银基市场2月份月报
银基王朝项目市场月报
广州钧城地产顾问有限公司
2011.02.24
一、本月营销总结
1.1市场竞争分析
1.2周边楼盘情况
1.2.1在售周边竞争楼盘
1.2.2周边预测首批推售竞争楼盘（含在售楼盘新推房源的情况）
1.2.3本月新盘首次推售开盘项目 暂无
二、截止上月竞争楼盘住宅销售情况 销售月报表
三、综述
步入2011年，郑州版的限购令开始执行，郑州楼市即将面临更加严峻的考验。如果说，2010年在政策围城的困境中，刚性需求和改善型需求扛起了郑州房价的大旗，那么2011年，在政策更加深入的情况下，高企的房价和增长迅猛的市场成交量，既要考验购房者紧绷的神经，又要考验政策调控的耐压度。
本月份整个房地产市场处于平稳阶段，国家政策与本市政策步步相逼，各楼盘成交量和来访量有一定下降，但是影响正在逐步减小，开发商的销售策略以及市场的现状在冲击着政策的影响，多数楼盘采用高表价，大优惠策略，不断给购房者造成，政府政策对房价下降毫不给力，早晚会涨价的趋势。
1月份，仍有10多个楼盘纷纷赶上2011年春节的末班车，而且多数楼盘价格涨幅较大，涨价有的在100元-300元，有的达到500元，甚至超过1000元的涨幅，而且有的楼盘开盘即清盘，价格不菲。如：奥兰时代广场开盘价将达到12000元/平、景峰国际涨幅在5000元以上。
通过对最近热销的楼盘进行整理分析，发现淡市下楼盘仍能吸引购房者下单，是因为在地段、价格和产品等方面有突出优势。由此可见，在刚性需求唱主角的当下楼市，高性价比是开发商打动购房者最有效的营销手
段。
就本项目与其他竞争项目相比有以下几点需明确：
第一、 本月能与银基王朝形成直接竞争的项目推货量都较少，也仅仅为
康桥金域上郡、升龙凤凰城，其他能形成竞争的项目销售基本处在停滞阶段，比如中豪汇景湾，曼哈顿广场、广汇PAMA、天骄华庭等。
但是应该看到对于本项目四期要推出的产品，会有很多项目竞争，例如永威·翡翠城、永威·东棠、财信·圣地亚纳、鑫苑世家、英地天骄华庭、蓝堡湾等这些新推出市场的楼盘，它们无论在价格上还是在产品上都具有相当竞争性，就算是项目最近的凤凰城、大观、蓝堡湾、天骄华庭也会在2011年初推出产品与本项目4期竞争。 第二、 近期蓝堡湾，恒大名都，古德佳苑推出的产品销售价格与成交量显
然提升，分流相当部分的客户，对于项目三期的销售造成威胁。 第三、 目前正在正常去化项目由于传统淡季且受天气寒冷影响，来访量和
成交量都有一定的影响，而且据观察和分析，很多到访售楼部的顾客，咨询商铺投资有明显的增加。国家提高首付的政策抑制了部分住宅的刚性需求，但是随着市场的调整，这部分受压抑的刚性需求者必然会重新进入市场。中原新城针对刚性需求者，举办刚性需求节等活动，增加销售量。
第四、 激烈的竞争会在2011年上半年出现，而项目找准定位，做好宣传工
作，差异化竞争则尤为重要。
第五、 目前三期尾盘处理可以采用优惠活动或者宣传渠道上的手段吸引客
户从而上取得好的销售业绩，另外四期开盘通过价格拉升差距可以
带动三期一部分房源的销售。