变异的军令状

　　公布房价调控目标，本意是地方政府立军令状，表明落实调控的决心，却无意间戳穿了降房价的预期，扭曲为变相的“托市”

　　

　　应年初“国八条”房地产调控新政要求，各地选择在最后时刻集中发布2011年新建住房价格控制目标。这原本是地方政府落实调控所立的“军令状”，却在现实中扭曲成变相的“托市”。

　　在数百座已公布房价“控涨”目标的城市中，仅北京提出“新建普通住房价格与去年相比稳中有降”。其余城市无一敢提“降”字，大都依据上年GDP增幅，以“10%”为涨幅上限。吉林省榆树市甚至一度提出“同比涨幅低于50%”的调控目标。

　　房价“控涨”目标反成“挺涨”，引发舆论哗然的同时，已至“冰点”的房价上涨预期开始反弹升温。

　　有开发商告诉《财经国家周刊》记者，之前限购、加息等一系列调控，已使楼市成交量大幅下滑，一些“绷不住”的开发商看空市场前景，本已打算降价“保命”，但地方政府的“房价调控目标”使其重获希望――“连地方政府都默许房价会继续涨，我们还急啥？”

　　同时，自年初各地住房“限购”政策实施以来，包围楼市的购房观望氛围在二、三线城市开始出现松动迹象。阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲据其各地项目表现告诉记者，在二、三线地区，“一些该买房的人已对降价不抱幻想，提前结束了观望期”，房价甚至还出现“微涨”。

　　

　　“降”字难求

　　多位接受《财经国家周刊》记者采访的业内人士认为，地方政府公布的上述房价“控涨”目标是一份“失诚意的答卷”，“从根本上暴露其缺少真正落实调控的诚意和动力”。

　　让一位研究者感到“不可思议”的是：若按国家统计局的统计，全国70个大中城市的房价平均涨幅，仅有2007年才超过了10%。“现在，这么多城市都把今年的房价涨幅目标设为10%，是不是说过去涨得还不够？这是调控还是调涨？”

　　记者调查发现，舆情普遍聚焦于各地房价调控目标中鲜有“降”字。这与大多数人对调控效果的期待明显不符。

　　银河证券首席经济学家左小蕾近日撰文指出，“短期内，一线城市房价下降才是合理的”。国家行政学院决策咨询部研究员王小广则对《财经国家周刊》记者表示，各地在确立房价调控目标之前，“应该先把过去几年房价上涨的真相告诉社会”。

　　众多房价“控涨”标本中，北京“稳中有降”的决心和勇气备受推崇。在业内人士看来，北京之所以敢于提“降”字，在于“技巧”和“实力”。

　　北京提出“新建普通住房”稳中有降，这6个字寓意深刻。可以理解为中高档商品房不在政府控制之列；其次，普通住房可以包括限价房、经济适用房和建在五六环外的普通商品房，这些低端住房均可以摊薄整体房价。

　　此外，北京实施全国最严的住房限购政策，将外地人的购房资格设定为有5年的社保、个税记录。就在房价“控涨”目标颁布之前，北京还大幅提高了房地产项目土地增值税预征税率，由此前的1%至2%，提高到2%至5%。这项政策重点针对的就是楼盘涨价。

　　据了解，目前北京市的“新建普通住房”已有明显降价压力。成交量大幅度减少的同时，打折促销楼盘日渐增多。这印证了上述业内人士的判断：“北京一定能够实现稳中有降的房价控制目标”。

　　相比之下，其他城市却是“想说降价不容易”。

　　南京市在房价控涨目标中提出了两个“低于”――低于居民人均可支配收入增幅（11%），低于2010年度全市新建住房价格涨幅（10.4%）。当被问及为何不能用一个“降”字代替两个“低于”时，南京市建设口某官员直言“太敏感”，拒绝过多表态。

