不可分，或是出租人不愿意分割，则应看租赁部分占整体的比例，若是所占比例较大，为充分发挥优先购买权的功能，可允许承租人对全部物品行使优先购买权，而所占比例较小的情况则最好不允许行使优先购买权。在此，笔者并不赞成按承租比例来购买相应份额的租赁物，而余下部分由第三人购买，并与第三人成为共有人这一解决方法。本来，承租人优先购买权制度设计的目的之一就是为了简化法律关系，让承租人与所有人合二为一，而若是让承租人与第三人成为租赁物的共有人，这一立法目的便落空了。
３．２承租人优先购买权的对内效力
承租人优先购买权具有对内效力还是对外效力，最大的不同在于能否对抗第三人。在本文对性质的讨论中，已经确定承租人优先购买权仅为一项缔约请求权，未经登记备案的租赁合同，承租人的优先购买权仅能在承租人与出租人之间成立法律关系，不具有对抗第三人的效力，因此，仅产生对内的效力。
优先购买权是排除他人优先购买的权利，行使该权利时，尚需知道出租人将租赁物出卖于第三人的情况，所以，对内效力在第一层次上的约束力表现为出租人负有通知承租人购买的义务。在承租人行使优先购买权的情况下，出租人出卖租赁物，必须先通知承租人，当承租人愿意以同等条件表示购买时，出租人必须将租赁物卖予承租人。若出租人与第三人达成的合意存在侵害优先购买权人利益的内容时，不具有法律效力。我国法律对出租人通知义务的规定体现在《：民通意见》第１１８条和《合同法》第２３０条的规定之中，关于通知的期限，前者给出了
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三个月的具体时间，而后者仅是～个合理期限的原则性规定，显得过于粗陋，所以在实践中，带来不少的困惑。对于三个月的期限应如何计算？按法条的字面意思，似乎应从出卖时向前推算，但是出租人何以能够确定自己在通知后的三个月必将出卖租赁物呢，由于出卖时间的不确定，造成实行这一规定难免要求出租人有未卜先知之能力。通知时间得不到确定，容易造成承租人与出租人之间的纠纷，应此有必要在法律中对这一重要问题进行规定。为使通知时间的规定在司法实践中具有可操作性，宜以出租人准备出卖财产之时作为起算点，通知承租人在一定时间之内行使优先购买权，承租人逾期不做出承诺或者放弃行使优先购买权的，出租人可以将财产任意卖与第三人，不再受承租人优先购买权的约束。
由于优先购买权人享有的是缔约请求权，承租人有请求优先与出租人缔结买卖合同的权利，出租人有承诺的义务。房屋承租人的优先购买权，是一项法定的优先购买权，出租人负有强制缔约的义务，国家通过法律或公序良俗预先对当事人一方的自由进行限制，以实现最大程度的平等与社会正义。承租人优先购买权制度的立法目的就是为了实现法律公平与效率的需要，保障财产所有权的权能统一，使标的物的所有权和使用权同属于一人，以维护社会经济的稳定，促进社会经济的发展阳引。因此，在承租人愿意以同等条件购买租赁物的情况下，赋以出租人以强制缔约的义务，对于承租人实现优先购买权起到了一定的保障作用。
在租赁法律关系中，出租人出卖租赁物选择相对方的自由受到了一定的限制，承租人在法定条件下提出购买的请求时，出卖人对这种请求应当承诺，不得拒绝。若此时，出租人拒绝与承租人订立买卖合同，则要承担因违反强制缔约义务而产生的法律后果。作为请求人的承租人可以提起诉讼，追究出租人的法定债务不履行之责任，请求法院判决形成买卖合同，并可以请求出租人赔偿其不履行承诺义务而产生的损害，如为准备订立买卖合同所支付的相关费用，或丧失其他的买受机会等。而在出租人与承租人缔结了买卖合同之后，承租人得请求出租人交付标的物，并办理所有权的转移手续，若此时出卖人选择不履行合同，承租人便可以依合法成立的合同主张违约责任，或要求实际履行，或要求损害赔偿，而承租人也可在法定的条件下行使合同撤销权。在租赁合同没有进行登记，优先购买权仅具有债权效力的情况下，由于其无法对抗第三人，当出租人与第三人也签订了买卖合同的时候，他们三者的关系就构成“一物二卖”的情形。因债权具有相对性、平等性，故，不论发生的前后，出卖人有权自由决定履行任何一个合同，交付标的物并转移所有权。若出租人最后选择与第三人进行交易，并办理了转移标的物所有权的相关手续，此时，承租人只能主张买卖合同上的效力，要求出租人承担因不履行给付而产生的违约责任，而不能追及取得标的物的所有权。
对于出租人负有强制缔约义务的买卖合同，我国法律规定了一个“同等条件＂，承租人只有在接受同等条件的情况下，才能成立与出租人的买卖合同。由
论承租人优先购买权的法律效力
于“同等条件＂规定得较为抽象，在实践中也引起不少的争论，有“绝对同等说＂和“相对同等说”之争。《德国民法典》第５０５条第２款也对此进行了规定，“先买权行使权利的意思应该向承担义务的出卖人表示，而且先买权人与出卖人之间的合同按照出卖人与第三人所订立的合同条件成立＂Ｈ１。我国赞成绝对同等条件的支持者，皆以《德国民法典》的该条规定作为自己的依据。而笔者认为并不合理。绝对同等条件过于机械，虽然容易操作，但是脱离社会生活现实，若是承租人愿意以更优条件购买，岂不是也因不符合绝对相同条件而遭到拒绝。但如果过于扩大同等条件的内容，使之覆盖出租人与第三人之间约定的所有条款，又将使优先购买权难以行使，形同虚设。所以，如果出租人与承租人没有在租赁合同中做特别约定，同等条件一般宜认定为同等价格，这样，一则符合公平原则，二则容易操作。虽然在出租人与承租人之间形成的买卖契约是以出租人履行强制缔约义务而形成，在一定程度上限制了其意思自治与缔结合同的自由，但是其仍然为一种缔约的方式，需履行要约与承诺的步骤才能使合同成立，因此，其成立后适用的规则和原理与依合意成立的合同相同，出租人和承租人可以在价格，条件相同的前提下再就其他条件进行进一步的磋商。
由于未经登记的租赁合同承租人优先购买权仅仅具有对内效力，并不能保证权利人能确定取得租赁物的所有权，其实质就是赋予承租人一种有利的法律地位，使其能够优先获得某种资格，当租赁物所有权转移时，权利人有充分的请求权基础向司法机关主张权利，而经过登记的租赁合同承租人所取得的优先购买权则取得对抗第三人的效力，能使承租人优先购买权的功能发挥得更加充分。３．３承租人优先购买权的对外效力
承租人优先购买权的对外效力，是指其能否对抗第三人以及对抗第三人的程度，这是优先购买权效力问题的核心。《民通意见》第１１８条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖出租房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。＂但是此法条并没有为承租人优先购买权具有物权效力提供了立法上的依据。前文在对性质的分析中已经确定，承租人优先购买权并非为一项物权，优先购买权人仅得请求出租人与其在同等条件下，优先订立买卖合同，仅是一项缔约请求权，只有在租赁合同经过登记备案后，承租人优先购买权得到公示的情况下，才能对抗第三人，而具有了对外的效力，承租人可以针对第三人所取得的租赁物产生追及的效力。
３．３．１承租人优先购买权对第三人的效力承租人行使优先购买权时，对第三人的影响主要体现在对出租人与第三人间
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买卖合同效力的影响，这也是对外效力中最为重要的内容。由于优先购买权的行使，对于出租人与第三人间买卖合同效力的影响，法律并没有明确的规定，使得司法实践中对此也一直纷争不断，在无法找到明确法律依据的情况下，我们从理论的角度入手，对合同效力问题进行分析，不失为解决问题的办法之一。
首先，从法律规定上看，我国虽然没有明确规定在承租人行使优先购买权后，出租人与第三人买卖合同的效力问题，但是我国《民法通则》和‘合同法》都规定了民事行为和合同无效的事由。对于无效，可以分为相对无效和绝对无效。绝对无效是指民事行为违背了法律的强制性规定或公序良俗而自始绝对地无效，任何人得以主张，法院也可依职权审查。而相对无效虽然违反了有关的法律和行政法规的规定，但是该民事行为违反的是法律对第三人作出的保护性规定，第三入可以依据需要，自主决定是否主张该民事行为无效。分析法律关于承租入优先购买权的规定有两项内容，一是“提前通知’’，二是“优先购买＂。关于法律对于“提前通知’’的规定虽然是一个强制性规定，但是并非违反所有的强制性规定都必然导致民事行为无效，只有违反效力规定的才导致民事行为无效ｎ引。提前通知只是为了给予优先购买权人充分的时间考虑是否购买标的物，而并非一项效力性规定，同样优先购买也并不必然导致民事行为无效。按照优先购买权的规范意旨，法律是要否定危及承租人取得物权的行为，但并非是一种全盘的否定，债权具有平等性，即使出租人与第三人就租赁物签订了买卖合同，也不妨碍其再与承租人签订买卖合同，并选择与承租人履行合同。所以，在这个意义上分析，法律并没有强行性规定，必须宣告合同无效乜引。其次，从对保护第三人利益的角度看，若是宣告出卖人与其所订立的买卖合同无效，则第三人仅得追究出租人的缔约过失责任。而在承认买卖合同的效力的情况之下，第三人可因无法取得房屋所有权而请求出租人承担违约责任，相比宣告买卖合同无效，第三人仅得追究出租人的缔约过失责任而言，对第三人利益的保护更加有利。再次，从维护交易的安全和社会经济秩序的稳定上看，如果动辄宣告合同无效，必定造成人们对交易的恐惧，在经济生活中产生不安全感，最终阻碍社会的发展。
