房地产销售建筑基础知识

房地产销售基础知识

一、常用名词基本解释

（一）名词解释

1、

2、 建筑密度：规划地块内各类建筑垂直投影总面积与地块面积之比。 建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑

面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地

上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会

越高。

3、

4、

5、 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。 建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，

这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层

楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，

住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。

6、

7、

8、

9、

a) 人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。 进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。 开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离， 因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。

公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服

务的公共用房和管理用房的建筑面积；

（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。 10、

11、

12、 共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，

作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建

筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销

售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积

13、

14、 公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面积除以整栋建筑物的各套套内建筑面积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。 销售面积：销售面积是指商品房按

单元内建筑面积（ 以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。建筑面积 套内

建筑面积 使用面积

15、

16、

17、

18、

19、

20、 阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。 平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。 走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。 地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。 半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。 居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

21、

22、 住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。 公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、

为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车

场等。

23、

24、

25、

26、 道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。 建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的

地

与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、

挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

27、

28、

29、

30、

31、

32、

33、

34、

35、 隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面. 过道：指住宅套内使用的水平交通空间。 钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。 框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。 砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。 框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力

墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当

大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的

受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙

结构中的剪力墙。

36、 墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传来

的荷载，并将这些荷载再传给基础。作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内侵

袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用。

37、 横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙，横向外墙一般称山墙；而沿建筑

物长轴方向布置的墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分；在一片墙上，窗与窗或门与窗之

间的墙称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。

38、

39、

40、

楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体的荷载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。 地坪：地坪是底层房间与土层相接触地部分，它承受底层房间内地荷载。 楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。

41、 商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房

[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用

设施设备维修基金。

42、 确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记

注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

43、 土地使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地

的占有、使用以及部分收益、处分的权利。

44、 房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、

继承权等权利。

45、 房地产一级市场:又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府

部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土

地，可以是生地，也可以是经过开发达到

的市场。

46、 房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。

即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级

市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

47、 房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转

移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条

件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为

（二）房地产“五证一计划”包括：

《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售许可证》及《建设工程投资计划》

（三）现行的土地获取方式（来源）：

1、划拨

2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种

根据2003年6月1日颁布的《天津市国有土地有偿使用办法》，对于经济性用地必须采用土地出让的方式获得。

（四）房屋建筑分类

1、从构成房屋建筑结构的材料分：

①木结构（老楼，一般为1——2层建筑）

②砖木结构（老楼，一般为1——3层建筑）

③砖混结构（一般为6或7层建筑）

④钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）

⑤钢结构（纽约市贸大厦）

2、从房屋层数高度分：

①低层 1～3层（木结构、砖木结构）

②多层 4～6层（砖混结构）

③小高层 7～18层（钢筋混凝土结构）

④高层 19～30层（钢筋混凝土结构）

⑤超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）

3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：

①一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）

②二级 50～100年以上(砖混)