　　私下里，一些地方官员告诉记者，实际上对房价下降“不抱信心”，更担心房价下降会影响地方经济。因而，最好的定调办法，就是“向周边看齐”。但又“没法跟北京比”。

　　住房和城乡建设部此前曾发出通知，要求各地听取民意，对已公布的房价调控目标酌情调整。在我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖看来，这意味着“中央对各地2011年房价调控目标实际上并不满意”。

　　

　　“控涨”之弊

　　为什么会出现房价“控涨”反成“挺涨”？在众多业内人士看来，是因当前房地产调控仍旧未触及“根本”。

　　自2011年初房地产调控以来，范小冲看到市场出现三种变化，却都是令其“看好后市”的理由：一是投资投机性购房比例受到抑制，但居民购房意愿并未改变；二是地方政府房价控制目标公布后，楼市观望气氛趋淡，看涨预期升温；三是受限购政策“房票”时代影响，购房者行为渐生变化，冲动型购房需求减少，终极置业、一步到位的购房者增加。

　　王小广也根据长期观察得出结论：“当前推动房价上涨的因素和环境并没有改变。调控力度并不像舆论宣传的那么大。”但在他看来，相比去年，今年调控力度已明显加码，体现为提高存款准备金率、加息等一系列货币政策的运用。“用温家宝总理的话说，这是在‘消除房价物价上涨的货币基础’”。

　　胡景晖最近到许多省会城市出差，看到当地房产成交量普遍下滑的同时，也发现这些城市仍在大量拆迁旧城，建设新城，基础设施提升迅速，众多一线品牌地产商蜂拥拿地，这种盛况让他丝毫看不到未来房价有下降的可能。

　　“房地产调控到今天，如果不触及一些根本性问题，比如说民间资本投资渠道的问题，中央和地方财政税收关系的问题，政府、企业和个人收入分配调整的问题，调控基本上仍是死胡同，房价也不可能降下来。”胡景晖说。

　　一些对当前调控持积极、乐观判断的业内人士则认为，当前的房价调控目标是“以政策换时间”，是带有“临时交通管制”性质的过渡性举措，旨在为未来三五年内保障房的大举入市争取时间。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮表示，“2011年是‘市场和保障’两种住房供应机制衔接的关键之年”；在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，“限购”等房价调控政策的推出，实际上恰恰意味着“（政府）要在短期内完成住房供应结构的调整和改革”。

　　然而，仅作为权宜之计的过渡性调控政策，其短期性、局限性颇为明显。《财经国家周刊》记者在调查中发现，当前诸多调控措施均遭遇市场层面的破解和化解。

　　以要求提供社保、个税记录的住宅限购政策为例，目前已在诸多城市催生了“黑市”交易。厦门市业内人士告诉记者，当地一张一年期税单，黑市交易价格为2万元。有些高端楼盘甚至随买附赠；北京市一家大型房产中介公司的多位经纪人也向记者承诺，交5万元费用，可协助办理5年期的社保、个税补缴材料，从而变相获取购房资格。

　　限购政策还将大量购房需求挤向非限购城市。一些三、四线城市地产商从中找到商机。在4月9日北京市春季房展会上，《财经国家周刊》记者在现场看到，160多家参展商中，来自北京周边的河北省保定市、涿州市以及山东省烟台市、威海市的旅游度假型地产项目成了展会上的主角。这些项目的销售人员频繁叫卖的口号，即“不受限购影响”。

　　业内人士告诉记者，各地实施住宅限购以来，楼市资金转向非限购城市、商业地产和海外购房的趋势明显。在北京春季房展会上，来自海外20多个国家的楼盘推广格外吸引眼球。

　　另一项遭到破解的调控措施，是“一房一价”政策。据此前发改委要求，各地将于今年5月1日起全面实行 《商品房明码标价规定》。该政策核心是约束开发商随意涨价行为，规定楼盘开盘前要先申报预售价格并备案，涨价须重新申请。但在一些先行城市的实践中，政策效果并不理想，开发商采取“先报高价申请备案、再二次定价打折出售”的方式，轻松规避了管控。