综上，笔者认为，承租人最终的目的是取得标的物的所有权，承租人若是可以在不宣告买卖合同无效的情况下，使自己的优先购买权得到救济，更有利于体现优先购买权制度的立法本意，维护社会的稳定和秩序。
当承租人不主张出租人与第三人的买卖合同无效就无法保护自己的利益时，承租人可请求法院宣告合同无效。而承租人需要在哪些情况下主张买卖合同无效，才能最终取得租赁物的所有权，并尽可能平衡权利人与第三人之间的利益冲突，涉及到有关物权变动的理论，因此有必要在此对物权变动理论进行分析。物权变动模式大体上可分为两种，意思主义的变动模式和形式主意的变动模式。所谓意思主义的物权变动模式是指依据当事入的意思表示即可发生物权变动的效
论承租人优先购买权的法律效力
力，法国即采此模式，债权变动与物权变动建立在同一民事法律事实基础之上，并不再需要单独的处分行为。形式主义的物权变动模式则是指物权变动除了当事人的意思表示之外，还必须具备一定的形式。形式主义的物权变动模式又可分为物权形式主义的变动模式和债权形式主义的变动模式。《德国民法典》采取的即是物权形式主义，物权变动的基础建立在物权合意之上，需要一个单独的物权行为，才能导致物权的变动，物权变动效果不因债权行为无效而受影响Ｈ引。我国在债权形式主义的模式下，物权发生变动，除了当事人的合意之外，还必须履行登记或交付的手续。具体适用到承租人优先购买权中，就是出租人与第三人的买卖合同是否有效，对标的物的转移不产生影响，标的物所有权是否移转给第三人，取决于第三人取得物权时是否予以公示。如果已经进行公示，第三人就可以确定地取得标的物的所有权，若是没有进行公示，第三人就不能取得标的物，而出卖人与第三人订立的买卖合同是否有效，与第三人是否取得标的物并没有必然的关系“¨。因此，在出租人与第三人之间的买卖合同成立后，也不一定发生物权变动的效力，只能在动产转移交付或不动产转移登记之后才能发生物权的变动，这期间产生的债权变动与物权变动不一致的情形，就成为承租人主张买卖合同无效的法理基础。
因此，承租人在行使优先购买权时，可以区分不同的情况对自己的权利进行救济：（１）当出租人与第三人签订了买卖合同，物权尚未进行公示，标的物所有权仍属于出租人。此时，出租人与第三人的买卖合同是否有效，对物权变动并未产生影响，标的物是否转移给第三人是取决于第三人取得物权时是否予以公示。在物权尚未进行公示时，标的物的所有权仍属于出卖人，若主张买卖合同无效，则第三人仅得追究出租人的缔约过失责任。但笔者以为，在标的物所有权尚未转移的情况下，不妨承认其买卖合同的效力，而承租人同样行使其优先购买权，形成一个与出租人的买卖合同，并取得标的物，第三人则可以根据有效的买卖合同追究出租人的违约责任，以更好地保护第三人的利益。（２）当出租人与第三人签订了买卖合同，并且对物权进行了公示，第三人就取得标的物的所有权。这时，如果租赁合同未经登记，承租人优先购买权就不具有对抗第三人的效力，不能主张标的物所有权的变动无效，而只能要求承租人承担侵权责任；而若租赁合同经过登记，承租人优先购买权则取得对抗第三人的效力，承租人可请求宣告出租人与第三人的买卖合同无效，追及取得标的物的所有权。
３．３．２承租人优先购买权与善意取得
承租人优先购买权是一种民事特权，权利的行使必然涉及到出卖人和第三人的利益，如何设置优先购买权的效力，兼顾优先购买权人、出卖人、第三人利益，就成为优先购买权制度的重要内容。对于优先购买权是否可以对抗善意第三人，
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一直以来都争议不断。有学者主张在存在承租人优先购买权的场合，不存在善意和恶意之分，均能对抗第三人；亦有研究认为，优先购买权能否对抗善意第三人，应区分不同的情况，只有法定优先购买权则可以对抗善意第三人∞，而约定优先购买权则不可以。前文中我们论述了承租人优先购买权作为一项缔约请求权，能否对抗第三人，是与租赁合同是否经过登记，优先购买权是否得到公示相联系的，而法定与约定的区别在此并没有实际的意义。凡未经公示的承租人优先购买权仅具有债权效力，不能对抗第三人，而经过公示，承租人优先购买权就取得了对抗第三人的效力，得请求涂销登记，追及取得标的物的所有权。但是若承租人在主张优先购买权时，第三人主张善意取得，谁的主张能够得到支持？是否该首先维护承租人的优先购买权而对善意第三人的利益不予考虑？这不仅是理论上的难题，也是实践中的困难所在，对于善意第三人面对优先购买权时，能否取得标的物的所有权，各地的法院判决也不一致。下面我们就从两个截然不同的案例判决来切入分析。
案例・：原告甲租用被告乙的房屋，约定租期自２０００年１２月１５日起至２００４年５月３１止。２００１年３月２９日被告未经通知原告，便与第三人丙订立房屋买卖合同，将原告租用的房屋以１０万元价格出卖给第三人，并办理了房屋所有权转移登记。原告诉至法院主张被告侵害其优先购买权，要求确认被告与第三人之间房屋买卖合同无效，而他对该房屋具有优先购买权。法院认为，被告未经通知原告即将该房屋出卖给第三人，侵害了原告的优先购买权，其与第三人房屋买卖合同应当无效。因原、被告房屋租赁合同尚未到期，应当继续履行，当被告出卖该房屋时，原告在同等条件下享有优先购买权。审理后，法院作出判决：第一，被告与第三人签订的房屋买卖合同无效；第二，原告在租赁合同有效期间对租赁房屋在同等条件下享有优先购买的权利回。
案例二：上诉人新民市北联百货有限公司（以下简称北联百货公司）因与被上诉人中国工商银行新民支行（以下简称工行新民支行）、第三人赵惊涛、第三人中国工商银行辽宁省分行营业部（以下简称工行辽宁省营业部）房屋优先购买权纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（２００４）于民房初字第８１号民事判决，于２００４年１２月７日向沈阳市中级人民法院提出上诉。原审法院审理查明，北联百货公司与工行新民支行于２００３年３月２０日签订房屋租赁协议。协议约定：北联公司租用工行新民支行商业用房１８９０平方米，租期２年，在承租期内此房如果出售，原告北联百货公司在同等价格条件下，有优先购买权。同年１２月初，①曹艳芝在其论文‘优先购买权若干问题研究中》就提出：法定先买权本身具有预告登记的效力，法律规定的权利已经向世人昭示权利的存在，具有推定权利正确性的效力，任何第三人受让权利的行为都被认为是恶意的，第三人取得权利的基础条件不存在，因而，不能适用善意取得制度。
。该案例选自杭州市西湖区人民法院网站，网址：ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｈｚｘｉｈｕｃｏｕｒｔ．ｃｏｍ／ｌａｗｖｉｅｗ．ａｓｐｘ？ｉｄ＝－５４６，２００９・０３一１６。
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受各支行的委托，由第三人工行辽宁省营业部对各郊区、县、市支行抵贷资产统一出卖。第三人赵惊涛以８０万元的价款购得该房屋，并办理了房屋所有权转移手续。沈阳市中级人民法院认为，上诉人北联百货公司与被上诉人工行新民支行所签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，该租赁协议为合法有效。原审第三人赵惊涛以８０万元价款购买了该房屋，因此上诉人北联百货公司基于房屋租赁协议产生的优先购买权不能够对抗善意第三人。至于上诉人因不能实现优先购买权而造成的损失，可另案主张。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回北联百货公司的诉讼请求并无不当∞。
