融资租赁项目尽职调查报告

租赁项目调查报告

立项号: 项目名称：

经 办 人： 呈报部门：

呈报日期：

目录

目录 ................................................................................................................................... 2 XX新型建材科技股份有限公司 .................................................................................... 6 一、公司简介 ........................................................................................................................... 6

1、公司基本情况 ............................................................................................................. 6 2、公司管理水平与经营团队介绍 ................................................................................. 7 3、股东构成、历史沿革及重大事项说明（若有） ..................................................... 8 二、公司财务情况 ................................................................................................................... 9

1、公司财务信息（经审核的企业财务报表、资本资产及负债状况） ..................... 9 （1）资本状况 ............................................................................................................... 10 （2）资产状况 ............................................................................................................... 10 （3）负债状况 ............................................................................................................... 10 2、财务比率分析说明 ................................................................................................... 11 3、 现金流量表 单位：元 ......................................................................................... 11 4、 现金流量情况 单位：万元 ......................................................................... 12 5、财务情况调查综合评价 ........................................................................................... 12 三、公司经营管理情况 ......................................................................................................... 12 Ⅱ 行业介绍 ................................................................................................................... 15 一、 行业分析 ....................................................................................................................... 15 二、市场需求 ......................................................................................................................... 16 Ⅲ 项目介绍 ................................................................................................................... 16 一、 项目运营模式 ............................................................................................................... 16

1、项目概况 ................................................................................................................... 16 2、投资收益分析 ........................................................................................................... 17 二、经济价值 ......................................................................................................................... 18 三、已有项目简介 ................................................................................................................. 18 地址XX1新港工程有限公司 ....................................................................................... 20 一、公司简介 ......................................................................................................................... 20

1、公司基本情况 ........................................................................................................... 20 2、股东构成、历史沿革及重大事项说明（若有） ................................................... 22 二、公司财务情况 ................................................................................................................. 22

1、公司财务信息（经审核的企业财务报表、资本资产及负债状况） ................... 22 （1）总体情况 ............................................................................................................... 22 （2)资本状况 ................................................................................................................. 23 （3)资产状况 ................................................................................................................. 23 (4)负债状况 ................................................................................................................... 23 3、财务情况调查综合评价 ........................................................................................... 24 三、公司经营管理情况 ......................................................................................................... 24 Ⅱ 行业介绍 ................................................................................................................... 27 一、某港现状 ......................................................................................................................... 27 二、新建港口情况 ................................................................................................................. 29

Ⅲ 项目介绍 ................................................................................................................... 30 一、 项目运营模式 ............................................................................................................... 30 二、经济价值及租金偿付能力分析 ..................................................................................... 32

担保企业（aa集团）资料 ............................................................................................ 33 项目具体操作方案与保证措施 ..................................................................................... 39 一、项目操作方案 ................................................................................................................. 39 二、保证条件 ......................................................................................................................... 40 三、保险方案 ......................................................................................................................... 40

附：租赁物明细 ............................................................................................................. 42 报告结论 ......................................................................................................................... 44

XX新型建材科技股份有限公司

Ⅰ 公司基本情况

一、公司简介

1、公司基本情况

2、公司管理水平与经营团队介绍

1）企业管理层情况介绍

表1-2

企业实际控制人信用评价表（ 试行）

注：该表及相关证据、证明材料已经随上报材料一并呈报。

2

①列出组织机构图。

3、股东构成、历史沿革及重大事项说明（若有）

1）股东构成

表1-6

aa集团和XX科技、港口公司的控股股东在法律关系上体现为不同主体，主

要是为了公司间设立防火墙，保证企业的运转和交易安全。

二、公司财务情况

1、公司财务信息（经审核的企业财务报表、资本资产及负债状况）

1）总体情况

资产负债表

单位：万元

（1）资本状况

1）资本金 单位：万元 2）净资产 单位：万元

（2）资产状况

通过现场查看，企业基础设施已经快建设完毕，土地为购买，已经提供土地

款项支付单据。该企业为aa集团体系外实际控制公司。部分款项由集团支付，并未体现在报表中，例如土地等。 （3）负债状况

企业现在处于筹建期，总资产为3.17万元，实收资本为8395万元，基本前期投入都是企业自有资金，部分资金由集团支付（资本公积7500万元），bb信托为其提供16000万信托资金，以aa集团某市商业地产进行抵押。

2、财务比率分析说明

财务比率指标

表2-8现在企业处于筹建期，主要是对基础设施的建设、生产线的投入等，资金来源为实收资本和集团资金，没有外部融资。现并未进行生产，故其财务比率参考价值有限。

3、现金流量表 单位：元

4、现金流量情况 单位：万元

经营活动净现金流量情况

企业现在处于投资筹建期，一般为工程款。近期主要为资金流出。2011年开始筹建，2011年和2012年筹建购建固定资产以及其他投入累计2.76亿元左右。

5、财务情况调查综合评价

通过现场走访，可以看到企业的办公大楼已经主体封顶，用于安放设备的厂房框架已经完毕。企业投资属实。企业提供了施工合同以及部分已经支付的发票。

企业提供了购买设备的合同以及根据进度支付的发票。

三、公司经营管理情况

1、行业分析未来一到三年销售预测

XX科技于2011年3月注册成立后，已经与如下公司签订协议：

（1）家园公司（county home marketing CO） 代理XX产品海外认证协议与海外总经销代理协议（2011.10.03）

代理区域：毛里求斯，印度洋岛屿（包括留尼旺岛，马达加斯加，塞舌尔群岛，马约特，马尔代夫）非洲，欧洲（包括法国）。

（注：现场考察时，在aa星辰广场的样板房里，放有前不久法国代表团来考察的牌子）

（2）?建设有限公司与XX科技签订合同，合同中约定，该公司承诺2012年采购的产品数量不少于20万平方米，2013年采购量不少于30万平方米，2014年采购量不少于40万平方米。价格暂定为2400元/平方米。（2011年10月8日签订）。 （3）地址市七里水头建筑工程公司与XX科技签订合同，合同中约定，该公司承诺2012年采购的产品数量不少于20万平方米，2013年采购量不少于30万平方米，2014年采购量不少于40万平方米。价格暂定为2400元/平方米。（2011年10月8日签订）。

