日本地震对我国经济的影响

浅谈中国房地产市场

—— 房价居高不下又何以解决

赵春阁

（泰山医学院 信息工程学院 ，山东 泰安 ）

摘要：改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。

改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。

关键词：房地产；房价；居高不下；对策

绪论：面对竞争越来越激烈的房地产市场，房价居高不下成为最突出的问题，如何解决此问题越来越被关注。

—、房地产市场现状 据新华周刊论坛一篇文章反映：2006 年全国经济适用房和限价房在内的房屋平均销售单价为每平方米3 367 元；2007 年这一数字是3 885 元，提高了15.4%[1]。国家统计局2008 年初公布的数据显示，2008 年全国70 个大中城市房屋销售价格比2007 年上涨6.5%。进入到2009 年1 月，虽然部分城市房价出现松动，但依然有42 个大中城市新建商品住宅的价格仍在上涨。

对比最近3 年的房价，我们感觉房价还是呈现居高不下的趋势，只不过近年来涨幅比以往要小，但房价本身仍超出其价值很多，并没有回归到合理的价位，购房者对其价格下跌的预期破灭，失望的情绪和观望的心理交织在一起，楼市出现持续低迷，全国房地产市场走势疲软，其中的关键问题就是房价。

新闻媒体时而报到一些城市房价下降的消息，一方面，是为稳定军心，让消费者不产生“价慌”心理；另一方面，意在促进整个房价下降，让楼市得到提振，但结果事与愿为，开发商仍在“按楼不动”，内心并无降价打算，他们大都认为：

房价上涨很现实，房价下降是神话。由于这样，不但房价控制未收到预期效果，反而导致目前楼市不景气。

二、房价居高不下的原因

（一）需求过旺。

马克思经济学原理告诉我们:供求关系是决定商品价格的主要因素。大家都知道房地产是暴利行业, 房价是虚高, 但为什么就是降不下来呢？那么多人抵制高房价不买房, 房产商为什么还能坚守高房价而不破产呢?

最主要的原因：有大量住房的需求。在高需求的大环境下，物以稀为贵, 所以价格降不下来，那有人会问真的有大量住房的需求吗? 这么多买房者从哪里来? 看了我下面的分析就会明白: 最近的十多年来，我国处在城市化进程最快、城市扩张最快的阶段, 全国几乎每个大城市规模都在快速的扩张, 尤其是人口规模, 以湖南省会长沙为例, 最近十年人口可能扩张了一倍不止, 为什么会出现这种现象呢？有以下几个原因：最重要的原因是经济的发展农村人大量不断的涌入城市打工，做生意, 截至2008年底，中国有两亿多农民在城里打工, 这些人虽然大部分不会成为永久城市居民, 但他们在城里一样需要住房。第二个原因：随着大学扩招，这些年每年中国有几百万的由农村出来的大学生毕业生到城里工作, 他们中的绝大部分人会成为永久的城市居民。第三个原因：每年都会有一批相当数量的出身农村、在城市定居的人产生他们的下一代，而这些人的父母是农村人, 即使他们父母死亡, 减少的也是农村人口, 并不能抵消他们的下一代。

（二）地价过高。

地价是否高从下面的调查结果可看出来：近日，国土资源部公布了房地产项目用地地价专项调查结果。全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%，其中，比例在30%以下的约占项目总数的78%。而前不久，一位郑州的开发商向提供的一份楼盘成本清单，楼面地价占到售价的40%，国土部门在地价的统计上忽略了大中城市与偏远、小城市的差别。土地价格在房价中的比重应该根据具体的城市情况而言，偏远、小城市中，地价在房价中的比例并不会太高，这些地方土地价

格很低，不能反映出实际的成交水平，但是对一些大中城市来说，这样的数据在30％-40％，甚至以上都很正常。据报道，2006南京栖霞区的地价成本既然占了房屋成本的37%,这样的比例显然过高。北京、上海个别地价占房价的比例不含税费甚至达到70%。以上数据已经充分说明地价高是不争事实。地价为什么会高？

