二手房权证相关话术

一、卖方不同意按揭，怎么办？

答：1、凭按揭流程的客户解释在过户前银行会出具承诺函，以保证房款无风险。2、讲清按揭与一次性在时间上只差半个月，付款程序基本一致。3、说服卖方按揭与一次性付款没有什么不同，如果不同意银行按揭可能失去很多出得起钱的客户，对卖方不利。

二、由于卖方的原因，不能如期过户，怎么办？

答：向客户说明原因，求得客户理解和原谅，并承担客户会尽力尽可能地督促卖方及早过户。向卖方说明合约的法律效力和违约将承担的法律和经济责任。

三、卖方要求登记过户之日见产权《收件收据》收全款怎么办？

答：1、办理过户登记并不代表产权转移。2、出具产权《收件收据》并非完全意义上的

四、什么叫资金监管?可以不走这个流程吗？

答：资金监管，又称为第三方监管。主要用于房地产交易。是指买卖双方的部分交易资金由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开立的资金监管“专用账户”进行划转，当规定期限内购房者过户后，该资金将划转给原产权人，担保公司是资金的监管主体，从而保障了买卖双方的交易资金安全，维护了买卖双方的权益。类似网上交易平台如支付宝,财付通等支付平台。现在产权机构强制要求交易资金通过资金监管，其实初衷就是为了保障买卖双方的交易安全。虽说是麻烦些，但与风险相比较，我们还是建议您采用这个流程。

五、过户后，客户要求退件并更改买卖合同，怎么办？

答：1、向客户解释递件后，文件规定不能撤件；2、原则上这样的事情是不可以发生的，除非万不得已，退件的原因很多，诸如：①由于价格填错造成高额税费；②权利人错写或少写；③房产名称、标号等填错等等，退件必须在办理缮证之前，买卖双方当事人到场，并书面提出申请，产权部门酌情处理。

六、签署买卖合同前产权清晰？签署买卖合同后做了抵押（或被查封），怎么办？

答：1、向卖方阐明合约的严肃性和法律效力，在最短的时间内追回定金；2、通知客户，说明情况，并承诺重新帮他另找一套满意的房；3、向有关单位申诉，以期追回定金。

七、签署买卖合同后，权利人出事，怎么办？

答：任何事情发生后都会有一个处理结果，如：卖方出意外了，必定有遗产继承人 ；卖方犯案或残疾了或其他原因不能亲自前来办理有关手续，可以请公证处派人上公证委托给一个卖方信任的人，当然还有其他等等，都必定有解决的办法，就看我们怎样去做，怎样做好而已。

八、客户要求所购房产写自己儿女名字，而自己儿女不满18岁，怎么办？需要准备什么资料？

答：只要具备合法身份证明的国内公民都可以购买商品房。但不满18周岁没有懂事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明（即：监护人的身份证明，户口册或户籍证明）。

九、客户问我们先到产权部门产权过户，再到银行申请贷款，行吗？

答：不行，因为银行审查贷款资格时，要看房产证，如先去过户，房产证已送到产权部门，银行无法批贷款给你，另一方面，卖方必须看到银行批贷记录后，才会去产权部门签字过户。

十、卖方问申请按揭贷款时为什么他们要到银行来？这应该是客户的事。

答：你去银行的目的主要：由于银行及产权部门在受理您的案件时您的房屋权属还没有转移给买方，对于银行及产权部门来说，您提供的这些资料是可以作为您有权出售该房产的依据之一，在保护您财产安全的同时，且可以确认您的此次交易是个人意愿及家庭意愿，不会因此而发生相关的经济及法律纠纷。

十一、正在按揭的物业要售予第三方，能否在原按揭银行办理转按揭手续？

答：不能，房屋要出售必须做产权转移，而产权转移须在清晰的情况下才可办理过户，正在银行按揭的不

可以过户，须将银行所欠款项还清，才可拿出被抵押的房产证，注销完毕才可做转移登记，然后再办理二手房按揭手续。

十二、卖方为两个人名而不是夫妻，其中一个转让给另外一人该怎样办理？

答：这种转让也属于正常的二手房转让，但产权也只转让一半。所以转让价格也是原房产证的一半。以转让后的房产证登记作为计税依据。

十三、夫妻双方离婚后怎样办理产权变更登记，需要提交哪些资料？

答：①房地产转移登记申请表１份；②房地产证原件；③离婚证、协议书原件及复印件或法院的调解书、判决书；④变更方卖方的身份证复印件（协议的双方必须共同申请，法院调解除外）。

十四、客户买卖双方为什么要通过中介公司办理贷款？

答：按揭贷款是专业性强并烦琐的专项服务项目。

也是购房者应该享受的专业性强花费少的一条龙服务项目。购房者没必要耗时耗力委托其它途径的商业代办，造成购房服务环节过多、交易周期过长并且未能享受到最专业的服务等缺憾。

基于中介公司因每年的房产销售量与商业银行建立的长期友好房贷业务经营合作关系，根据现在银行政策，中介公司熟悉并能够为不同购房者提供匹配需求的按揭贷款意见，并直接和银行做好沟通安排好贷款流程，比如联系专业的评估机构对房地产快速的进行评估，对房贷买卖双方的资料进行与审核，加快银行的审批速度，快速拿到银行批贷资格，随时掌握过户及贷款进度并告知买卖双方，解除买卖双方的后顾之忧，为避免买卖双方成交的风险，大大节约了买卖双方为贷款花在奔波于银行及产权部门之间很多时间。 十五、二手房贷款为什么要做房产评估？

答：二手房交易进行评估是银行为了控制贷款风险。因为二手房交易与一手房市场的交易完全不同，所交易的住房很可能未经任何机构或部门定过价，若银行仅仅按照双方的交易价来提供贷款，难免会产生风险，因此就需要银行签约的评估公司来进行评估，以确定该交易住房的价格。

一般来说，银行会取评估价和实际交易价两者中较低的那个来作为发放贷款的依据，而评估公司的收费一般以价格的千分之五为准。评估公司去住房内部进行拍照和在外部进行勘察，了解其环境以及大致的房型即可，不会耽误太多的时间。

十六、公积金贷款可以通过中介代办吗？

答：由于贵阳置业担保公司是贵阳市公积金管理中心指定的公积金担保贷款机构，所有的贵阳市公积金贷款必须通过该公司审核办理，由置业担保公司出具担保书，在规定工作日内将资料交由管理部审批，并收取一定的担保费等相关费用，且在相关部门设置有接待窗口办理公积金贷款业务。买卖双方可以直接到该公司申请办理公积金贷款业务。

但该贷款程序（按照有关规定对申请人贷款条件、收入状况、贷款金额、贷款期限等进行初审）相当复杂及繁琐，一般一两次是无法完成贷款的，如果买卖双方愿意也可以通过中介公司向贵阳置业担保公司申请办理公积金贷款，并支付相关的贷款服务费后，由中介公司直接对接贷款中心，最多客户亲自到场1~2次就可以完成贷款手续，大大节约了买卖双方为贷款花在奔波于银行及产权部门之间很多时间。