西安房地产市场分析报告

【摘 要】

房地产业是经济发展的先导性、基础性产业，它的发展必须与经济的发展相适应、相协调，也受到宏观经济发展的制约。从西安目前的情况来看，房地产业的发展将面临两大问题：一是高速发展的经济对房地产将提出更大的需求；二是受宏观经济调控和前一时期大量商品房屋空置的影响，资金紧张、销售困难将继续困扰房地产开发与建筑业市场的发展。

西安市房地产市场在2004年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火爆，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。

西安房地产业方兴未艾，市场潜力很大，并呈现出二大重要趋势：第一，无论是长期还是短期，住宅开发的诱惑力最大，也最具有获取稳定投资收益的价值。第二，房地产业的正常发展依赖于买卖市场的繁荣，也需要租赁市场的发育和成长。

关键词：发展战略，竞争格局，净资产收益率，风险因素分析，壁垒

目 录

西安房地产市场分析报告 .............................. 3

1.西安房地产宏观经济分析 ......................... 4

２.房地产市场供求状况分析 ........................ 5

３.房地产市场价格分析 ............................ 6

４.西安地产业的壁垒 .............................. 7

５.西安房地产风险与收益 .......................... 8

５.１.房地产业投资的风险因素分析 .............. 9

５.２.房地产业投资的收益分析 ................. 10

６.西安房地产业竞争格局 ......................... 12

６.１.背景 ................................... 12

６.２.各板块优劣势分析及预测 ................. 13

７.西高科的战略选择及实施 ....................... 15

８.西安房地产的发展前景 ......................... 16

参考资料 ........................................ 18

西安房地产市场分析报告

2005年全国房地产开发完成投资2323.57亿元，同比增长26.7%，增幅比去年回落了14.4个百分点，比同期固定资产投资增幅（25.3%）高1.4个百分点，占同期固定资产投资的比重为21.1%。房地产开发投资中，商品住宅投资占66.1%，其中，经济适用房占商品住宅的比重为

3.9%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为23.0%、37.9%、36.3%。东部地区商品住宅开发投资增幅略低于中、西部地区。 2005年全国完成购置土地面积7374.16万平方米，同比增长3.9%，同比去年增幅回落了29.3个百分点，低于商品房施工面积涨幅的15.9个百分点、新开工面积5.4个百分点。

随着宏观调控政策措施的贯彻落实，房地产投资过快增长势头得到了一定的控制，但是由于住房供应结构不合理，开发成本提高，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加，市场需求较大，导致部分地区房价一路上涨过快。根据以上原因，2005年3月国务院下发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，对今后一段时间，从重视稳定住房价格工作、切实负起稳定住房价格的责任，大力调整和改善住房供应结构，严格控制被动型住房需求，正确引导居民合理消费预期，全面监测房地产市场运行，积极贯彻调控住房供求的各项政策措施，认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。。

今年以来，西安住宅与房地产业与全国一样，继续保持着良好的发展态势，仔细分析西安房地产的情况后我们认为，西安房地产市场的商品房价格的增长幅度尚属正常，至于具体情况，分析如下：

1.西安房地产宏观经济分析

西安房地产市场近期表现出强劲的升温趋势，一是由于金九银十传统旺季的原因，二则是由于上半年市场整体萎靡的自然反弹。

上半年的宏观调控，其目的主要是抑制房价的过快增长，而采取的手段之一则是剔除市场上的投机性和投资性需求。由于新政的不断出台，购房者对市场在调控下的走向并不是十分明朗，所以也造成市场一度的观望情绪。但随着市场逐步走出调控的影响，市场上真正的购房需求进一步释放，从而促使地产市场逐步升温。

虽然西安地产市场中，投机性需求所占的比例并不大，但把房产置业作为投资收益途径的仍有相当一部分群体。再加上此前开发商对地产升值的刻意炒作，也让房价在需求过旺的虚火中不断提升。但进入九月份以来，西安地产市场一方面新盘供应量增大，另一方面不少项目也出现热销的趋势，甚至此前的排队购楼现象也有发生。有关人士分析，这是因为调控把市场上真正的购房需求和炒作性购房需求区分开来，而真正的购房需求也经过几个月的观望逐步理性，并在近期逐步释放出对市场发展的强劲需求推动力。

西安市房地产市场在2004年快速增长的基础上继续保持稳定、快速、健康发展的态势，市场形势大好，商品房市场呈现出前所未有的火爆，投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标快速增长，市场成交活跃，空置量持续减少。

这是因为人们的居住理念的改变，并要求改善居住条件所至。也是实施西部大开发战略的一大成果，随着国家商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，使西安的房地产市场进入了一个强势上升期，尤其是商服房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现而且也说明了大众对西部大开发的信心和支持；