地价高了，房价毫无疑问成本就高了，其实按常理来说:一个人生下来本就应该有一块属于自己的居住的土地，但在中国由于土地是国有的, 所以得花钱去得到这块属于自己的土地。花钱买地并没有什么，因为卖地的钱最终还是要用在老百姓身上（前提卖地过程中没有黑幕，卖地的钱不被贪污挪用），所以地价高并不都是坏事，不但不都是坏事，我还认为地价高（这个高是适度的高）至少有三大好处：一、地价高可以保护土地资源不胡乱开发。二、地价高可以给最多的老百姓带来利益，如果地价降低，政府公共财政收入必然减少，用在全体老百姓身上的钱也将减少，所以地价降低得到实惠的只是买房的人，不买房的人利益其实是受损的，而现在的中国能买得起房的还是相对富裕的阶层，所以地价高相当于从富人那里拿更多的钱用在穷人的身上，所以地价高可以起到减少贫富差距、杀富济贫的作用。三、地价高可以为政府募集到更多的用于各种国家工程、公共设施建设的钱。虽然地价高有好处，但我认为中国的地价已经高的离谱，超出绝大老百姓的承受能力，这就不是好事而是坏事了。

（三）住房供应结构颠倒抬高了房价

一些城市中低价位普通商品住房供不应求，部分城市中低价位住宅所占比例不到10％，而高价房却占到40％以上。建设部刘志峰副部长称16 个城市120 m2 以上大户型住房超过50%，结构不合理是普遍问题。以沈阳市一份调查为例，套型面积60 m2 以下住房需求16％，市场供应2.6％；60～100 m2 的住房需求61％，市场供应只有24％；150 m2 以上的住房需求比例仅为2％，市场供应比例却高达35％。住房供给结构颠倒，出现住房危机，市场上需要量很大的低价房老百姓难以买到，而不需要的高价房又卖不出，高价房比例大无疑抬高了商品房均价，给消费者传达的信息是房价普遍很高。

（四）开发商哄抬炒作炒高了房价 在市场竞争中，房地产开发商为了赚到更多的钱，往往对预先设计好的供给情况进行调整，在预先设计的供求大体平衡的基础上，减少供给，如：将楼盘分成若干期出售，推出一期时给别人的感觉是房子供给少，而需求却很多。根据价值规律，我们很容易判断，在这种条件下，房价肯定要上涨，而后面的二期、三期等再制造出紧张气氛，造成供不应求的假象，卖上更好的价钱。有房产商散布“地荒论”、“房荒论”，采用“坐地起价”、“捂盘惜售”的方式哄抬房价。国内“炒房团”和海外投资机构，都通过抢购、炒作商品房，在提价销售中获得高额利润，人为炒高房价。

（五）商业贿赂严重，拉高了房价

我国房地产开发领域存在一些腐败现象。部分地方政府对于开发商分期开工、逐渐提价的行为，往往“睁一只眼、闭一只眼”；在审批过程中，名为公开招标，暗地里却是一套约定俗成、心照不宣的“潜规则”。诸如此类的商业贿赂和腐败行为一方面拉高了房价，另一方面使房地产业不能健康发展。

三、抑制房价的对策

房价居高不下，将直接影响城镇居民住房条件改善，加重中低收入家庭的生活负担。此问题如果不及时加以有效处理，一方面，违背科学发展观和以人为本的要求；另一方面，危害整个国民经济的发展，影响社会稳定和和谐社会构建。针对这一问题，我们务必拿出对策尽早解决。

（一）建立科学的土地供应制度，依法制止炒地现象，有效降低地价

确保土地供应政策的稳定性、连续性和透明性，政府应对土地的供应作好长期规划。作为政府还应综合平衡建设发展与农田保护的问题，统筹安排好建设发展的规模、速度，同时确保粮食生产的耕地数量，进一步完善土地收购储备制度，使土地供应正常稳定，没有很紧张的气氛。加快建立新的土地供应制度，通过制

定和调整土地供应计划来控制房地产投资规模和结构，改变地方政府对土地财政的依靠，降低土地出让金收益，以减少房价中的土地成本。运用土地政策、税费政策调节住宅市场，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。 规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。严格制止“炒地”现象，加大对闲置土地的清理力度，切实打击土地囤积行为。严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1 年未动工开发的，征收土地闲置费；满2 年未动工开发的无偿收回土地使用权，以此来控制地价，降低房价。

（二）调整供给结构，增加中低价位住房供应量，限制高档住宅开发，使房价均价降低 改善供给结构，鼓励普通商品房、经济适用房、廉租房的建设，增加中低价位住房供应量；政府财政预算中应用一定比例的资金用于住房保障中的廉租房和福利性租房的开发，鼓励社会资本参与经济适用房、合作房和廉租房建设，将城镇廉租房制度，城镇廉租住房建设纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理之中。将规划设计条件、住房销售价位、套型面积等作为土地出让前置条件的有关规定，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。通过大力发展低价房，解决房地产市场价格居高不下的问题。