两个法院对于第三人利益的保护采取了截然不同的处理态度，主要源于我国相关法律规定的缺失，由于缺少明确的法律依据，因此造成实践中不同的处理方法。要解决这一问题，首先要正确理解善意取得制度。
善意取得是物权法上的一项制度，法律规定善意取得制度，其实是对物权排他性权利的一种限制，目的在于保护善意第三人的利益。在善意取得制度中，物权法总体上采取的是牺牲财产所有权静的安全而保护财产交易的动的安全的立场Ｈ２１。关于优先购买权制度能否对抗善意第三人，大陆法系各国的民法并没有明确规定先买权人可以对抗善意第三人，但普遍规定若出卖人或者第三人侵害了先买权人的利益，优先购买权人可以请求法院宣告出卖人与第三人的买卖无效。笔者认为，不能因为房屋承租人优先购买权为法律明文规定，因此便自然取得对抗善意第三人的效力，即使法律的规定已经向世人昭示了权利的存在，也没有理由认定任何第三人受让标的物的行为都被认为是恶意的，第三人取得权利的前提条件并不存在，一概认为法定优先够买权得对抗任何第三人的做法，在实践中值得商榷。
判断善意取得制度能否对抗承租人的优先购买权，从优先购买权的性质和善意取得制度的立法目的出发进行判断，比一味否定善意第三人的所有权似是更为可取。由于未经公示的优先购买权不具有对抗第三人的效力，因此，善意取得制度在此种情况下当然适用，无须过多的讨论。但当承租人行使具有对抗效力的优先购买权时，由于其具有对外效力，必然影响到受让标的物的第三人利益，此时，又该如何平衡优先购买权人与第三人的利益呢？我国２００７年通过的《物权法》对善意取得制度做了专门的规定：“无权处分人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。一从立法上看两案例中的第三人所购买。该案例选自中国民商法律网，网址：ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｃｉｖｉｌｌａｗ．ｃｏｍ．ｃｎ，ｊｓｚｘ／ｅｌｉｓｏｒｃａｓ“ｄｅｆａｕｌｔ．ａｓｐ？ａｃｔｉｏｎ＝Ｒｓｅａ－ｃｈ，２００９—０３．１６。
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的房屋属于善意取得制度的适用范围，且都已经办理了房屋所有权的转移手续，因此，能否最终取得房屋所有权就在于对第三人善意与否的认定。判断第三人是善意还是恶意，应区分不同的情况，分别进行认定。当第三人知道有优先购买权人的存在，但不知道出卖人出卖标的物的时候是否通知了优先购买权人，这种情况下，不宜认定第三人为善意¨引。所谓善意是不知道或不应当知道优先购买权的存在，若在第三人知道优先购买权存在的情况下，则有义务在受让标的物时去了解出卖人是否尽了通知的义务，并尊重了其他人的优先购买权，若第三人在明知的情况下并没有进行相应的了解就盲目受让标的物，可以认定其主张上非善意或存在过失，没有尽到合理的注意义务，因而不能适用善意取得，只能根据与出卖人之间达成的买卖合同追究其违约责任。当第三人不知道也没有办法知道其他人享有优先购买权的情况时，则应认定第三人是善意的，即使是具有对抗效力的承租人优先购买权仍不得追及取得标的物的所有权Ｈ劓。买受人在支付买价后，应该获得一种“干净的’’权利，至少其权利不应该被最后彻底剥夺Ｈ引，善意第三人得最后享有标的物的所有权。
论承租人优先购买权的法律效力
第４章承租人优先购买权的效力冲突及解决
由于出卖人就同一标的物可以与不同的人形成不同的法律关系，因此，在同一出卖的标的物上就可能存在数个优先购买权效力相互冲突的现象。优先购买权效力的冲突，是指同一标的物上同时存在几个优先购买权，而有多个优先购买权人对该标的物主张优先购买权时所产生的冲突¨６１。优先购买权效力冲突的具体情形很多，本文并不一一进行论述，仅详细探讨与文章主题相关的承租人与共有人优先购买权之间、承租人优先购买权之间、承租人与次承租人优先购买权之间的效力冲突及解决。
４．１承租人与共有人优先购买权的冲突及解决
我国民法既存在承租人的优先购买权，又存在共有人的优先购买权，当两种优先购买权都以同一标的物为客体时，是否会产生效力上的冲突？又该如何解决？我国法律并没有相关的明确规定，而这也正成为实践中纠纷的源头，因此有必要对此进行探讨，以求有助于纠纷的解决。
４．１．１冲突存在之理论基础
在探讨共有人与承租人冲突问题之前，我们首先应考虑的是，共有人的优先购买权与承租人的优先购买权之间是否存在冲突。有一些学者认为，从我国现行法律的规定来看，所谓共有人优先购买权与承租人优先购买权之冲突，根本就是一个不存在的问题，是学者想当然思维惯性下的一种误述妇引。也有观点认为，承租人与共有人优先购买权之间当然存在冲突，不能纠结于一些细微概念上的差异，而忽略制度本身的意义与价值。依照民法的基础理论，共有分为按份共有和共同共有，所以对于这一问题，笔者将区分按份共有和共同共有分别进行分析：４．１．１．１按份共有
《民法通则》第７８条第３款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买的权利。”解读法条，按份共有人仅对于其他共有人转让的“共有份额＂有优先购买权，而承租人则是对于出卖的“共有物＂有优先购买权。在学理上，“共有份额”和“共有物＂系两个不同的概念，“共有物之处分＂和按份共有中“共有份额之处分’’是性质不同的两种处分。处分共有物，必然处分了共有物上所及的共有人之权利份额，但按份共有人处分其应有份额则不代表处分共有物，因应有份额为抽象存在，而非共有物量上的分割，且不局限于特定部分¨７１。依照严格的文义解释，承租人优先购买权和按份共有人优先购买权之间并不会产生冲突。但是，
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从司法实践来讲，将“共有份额＂与“共有物”的概念区分的过于严格，忽视他们之间的必然联系，并不可取。事实上，各共有人对共有物仍然享有完整的所有权，仅其占有、使用、收益、处分的权能受到其他共有人的限制。且份额是财产的表现形式，财产是份额的实质内容，处分共有份额就意味着处理了此共有份额之内的共有财产，二者根本无法真正分离。
并非不可逾越。因此于学理上，这两个概念的差别
于概念的学理分析之外，按份共有人是否仅能就“共有份额＂产生优先购买权，也是探讨效力冲突不能回避的问题。我国《物权法》第９７条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。一可以看出，按份共有人对共有物的处分上，我国《物权法》采取了“多数决原则＂①。即当共有人之间无特别约定的情况下，占份额三分之二以上的按份共有人可以在其他共有人反对的情况下处分共有物。此时，不同意转让的少数按份共有人是否可以主张优先购买权呢？若给予肯定的回答，就有可能产生与承租人优先购买权的冲突。王泽鉴老师在《共有人优先承购权与基地承租人优先购买权之竞合》一文中认为，法律既然允许部分共有人得迳行出卖共有物，理应使其他共有人享有优先购买权，方足适当平衡当事人之利益。惟部分共有人出卖共有物，实质上殆系出卖自己之应有部分及他人之应有部分，故他共有入主张承购共有物时，实与购买处分者之应有部分无异Ｈ引。因此，不论转让“共有份额＂还是转让“共有物＂，在本质上并没有多大区别，在多数共有人依“多数决原则＂出卖共有物时，少数共有人完全可以基于其共有人的身份行使优先购买权。所以，按份共有人的优先购买权与承租人的优先购买权之间完全可以存在冲突。
４．１．１．２共同共有
共同共有是指两个或两个以上的人基于共同关系，共享一物所有权的法律状态。这种共同关系，或是由法律直接规定的，如夫妻关系、家庭关系及遗产分割前各继承人对遗产的共有，或是由合同约定的，如合伙合同。只有在共同共有关系终止，共有财产分割后，各共有人对共有财产的份额才能确定Ｈ引。若在共同共有关系存续期间，共有人决定将房屋出卖的，根据《物权法》第９７条的规定，须经过全体共同共有人的同意。因而，有学者据此认为，承租人能够行使优先购买权的唯一可能的情形就是得到全体共同共有人的同意，即，各个共同共有人均无购买共有物的意愿，此时当然便只有承租人能够行使优先购买权，二者并不存在效力上的冲突。笔者以为该观点并不严谨。《民通意见》第９２条规定：“共同。“多数决原则”是指共有物之处分不必征得全体共有人之同意，以多数共有人或应有部分合计占多数的共有人之同意即可处分共有物。因共有人全体同意在行使时极为困难，若是意见不一致，难免会影响共有物的有效利用，妨碍社会经济的发展，因此，我国‘物权法’采“多数决原则”．
