[修订说明]深标修订-密度分区(公示版,2017-11-28)

附件2：《深圳市城市规划标准与准则》局部修订(第4章 密度分区与容积率) 修订说明

在深圳市城市总体规划的指导下, 结合深圳容积率管理实践与经验，以促进土地集约节约利用、加强生态环境与特色风貌保护、保证土地开发权益的公平性为指导思想，本次对《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）中“第4章 密度分区与容积率”的相关内容进行了优化调整。相关内容修订说明如下：

一、 城市密度分区

（一）本次修订结合城市总体规划，对应其城市结构中的中心体系，将各级中心区的核心地区分别纳入密度一区、二区、三区。

（二）本着促进原特区内外一体化发展、疏解中心城区过高密度的原则，增量适度向原特区外倾斜，平衡原特区内外差异。缩小了原特区内密度一区的范围，增加了原特区外密度一区、二区的范围。

（三）适度提高城市开发总量，“有保有压”，落实城市差异化发展目标。除密度一区、二区外, 将大部分城市建设区纳入密度三区；同时对密度四区、五区进行了明确的界定与严格的管控，密度四区主要为二级水源保护区范围内的地区及生态景观敏感区，密度五区主要为东部滨海一线地区及福田红树林自然保护区周边地区。

（四）取消了原密度六区，部分滨海、滨水地区纳入密度五区，机场、码头、港口、核电站等特殊管理地区不再纳入密度分区管制。

二、 地块容积及地块容积率

（一）地块容积

现阶段我市规划管理面临由地块管理转向地块和单元管理并存的方式转变，为更好的衔接规划编制与管理，本次修订采用了地块“容积”的表述。另外，随着地下空间开发日益普遍，本次修订将地下空间中的规定建筑面积纳入“容积”统一管理，进一步规范了地下空间管理。本次修订引入的“容积”明确为：容积 = 地上规定建筑面积+地下规定建筑面积，其中地下规定建筑面积主要指地下经营性面积，不含配建地下车库、设备用房、民防设施、公共交通等面积。

（二）地块容积率

本次修订在国家规范与原《深标》的基础上，结合规划管理实际情况，明确容积率为：容积率 = 容积/地块面积=（地上规定建筑面积+地下规定建筑面积）/地块面积。

（三）容积计算公式

取消了原地块容积率计算公式，改为“容积”计算公式。容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。容积转移与奖励政策，是适应我市存量发展阶段规划管理精细化要求的应对手段之一。

地块容积转移，是指因为特定原因，如地块内的全部或部分用地规划用于历史文化保护、生态修复、公共空间、交通市政设施、公共配套设施等用途，从而导致地块开发强度降低乃或无法用于开发，通过容积转移，将一部分建筑面积转移至可开发用地，从而促进前述公共用途的顺利实施。地块容积奖励，是指因在地块内规划符合公共利益的用途，如公共配套设施、交通市政设施、保障房等用途，并依据

相关规定予以容积的奖励。转移与奖励规则具有较强的针对性，不宜在本标准与准则中明确，规划主管部门可以依据法定图则、城市更新规划及土地整备规划等不同的特点，分别在本标准与准则的基础上制定。

此外，本次修订在原有居住用地、商业服务业用地纳入公式的基础上，将工业用地、物流仓储用地也纳入了公式，弥补技术标准的空白，保障了开发权益的公平性。

（四）标准不能替代研究，标准不能替代规划管理决策

依据本标准准则中确定的地块容积与容积率是重要的技术参考，但是标准不能替代具体项目的规划研究，具体项目开发强度需要结合其所涉及交通、市政、公共配套、历史保护、地质条件、生态安全、城市设计以及相关规范要求开展综合性研究论证；标准也不能替代规划管理决策，具体项目需要结合相关政策、法规、城市发展战略及发展需求等多方因素综合统筹，按照法定程序批准确定。