依据市场需求，对超大面积住房和资源、能耗较高的别墅类、超大户型高档建筑限制开发，减少高档房所占比例；开征高档商品房空置税，刺激高档商品房降价出售，从而使整个市场的均价下降。

（三）治理哄抬炒作行为，不允许房价人为炒热

加强市场监测，完善市场信息披露制度，加强房价信息的控管，政府应定期向社会公开发布有关住房供求、住房价格的信息，建立综合的预警指标体系，重点监控土地、投资、价格、空置率、供求状况等指标，为房地产市场各主体决策提供服务，同时也提高房价的透明度。

严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，对资质条件不够者不让入局， 定期检查其经营情况，对不合格者吊销其营业执照，对有问题者要责令限期整改，使他们做到诚信经营。对设计圈套、虚构买卖合同、囤积房源、发布不实价格和销售进度信息，有意哄抬房价，诱骗消费者争购，以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格和套型面积控制性项目建设要求

（四）加快我国农村城市化的建设，进一步扩大城市化的空间

我国的城市化与房价的关系取决于城市化是以怎样的形式进行的，如果是采取农民进城的方式，大量的农村人口涌入城市，便会造成城市的拥挤和住房紧张的压力。而我国是个农业大国，农村人口占总人口的80%以上，必须要改变农民进城的方式，通过对农村经济开发区的建设来加快农村城市化的建设，据有关方面研究，发展中国家城市化水平平均为40%左右，发达国家80%~90%，而我国只有36%。与经济发达国家相比，我国农村城市化水平明显滞后。所以我国要积极推进县域经济的发展，扩大城市化的空间。吸引和鼓励农民不断向县城集中、资本不断向工业园区集中，实行工业化和城市化双轮驱动，吸纳农村剩余劳动力 ，在解决" 三农" 问题的同时，也解决了大量农民进城的情形，从而缓减了城市住房需求过旺的压力，促进房价下降，使农村和城市形成一个“双赢”格局。

（五）完善房地产税制

政府应该减免房地产税费，从而降低住房价格。在房地产商开发的过程中，要缴纳各种税，这些收费最终都要归结到住房的成本中，房价自然就提高了；另外通过提高办事效率，减少办事环节，公开办事程序，公布税费标准，允许产权、规则、市政、交易等资料、信息公开查询等，这些方式不但可以大大提高开发商对开发项目的可控性，减少交易费用，降低开发成本，从而为降低房价提供有力的保证。

第一，要尽快开征物业税。有学者认为，开征物业税不仅增加了住房的保有成本，有助于活跃二手房市场，缓解新增住房市场的压力，而且能够改变住房购买者对未来的预期，抑制超前消费，减缓房价上涨的势头。不仅如此，它还为地方政府提供了新的税收增长点，调动了他们的积极性，有利于中央宏观调控政策的贯彻落实。

第二，转变土地增值税的征收手段。考虑到现行增值税在实际征缴中的困难，

长期内政府可以将土地增值税并入到所得税或资本利得税中征收。

第三，强化对转让收益课税。可以根据一段时期内住房转让的次数和购买住房的时间制定不同的转让收益课税标准，有区别地对转让收益课税。

（六）建立和完善相关的法律法规

房价水平最终会和当地居民的消费能力相匹配，房价上涨最终需要通过经济增长来消化，政府有责任有空间去干预，以实现可持续发展目标。为此，需要建立健全信息反馈监控体系、完善土地政策、住房政策等相关制度体系在有效抑制房价上涨有重要作用。

为确保我国住房市场的健康、有序发展，需要建立和完善与房地产相关的法律法规，为住房建设计划和政策提供必要的法律依据，规定住房开发的具体要求和行业标准。当前急需制定的是《住宅法》。现在随着我国《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台。将对我国住房供应结构的不合理将得到进一步的改善，解决城市低收入困难家庭的住房问题，有助于人们实现 “居者有其屋”的目标。

房价居高不下，将直接影响城镇居民住房条件改善，加重中低收入家庭的生活负担。因此根据本文分析原因以及所列举对策，必须大力贯彻实施。

参考文献：

【1】‘李竹成主编．房地产经济专业知识与实务．北京：团结出版社，2001

【2】潘蜀健主编．房地产项目投资、北京：中国建筑工业出版社，1999：139～141

【3】中国房地产估价师学会编．房地产估价理论与方法．北京：中国物价出版社，2001

【4】. 宋春红. 论房地产开发项目可行性研究[J].基建优化，2006，（2）57-59.