③三级 25～50年（平房）

4、房屋建筑用途分：

①生产性建筑；

②居住建筑；

③公共建筑

（五）房屋建筑结构

1、房屋建筑构件

一幢建筑物一般是由基础、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大部分组成。

2、房屋承重结构的基本构件类型

（1） 钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）：承重的主要结构构

件全部采用钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。

（2） 砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造 。梁和柱是指砖混结构房

屋楼板及梁是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。

（3） 砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。

（4） 其他结构（简易结构）：承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房

屋。

3、地基与基础

★地基：

地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。

★基础：

基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。

★基础的类型：

☆按基础的材料及受力特点分类：

（1） 刚性基础：刚性基础是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的基础，这

种基础抗压强度高而抗拉、抗剪强度低。

（2） 柔性基础：钢筋混凝土基础称为柔性基础。

☆基础按构造形式分：

（1） 条形基础：

（2） 独立基础：指呈独立柱墩形式的基础，是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要

形式之一。

（3） 筏板基础：又叫满堂红，一般为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，

采用条形基础不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建

筑物要求基础具有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板基础。

（4） 箱型基础：用于高层建筑。

（5） 桩基础：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩

☆基础的应用：

（1） 多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构，可根据地基情况采用柔性基础、筏

板基础，如需要与桩相结合。

（2） 中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性基础、条形基

础、筏板基础，如需要与桩基础结合。

（3） 高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板基础、箱型基

础并与桩基础相结合。

4、墙体分类：

（1） 按平面位置：外墙和内墙；

（2） 按墙的方向：纵墙和横墙；

（3） 通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；

（4） 按墙的受力分：承重墙、非承重墙。

5、楼层、地面：

（1） 楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层 、木楼层。

（2） 按施工方法：现浇、预制。

6、楼梯：

（1） 楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。

（2） 楼梯形式：直跑式、双跑式等。

（3） 楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯

7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。

屋顶类型：

①平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为1%--2%。

②坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。

③曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。

（六）裂缝产生的原因

裂缝产生的原因很多，但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。

裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在

结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结构，若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于0.3mm即使出现在结构性

部位也非有害裂缝，但应注意其发展。

（七）关于室内采光有何要求？

1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中

宜有二个获得日照。

2、采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接

天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。

3、 高度低于0.5

高度不宜低于2米。

（八）梁的种类：

1、梁的种类按受力状态分为：

（1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。

（2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。

（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。

2、以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。

（九）不同建筑结构的优缺点比较？

砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间住宅。

商铺专业知识

商铺投资收益率四种算法：

目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：

1.租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

2.租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3.内部收益率法

房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）＝内部收益率。

上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。 不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是

个未知数。

4.简易国际评估法

基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？

如何计算投资回报率

有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：

计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价

计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价

例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：

套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12％

要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝(215-200)/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5％

MALL的定义：

MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩尔”或“销品贸”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。

“MALL”，一个舶来品，意为购物中心的英文名称，随着新世纪的到来，迅速在中国成为新的时髦。

SHOPPING MALL被誉为“商业业态最高形式”，在美国，MALL的消费额占消费总额的60%多，在欧洲是29%，在日本是17%，在台湾地区是9%，而在中国大陆尚未有专门统计。于是，MALL带来的诱人赢利空间和几乎空白的国内市场所形成的巨大反差，对于精明的投资者而言，隐喻的是超额利润。也正因为此，MALL几乎成了MONEY(金钱)的替身，吸引着逐利的资本竞相折腰。

交吉、未交吉、不交吉 意义

通常在二手交易和拍卖交易经常可以见到的词.

而二手＼拍卖交易中的＂交吉＂特指前业主交现房给后业主的时候；＂未交吉＂则指双方还没有进行房子的交接手续；其实还有一种情况就是叫＂不交吉＂特指双方只在法律方面进行业主更换，后业主自行收房，

举个例子，有个业主在一个拍卖行中拍卖所得一家由法院没收回来的物业，拍卖行注明＂不交吉＂但相关物业产权均可以正常在法律移交，该单位在正常市场价格为５０００元／平方米，拍卖成交价格为２３００元／平方米．该单位由一家租户占据，租约时间未到或是没钱也没地方可去，故坚决不搬迁．故拍卖后，由收购者自行收回该房．这种情况在拍卖中经常见到．

再举一例，二手交易中，通常一间物业由夫妻双方共同拥有，产权证上双方均有名字，但双方分手，但一方坚决不愿意卖出该单位，另一方则通过二手公司向外销售，而收购该单位一半业权而另一半业权没法保证的前提情况，二手公司会注明该单位＂不交吉＂．

动线 定义

动线，是建筑与室内设计的用语之一。意指人在室内室外移动的点，连合起来成为就成为动线。优良的动线设计特别重要，如何让进到空间的人，在移动时感到舒服，没有障碍物，不易迷路，是一门很大的学问。至于家居的动线设计，也是相当重要的一环，长久居住在这个室内的人，会产生相当复杂的动线，例如主妇走到厨房的线条就可能有好几条，如何考量并留下足够的空间，是需要设计的。

渠道销售：是你选择什么样的销售渠道.

如果你是一个生产厂商,你的销售渠道可以选择

1、直销(你自己直接建立零售店进行销售)。2、分给代理商进行销售（由代理商面对零售商进行销售）3、自己直接与零售商合作进行销售。

铺货：是指你通过各种销售渠道将自己生产的商品直接投放到商铺中去。

市场份额：是指你的商品在整个同类商品市场销售总额中的占有比率。如你是生产洗发水的，你在北京市市场的占有率等于你在一个阶段内自己品牌在北京市市场的销售总额除以该阶段内北京市市场洗发水所有品牌的销售总额。