　　范小冲告诉记者，虽然不排除调控措施遭遇化解的现象，但“并非主流”；胡景晖则表示，“钻政策空子”现象的存在，说明中国房地产调控还需与法制建设同轨，重点是加大违规者的惩罚力度。

　　

　　涨价控制权

　　除北京外，各地房价调控目标似乎均传达出“房价不会降”但涨幅会控制的信号。问题是，地方政府如何控制房价的涨幅？

　　多数接受记者采访的业内人士均表示，如果仅从“数字”上做文章，地方政府确实有许多控制房价涨幅的手段，如抑制市中心中高档楼盘入市、加大郊区低价位楼盘供应、把经济适用房、限价房和回迁房计入房价统计，等等。

　　据了解，目前在北京，政府已不给单价超过3.5万元的楼盘发放预售证；武汉市美联地产公司总经理卞涛也告诉《财经国家周刊》记者，当地房管部门对高端项目、高价项目发放预售许可的审批时间明显更长；无锡市某国有房企一位不愿透露姓名的负责人也证实，当地在发放预售许可证时，也对高价楼盘、别墅类项目格外吝惜，有些企业甚至因为审批流程过长蒙受损失。

　　“最关键的问题是，地方政府自己确定的房价控制目标，最后由谁来审核？”在胡景晖看来，如果都由地方政府自己来核算，那最后无非是“从文字游戏变成数字游戏”，没有实际意义。

　　然而，简单说地方政府不想调控房价，也不尽客观。记者在对多位地方官员的采访中了解到，在“调控房价”和“建设保障房”两个军令状面前，各地今年落实房地产调控确实面临诸多“两难”。

　　今年全国两会期间，黑龙江省发改委主任宋希斌在接受《财经国家周刊》记者采访时介绍，黑龙江省2011年计划开工建设105万套保障性住房，所需资金约为1160亿元；而黑龙江省2010年全年的地方财政收入也不过1073.3亿元。保障房建设资金筹集压力非常大。

　　宋希斌给记者算账：计划争取中央补贴资金80多亿元，全省各级政府拿出120亿元，企业自筹、减免税费600亿元。最后还剩下300亿元缺口，希望通过商业银行贷款、个人和社会筹集来解决。

　　宋表示，由于保障房用地全部实行无偿划拨，已使地方政府放弃很大一部分土地收益。再加上正值房地产调控，也将对各级政府财政税收产生一定影响。保障房建设无疑是一场“攻坚战”。

　　湖南省娄底市市委书记林武也告诉《财经国家周刊》记者，娄底市目前对保障房资金的筹措，“主要还是靠土地运作”。中央收紧地方融资平台、要求调控房价，无疑都会影响当地的土地运作，对保障房的资金获取构成压力。

　　在华远地产董事长任志强看来，“接下来日子最不好过的，不是开发商也不是银行，而是地方政府”。“如果没有保障性住房，地方政府可能觉得日子还过得下去。但现在不行了，七八月份如果还没建的话，就要被问责。”

　　此外，从宏观层面来看，下一步导致房价上涨的某些不确定性压力，也是地方政府所不能控制的。

　　王小广认为，未来房价走势最不确定的因素，是“今年到底会投放多少信贷”。 信贷控制不住，房价就会上涨。

　　王小广告诉记者，决定信贷投放的一个最重要因素，是货币需求，即投资需求。“我现在越来越担心，投资需求在‘十二五’期间依然会很强烈”。

　　而在任志强看来，今年房价上涨的另一个推力来自土地供应。“去年国土部门要提供18万公顷的土地，最后只完成了69%。开发商分到4万公顷；今年土地供应大概在10万公顷左右，开发商能分到多少？估计也就是3万公顷多一点。”任志强说，“这意味着明年不会有太多的房子（上市）”。