同村居民进行房屋买卖时要在村委会备案,也要做好房屋所有权转移·每日商报
同村居民进行房屋买卖时要在村委会备案，也要做好房屋所有权转移
2013-12-29
基本案情
A与B是亲兄弟，两个人生活在同一个村庄里，由于A组织了家庭，所以打算购置一处房产。A的哥哥B盖了两间房子，于是A便和B商量，打算向B购置其中一间房屋。
双方经过协商，最后签订了一份房屋买卖合同，但是双方并没有到房管局办理过户登记，只在村委会进行了备案登记，一年后该房屋被列入了该村的拆迁计划，拆迁办把拆迁补偿金发给了该房屋的户主B，A向B索要拆迁补偿金，B表示只能分给A一半的拆迁补偿金，A与B经过多次协商未能达成合意，于是A向人民法院提起诉讼，请求B返还拆迁补偿款。
最后，在法院的调解下，A拿回来了大部分拆迁补偿款。
律师分析：
上述案例属于农村房屋买卖合同纠纷。农村自建房屋和普通的商品房是有所区别的。
《房屋管理办法》(建设部第168号令）第八十七条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”农村自建住房的土地大部分属于集体所有土地，如果土地是属于集体所有则不能上市交易，也不可以办理产权过户手续，只可以在自己本村的集体内部买卖，也就是说，房子只能卖给自己村的人。
因此，上述案例中，A与B是生活在同一村庄里的，他们之间可以办理所有权转移登记。但是由于A与B之间没有办理房屋所有权转移登记，所以上述住房的所有权还是归B所有，拆迁办亦将拆迁补偿款支付给了B。
虽然A尚未取得上述房屋的物权，但是双方之间签订的协议已经确认房屋已经转让给A，由于B没有履行过户的义务所以导致A无法取得该房屋的物权，因此B违反了协议的约定，A有权利要求其承担违约责任，并要求B继续履行合同约定的义务。
A想要维护自己的权利可以采取如下的诉讼策略：1.先向法院提起确认房屋所有权确权之诉。本案当中A与B虽然签订了房屋买卖协议，但协议对应的是债权，A还是没有取得房屋的所有权，A可以主张B违反了合同的约定，并请求法院继续履行合同义务，进行住房所有权转移登记，取得该房屋的物权。2.再向法院提起返还拆迁补偿款之诉。进行住房所有权登记之后，B拿到的拆迁补偿款属于不当得利，应当将款项全额返还给A，如果B拒不返还该款项，B甚至构成侵占罪，承担刑事责任。
综上所述，同村居民在进行房屋买卖的同时，必须在该村的村委会做好备案登记，签订合同之后立刻去房管局做好房屋所有权转移登记，才能避免之后纠纷发生。