郑风田:应该把宅基地经营权还给农民
郑风田：应该把宅基地经营权还给农民
社会热点问题评论 2009-09-06 21:12 阅读2295 评论7
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郑风田：应该把宅基地经营权还给农民
佛山市统筹城乡发展28个重点项目启动，全国各地风起云涌地都在搞宅基地换房，或者叫集中居住，实质上都是在目前的工业用地审批收紧的背景下，在打农民宅基地的主意。
“宅基地换房”，不少地区换来的却是上楼致贫？
我国不少城市都出现“上楼致贫”现象，即农民原有宅基地可种菜取水，供暖烧坑很方便，光亮也很好。如上楼居住，原有隐性成本就成显性成本。比如物业费、水费、电费等都会大增；原来可养猪、鸡，现在不能养了；原来可多建几间房出租，现在也不行了。刚性成本增加是农民“上楼致贫”的主要原因。
观点1：应把宅基地经营权还给农民
佛山搞宅基地换房，应该把宅基地的经营权利还给农民，以农民为主导，由农民决定如何经营、如何开发、用什么样的开发商，如何规划。部分政府主导的宅基地换房，一定要预留空间，考虑农民的生存与发展问题，商业项目一定要让农民占一半以上的股份，使宅基地开发中的土地增值收益让农民占大头。
观点2：要考虑上楼显性成本
宅基地换房或者旧村改造，让农民上楼居住，某种程度上给农民的生活带来了太多的不便，尤其是那些没有稳定工作的农民，还要继续从事农业工作的农民更为严重。即使强制搞宅基地换房，一定要考虑农民上楼的显性成本，多给农民几套住房，以解决农民生活成本大幅度提高的问题。
观点3：切防破坏传统村落文化
佛山实行“宅基地换房”时，要警惕破坏传统农村的村落文化。宅基地换房，一般都是打倒旧村庄另起炉灶，把原来有着百年甚至千年历史的旧村庄都给撤掉，这在某种程度上是在破坏传统农村的村落文化。
如何在“宅基地换房”中保持这些传统村落的遗迹，给后人多留一些文化历史遗产，是各级政府最需要考虑的事情。一个折衷的方法就是在开发时，一定要对旧村庄进行一定程度的保留与保护，不能一股脑地都当“四旧”给拆了毁了。不少村落实际上是古董，承载着千年农村文化，一旦破坏就永难复原，如建国初期北京古城墙一样。
五建议：
1政府一定要监督保证让农民得到充足补偿，比如规定置换时最好给农民二套或多套房，使农民仍可依靠租房养活自己。
2一定要强制规定让置换的农民得到全额的社保，避免生活出现大的问题。
3最好能够规定在新开发区中要保障提供给失宅农民的工作权利。
4要规定未来置换出的土地在进行商业开发时，要给农民一定数量的股份，使农民能从土地开发增值中得到分红。
5约束村集体要把各种补偿足额地发放到村民手中。
地产界说
东建集团副总经理吕文
有助小产权房合法流通
城中村改造一直是三旧改造的难点，宅基地换房是一种好的尝试。通过置换，使小产权房变成商品房或是农民公寓，价值将大大提升，这对区域发展是好事，村民权益也得到了保障，可以解决小产权房的合法流通问题。不能是简单置换，农民失去宅基地要给相应保障才能得到其认同。
至于协调“宅基地换房”村民和开发商关系，政府要出台相关规定说明怎样操作，产权置换是一平方换一平方还是一平方换多少，小产权房是换房还是货币兑换，都要规定清楚。
如“宅基地换房”项目由开发商和村里谈，推进会比较慢，也比较难成功，能不能由政府做好前期工作，把项目推出市场，开发商公开竞争参与开发。
佛山能兴地产总裁助理招俊昆
政府需要设立约束机制
宅基地换房是新尝试。若要顺利推进，政府需出台相关规定来约束开发商、村民、政府等涉及各方的责任与义务。如果只是开发商单方面和村民协调，进展会比较慢，效果不一定理想。项目开发一般要三五年，期间可能会经历楼价涨跌，如果村民对当初的置换方案不满意，出来反对，就会影响项目的开发进程。所以要探讨能否设立一个机制去锁定当初的约定。一旦开发商通过法定程序进入项目操作，就完全按照市场规则办事。
顺德新宏建企业集团执行董事范迪祥
换房需过“土地情结”关
目前一些宅基地换房的地区，位置相对较偏远，商业和土地价值不是非常高，这使得补偿农民的收益和农民的期望值之间存在一定落差。不少农民将宅基地的房子放租。换房过程中，开发商需付给农民更高回报，加上换房要以优惠价优先卖给农民，开发商的利润受到一定限制。宅基地换房推广，还需经历一个过程。
另外，对祖孙几代住在一起的农村家庭来说，宅基地换房还需要迈过“土地情结”这一关，不少农民世代居住在一起，对土地的眷恋比较明显，这让他们很难一下子轻易接受住在公寓房中的生活方式。