论承租人优先购买权的泫律效力
共有财产分割后，一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”法律对处于整体和配套使用的原共同共有人之优先购买权予以肯定，正是考虑到物尽其用的社会意义，依相同的立法目的，我们也不能因为共同共有人同意出卖共有物就否认其优先购买权。假设甲、乙、丙三兄妹，共同共有父母留下的两层楼房屋一栋，该房屋早前已经出租于丁，现由于房屋不好分配于三人，遂商量欲将房屋作价整体出卖，而甲欲购买此房屋自己居住，同时丁也有意购买，甲的共有人优先购买权和丁的承租人优先购买权便会产生冲突。此时，我们不能因为甲同意出卖共有物就否定其对该房屋购买的权利，出于对经济效益的考虑，甲的同意相比于三人的僵持状态，更有利于对共有物的利用，而我们若是贸然否定同意出卖共有物的共同共有人之优先购买权，势必会造成大多数共有人因为害怕失去优先购买权而不敢做决定，最后导致的将是社会总体资源的浪费。
综上，在实务中，不论是按份共有人还是共同共有人的优先购买权，都有可能与承租人的优先购买权产生冲突，由此便会产生何者优先的问题，而单从我国的现行法上看，并不能得到其冲突时何者优先的解决方法。
４．１．２冲突的解决
由于共存数个共有人，虽然各共有人对共有物都享有完整的所有权，但共有人间仍会相互制衡，权能行使受到限制，便产生摩擦纠纷∞。共有人优先购买权制度设计的本旨就在于简化共有关系，减少纠纷发生的可能，降低物之利用的成本，同时又维持原共有人之间的信赖关系，而承租人的优先购买权则是为了促使承租人与所有权人合二为一，以避免承租人与所有人之间可能产生的纠纷阳１。下面，笔者将从立法本旨出发，结合理论解释，借助案例加以讨论。
徐某与刘某共同出资建成住宅小楼一幢，由徐某和刘某共有。后刘某、徐某将该房屋租给叶某居住。过了两年，刘某出国深造，想把房子卖掉。徐某听说后，便想将房子买下。刘某提出房价１５万元，徐某认为价格偏高而暂未给予明确答复。叶某听说后，也急于买下，并对刘某说可以立即支付，刘某同样要价１５万元，但几经商量，双方最后以１３万元成交，叶某当即将房款交给刘某，并办理了过户手续。徐某得知此事后，认为自己作为房屋共有人，享有优先购买权。而叶某则认为自己作为承租人的优先购买权也理应受到法律的保护。两人僵持不下，徐某便向法院起诉，要求宣告刘某与叶某的房屋买卖合同无效。该案所涉及的法律问题就是承租人的优先购买权与共有人的优先购买权冲突该如何解决。在审理时，法院大致有两种不同的主张：第一种处理意见认为，依照《民通意见》。此限制表现在对共有物的用益、管理、法律责任之承担、设置担保物权等方面．
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第１１８条的规定，法院应对承租人的优先购买权加以保护，确认叶某取得对所买受房屋的优先购买权。第二种处理意见则认为，依据《民法通则》第７８条第３款的规定，徐某作为房屋的共有人，享有优先购买房屋的权利，法院应支持徐某购买房屋的请求，并且，依据物权优于债权的理论，共有人的优先购买权应当优于承租人的优先购买权。经审理，最后人民法院判决：刘某与叶某的房屋买卖合同无效；徐某享有优先购买权。判决宣告后，三方没有异议，并协商决定，刘某所有的房屋以１３万元卖给徐某，刘某退还叶某购房款人民币１３万元，叶某继续承租徐某所有的房屋。
本案争论的焦点，就是共有人的优先购买权和承租人的优先购买权发生冲突时，何者更为优先。法律作为利益分配的调整器，只能做到普遍的、一般的公正，而不可能做到个别的、绝对的公正ｂ引。出于各种原因，我国现行的法律对于此问题一直没有规定具体的解决办法。虽然《最高人民法院关于贯彻执行＜民法通则＞若干问题的意见（修改稿）》第１３３条曾规定：“按份共有人与承租人分别主张优先购买权的，按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的，原共有人优先。刀但因为这一司法解释并未正式施行，所以尚不能以此作为裁判的依据心引。不过，某些地方性法规和规章中，却明确规定了共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权∞。然而，大多数的地区，并没有对此进行规定，需要我们从理论出发来探讨这一最为常见的冲突形式。
对于共有人优先购买权与承租人优先购买权的冲突，我国多数学者赞成共有人优先购买权优先，认为共有人的优先购买权派生于共有关系，是基于物权产生的，故也为一种物权，而承租人的优先购买权则是基于租赁关系产生，就其性质而言仅为一种债权，根据物权优于债权的原理，自然可以得出共有人优先购买权优先于承租人的优先购买权。另一些学者则认为应本着利用权优于所有权的精神，使承租人的优先购买权优先于共有人的优先购买权，并以台湾基地承租人的优先购买权优于共有人优先购买权为例。台湾如此做法的目的在于避免土地所有权与土地利用关系分离，并兼及消除共有关系，而我们大陆能否采取同样的做法呢？笔者以为，此理由并不可取。大陆采取的是房地一体、房随地走的房地产法律制度，而并非像台湾那样可以分离，其本身的立法目的就是不一样的。所以，我们应从大陆优先购买权制度的本旨出发，并结合理论解释进行分析。
关于共有人优先购买权优于承租人优先购买权的依据，主要是物权优于债权的理论，本文支持共有人优先购买权优先，但认为该理由存在明显的缺陷，不够严谨。首次，一个国家的立法者规定优先购买权与否，纯属立法政策的选择问题，①‘广东省城市私有房屋管理规定》第１０条；‘广东省城市私有房屋租赁条例》第２ｌ条；‘南宁市城市房地产交易管理条例》第１５条：‘陕西省城市房地产市场管理条例＞第１７条；‘广州市房地产交易管理办法’第ｌｌ条等对这一问题都进行了明确规定。
论承租人优先购买权的法律效力
与物权关系或是债权关系并没有必然的联系。就共有人优先购买权来看，德国、瑞士、意大利和日本的民法典中，并没有这一规定，我国台湾民法典中也没有相关的规定，一直到修正《土地法》时，才在该法中增加了土地共有人的优先购买权Ｈ。１。很显然，若是基于共有这一物权关系产生的优先购买权各国家和地区都应该予以规定才是，而实践中如此的差异只能证明共有人优先购买权是基于物权产生的观点缺乏理论的支持。其次，我国法定的优先购买权仅限于房屋承租人，而其他标的物租赁关系中的承租人只能享有约定的优先购买权。为什么立法者没有将法定优先购买权也赋予房屋租赁关系以外的承租人呢？明显也是为了保证人们的基本生活，从社会政策出发所做的立法选择。这些差异都表明，法律是否赋予承租人以优先购买权，以及赋予哪些租赁关系中的承租人以优先购买权，仍然是立法者衡量各种利益关系后进行选择的结果，与租赁权这一债权并没有必然的联系乜引。再次，基于物权产生的权利就是物权，基于债权产生的权利就是债权这一论断也值得推敲，基础权利和派生权利之间的性质并没有必然的一致性，优先购买权的性质并不会因主体有别而不同。因而，试图以物权优先于债权理论来解决共有人和承租人之间优先购买权的冲突，似乎有众多不合理之处。
优先购买权的创设是为了保护优先购买权人获得某种特殊利益，而保护这种利益的价值目标是促进物的有效利用，实现物的价值最大化，以及维护和稳定社会经济关系晦¨。在不同的优先购买权之间产生冲突时，从充分发挥优先购买权价值功能的角度分析哺纠，采取利益衡量的方法，“两利相权取其重”阳副不失为一种解决问题的思路。优先购买权能促使利益主体由多元化向一元转化，有助于消除冲突，促进物之利用，合理配置资源。王泽鉴老师在谈到我国台湾地区《土地法》关于共有人优先购买权与承租人优先购买权时曾经指出，若是基地承租人和基地共有人的优先购买权都具有物权效力，那么在两者发生冲突时，应考虑到所有权为恒久关系，而租赁关系受有一定期间的限制，所以本着简化共有关系，充分发挥物的用益价值，明确规定共有人比承租人享有更为优先的优先购买权在理论上值得考虑。
结合上述案例具体分析，若是承租人叶某取得该房屋的优先购买权，将替代刘某的共有人地位，与徐某共有该栋房屋。同时，在房屋租赁期满之前，叶某又同时是该栋房屋的承租人，此时，同样存在着租赁关系与共有关系，权利的行使并没有得到简化，更为关键的是，徐某这一共有人的存在，使得承租人优先购买权的立法目的一一促使所有权人和使用人合二为一，以避免可能产生的冲突，保证使用人能以所有人身份稳定、自主的使用房屋并未得到真正实现。反之，如果徐某取得该栋房屋的优先购买权，随着刘某退出共有关系，徐某成为唯一的房屋所有人，基于“买卖不破租赁的原则＂，叶某继续承租该栋房屋，从而使得共有关系消灭，而只存在租赁关系，法律关系更为简洁。所以，认定共有人优先购买
