房地企业看过来,保障性住房无偿移交政府到土地增值税征还是不征?

2017-08-17     梁好财税工作室

一、 上海保障性住房配建的背景和要求

为了多渠道筹措保障性住房房源，规范在商品住宅建设项目中配建保障性住房的行为，上海市住房保障房屋管理局、规划国土资源局、发展改革委、建设交通委、财政局按照《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）、建设部等七部门制定的《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）的精神，联合制定了《关于本市保障性住房配建的实施意见》，并经上海市政府同意，以《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局等五部门关于本市保障性住房配建实施意见的通知》【沪府办发〔2012〕61号】文件下发。

沪府办发〔2012〕61号要求：凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建保障性住房；郊区有条件的区域，应进一步提高建设项目的配建比例。配建的保障性住房应无偿移交政府用于住房保障，并在建设用地使用权出让条件中予以明确。房地产开发企业应在建设项目的商品住宅预售或者出售之前，按照建设项目协议书的约定，将配建房源移交给区（县）住房保障机构。配建房源与商品住宅一并申请建设用地使用权初始登记，建设用地使用权范围应为同一宗地，不作分割，按照所在商品住宅开发项目宗地总面积记载，并注记配建保障性住房的比例、建筑面积等内容。配建房源的新建房屋所有权初始登记在区（县）政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构名下。

二、 上海保障性住房土地增值税征收现状

目前税收文件都未明确关于保障性住房如何征收土地增值税的具体规定；上海对保障性住房土地增值税的征收也没有统一的规定，各个区的做法也不尽一致。从笔者了解的情况来看，上海配建的保障性住房都是要求征收土地增值税的，只是计算的方式不一样。对于开发商来讲，由于配建的保障性住房无偿移交给政府，所以没有销售收入。在土地增值税清算时，按视同销售来处理，有的区税务局要求按保障性住房的成本加计10%的利润算作销售收入；又有的区要求直接按保障性住房的成本算作销售收入。

三、无偿移交给政府的保障性住房收入的确认

根据《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局等五部门关于本市保障性住房配建实施意见的通知》[沪府办发〔2012〕61号]第一条和第三条第七、第八款规定，凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目，均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例，配建保障性住房。配建的保障性住房应无偿移交政府用于住房保障。房地产开发企业应在建设项目的商品住宅预售或者出售之前，按照建设项目协议书的约定，将配建房源移交给区（县）住房保障机构。配建房源的新建房屋所有权初始登记在区（县）政府指定的住房保障机构或公共租赁住房建设运营机构名下。

《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》 [财税字（1995）48号]第四条 细则所称的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

综上所述，笔者认为：无偿移交给政府的保障性住房行为应属于《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》[财税字（1995）48号]第四条规定中“赠予”行为的第二种，因此不属于土地增值税征收范围，不应该确认收入。

四、无偿移交给政府的保障性住房成本费用的确认

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》[国税发（2006）187号]第四条第三款规定：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；　2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

尽管国税发（2006）187号文件没有直接讲明无偿移交给政府的保障性住房，其成本费用可以扣除；文件也不可能讲明，因为上海的保障性住房配建是2012年才开始实施的，包括国办发〔2011〕45号文件、建住房〔2007〕258号文件都是在国税发（2006）187号文件之后出台的，国家税务总局在出台国税发（2006）187号文件时不可能有先见之明，列举出保障性住房；但按照国税发（2006）187号文件的精神，建造后无偿移交给政府的保障性住房，其成本费用可以在土地增值税前扣除。

五、我们的建议

我们建议上海市税务局尽快出台相关文件，给各区税务局及相关企业予以指导，在政策法律层面解决保障性住房土地增值税征收问题。

转自：木兰英华税务

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