二手住房买卖流程及税费计算
二手住房买卖登记流程
一、缴纳维修资金
1、卖方持房产证、身份证明到档案查询窗口开具房屋情况证明;
2、卖方持房产证及复印件、身份证明及复印件、房屋情况证明到维修资金查询窗口开具维修资金缴费通知单;
3、卖方持身份证明及复印件、维修资金缴费通知单到指定银行缴费。
二、网上挂牌
1、有经纪机构参与的交易,卖方持房产证及复印件、身份证明及复印件到经纪机构挂牌;
2、没有经纪机构参与的交易,卖方持房产证及复印件、身份证明及复印件到市场办挂牌;
3、挂牌有效期60天。
三、网签合同
买卖双方持身份证明原件及复印件、房产证原件到挂牌处办理网签。
四、住房情况查询
1、单身的需要单身证明、身份证。
2、家庭的需要家庭成员身份证、户口薄、结婚证。
买方收费标准
1、房屋登记费:住宅:80元/套、非住宅:550元/件
2、证书印花税:5元/证
3、契税:1.5%或3%
说明: 自2010年10月01日之后
(1)、对个人首次购买90-144平方米普通住房的,契税税率仍执行1.5%;
(2)、对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率仍执行1%。
(3)、对个人购买两套以上普通住房的,从第二套起契税税率按3%执行。
(4)、对两个或两个以上个人共同购买144平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策,契税税率按3%执行。
4、手续费:3元/平米
卖方收费标准:
1、差额部分征收个人所得税:税率为20%
说明:应纳所得税额=(转让住房的收入额-住房原值和合理费用)×20%
对个人转让自用5年以上,并且是家庭(夫妻双方)唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。
除按国家税务总局规定可免征个人所得税的情况外,对个人首次出售已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等六类住房,个人所得税核定征收率不低于1%;其他核定征收率不低于2%。具体由主管税务机关根据当地实际确定。
注:住房原值和合理费用 要能够提供购房发票、税费票据等。
2、手续费:3元/平米
3、营业税:5.6%或差价5.6%
说明:财税[2015]39号规定自2015年3月31日起个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间在先着作为其购买房屋的时间。
4、土地出让金:已购公房1%(按上市成交价减去原购房成本价),私房不交。
5、印花税:5元
6、评估费:房产评估价值的5‰,如果买方需要贷款则为7‰
说明:若购买的二手房属于已购公房,买方需要贷款,则应缴评估费为标的总额的千分之二;如果不贷款,则无需缴纳评估费。
若购买的二手房属于私房,在买方贷款情况下,则应缴评估费为标的房产评估价值的千分之七;不贷款应缴千分之五。
贷款所需费用:
贷款评估费:2‰
抵押登记费:80元 公证费:200元 抵押费:贷款额的1.4‰
保险费:根据贷款额和年限确定(大体计算:贷款额×1.2×1‰×年限×折扣)