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权优于承租人优先购买权，更能体现优先购买权制度设计的主旨。
４．２承租人之间优先购买权的冲突及解决
实践中可能出现数人共同行使同一种类优先购买权的情况，如数个共有人就某一共有人欲转让的份额共同行使优先购买权，数个承租人就出租人出卖的标的物行使优先购买权等。单就承租人之间优先购买权的冲突，只可能是数个承租人共同承租一个标的物或者分别承租人同一标的物的各个单独部分，且标的物不能进行分割，抑或出卖人在出卖时不肯分割，此时便会产生承租人之间优先购买权的冲突。具体可分为以下两种情况：共同承租人之间优先购买权的冲突，部分承租人之间优先购买权的冲突。
４．２．１共同承租人之间优先购买权的冲突及解决
如果数人共同承租某一租赁物的，那么当这个租赁物被出卖时，几个共同承租人都想单独购买该租赁物，在这种情形下该如何解决。
我们假设甲、乙、丙三人为朋友，共同向丁承租了一套房屋，并一起居住、使用该房屋，所有人丁现欲出卖该住房，而甲、乙、丙同时要求单独购得该房屋，该如何处理。显然该房屋为不可分物，即使勉强分割出卖也必然丧失本来的使用功能，贬损其价值。笔者认为，法律赋予承租人的优先购买权是将共同承租人看做一个整体而赋予的，所以应该适用德国民法典中共有人整体取得的观点吨¨。虽然本案中甲、乙、丙三人都要求单独购买该房屋，但他们各个具体的主体并非独立的承租人，实际上并不存在各个单独承租人的优先购买权问题，各个当事人此时处于同等的法律地位，相互间没有优先效力，可按一般买卖处理。那么针对该房屋，就由甲、乙、丙三人相互协商，决定由谁购买，协商不成的，竞价购买，谁的买价高就由谁最后取得该房屋所有权。
如此，我们便可以避开繁复的效力冲突中何者优先的问题，使法律关系简化，并使之贴合优先购买权制度的目的之一，减少社会纠纷，提高物的使用效率。４．２．２部分承租人之间优先购买权的冲突及解决
如果各个承租人均是单独地与出租人建立租赁关系，承租了整体出卖物的其中一部分，此时，就可能产生各个不同的部分承租人之间优先购买权的冲突。如前所述，讨论本问题的前提，仍然是标的物不可分割，或是出卖人不愿意分割，若是可以分割则完全可以依照自己承租的部分单独行使优先购买权，并不会产生相互问行使权利的效力冲突。
此时，我们假设甲、乙、丙三人分别向承租人丁承租了一栋房屋，甲承租了ｌ楼，乙承租了２楼，丙承租了３、４、５楼，此时，丁为保护房屋的使用价值，
论承租人优先购买权的法律效力
欲将房屋整体出售，不愿分割，而甲、乙、丙三人也同时愿意承购整栋房屋，谁将取得该房屋的优先购买权？单就此类承租比例较为明确的案件看，按承租的比例确定谁享有优先购买权不失为一个解决的办法，丙承租人的比例最大，若让他行使对整栋房屋的优先购买权，甲、乙自然不会产生纠纷。可实践生活中，承租比例相同或是不分明的情况比比皆是，显然，再简单地按比例确定谁享有最后的优先购买权并不可行。在各个承租人承租比例都较小的情况下∞，笔者以为，各承租人均不允许行使优先购买权较为可取，否则，优先购买权不仅不能成为减少纠纷，维护经济稳定的制度，相反会成为产生纠纷的源头，最终造成立法目的的落空。此时，仍然采取处理一般买卖的解决方法，首先由承租人协商，协商不成由竞价高者取得承租标的物的所有权反而更好。
４．３承租人与次承租人优先购买权的冲突及解决
《合同法》第２４０条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当承担赔偿责任。＂合法的转租创设了新的租赁权，承租人作为转租人，须将租赁物转移于次承租人占有、使用。因此，便产生这样的困惑，当租赁物所有人出卖标的物时，承租人、次承租人是否都享有优先购买权？若是都享有的话，谁的优先购买权顺位在前？理论和实践对此看法不一。下面我们从发生在江苏的一个案例入手进行探讨。
２００３年７月，王某把其一套房屋出租于李某，租期为２年。同年１０月，经王某同意，李某把该房屋转租于张某，租期为李某余下的租期。２００４年５月，王某欲以２０万元出售该套房屋，并在合理期限内通知了李某与张某。因李某、张某均想取得该房所有权，双方因此发生纠纷，李某于同年７月诉至法院，要求法院确认其优先购买房屋的权利。在审理过程中，对承租人李某是否享有优先购买权，存在二种不同意见：第一种意见认为，李某不享有优先购买权。理由为：租赁权内容在于对房屋的使用、收益。而占有为使用、收益之基础。转租房屋，李某已放弃对房屋占有、使用、收益的权利，支配租赁物的实际使用者为次承租人张某，张某拥有完全的租赁权，承租人李某租赁权已虚化而成为空权，故李某已无优先购买权。第二种意见认为，李某享有优先购买权。理由为：转租并非是。何谓比例较小，法律没有明确规定。实践中，苏州中院２００８年在一房屋承租人优先购买权纠纷案中，按承租面积与总面积之比例来计算，低于５０％的，不享有优先购买权。案情简介：原告付某与盛某签订‘租房合同＞，约定承租盛某、邦某所有的房屋，年租金为５０万元，租赁期限为三年，自２００５年３月１５日至２００８年３月１４日止，２００７年，付某了解到盛某已将房屋转让。虽多次向盛某询问转让价格等交易条件，但盛某拒绝提供。付某遂请求法院依法确认盛某、郏某与朱某、吴某签订的房屋买卖合同无效，并行使承租人优先购买权。法院据调查了解到本案争议房屋共三层，总面积１８７５．３２平方米，房屋整体面积为１８７５．３２平方米，而双方确认付某租赁部分面积仅为４８０平方米左右，不到房屋总面积的５０％，故应当认定付某对本案诉争房屋无优先购买权，原告付某的诉讼请求依据不足．
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租赁权的转让，李某仍为前一租赁关系中的承租人，仍享有租赁权，依法享有承租人的优先购买权。但基于占有、使用、收益租赁物的事实，应优先保护次承租人的优先购买权∞。
首先，我们要解决的问题的是，标的物转租后，承租人是否仍然享有优先购买权。
据《合同法》第２４０条的规定，即承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当承担赔偿责任。可见，转租并非租赁权的让与，承租人对租赁物虽然因丧失占有而形成事实上的脱离关系，但其相互关系并未完全割裂，承租人仍需为次承租人对租赁物的损害负责，因此，承租人仍享有租赁权。虽然第一种意见提出承租人租赁权己虚化成为空权，有一定道理，但虚化权利并非指权利的不存在，且转租期限不能长于出租人与承租人约定的期限，承租人之租赁权仍有回复圆满的可能幅劓。即使承租人租赁期限与次承租人租赁期限同时届满，暂不考虑二人优先权何者为先的问题，如果次承租人放弃优先购买权，此时否认承租人所享有的优先购买权无疑会致其处于其他普通购买者同样地位，进而丧失优先于他人购买租赁物的机会，损害承租人获得租赁物所有权的利益。所以，根据以上分析，承租人和次承租人都可以行使优先购买权。
其次，在肯定承租人与次承租人都享有优先购买权的前提下，何者优先就成为我们要解决的第二个问题。
优先购买权制度通过对所有权设置合法的负担，换取对特殊主体的保护，其存在于私法领域，却触动着私法制度的根基一一私法自治。对于这样一个备受争议的制度，适用时须更谨慎，以求契合制度本身的价值目标。优先购买权制度设计的基础和前提，是先买权人已经先于买卖关系而存在于某种法律关系或法律事实中哺引。通过利益衡量和价值考察，可以发现在房屋租赁关系中，法律之所以规定承租人享有优先购买权的价值追求在于尽可能维护已建立起来的租赁关系，以稳定社会经济生产秩序，避免因出租人随意处分、转让房屋造成对承租人生活的不利影响。在存在转租合同的法律关系中，承租人将房屋转租于次承租人，“标的物之支配权事实上属于承租人，而出租人不过有空权而已……所有权乃变为虚权利川５６１，从承租人优先购买权制度对秩序这一价值目标的追求上考量，承租人丧失对租赁物的占有，次承租人实际占有并使用房屋，其对租赁房屋的使用、收益权因占有而得到强化。次承租人因占有形成对所租赁房屋的倚赖，并围绕其在社会上形成了一定的生产和生活关系，本着稳定既存社会关系，使标的物的所有人与使用人相统一的目的，应赋予次承租人以优先购买权。从效率这一价值上进行进一步考量，应使物归于最能适于发挥其效用之人，在转租关系中，租赁房屋。该案例选自东方法眼，网址ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｄｆｌｙ．ｃｏｍ／ｆａｘｕｅｊｉｅｔｉ／ｍｓ／２００５０８／２００５０８０４０９２９４５．ｈｔｍ，２００９．０３．２０。