三、 各类用地密度分区

按照特区内外一体化发展目标与集约节约用地的原则，为缓解我市各类产业用房和住房的空间需求矛盾，体现更加公平的规划管理原则，本次修订对各类用地密度分区进行了以下优化调整：

（一）居住用地。

将居住用地密度一区、二区、三区统一调整为基准容积率3.2，包括了全市近90%的居住用地；小幅提高了密度四区的居住用地基准容积率，由2.2提高至2.5；继续落实对密度五区的严格管控要求，

其居住用地基准容积率与上限维持不变。

（二）商业服务业用地

本次修订取消了商业服务业用地的容积率上限，除密度一区外，本次修订对其它分区的基准容积率均有小幅提高。

（三）工业用地与物流仓储用地

本次修订统一了工业用地与物流仓储用地对应不同密度分区的基准容积率，两类用地的基准容积率规定基本相同，进一步适应市场对产业的发展需求。

四、 修正系数

本次修订对修正系数进行了细化，并进一步明确了相关规则。

（一）地块规模修正系数

在控制地块合理规模的前提下，适度放宽了地块规模修正的规则，将居住用地的基准规模由1公顷提高至2公顷，商业用地的基准规模由0.7公顷提高至1公顷；同时分别提出了工业用地与物流仓储用地的合理规模，将全市四大类经营性用地纳入了地块规模管控，更加全面合理；将原来的每公顷折减改为每0.1公顷折减，避免出现过大的修正梯度跳跃；提出最大修正值0.3，即最多“打折”为70%，避免出现过高的不合理折减。

（二）周边道路修正系数，未进行调整。

（三）地铁站点修正系数

为进一步引导轨道站点地区的高强度开发，适度提高了地铁站点修正系数，全部在原标准的基础上提高了0.1。

取消了原标准中较为模糊的“枢纽站、一般站”表述，按照线路的数量来定义车站类型，同一个车站有两条及以上线路的为“多线车站”，仅有一条线路的为“单线车站”。将规定半径的计算基点由“站点”的几何中心明确为“站台”的几何中心，对于多线车站，可以按照每个线路站台分别作为几何中心画出若干个圆，组合作为不同半径的影响范围（见示意图）。本次修订对于不同车站之间重叠覆盖的情形也进行了规定，并明确了重叠覆盖区的地铁站点修正系数（见示意图）。车站远期实施的地铁线路站点原则上不考虑修正，已建、在建及经国家发改委批复的轨道线路站点可纳入修正。

五、 特定地块密度分区与容积

（一）密度分区未覆盖地区

密度分区基本覆盖了我市的建设用地，由于城市的发展变化，少

部分密度分区不覆盖地区可能因规划调整成为建设用地，本次修订提出了相应的动态适应规则：对一般城市建设用地，根据“相邻相同”原则予以确定；对于临近基本生态控制线或位于基本生态控制线范围内的生态敏感用地，则按照“相邻降级”原则予以确定。

（二）“适度减量”特定地区

对于密度分区内涉及特色风貌、生态敏感、核电防护、地质安全等因素的特定地块，执行“适度减量”原则，应适当降低开发强度。

（三）“适度增量”特定地区

容积率管理不仅仅是技术问题，还会受到城市公共政策、土地管理制度、城市风貌特色塑造、民生发展公共利益需求等影响。在满足设施服务能力并经专题研究的前提下，以下地区可适当提高开发强度，具体包括：1、城市更新地区；2、基于等价值原则的特定类型的土地整备用地；3、市政府批准、需塑造特定的城市形象与风貌的重点地区，依据经规划主管部门批准的城市设计可适度增量；4、保障房项目；5、地下空间开发部分，探索鼓励各级城市中心区、轨道交通节点片区等特定片区立体化发展，通过编制专项规划研究，经批准后可在建成区或已批规划用地中适度增加地下规定建筑面积；6、其它经研究认为符合实现城市综合利益的情形。