为"规避"限购而转让名下已有房产的[房屋买卖合同]是否有效?

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本公众号作者：张春光律师

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根据上海市2011年的限购政策（本文所附案例适用2011年的限购政策），非上海本市户籍居民家庭限购一套住房。非上海户籍的买房人在名下已由一套住房（包括与他人共有）的，不能够再购买新的住房。在此背景下，非上海户籍的买房人为了能够买到新的住房，而把其名下的住房转让给其他人。该转让房屋的合同是否有效呢？

如果转让其名下房屋的合同是其真实意思的表示，即我们通常所说的“置换”，则该合同是有效的。需要注意的是，“置换”房屋并非规避限购政策，而是在符合法律规定的前提下，通过法律行为来实现个人目的和利益最大化的过程，这也是法律的行为预测功能的体现。即并不会因为所谓的“规避法律”而导致合同无效。

但是，如果其与买房人（买其房屋的人）签订《房屋买卖合同》仅仅是为了实现实际上的其能拥有两套住房的目的（一套登记在自己名下，一套登记在他人名下），则可以认定该《房屋买卖合同》并非其和买房人的真实意思表示，根据《民法通则》第五十五条【民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。】的规定，该《房屋买卖合同》并不成立，自然谈不上是否有效的问题。因该《房屋买卖合同》而发生的权利转移没有法律依据，且买房人没有实际付款（可能有虚假的付款行为），卖房人可以依据不当得利【《民法通则》第九十二条：没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人】的规定，请求买房人返还给卖房人。或者卖房人可以参照《合同法》第58条的规定【合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。】请求买房人返还房屋。

附：文某诉王某仁等房屋买卖合同纠纷案

案情简介：王某仁、邵某某系王某某的父、母亲，文某系王某某的朋友。2012年11月28日王某某因病死亡。王某仁、邵某某为王某某的法定继承人。2010年3月23日，上海市某某区某某路＊＊＊弄＊＊＊号某某室房屋（以下简称系争房屋）的产权登记至王某某、文某名下。2011年10月12日，文某与王某某签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）一份，约定王某某将系争房屋的产权的二分之一转让给文某，转让价100万元（人民币，下同）；付款方式和付款期限由双方在付款协议（附件三）中约定明确；合同附件三付款协议处空白；合同中关于房屋的交付、违约责任等均未作约定。2011年10月18日，系争房屋的产权登记至文某一人名下。2011年12月23日、2012年1月11日、2012年3月13日，文某分别向王某某汇款9万元、20万元、65万元，共计94万元。

裁判原文节选

一审【案号：上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第6833号】本案的争议焦点在于王某某有无将系争房屋中的产权份额转让给文某的真实意思表示。首先，文某称其与王某某签订《房屋买卖合同》的目的是双方为了规避已拥有一套住房的非上海本市户籍的居民不得再购房的限购政策，以王某某的名义共同购买乳山路的房屋。从这个目的来看，王某某与文某签订《房屋买卖合同》并将产权变更登记在文某一人名下，是为了拥有更多的房产，而将系争房屋的产权份额真实的转让给文某，则与该目的相悖。其二，《房屋买卖合同》约定的极为简单，除了约定转让价款和过户日期，其它均为空白，转让价款也明显低于市场价格，并且双方于2012年10月12日申请办理产权变更登记，而文某主张的第一笔购房款的支付时间为2012年12月23日，也就是说出卖人在买受人未支付任何房款的情况下就已配合买受人办理过户，上述事实均有悖于正常的房屋买卖。其三，《房屋买卖合同》约定的转让价款为100万元，文某仅能提供三张其汇款给王某某共计94万元的汇款凭证。文某与王某某系长期同居、关系亲密的朋友关系，两人共同拥有众多财产，文某与王某某之间的经济往来也远非文某主张的三笔。而文某提供的三张汇款凭证未注明汇款用途，其也未提供王某某确认已收到购房款的证据，故文某仅凭上述三张汇款凭证不足以证明其已向王某某支付购房款94万元的事实。其四，文某对无法提供6万元支付凭证的原因，在前案诉讼中称系王某某基于双方的特殊关系给予了免除，本案中又称双方在另外的现金往来中予以了结清，文某对同一事实的解释说法不一、前后矛盾，有悖常理。基于上述分析，法院有理由相信王某某与文某就系争房屋签订的《房屋买卖合同》并非双方的真实意思表示，故王某仁、邵某某要求确认该《房屋买卖合同》无效的请求，于法有据，法院予以支持。根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还。系争房屋因《房屋买卖合同》登记至文某一人名下，合同无效后，系争房屋理应恢复至原产权人王某某和文某名下。现王某某已过世，故王某仁、邵某某作为王某某的法定继承人主张将系争房屋产权恢复登记至王某仁、邵某某和文某三人名下，于法有据，法院予以支持。关于王某仁、邵某某与文某对系争房屋的分割，不属于本案的处理范围，当事人可另行主张。关于房屋的返还问题，王某仁、邵某某表示不需要在本案中处理，故本案不予处理。

二审【案号：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第1963号】本院认为，本案争议焦点在于上诉人与王某某签订的《房屋买卖合同》的效力认定。被上诉人主张合同无效的理由是双方签订买卖合同是为了规避限购政策，但上诉人与王某某为了规避限购政策另行购房而对涉案房屋产权进行处分并不必然导致本案买卖合同无效，对本案买卖合同效力的认定应从双方意思表示以及实际履行情况来综合考虑。从本案履行情况来看，首先，系争房屋过户至上诉人一人名下后，王某某另行购买了他处房屋，故上诉人主张王某某因限购原因将系争房屋产权份额转让给上诉人后另行购置房屋符合客观事实，应当认定王某某将系争房屋产权转让给上诉人是其真实意思表示；其次，上诉人与王某某签订买卖合同后向王某某汇款94万元，已经履行了合同约定的绝大部分付款义务，虽然两被上诉人对款项的性质提出异议，但在两被上诉人未能举证证明收款存在其他指向的情况下，上诉人主张该款项是合同约定的转让款应予采纳；再次，王某某与上诉人系长期同居、关系亲密的朋友关系，涉案房屋的产权于2011年10月18日即已登记至上诉人一人名下，王某某对此应当是明知的，在其生前从未对涉案房屋买卖合同的效力提出过异议。综合上述情况来看，应当认定上诉人与王某某就系争房屋签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且已经实际履行完毕，现王某某死亡后两被上诉人主张该买卖合同非王某某的真实意思表示并要求确认合同无效缺乏依据，本院不予支持。原审法院对合同效力认定有误，本院予以纠正。本案二审期间，上诉人表示如法院认定合同有效愿意向被上诉人支付剩余房款6万元，系其对自身民事权利的合法处分，为了避免讼累，本院在本案中一并予以处理。

评析：根据本案的案情可以判断王某某与文某之间的《房屋买卖合同》并非双方真实意思的表示，一审判决正确（将《房屋买卖合同》认定为未成立更准确），二审对案件事实的认定有偏差，判决错误。

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