论承租人优先购买权的法律效力
的占有、使用、收益权能从转租人流向次承租人，正是社会资源从评价低者转给评价高者，实现优化配置、物尽其用的体现幢引。而于社会现实意义上分析，在转租现象大量存在的今天，相当一部分的承租人将标的物转租的主要目的是为了赚取其中的差价，并无意真正使用标的物，而次承租人往往在承租后投入大量的人力、物力，致力于标的物效能更好的发挥，作为主要利用标的物的主体，确认其在先顺位的优先购买权，既可以避免投入的成本遭受无谓的损失，也能够避免社会资源的浪费和闲置，充分发挥租赁物的经济效益。
综上，在转租法律关系中，承租人和次承租人都可以行使优先购买权，且次承租人的优先购买权应当顺位在先。
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结论
承租人优先购买权作为合同自由、交易安全、意思自治等原则对另一些社会价值让步的产物，一直以来司法界对其的研究和争论不断。我国现行立法承认并保护房屋承租人的优先购买权，但由于规定的单薄和粗陋，定性的不明，以致理论上争论不休，实务上也因为立法不明确或者立法空缺导致很多疑惑，出现法院在审理此类案件的时候出现执法不一、无法可依的情况。有鉴于此，作者在文章中仅对生活中引起纠纷最多的房屋承租人优先购买权进行探讨，而并未探讨约定的承租人优先购买权。
社会经济高速发展、租赁关系日益普遍化的今天，承租人已经成为一个庞大的社会群体，不容我们忽视。本文立足于现行法律的规定，对承租人优先购买权制度做了基本的理论梳理，从其法律性质入手，有针对性的抓住承租人优先购买权的法律效力问题进行研究，现将具体观点总结如下：
第一，承租人优先购买权是指在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定或是约定，在同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。承租人优先购买权包括法定的承租人优先购买权和约定的承租人优先购买权，但是我国现行法律只赋予了房屋租赁关系中的承租人以法定的优先购买权，对于房屋租赁之外的其它租赁关系，合同当事人可依“意思自治’’原则，约定相关的优先购买权。
第二，承租人优先购买权的性质是探讨权利效力的前提问题，对其正确的认定，关系到行使的法律效果。笔者通过对形成权特征的分析，认为承租人优先购买权的性质不是形成权，也并非附条件的形成权，权利人不得以其单方面意思表示而形成以出卖人与第三人之同样条件为内容的合同。承租人优先购买权为既得权而非期待权，于基础关系一一租赁关系成立时，并不当然成立优先购买权，当出租人出卖标的物于第三人时，优先购买权方成立，且一经成立即可行使。通过对物权权能的分析，承租人优先购买权并不能划入物权的范畴，我们不能因其能对抗第三人就认定其为物权，其与作为实体权利的物权在功能上还有一定差异。优先购买权作为～种权利形态，对其性质的把握应从其基本的内涵上入手，承租人的优先购买权只是一种优先购买的请求权，请求优先于他人与出租人订立关于租赁物的买卖合同，出租人有强制缔约的义务。当租赁合同经登记备案后，因权利得到公示，承租人优先购买权便取得对抗第三人的效力；而没有将租赁合同登记备案的承租人，优先购买权仅仅在承租人和出租人之间发生效力，不得对抗第三人。笔者对优先购买权性质进行了与主流观点不一样界定，希望给予实践中因为定性不明而引起的争议一点解决问题的思路。第三，行使承租人优先购买权的法律效力分为对内效力和对外效力。当租
论承租人优先购买权的法律效力
赁合同没有经过登记时，承租人优先购买权并未得到公示，所以只在承租人与出租人之间形成法律关系，当出租人将租赁物出卖给第三人后，只能主张买卖合同上的效力，不能追及第三人取得标的物的所有权。仅具有对内效力的优先购买权并不能保证承租人确定的取得租赁物的所有权，实质上只是赋予承租人一种有利的法律地位。而租赁合同经过登记之后，承租人优先购买权得到公示，便具有了对抗第三人的效力，产生对外效力，可以针对第三人产生物权上的追及力，即使租赁物所有权已经转移于第三人，承租人也可请求注销登记，以取得标的物所有权。由于优先购买权突破了合同自由、交易安全等原则，所以在涉及第三人的利益时，处理尤须谨慎。我国法律目前对于承租人优先购买权能否对抗善意第三人并没有明确的规定，笔者认为，未经公示的优先购买权由于仅具有对内效力，不得对抗第三人，与善意取得制度并未存在冲突，而取得对抗效力的优先购买权则会与善意取得制度存在冲突，此时应区分不同的情况进行分析。当第三人知道有优先购买权人存在的情况下，但不知道出卖人在出卖时是否通知了先买权人，若是盲目受让标的物，不宜认定为善意；当第三人不知道或不应当知道存在优先购买权的情况下，则可以认定其为善意，最终取得标的物的所有权。
第四，当某一标的物上同时存在几个优先购买权，而有多个优先购买权人同时对该标的物主张优先购买权时，就会产生优先购买权之间的冲突。实践中我们面临最多的主要有承租人优先购买权与共有人优先购买权之间的冲突，承租人之间优先购买权的冲突，承租人与次承租人优先购买权之间的冲突。当共有人优先购买权（包括共同共有与按份共有）与承租人优先购买权冲突时，应从充分发挥优先购买权立法目的的角度出发，以促进物的效用的最大发挥及保护现有秩序为标准，确定共有人优先购买权优先于承租人优先购买权，而不宜采取以基础法律关系的性质来决定优先购买权的效力顺位。在共同承租人之间、部分承租人之间优先购买权冲突时，采取一般买卖中纠纷的解决方法反而更有利于简化法律关系。而在转租法律关系中，承租人并没有退出租赁法律关系，不能同时认定其在转租标的物的同时将优先购买权也一并转让，此时，存在承租人的优先购买权与次承租人优先购买权并存的情况，当二人同时主张优先购买权时，通过利益衡量和价值考察，确认次承租人具有在先顺位的优先购买权，以避免投入的成本遭受无谓的损失，也能够避免社会资源的浪费和闲置，充分发挥租赁物的经济效益。
笔者没有承袭传统对承租人优先购买权制度探讨的思路，跳出了论述承租人优先购买权概念、行使、保护及对该制度进行整体构建的圈子，而仅对其法律效力问题进行研究，力求解决理论与实务中涉及承租人优先购买权制度的诸多困扰。但由于笔者水平有限，对于效力的论述还不够深入，今后笔者将继续关注这一领域，从而对该制度进行更深入的研究。
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ｓ／２００５０８／２００５０８０４０９２９４５．ｈｔｍ，２００９・０３－０４
［５５】王福祥．论优先购买权．法制与社会发展，１９９５，（２）：３８－３９［５６】郑玉波．民法债编各论．台北：三民书局，１９８１，１７９．１８１
论承租人优先购买权的法律效力
致谢
时光荏苒，如白驹过隙。我怀着对千年学府的憧憬，来到了这麓山下，湘水畔，度过了人生中最重要的三年。回看这似水的三年，收获的不仅是愈加丰厚的知识，更承载了我们太多的回忆。在熬夜改完论文的这个深夜，提笔写下致谢时，没有应付，没有矫情，剩下的只是发自内心的感激，字字肺腑。
感谢湖南大学，感谢法学院，我庆幸能够来到这样一个有底蕴的校园完成我的硕士生涯，让我在这开放式的大学环境中感受了自由的学术氛围，目睹了名家的风范，更鞭策我时时自省，追求进步。
感谢我的导师徐涤宇教授，恩师严格不失宽容，傲气不失随和，超然而世事洞明。初入湖大，得遇此良师，幸甚之至。三年来，我不是导师最出色的学生，总在追赶同门的脚步中艰难前进，而导师适时的鞭策，深入浅出的讲解，让我感受到了法学的精义与乐趣。在论文撰写的过程中，也曾因为导师的严厉批评而偷偷流泪，现今回想，能够记起的都是导师精益求精的治学态度和恨铁不成钢的忧虑。从一开始的选题到具体写作方案的拟定，直至盲审、答辩，我都没让导师省心，导师耐心的指导，亲切的鼓励，让我有勇气面对过程中的所有困难，谢谢您的帮助。
感谢屈茂辉老师、王全兴老师、王远明老师、肖海军老师、刘定华老师、温晓莉老师、唐超华老师、陈锦红老师、陈运来老师、蔡唱老师、肖和保老师、陈璐老师等，感谢你们三年来对我的教导，是你们的循循善诱让我进步，是你们的包容让我成长，一路走来，在你们的身上收获无数，却无以为报，唯化作此时的一句感谢。
