我国投资性房地产引入公允价值的必要性分析

　　摘要：2006年，我国发布的新企业会计准则最大的两点就是将对于公允价值运用的阐述，并将其引入到投资性房地产，这是我国新形势变化与国际接轨的重要举措。这标志着我国已经开始全面引入公允价值计量观。在投资性房地产中引入公允价值，可以反映房地产的真实价值，提高了会计信息质量，但该应用并未获得理想的效果。因此，如何合理地将公允价值应用到投资性房地产中已经成为了学术界和产业界亟待研究和思考的问题。本文在公允价值在投资性房地产中的运用成为国际化发展不可避免的大趋势下，研究投资性房地产应用公允价值的必要性，一方面有利于更好得将公允价值在投资性房地产中的得到应用，另一方面有助于不断完善我国的会计制度。

　　�关键词：公允价值；投资性房地产；计量模式

　　《企业会计准则第3号》规定：“企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。”尽管有国家政策的支持，但是目前我国将公允价值应用于投资性房地产的企业非常少。在此背景下，研究投资性房地产引入公允价值的必要性和实施过程中存在的问题，探析存在的主要问题，并提出相关完善的建议，这将对于有助于实现我国投资性房地产真实、可靠和及时的报告数据，也将推动我国房地产事业的发展。

　　�一、公允价值引入我国投资性房地产中是国际化发展的必然趋势

　　�在我国投资性房地产中引入公允价值不仅是国际会计的发展所需，也在我国房地产价格暴涨背景下切实可行的计量模式。一方面，从国际市场上看，我国投资性房地产引入公允价值有利于同国际会计准则接轨，提高国际投资者对我国会计报表中会计信息的真实性和公允性的信任；另一方面，从会计信息质量的要求来看，投资性房地产应用公允价值计量具有传统计量无可比拟的优势：能迅速反映房地产企业的经营情况，使财务会计收益更加真实完备；可以更加客观地反映企业资产负债的真实价值；有助于缓解经营者短期行为与企业长远发展的对立；可以使企业财会部门增强对货币时间价值和现金流量等条目的注意等等。所以我国投资性房地产企业对公允价值的应用不能排斥，但是公允价值的应用是一个渐进的过程，所以也不能追求一步到位，需要根据我国投资性房地产行业的具体市场情况逐步推进。

　　�二、当前我国投资性房地产应用公允价值计量存在的主要问题

　　�（一）公允价值计量模式尚未处于主导地位

　　�尽管新准则允许投资性房地产采用公允价值进行后续计量，但通过对2010年财务报告进行抽样发现，公允价值计量模式较成本模式尚未处于主导地位。如万科、陆家嘴和保利地产等大地产公司仍然没有采用公允价值计量模式。咎其深层次的原因在于，新准则规定已采用公允价值计量的投资性房地产不能转回成本模式，而投资性房地产采用成本模式计量却没有任何条件的限制。

　　�（二）公允价值的理论体系和可操作的具体方案欠缺

　　�一方面，公允价值缺乏框架性的理论系统，如由于价格确定的方法不统一，从而造成价格信息的获取难度很大；另一方面，公允价值的具体操作准则缺乏统一的规定，如由于特定个体对于与特定资产相关的未来现金流量和风险的估算和预计通常各异，难免导致计量方法不明确，从而公允价值在实务操作中的应用困难加大。可见，在实际运用中往往由于公允价值缺乏必要的理论支持和切实可行的操作方案，从而阻碍了公允价值的普及应用。

　　�（三）信息披露不规范不充分

　　�就目前投资性房地产披露程度来看，以实际交易为基础的历史成本具有客观和可验证的特点，而即便公允价值在财务报表中可以提供一些更为相关的资料和数据，但是通常由于特有的不确定性和易变性导致无法满足信息可靠性的要求。如，财务报表的阅读者无法了解到投资性房地产的具体位置和面积大小信息，或者房产市场价格等资讯，从而很难判断该企业公司采用的计量方法是否合适。

　　�（四）财会人员素质不一

　　�投资性房地产引入公允价值，鉴于公允价值获取上的难度和获取结果难以量化和验证，比如公允价值确定方法和具体参数的选择方面，从而对会计人员的专业技能和职业判断能力提出了更高的要求。目前，我国会计从业人员由于长期传统地以规范为导向的会计制度，导致他们的素质参差不齐，由于职业判断意识薄弱阻碍了诸多公司采用公允价值模式计量。

　　�三、若干建议

　　�（一）提升公允价值计量模式的地位

　　�从计量属性上来看，公允价值计量代表了国际财务会计的发展趋势。为了与国际会计制度接轨，这也是我国投资性房地产企业努力的方向。因此不管是政策制定部门还是房地产监管部门，都应引导和鼓励有条件的企业采用公允价值模式对投资性房地产实施后续计量。在从而在实际执行过程中不断地发现问题并解决问题，从而不断修订和完善我国的会计准则和相应指南。

　　�（二）制定和完备具备可操作性的公允价值行业准则

　　�公允价值模式的广泛推广，需要准则制定机构制定和完善投资性房地产公允价值评估的具体指南，细化公允价值规范，使得公允价值计量等相关问题具备可操作性和可验证性。如必须以公开的交易信息为基本依据；需要建立一套严格的资产评估制度，加强对评估工作的监督；需要制定同类或者类似资产的可比系数，并且按照该系数获取持有资产的公允价值。

　　�（三）信息披露更为规范透明

　　�由于投资性房地产准则中较少涉及公允价值计量披露的条款，而公允价值信息的披露与否和披露多少及详细程度都由企业决定，这要求我国政府应逐步降低人为操纵性和主观性，明确公允价值的确定方法、证据来源、估计假设等相关问题，防止公司在重大会计政策披露中照搬准则的原则性条款，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护相关者的利益。

　　�（四）加强企业培养复合型会计人才

　　�为了更好地实施新准则，需要企业加强培训力度，采用多种途径培养复合型人才：加强会计专业知识的培训，完善企业会计人员的理论素质和知识技能；提高财会人员对交易和事项的确认、计量和报告进行科学判断和处理的能力，以便减少公允价值判断的偏差；加强公司内部控制和内部审计，特别是要强化企业内部审计的职能的落实；运用过硬的知识储备和丰富的实践判断经验，在合法的范围内对业务进行灵活处理，这样可以及时准确地获取公允价值。

　　�小结

　　�综上所述，尽管我国学术界和实业界对其研究和应用都十分欠缺，但是公允价值模式应用于我国投资性房地产是国际财会发展的必然趋势。鉴于公允价值计量模式是一把“双刃剑”，因此，对于其在投资性房地产中的运用需要我国企业根据自身情况和国家政策背景要求科学地进行选择。（延边鑫悦房地产开发股份有限公司；吉林；延吉；133000）

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　　�参考文献

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