共有财产抵押之法律分析
共有财产抵押之法律分析
作者：宁夏分行 法律事务部 发布时间：2014-08-04
在我行信贷业务经营中，客户以共有财产提供抵押担保情形非常普遍。具体操作中，如何识别抵押财产是共同共有财产还是按份共有财产，部分客户经理存有疑惑。本文从法律视野角度对共有财产抵押进行分析，期望会对防范共有财产抵押风险有所帮助。
一、共有的定义、种类及特征
共有，是指多个权利主体对一物享有所有权。
共有可以分为共同共有和按份共有。共同共有，是指两个以上民事主体根据某种共同关系对某项财产不分份额地享有所有权。按份共有，是指两个以上民事主体按照各自的份额对共有物享有所有权。
其法律特征是：（一）主体多元性。共有的主体是两个以上自然人或者法人，这种主体的多元性使得共有区别于单独所有。（二）客体统一性。共有物通常表现为一项尚未分割的统一财产，共有物是特定的，它既可以是独立物，也可以是集合物。（三）内容复杂性。各共有人对共有物所享有的权利因共有关系的性质不同而有所区别。与单独所有相比，其内容十分复杂。
二、共有财产设定抵押的风险分析
（一）共同共有财产设定抵押手续上存在风险。 在法律审查中，抵押人提供的《房屋所有权证》上标明:该房产共有情况为“单独所有”，但是从抵押人所提供的户口本、征信报告、结婚证等资料分析，该抵押人是存在婚姻关系的，并且不存在离婚、再婚等情形。对此，抵押物是属于个人财产还是属于夫妻共有财产存在歧义。一种观点认为，根据“物权公示公信原则”，该财产属于个人财产，即登记在谁的名下，就属于谁的财产，以这种个人财产设定抵押，只需由该所有权人在《抵押合同》上签字，无需其配偶签字。但我行信贷实践中，房产登记在一方名下的情形约占95%，如果以上述观点认定，那么这95%情形下涉及的财产均为一方财产。一旦涉及离婚，那么也不存在分割该房产的情形。这显然是不符合常理的，该房产是在婚姻关系存续期间购买置办，并且夫妻双方并没有有关该财产归一方所有的特别书面约定，仅因将房产证办理在一方名下，就无权分割。那么另一方的合法权益到哪里去了呢？因此，我们观点如下：由于人们法律意识淡薄，在加上目前登记主管部门的工作不到位，导致许多夫妻共有财产只登记在一方名下，但这并不意味着该项财产只属于一方所有。在婚姻关系存续期间，夫妻双方共同购置的不动产，除非有该财产属于一方所有的书面约定并经过公证，否则，即使该项财产登记在一方名下，那么也属于夫妻共同共有财产。
（二）按份共有财产设定抵押存在处置障碍。在我行法律审查工作中，个别抵押物《所有权证书》上标明共有情况为：按份共有，但并没有明示按份共有人都有谁、份额是多少等信息。法律明确规定，按份共有人可以以自己对某一物上所拥有的按份共有份额设置抵押担保。但是，我们经审查认为，如果介入以按份共有财产为抵押物，那么势必会在将来资产处置过程中产生障碍和阻力。
三、完善共有财产设定抵押的法律建议
（一）综合审查家庭状况，认定夫妻共有财产设定抵押并完善相关手续。在介入自然人以其名下的房地产提供担保时，必须严格审查抵押人的婚姻现状和抵押财产状况，利用身份证、征信报告和户口本，进一步核查抵押人《结婚证》，严格审查《房屋所有权证》所载信息，从而准确判断抵押财产到底是个人财产还是夫妻共有财产。如果抵押房产属于夫妻婚姻关系存续期间购买的资产，但是房地产权属证书上只记载于一方名下，那么在签订相应担保合同时，必须落实其配偶签字手续。对于已经签订的担保合同中没有落实配偶签字事宜，建议事后要求配偶出具《承诺书》，承诺其知晓抵押并无任何异议且认可抵押事宜的存在，确保抵押行为真实有效，法律手续完备。
（二）按份共有财产设定抵押应坚持整体介入。在介入按份共有财产为抵押物时，必须坚持整体介入，要求所有按份共有人出具同意抵押的《担保承诺书》，并且在《抵押合同》中落实所有按份共有人的签字手续。
（三）特殊情况下共有财产设定抵押贷款的建议。从《物权法》相关规定可以看出，除了共同共有以共同关系的存在为前提以外，按份共有是不需要各共有人之间存在任何关系的。因此，实践中出现的一些特殊原因产生的按份共有财产应平等对待。例如，一对未婚男女在领《结婚证》以前，以双方名义购买一套房产，现向银行提出申请贷款，如何办理？分析如下：第一，人们基于朋友关系或者普通亲戚关系等非共同关系而共同购买房地产，现行法律法规没有明确禁止的规定。第二，按照《物权法》第103条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”规定，人们基于朋友关系或者普通亲戚关系等非共同关系而共同购买房地产，那么数个主体按份共有该项房地产。以该房地产设置抵押向银行申请贷款是完全可以的，但是签订《抵押合同》时必须落实所有按份共有人的签字手续。另外，人们基于各种各样的非共同关系而购买的房地产，如果各方均具有婚姻关系，那么在签订相应的担保合同时落实其各自配偶的签字手续。