感谢师兄胡东海，谢谢你为我论文写作搜集资料，解决难题，兼做借书、买书苦力的同时还做我发牢骚的出气筒。感谢同门的兄弟姐妹们，是你们让我感受到了徐门大家庭的温暖，共同经历的点点滴滴都成为我往后最珍贵的回忆。感谢寝室的姐妹们，挑灯夜战因为有你们的陪伴，变得不那么难熬，让那些日出而息，日落而作的日子透着那么多温情。
感谢我最爱的爸爸、妈妈，感谢你们在我迷茫的时候给我方向，在我无助的时候给我力量，在任何时候无条件的给予我支持，因为有你们，我有勇气面对任何挫折。
感谢的语言太苍白，要感谢的人却太多太多，我唯有将此情牢记于心，化作以后努力的动力，以回报此时鼓励、帮助过我的每一个人。
论承租人优先购买权的法律效力
作者：
学位授予单位：蒲薇湖南大学
相似文献(10条)
1.学位论文 贾继华 房屋承租人优先购买权研究 2006
优先购买权，又称先买权，是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。它是当今世界各国或地区民法所普遍确立的制度，具有悠久的历史渊源。综观各国立法，在优先购买权的设计上，不外有共有人的优先购买权、承租人的优先购买权和典权人的优先购买权。我国大陆分别规定了共有人的优先购买权和房屋承租人的优先购买权。本文仅就房屋承租人的优先购买权问题进行探讨和研究。 本文除引言外，共分五个部分。 第一部分在分别介绍我国和国外的承租人优先购买权的历史发展的基础上，对该制度的法律价值进行分析。文章认为，作为一种解决资源利用与安全利益维护之间的矛盾、平衡出卖人与优先购买权人之间利益的法律制度，承租人优先购买权具有发挥物质财富的经济效益，促进资源有效利用，降低交易成本、维护社会关系、经济秩序的稳定，促进社会和谐，体现公平正义的法律价值。 第二部分通过对物权说、债权说、请求权说、形成权或附条件的形成权说等多种学说的分析，认为承租人优先购买权应当是附条件之形成权，是一种依赖于基础关系的附从性的、具有一定物权效力的权利。 第三部分通过各种观点的比较分析，认为基础法律行为合法有效为房屋承租人优先购买权的成立要件。房屋承租人优先购买权行使的前提要件是出租人出卖租赁房屋于第三人时；时间要件是先买权须在法定期间内行使；实质要件是先买权须在同等条件下行使；先买权行使须以意思表示为形式要件。 第四部分针对承租人优先购买权与其他类型优先购买权的冲突进行分析和研究。认为在承租人优先购买权与共有人优先购买权竞合时，应坚持“两利相权取其重”的价值取向进行平衡，确定共有人优先购买权优先于承租人优先购买权。在承租人优先购买权与抵押权竞合时，无论是先成立租赁后设定抵押权还是先设定抵押权后成立租赁，在抵押权人实现抵押权时，承租人均可行使优先购买权。而在承租人优先购买权与原产权单位优先购买权竞合时，由于两者均系基于合同而存在的优先购买权，应依据权利取得时间顺序来界定先后。对司法实践中承租人优先购买权的保护，本文也分别作出了分析判断。 第五部分针对当前我国优先购买权制度的现实情况，认为我国不仅不应废弃优先购买权制度，而且应在现行优先购买权制度的基础上，参照大陆法系国家和我国台湾地区的立法经验，对我国的优先购买权制度加以完善。文章指出，我国现行承租人优先购买权制度应确立优先购买权适用范围、成立的原则，明确规定承租人优先购买权行使期限、“同等条件”及其限制，并应规定承租人优先购买权的法律效力，以切实保护承租人的合法权益，真正实现公平的价值取向。
2.期刊论文 李晓丽 承租人优先购买权性质分析及纠纷审理 -青海社会科学2004(6)
在理论上,有关承租人优先购买权的性质有形成权说、期待权说、物权说或债权说等多种观点.本文通过分析以期揭开这一权利性质的"面纱".在实践中,则需对"同等条件"的内容以及共有人优先购买权与承租人优先购买权的竞合等问题予以合理解决,从而使这一制度更具可操作性.
3.学位论文 郑鑫 房屋承租人优先购买权制度研究 2007
优先购买权制度作为民事制度之一种，因其于存在之价值、权利之性质、权利之行使、效力之判断等方面具有一定特殊性而争议不断，故颇值得深入探究.房屋承租人之优先购买权作为优先购买制度之缩影，一方面可以其为切入点对整个优先购买制度作较深入的剖析，另一方面，也可对基于其基础法律关系的特殊性而延伸出之问题进行细致分析，更对我国的既有立法例的完善及实务操作具有参考价值，故而笔者以此为主题著文。 本文共分四章： 第一章“房屋承租人优先购买权制度的历史沿革和制度价值”。在这一部分，首先从历史沿革的角度对房屋承租人优先购买权制度进行考察，以期从历史的细微脉络中对其做出解释和澄清，以使本文的评析建立在对象确定的基础之上，不至于无的放矢。其次，作为一项民事特权，房屋承租人优先购买权的存废，历来有两种相互对立的观点。虽然承租人优先购买权会对出租人和第三人的意思自由造成一定的不利影响，但笔者认为，在法律对承租人优先购买权做出严格限定的情况下，其在促进物之效用的充分发挥，优化资源配置方面的作用不容忽视。 第二章“房屋承租人优先购买权的法律性质”。在这一部分，笔者首先对关于先买权法律性质的诸学说予以介绍和评析，认为请求权说、期待权说、物权或债权说都存在一定的缺陷，不能揭示先买权的法律性质。接下来，提出了将先买权的法律性质界定为形成权是最为准确的定性，最后，具体分析了先买权法律性质的作用机理。认为先买权的形成权法律性质，使得先买权具有技术性、手段性的权能，其作用机理只在于确定先买权人和出卖人之间形成买卖合同的法律关系。
第三章“对我国房屋承租人优先购买权制度的检讨”。这是本文的重点部分。房屋承租人优先购买权的行使及效力问题，是优先购买权制度的核心内容，也是实现制度的目的，贯彻立法政策的关键性环节。在这一部分，本文首先阐述权利的成立与行使系属不同层次的概念，应当加以区分。笔者主张房屋承租人优先购买权在出租人出卖租赁房屋之时成立。第二部分对承租人优先购买权的行使进行了剖析。首先，界定的承租人优先购买权的主体、客体。其次，从“房屋”、“出卖”等问题着手，对承租人优先购买权的适用范围进行详细探讨，并由此引出关于“同等条件”的认定。最后，对出租人的通知义务及优先购买权的行使期限进行了剖析。第三部分，承租人优先购买权的效力。这部分对承租人优先购买权的效力予以界定。承租人优先购买权的法律效力体现在：一经行使即发生形成权的作用，在出租人与承租人之间成立买卖合同关系。第四部分，着重探讨了承租人优先购买权与其他优先权冲突的协调。 第四章“侵犯房屋承租人优先购买权的法律救济”。对于侵害承租人优先购买权的法律救济体现在对于享有优先购买权的承租人的利益保护方面。第一部分，笔者分析指出了目前我国立法对侵犯房屋承租人优先购买权的法律救济的局限性。第二部分，笔者提出可以采用对承租人优先购买权赖以存在的租赁关系进行物权法意义上的公示——登记，使得承租人在行使优先购买权之后产生的法律效力具有对抗第三人的效力。以登记作为保护享有优先购买权的承租人利益的对策，具有对法律事后救济的补充效用。此外，笔者提出了对现行立法规定的完善意见，以期能完善我国房屋承租人优先购买权制度。
4.学位论文 臧洪跃 论房屋承租人优先购买权 2007
房屋承租人优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中很早就已经确立，这些规定对稳定房地产租赁法律关系，保障承租人可以优先得到房屋所有权，促进社会主义市场经济的健康快速发展具有重要意义。但是现有法律对该制度规定过于笼统，实际操作比较困难，造成司法实践中法律适用的困难和混乱，严重损害了承租人的权利。有鉴于此，本文在我国现有法律规定的基础上，比较和借鉴了国外成熟立法经验，系统的阐述房屋承租人优先购买权的理论基础和法律性质，分析了优先购买权的效力和效力冲突的处理，并针对承租人的优先购买权在审判实践中暴露出的问题，进行了深入的探讨和研究，提出了一些完善建议，以期完善承租人优先购买权制度，维护承租人的合法权益、促进安全交易。
5.期刊论文 陈雪堂.李文博.CHEN Xue-tang.LI Wen-bo 承租人优先购买权法律性质之探讨 -黑龙江省政法管理干部学院学报2006(6)
法律性质不同,导致执法结果有所不同,因而法律价值的取向,社会效益的偏颇必有不同.我国目前对于优先购买权的规定较为疏漏因立法不清、学说不同,导致执法混乱,在优先购买权的问题上存在众多严重的分歧,影响了法律价值的实现,因此有必要对优先购买权性质进行分析,性质明确则对法律精神的充分实现起到积极的推动作用,通过对大陆法系优先购买权当前争论较为激烈的几种学说例如形成权说、请求权说、期待权亦或即得权说进行讨论,对于尊重既有秩序、最大程度实现社会效益以及合理保护弱势群体等有积极重要的意义.
