我国房地产发展历程.现在和未来
淮阴工学院课程论文
1 引言 第 1 页 共 5 页
房地产市场对我国的经济贡献卓著,住房是人们的生活必需品,但同时也是一种投资产品,随着投机行为的增多,价格日益高涨的住房极大的影响并改变着人们的生活状态。自1978年住房制度改革以来,我国正式确定了房地产市场的全面市场化,随着二十多年来中国经济的高速发展和城市化进程的加快,房地产市场有了极大的发展,房地产市场逐步形成并成熟。
2 房地产市场发展历程回顾
2.1 第一阶段:房地产市场初步形成
1978年之前的二十多年中,我国没有房地产业,只有建筑业。1978~1991年,随着住房制度改革和土地使用制度改革的进行,房屋和土地既是产品和资源,又是商品和资产的认识逐步加深,房地产价值逐渐显化,房地产市场初步形成。
2.2 第二阶段:房地产过热和市场调整
1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推。1993年“安居工程”开始启动。1992年后,房地产业开始快速增长,月投资最高增幅曾高达146.9%。1993年底宏观经济调控后,房地产业投资增长率普遍大幅下降。1994年继续1993年下半年的宏观调控。由于1995年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策,房地产市场沉寂下来,从1996年开始,经济已由短缺转变为相对过剩,产品卖不出去,企业停产,工人下岗,1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”房地产市场进入了低潮。
2.3 第三阶段:房地产市场平稳快速发展
由于住房制度改革不断深化,与此同时居民收入水平的提高,住房成为新的消费热点。1998以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,我国房地产市场和房地产业进入了平稳快速发展时期,房地产业成为经济的支柱产业之一。
2.4 第四阶段:房产价格持续上扬,宏观调控加强
2003年以后,房地产投资快速增长,房地产价格大幅上涨,住房供应结构不合理矛盾突出,房地产市场秩序比较混乱,政府接连出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。2009年在国家宽松货币政策的刺激下,房地产市场又出现了投资加快、销售
增加、价格快速增长的回暖局面。2010年房价上涨趋势加快。针对这种状况,我国房地产政策频出,差别化信贷政策空前严厉,税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设,房地产市场秩序管理力度加强,这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力,价格快速上涨情况最终得到有效遏制。
3 房地产业的现状
我国房地产业自国家停止福利分房实行住房货币化、市场化后,房地产业开始真正发展起来。 房地产投资占GDP比例逐年增大。伴随着城镇居民生活、经济水平不断提高购房需求也越来越大,使得房地产业飞速发展。对于一般工薪阶层而言,房产就是他们最大的财富。这种需求使得我国商品房自 1999年直至今天价格不断飙升,平均年增幅高达10%以上。这会使人们产生未来房价上涨超10%的预期,买到房子,就拥有了不断升值的财富,这也是炒房投机者存在的原因。
4 房地产未来趋势
长期来看,我国房价仍处于上涨趋势当中,预计未来5-10年不会出现根本性逆转。我国房地产市场发展较晚,原有存量需求很大,与相对较小的流量供给一道推动房价上涨的趋势。长期看2015年以前我国人口年龄结构支持房价继续上涨。二线城市房价仍有较强承受能力,而一线城市房价则受到本轮危机后充裕流动性的支撑。 首先,由于我国房地产市场发展时间较短,社会存量财富充裕,社会收入分配不公平,并且处于快速城市化进程之中,整个商品房及二手房市场存在大量需求,虽然目前一线城市房价收入比已经到达了很高水平,但在存量需求被供给满足前,房价上涨趋势难以逆转。其次,我国公共社保投入严重滞后于自身经济发展水平,我国居民无法从微薄的养老金中得到安全感,因此需自身投资来增加财富作为社会保障不足的补充。
其次,我国过高的储蓄率使得房地产被赋予了财富储藏手段的职能,而这与我国社保体系的缺陷有关。我国公共社保投入严重滞后于自身经济发展水平,我国居民无法从微薄的养老金中得到安全感,因此需自身投资来增加财富作为社会保障不足的补充。这进一步形成了房地产刚性需求。
再次,我国20-30 岁人口数量从本世纪初开始增加,这一过程预计将持续至2015年,人口年龄结构支持房价上涨趋势。1950-1960 间中国婴儿潮一代80 年代开始结
婚生子,其子女本世纪初开始进入20-30 岁,这一趋势在未来仍将持续5-10年,随着年轻人结婚建立家庭,结婚带来的首次购房需求将推升房地产需求。本次人口年龄结构的峰值中,由于属于计划生育后的一代,购房需求将得到跨代收入补贴,提高了年轻一代对房价的承受能力。
结 论
房地产是社会经济发展的重要产业,从长期看,我国房价上涨趋势难以逆转,但这种景气将随着我国制度的稳定而逐渐回归稳定。随着未来存量需求的逐步消耗,人口年龄结构变化,社保体系的逐步完善,流动性的逐步吸纳,在长期,房价将逐渐回归稳定。市场经济是法政府还需继续完善和落实房地产调控政策,与此同时要注重长远的制度建设,做到标本兼治,为更好的调控创造条件。
参考文献
1 张晓瑞,董亥宁.中国房地产发展现状和趋势.产权导刊,2008 2 黄石松,陈海梅.房价之谜.北京:社会科学文献出版社,2009
3 张皓皓.我国房地产市场发展回顾与反思.现代商贸工业,2011(06):07~08