商铺选址的评估指标
2016-04-08 10:59
商铺选址的评估方法，在网络文章或选址相关书籍上都可以找得到，通常都会有商圈评估及竞争评估。《选址评估网》针对街铺的选址评估设计了基础评估、商圈评估、竞争评估以及不宜开店评估四种，比较全面地覆盖了街铺评估的关键要素。本文一一深入分析说明。
一．基础评估
商家选址首先要做基础评估，该评估将选址最关键重要的指标归类在一起，是新店选址评估的基础。评估指标包括租金月商比、立地条件、店址所在商圈、面积、店宽、路宽、时均人流量、车辆停靠、接近性。
1. 租金月商比
租金与营收的占比，可以分为租金月商比及租金日商比两种。一般而言，2~3天的营业额要大于月租金，否则建议放弃该店址。
2. 立地条件
一般人会分不清主角间和次角间的区别，立地条件最佳位置为各主要道路的十字路口、T字路口、三岔路口，主角间指的就是指这个位置。次角间指的是次佳位置，就是紧挨主角间的位置。
3. 店址所在商圈类型
分为城市商业中心、社区商业中心、零售商场、交通枢纽的商业中心。到一个城市一般先找城市商业中心实际观察，再找社区商业中心，看符合路段在哪里，商圈范围是否符合，再找零售商场，分已开业和即将开业，再找交通枢纽的商业中心。因此分值比重也是依照这个顺序城市商业中心的分值最高，而其它封闭通路的分值最低。
+ 城市商业中心：商圈范围为整个城市，而在此类商圈选址时，店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离（约300米）内常住的居民或上班的人，而最主要的客群则是门前经过的人们及附近集客点购物或活动的人群。
+ 社区商业中心：主要是附近居民，写字楼或学校集中的区域及开发区等的商业中心也是归类于社区商业中心。一般来说，社区商业街的商圈范围为距其走路约10分钟左右的距离（约1公里）内。
+ 零售商场：零售商场指的是不在城市商业中心内的购物中心，百货公司及大型综合超市等大型商场，一般营业面积都在一万平米以上，店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离（约300米）。
+ 交通枢纽的商业中心：是大城市的次要商业中心。这里所说的交通要道和交通枢纽，包括火车站外围、地下铁道的大型中转站等。店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离（约300米）。
+ 其它（封闭通路）：商圈的主要客源就是车站、机场、游乐园、景区内的旅客及工作人员。
4. 面积
一般来说面积越大营业额越高，可分为大、中、小型三种选项。以便利店业态为例，小型店为70平米以内，中型店为70~80平米，大型店80平米以上。
5. 店宽
店宽分为一面和两面。面宽4米的店会导致门头太窄（感觉是小杂货铺，不吸引人），和面宽8米入店度比较的话相去甚远，要仔细观察实际门面店宽的情况。
6. 路宽
分双向道、单向道、护栏/四车道。双向道指的是没有护栏路宽，不像四车道40米宽道路会影响交通和接近性，因此分值最高。凡超过40米宽的四线道以上道路或中间有栏杆、安全岛阻隔的主要干道分值越低。
7. 预估时均人流量
经过新店址门口的最少人流量在1500~2700人之间。预估平均每小时人流2700以上为最高分。
8. 车辆停靠
指新店址是否好停车，例如：汽车、摩托车、自行车较容易停车的地方。或者附近有停车场所，或者近距离内有大型停车场等。
9. 接近性
虽显眼位置但要多绕几圈才能到达，一些人工或天然的障碍有可能使顾客放弃选择，例如需要穿越街口、马路，门面台阶太高（顾客不愿多爬），对顾客最便利的位置就是在进出容易的地方，例如：无障碍、无台阶、有独立出入口的地方。
二．商圈评估
商圈评估的指标分为：道路构造、道路特性、动线、视野性、道路坡度、道路塞车、右转进入、停车条件等8项指标，介绍如下：
1. 道路构造
道路是否超过8米宽，中间是否有栏杆，会影响顾客是否容易接近店铺。
2. 道路特性
是否有斑马线的道路特性。如果新址是在有斑马线十字路口信号灯前，一般来说会有利于增加顾客停留的时间，得分会高些。
3. 动线
是回家动线还是通勤动线？是顺向车道还是逆向车道？上班、上学动线比下班、下课动线差，上班一般都忙着赶时间，故新店址最好是在下班动线上。顺向车道比逆向车道好。所以新址位于回家动线且是在顺向车道上的分值最高，反之最小。
4. 视野性
这是一项重要指标，新店址门口绝对不可以有大型遮挡物（不容易被发现），例如：街道的树木、安全岛、电线杆、天桥、大楼等，都可能阻碍到招牌的视觉效果。选择新址越显眼位置越好，例如在150米距离就能看见，分值最高。反之50米距离才能看见分值最低。
5. 道路坡度
尽可能在平坦的道路上开店，不要在坡道上开店。如果不得已要在有坡度的道路上开店时，上坡途中较有利，顾客会有入店停留的机会。
6. 道路塞车
常发生交通阻塞的道路，避免在其附近开店，道路是否通畅关系着顾客的购买意愿，因此尽可能选择不会塞车的地点开店。
