第七期--养老地产专题研究(下)
【养老地产专题研究（下）】
国内养老地产运营模式梳理
2014.09. 成都XX 策划顾问部
上一期，我们梳理了国内外养老地产的开发模式，这一期我们继续关注养老地产的运营模式，来看看国内养老地产现今的运营模式有哪些？养老地产开发后如何获得收益？
国内养老地产运营模式分类
国内养老地产起步晚，商业模式尚不成熟，还处于摸索阶段。对于养老地产来说，到底哪种
经营模式才是最佳模式，能为开发商带来最大化的利润收入。综合目前养老地产的运营模式，根据出租和出售模式的不同，分为以下几种模式：
国内养老地产运营模式一：销售
国内养老地产运营模式一：销售
国内养老地产运营模式一：销售
国内养老地产运营模式一：销售
东方太阳城是早期养老地产开发的典型案例，以养老为主题概念进行销售型的物业开发。但从未来来看，这一模式很难持续满足老年人更高的需求，也很难获得政府的支持。
国内养老地产运营模式二：销售+持有
北京太阳城占地总面积42
万平米，建筑面积30万平米。其中：住宅式公寓和租住式、安养式银铃公寓共23万平米，商业配套设施7万平方米。2万平米的
如意形人工湖，绿化率超过50%。
国内养老地产运营模式二：销售+持有
国内养老地产运营模式二：销售+持有
国内养老地产运营模式二：销售+持有
一定比例的持有+销售是未来地产企业进行养老开发可采取的主要模式。保证一定比例的持有型养老物业，并提供长期的专业的养老经营管理服务，才是具有真正意义的养老地产，并可获得政府的政策与土地支持。
国内养老地产运营模式二：销售+持有
国内养老地产运营模式二：销售+持有
国内养老地产运营模式二：销售+持有
国内养老地产运营模式二：销售+持有
国内养老地产运营模式三：长期持有
国内养老地产运营模式三：长期持有
国内养老地产运营模式三：长期持有
全部持有经营，对资金投入要求高，同时需要有高品质的配套与专业的服务进行支撑，适用于有强大资金实力支撑的专业养老机构，不适用于一般开发企业。
不同开发模式下对应的运营模式
养老地产的运营与开发模式密不可分，到底是采取销售还是持有经营，都是由开发土地属性决定的。
出租或出售，只是物业的持有形式在发生变化，并不影响社区的功能。无论是持有还是出售，养老社区都要具备同样的功能，经营问题不能跟社区的功能相冲突。
不同开发模式下对应的运营模式
结合上期对开发模式的梳理，可以看到在以盈利为目的的企业模式下，国内现已发展的养老地产运营模式与其开发模式形成了一定的对应关系。对这种关系形成影响最大的因素还是土地性质。
附录：国内养老地产·典型案例一览
结 语
养老地产是一个颇具潜力的市场，运营模式也处于不断的探索中，养老地产已突破住宅的范畴，更倾向于商业地产的运营考虑。具体采用哪种模式，还要结合开发商的资金和实力情况，以及企业发展战略综合考虑。从长远来看，对于大多数开发商来说，迫于资金压力和平衡风险的考虑，“销售+持有”的运营模式，是较好的选择。开发商可以拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营；对于全部持有的模式，资金的风险较大，如果经营收益不足10%，贷款利息都不足以偿还。真正的养老地产不适合散卖，必须要有统一的经营，才有利于入住者长期服务的保证。