宅基地转用不适用地随房走
农村宅基地转让不应适用“地随房走”
“地随房走”主要缘于《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。” 对于农村宅基地是否可以“地随房走”, 有五花八门的说法，而且各有各的理由。有一些案件判例，引用房地产管理法的
第31条规定，认为农村宅基地可以“地随房走”；有的认为农村宅基不可引用“地随房走”。
根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理》等法律法规规定，本人认为农村宅基地不应适用“地随房走”。
一、宅基地属集体建设用地，不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》。《中华人民共和国房地产管理法》第2条明确规定适用范围是“在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权”。
二、只有村民才可以使用集有建设用地建住宅使用。《中华人民共和国土地管理法》第43条规定：“任何单位和个
人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”
三、城市居民不得购买农村宅基地，不适用“地随房走”。为了加强对农民集体土地的转让管理，国务院办公厅于1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号) 第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
四、同一集体经济组织的成员转让宅基地，也不适用“地随房走”。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》规定：“如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过办理了宅基地审批手续而转让给本村村民的，可以认定房屋买卖合同有效。”由此可见，同一集体经济组织成员转让宅基地审批手续是认定房屋买卖合同有效的前提，而不是“地随房走”。