鄂尔多斯房地产业的发展对资源型城市房地产业发展的警示

　　摘 要 本文从房地产业的发展现状、资金链、潜在危机及对策等方面分析，为鄂尔多斯房地产业的资源节约型发展提供参考。

　　关键词 房地产业 民间借贷

　　中图分类号：F061.5 文献标识码：A

　　1978年改革开放之前，鄂尔多斯的是一个非常贫穷落后的小村庄。其贫困程度在内蒙古是数一数二的。改革开放以后，尤其是在1994年以后，凭借当地的资源能源优势，该地区把握住了国家能源战略西移这样一种千载难逢的好机会，通过多种渠道实现了经济腾飞。随着经济的日益好转，当地居民投机性消费比例逐渐增加，除投入到工业企业之外，大部分投资于房地产业。进入2011年4月份以后，鄂尔多斯当地的房地产市场从过热的状态逐渐冷却下来甚至一度处于低谷状态。进入2012年以来，这里一度被冠以“鬼城”的称号。

　　1鄂尔多斯市房地产市场分析

　　鄂尔多斯的房地产市场不是单独运转的一个市场，而是凭借当地资源能源市场的不断壮大以及民间资本的不断积累逐渐发展起来的一个市场。因此，对当地房地产市场的研究并不能仅仅局限于房地产本身，而是要将其与相关市场结合起来共同进行分析。加之，鄂尔多斯市本身就属于典型的资源能源城市，资源开发能源利用对当地经济的贡献是可想而知的。另外当地民间借贷关系的网络十分庞大、其中的民间资本数量惊人。因此，在研究当地资源能源市场和金融市场的基础上来深入研究当地房地产市场的分析方法是比较可取的。

　　我国首次出现房价收入比的概念是源自于世界银行（1992对房价收入比的定义：平均每套住宅价格与城镇家庭年平均收入之比。其后国内学者对房价收入比定义研究大体上与世界银行的定义相似，主要区别在于对于房价和收入的确定范围和计算上，不同的取值方式导致对于同一时期同一城市，不同学者研究得出了高低不同，甚至有些结论矛盾的房价收入比。但是几乎绝大多数学者均认同房价收入比的一般定义：房价收入比=房屋价格/居民家庭收入。

　　2对鄂尔多斯房地产市场发展对策

　　鄂尔多斯是一个典型的靠煤炭这种单一的资源富起来的城市，人均GDP远超国内所有发达城市的鄂尔多斯市，投资对GDP的拉动达到了70%，第三产业的比重不到30%，财富像欧洲一样积累，但产业像非洲一样的欠发达。在产业，特别是中小企业和金融业欠发达的情况下，累积的财富大多进入到当地的房地产领域。用一句话概括这一过程，即是将地下的煤转变为财富，然后存入地上的存钱罐――那些永远也不开灯的房子。而开发房地产的资金来源，80%依赖的不是银行信贷资金，而是当地极其活跃的民间借贷市场。一般城市银行的信贷总额为当地上一年GDP的130%，但鄂尔多斯2010年末全市金融机构各项贷款余额只有同期GDP的50%这样，鄂尔多斯的财富路径就很清楚了：地下的煤矿不断制造出财富，财富在没有出口的情况下扑向了楼市，引发了楼市虚幻的繁荣，而这种繁荣反过来又推动资本对煤矿和楼市的炒作，引发了民间高利贷的膨胀。根据之前鄂尔多斯官方调研的数据，目前该市民间借贷资金的规模应在1000亿元以上，利率为月息2分～3分（2%～3%）之间。根据当地一些企业和媒体人士的保守估计，民间借贷的规模应该在2000亿元以上，而最高的年利息在60%以上。民间借贷与房地产之间就形成了泡沫和风险的互动。这几年，在鄂尔多斯的东盛区和康巴什，到处可见正在建设中的成片楼房。2011年，鄂尔多斯房地产计划新开工面积达1300万平米，施工总量达2300万平米，完成投资450亿元，计划销售商品住宅面积达1200万平米。对于一个总人口仅有160万的城市而言，这样的建设速度和规模意味着在外来移民比例并不大的情况下，当地人将至少拥有人均10套以上的房子，而这些房子又是以高息的民间借贷支撑的，一旦房地产泡沫破灭，风险的多米诺骨牌将砸倒游戏的所有参与者。今天鄂尔多斯面临的困境，不过是一个正常的财富游戏破灭的正常逻辑而已，但对于年少轻狂的鄂尔多斯而言，除了楼市崩盘的灾难教训深刻，除了千丝万缕的民间借贷急待梳理，更重要的是，如何让一个城市的内涵更加厚重，文化更有底蕴，而不是在财富的暴涨下失去了理智和方向。

　　3结论

　　曾经在城市建设上一片繁华的鄂尔多斯，正遭遇着喧嚣之后的繁华落尽，只有潮水退去，才知道谁在裸泳”，这句话套用在如今的鄂尔多斯身上多少有几分应验。在经济下行的退潮期，一次民间信贷危机的爆发，便能迅速检验出当地经济含量的成色。可持续的实体经济走弱，靠高额征地补偿、民间借贷、炒房暴利支撑起来的城市经济，就像一个泡沫，一旦任何一个环节发生风吹草动，便可能面临破裂的风险。一个显见的事实是，不管房地产的创富神话被吹得多么神乎其神，一座城市的经济发展显然并不能仅靠高楼支撑。如果城市无法真正从出卖资源等粗放经济的发展模式中转身，不尽早着手进行产业升级，那么当地经济的发展终究也不过是海市蜃楼。因为任何经济的发展，都离不开作为具体消费者的人，如果城市经济不能聚集足够的人才与实业家，不能够用城市的软实力吸引外来人口在有可持续的发展空间投资、消费，城市经济就难有源头活水。任何经济表面上的崛起，很可能只会是昙花一现。