7. 右转进入
+ 可以：对面车道车较少，或者即使等待右转车道的宽度仍有空间让后面的车子通过。
+ 困难：对面车道车较多，或者后面的车子因为有等待右转车辆而难以往前通行。
+ 不可：要右转的可能性极低，或者有禁止右转规定。
8. 停车条件
在新店址前确保有停车空间及位置，可使流动车辆方便停车购物。好停车并且能停大型车的分值最高。
三．竞争评估
品牌是指你的竞争对手的品牌对你影响的程度，还有距离的远近、营业时间、卖场面积、停车情况、位置也都会影响你的销售。
1. 品牌
不要选择知名品牌密集的区域，这样竞争太激烈，你是新手或是你没有品牌，你有什么把握战胜他们呢？所以没有竞争店区域开店的分值最高，但可能性比较小，如果是一线品牌则分值最低。
2.竞争店开业时间
有竞争者但你却想加入竞争，那么一般来说竞争者的店龄越长，对你的影响力就越大。
3. 卖场面积
如果有一大一小的潜在店址，尽量选择大面积的店址开店，要做就做最大的一家，这样才有竞争力。
4. 停车配置
一旦加入竞争，对于竞争者没有停车条件，那么选择可停车的店址，将会提升你的竞争力。
5. 营业时间
竞争者的营业时间越长对你的影响力就越大，尤其是24小时营业，他将包揽了你大部分的销售。
6. 相对位置
一旦加入竞争，那么你一定要占据有利位置，切勿挤到别人中间，这将分流你的销售，因此包夹的评估分值越低，不在同一动线上比如对面则分值最高。
7. 距离
尽可能离你的竞争对手越远越好。最好超过200米的距离则分值最高，反之越靠近分值越低。
四．不宜开店评估
商铺选址就是要选地段比较好的地方，人们经常自以为是地认为自己所选的店铺地段好，而忽略不宜开店的因素，也就是有开店忌讳而不利于开店的因素。我们根据行业经验，将30项不宜开店的因素列出供选择是否符合，符合的项数越多则越差。符合率如果高达50%以上，则应放弃此铺位。
1. 在基础商圈区域内，如大条道路、铁轨、铁道高架、高速公路高架、河州等有成为重大障碍，并可能成为限定商圈，店铺影响范围从周边流入之可能性不大。
2. 虽然是繁华街道，但跟都会区的大规模繁华街相比，购买设施、饮食设施、娱乐设施较少。
3. 虽然是办公楼，但跟都会区的大规模办公楼相比，上班族较少，以小规模的企业或地区办公房为主。
4. 虽然是厂房但跟其他规模厂房相比，上班族较少，是以小规模的厂房生产为主。
5. 虽然是医院，但跟都会区的大规模医院相比，上班族较少，是以小规模的医院为主。
6. 虽然是学校，但跟都会区的大规模学校相比，上班族较少，是以小规模的学校为主。
7. 办公楼但没有24小时的公司，没有邻接繁华街，而政府机关大楼都很早关门，夜间的人口非常的少。
8. 纯粹的办公街，假日时人口非常少，没有像在热闹的繁华街、购物街等要素。
9. 办公楼上班的人非本店址之目标客层。
10. 办公室上班者出入方向不会走向店址的方向，店址也不是接近邻近的办公楼的主要出入口。
11. 只有出勤时间带的尖峰时徒步通行量才比较多，全部时间带的通行量并不多，且午餐时间带也不热闹。
12. 白天的徒步通行量虽多，但夜间深夜后(PM10点以后)就没有人通行了。
13. 徒步通行的人非本店址客户，只通行而过的通勤者的比率较高。
14. 店址虽然是面对外面的道路，但在内巷反而比店址前有更多的徒步通行量。
15. 本店址的店前道路的对面中，对面的徒步通行量较多。
16. 在狭小的范围内有很多的车站（地铁出入口），使得徒步动线分散。
17. 为主要徒步动线巷内的一两家店，是主要徒步动线较为里面的部份。
18. 竞争店的生意不怎么好，附近的本连锁其它店（如有）也是生意不好。
19. 竞争店的动线较大，而本店址的动线较竞争店小。
20. 竞争店商品丰富度较本店址为多。
21. 竞争店店型标准，而本店址为小型店、变形店、通路狭小等非标准店店型。
22. 本店址前没有设置人行道，或步道狭小步行困难。
23. 店前道路上停车困难，夜间的出租车客或等车的人要上车很困难。
24. 因为店铺条件的限制，午餐的尖峰时间带无法满足外带的人潮。
25. 店铺入口与道路有高低差或斜坡等，影响徒步来店客接近本店址。
26. 店址的招牌、袖招与附近的繁华街道上的外围环境比较，被覆盖掉了或显示不明显，或者有相关的法令规定不得设置招牌。
27. 周边居民不喜欢的环境，如排放恶臭的工厂、严重污染的河川、公营赌场、危险地带等。
28. 在市场饱和后考虑开此店。虽然是以竞争店会闭店为前提，但并不能确保可以形成压倒性的优势来对抗竞争店。
29. 店址前身是贩卖与本店址相关的产品或服务的商店，但因为该店铺的营业额不好而退出市场。
30. 现在虽然没有竞争店，但将来竞争店出现时，本店址有在店铺条件、商品丰富度上形成劣势的危险性。
《选址评估网》免费提供商家选址评估的神器，可进行四类评估，试算租金成本、初年度每月损益及五年度每年损益，全部免费。欢迎关注微信或浏览官网：选址评估网！