6.学位论文 宿秀兰 论房屋承租人的优先购买权 2007
优先购买权制度早在拜占庭时期的罗马法中就已经产生，房屋承租人的优先购买权作为优先购买权的一种，在我国的立法和实践中均有体现。承租人的优先购买权制度对于稳定社会关系，促进资源的有效利用，保护承租人的权益具有重要的意义。但目前对于该制度的法律规定过于简单、笼统，在实践中出现了大量的问题，存在众多争议，尤其在具体诉讼过程中，认定承租人是否享有优先购买权，如何将承租人的优先购买权落到实处，显得尤为重要。 从目前对我国房屋承租人优先购买权的研究现状来看，理论资料相对来讲较多，但不够系统和全面，往往仅就某一方面或个别问题进行阐述，罕有系统论述，且大都倾向纯理论研究，与司法实践结合不足。本文综合运用了比较分析法、历史分析法、实证分析法，系统论述了承租人的优先购买权，尤其从司法实践的角度对房屋承租人优先购买权行使中的几个具体问题等提出了自己的观点。 本文除引言和结语外，分为四部分，第一部分是房屋承租人优先购买权概述，首先阐述了房屋承租人优先购买权的含义及特征；其次对有关国家和我国台湾地区以及我国大陆关于房屋承租人的
优先购买权的立法情况进行了说明；最后分析了房屋承租人优先购买权制度的价值所在，从而提出了确立房屋承租人优先购买权制度的必要性。
第二部分是对房屋承租人优先购买权的法律性质分析。目前的学说主要包括：期待权说、附强制缔约义务的请求权说、附条件的形成权说、物权说或债权说、物权取得权说；通过对各主要学说进行分析论证，认为承租人的优先购买权的法律性质是一个多角度的问题，是形成权，是物权取得权。
第三部分是房屋承租人优先购买权的行使。这是在实践中最有争议的部分，也是本文的主要着墨点。对房屋承租人优先购买权的行使条件以及转租、部分承租、拍卖、抵押等几种特殊情形下的具体适用进行了分析；与按份共有人优先购买权的行使进行比较认为两者不存在竞合问题。 第四部分是房屋承租人优先购买权受到侵害时的司法救济，分析了目前司法救济的现状和不足，并提出了司法救济的完善意见，供立法和实践参考。
7.学位论文 陈娇 论房屋承租人的优先购买权 2008
在我国民事立法中，有关于房屋承租人优先购买权的规定，但是过于简略，操作性不强，致使司法实践中对于因房屋承租人优先购买权问题引起的纠纷的处理往往出现偏差，无法保护当事人的合法权益。本文采用历史分析法、比较分析法、案例分析法、文献分析法等多种方法，在借鉴大陆法系国家和我国台湾地区的相关立法例及学说判例的基础上，对我国的房屋承租人优先购买权的基本理论作较为全面、深入的研究，并提出相应的立法建议，希望未来的民法典能突破现行法的框架，建立起比较完善、有效的优先购买权制度。本文主要分为四个部分： 首先，从历史沿革中，对房屋承租人优先购买权制度进行了考察。接下来，在明确房屋承租人优先购买权定义的基础上，概括出其基本特征。论述了房屋承租人优先购买权存在的必要性。 其次，分析了承租人优先购买权的法律性质。通过对优先购买权法律性质的几种典型学说的逐个评析，得出了承租人的优先购买权，在出卖前，具有期待权的性质；在出卖时，是一种附条件形成权，可基于权利人单方的意思表示，与出租人自动建立合同关系；同时它还具有物权的效力，可对抗第三人。 再次，论述了三个关于房屋承租人优先购买权的特殊问题，分别是：与共有人优先购买权的关系，房屋承租人优先购买权适用的四种特殊情形和拍卖中房屋承租人优先购买权的问题。 最后，针对我国现行房屋承租人优先购买权制度存在的不足，包括：承租人优先购买权的起止期间、方式和除斥期间，“同等条件”的标准，优先购买权在转让、继承，房屋使用性质上的限制和第三人侵犯承租人优先购买权的处罚措施等方面，从立法者的角度提出了一些完善的构想。
8.学位论文 柳蓓菁 房屋承租人优先购买权制度研究 2008
房屋承租人优先购买权是指房屋租赁关系中，承租人依法律规定所享有的，在出租人出卖租赁房屋给第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。这一制度历史悠久，是当今世界各国普遍确立的一项民事法律制度。我国也于1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第230条正式在法律层面上确定了房屋承租人的优先购买权，但该规定过于简略，对于该项权利的法律性质、实现程序及救济方法等均没有明确界定，因此，该项法定权利是存在制度缺陷的，从而导致了在理论界对该问题众说纷纭，司法实践中的混乱不一。本文将从承租人优先购买权的概念和性质、存在之必要性、承租人如何实现自己对租赁物的优先购买权等相关问题作较为全面的分析与论证，以期通过理论结合实践的分析，弥补我国现有法律关于承租人优先购买权规定的制度缺陷，缓解司法实践中的种种矛盾，最大效益地发挥这项法律制度的社会功能。
9.期刊论文 邵宗日 试论房屋承租人的优先购买权——兼论对第三人合法权益的保护 -商场现代化2007(21)
合同法第230条对房屋承租人的优先购买权作了规定,但对该优先购买权的法律性质和效力却未做明确规定,本文从确立承租人优先购买权的立法意图,以及承租人优先购买权的现实可操作性角度出发,结合审判实践中存在的问题,对于承租人优先购买权的法律性质、效力,以及如何兼顾对善意第三人利益的保护和审判实践中诉讼程序的处理等方面,作了阐述和探讨.
10.学位论文 王俊 房屋承租人优先购买权制度研究 2007
房屋承租人优先购买权制度是民事优先购买权制度的一种,被我国作为一项重要的民事法律制度确立已久。但我国《民法通则》、《合同法》等现行法律法规对房屋承租人优先购买权的发生要件、行使条件、行使效果的规定颇为粗疏,以致对该权利的性质、效果存在多种分歧的认识和理解,司法实践中对该制度的适用也较为困难。笔者从理论层面和实践层面对该制度的相关问题进行较为全面的探讨,并对健全和完善我国的房屋承租人优先购买权制度提出立法建议。本文主要从三个方面对房屋承租人优先购买权制度进行分析和论述。 第一部分研究了房屋承租人优先购买权制度基本理论。该部分对房屋承租人优先购买权的概念予以界定,并分析了房屋承租人优先购买权的法律性质和制度价值。所谓房屋承租人优先购买权是指出租人在租赁合同有效期内出卖租赁房屋时,作为承租人的民事主体依照法律的规定而享有的在同等条件下先于他人购买所承租房屋的权利。从法学角度分析,房屋承租人优先购买权是-种期待权、形成权、是一种物权性的权利。附条件形成权说、请求权说、物权说或债权说在理论上都不能成立。笔者运用经济方法和法理方法分析并论述了房屋承租人优先购买权制度价值,房屋承租人优先购买权有利于最大限度发挥物的经济效益；有利于降低交易成本；有利于稳定经济秩序。这一制度符合现代物权法的发展趋势,体现了物权的优先效力。 第二部分是对房屋承租人优先购买权的行使与效力进行研究,在我国成文法及司法解释的基础上,从中外比较分析的角度,论述了房屋承租人优先购买权行使的条件、行使的期限、行使的限制、房屋承租人优先购买权的效力、房屋承租人优先购买权的权利冲突。 第三部分论述了我国房屋承租人优先购买权制度的缺陷和立法完善。分析了我国现行的房屋承租人优先购买权制度尚无实质意义上的制度框架,缺乏可操作性,对承租人优先购买权保护有难以实现之虞。基于房屋承租人优先购买权制度存在之必要性,为发挥其制度的应有作用,亟待对其进行完善,使房屋承租人优先购买权尽显其制度价值,又平衡各方利益,同时更具有操作性,笔者在肯定我国既有立法的基础上,参照国外立法例对我国房屋承租人优先购买权制度的完善提出了立法建议。
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