（4）华北电力，接洽中，对方意向很大，正在就具体细节进行协商。华北电力意向用XX科技的新型材料筹建所辖区域内放置变电站的小屋。

此外，还接洽了如下项目，达成合作意向：

本项目生产的低碳环保住宅生产技术处在国内乃至国际领先地位。该项目产品以及相对低廉的价格与节能环保性能赢得了客户的信赖，目前已经达成合作意向的国际项目有：

文莱：36万建筑平方米民宅

吉布提：40万建筑平方米民宅，1万建筑平方米5星宾馆； 俄罗斯：44万建筑平方米青年公寓 阿联酋阿布扎比：8万平方米豪华别墅 阿塞拜疆：20万建筑平方米核心商务综合体 尼日利亚：11万建筑平方米拉各斯莱基自由贸易区 赤道几内亚：33万建筑平方米民宅 斯里兰卡：11万建筑平方米经济适用房 伊朗：1万建筑平方米民宅

2、主要采购商情况（列出至少前5位最大采购商）

(1)原材料

本项目开发建设过程中需要耗用的自然资源及原材料为：钢材、水泥、砂、石、环保砖、瓷砖、水、电等。其中钢材由外地运输过来，其余材料在地址当地有生产和销售的企业，可以就近取材。

地址本地有丰富的水泥、砂、石资源。本项目的建设就近取材大大节约了建材采购费用和运输费用，且使上游原材料生产企业得到可观的业务收益。

（2）原辅材料

项目产品所用原辅材料主要由轻质矿石粉、氯化镁粉、植物纤维、特效改性剂、EPS、塑性钢材、玻璃、冷轧钢带等，详见下表:

主要原辅材料消耗表

项目所需原材料全部从国内市场采购，原材料供应充足，能够满足项目生产需求。

3、 产品类型及价格

一、外墙保温装饰系

二、内墙装饰板 三、地面板材

Ⅱ 行业介绍

一、 行业分析

21世纪初期是中国建材工业发展的一个重要时期，建材工业发展的外部环境发生了较大的改变，总体分析，建材工业的发展有比较有利和外部经济环境。随着我国经济的快速增长以及城市化进程的加快，建材市场的需求将达到一个新的高度，从而对我国建材行业的发展起到有利的促进作用。

《国家产业技术政策》中关于建材工业的技术发展方向提出：大力发展可降低环境负荷和有益健康的生态建材技术和产品，发展高性能保温隔热材料，发展高性能内外墙涂料和环保型装饰装修材料技术。因此，绿色环保的新型建材将是未来发展的主流，建材工业的发展要加大技术创新力度，减低生产过程中的能耗。

2010年6月，工业和信息化部原材料工业司协同国家发展改革委员会、中国建筑材料工业规划研究院、中国建筑材料联合会及各地行业协会召开了全国建材工业“十二五”建材行业结构调整，重点在于产品结构调整和企业组织结构调整，产品结构调整需要从发展建材加工制品方面着手进行。建材工业总体升级体现在三个方面，即由原材料制造业为主向加工制品业为主转变，由“两高一资”产业向“两型”(资源节约型、环境友好型)产业转变，由资本驱动型产业向创新驱动型产业转变。其中，加工制品业的发展以建筑业为主要服务对象，重点发展建筑结构件、多功能建筑墙体、建筑门窗及屋面系统等产品，以实现建材企业由原材料供应商向工程问题系统解决方案提供商转变。

现阶段，中国住宅工业化的发展尚处初级阶段，程度较低。目前转配式住宅行业一直处在小打小闹状态，企业各自为政，行业还没有一家全国性知名品牌，大部分厂家只是在自己的区域地盘进行市场推广，还没有企业面向全国布点。 本项目抓住市场机遇，推进低碳建材住宅产业化项目，生产低碳建材住宅产业化项目，生产低碳环保住宅市场容量大，市场前景极为可观。

二、市场需求

1、国内住宅房屋

21世纪头20年，是我国建筑业的鼎盛时期，2020年全国房屋建筑面积将接近2000年数量的2倍。目前我国建设高潮持续不断，每年建成的房屋面积高达16亿-20亿平方米，超过所有发达国家年建成建筑面积的总和。

2、国外住宅房屋 （1）俄罗斯

据统计，俄罗斯目前急需住房4000万套，而近几年只能新建几十万套，所以其住房紧张的状况近期内难以消除。在莫斯科，普通住宅楼没平方米已经达到700-900美元，如何解决中低收入居民住房的问题，成为政治棘手的问题。

（2）埃塞俄比亚

随着埃国国民经济的快速增长，其房屋需求量激增，每年仅经济适用房一项就新增100万平方米。

(3)阿联酋

为了发展旅游业，阿联酋要建一系列世界顶级的建筑，如写字楼、度假村、医院等，目前正在建设中的主要项目总投资为280亿美元。

（4）约旦

约旦虽是一个只有520万人口的小国，但每年仍有建筑面积500-600万平方米的需求。

（5）黎巴嫩

黎巴嫩每年建设中的主要项目总投资达到4亿美元。

Ⅲ 项目介绍

一、 项目运营模式

1、项目概况

本项目采用的新型环保复合建筑材料技术是由公司股东高宏和纪勇以技术入股的自主创新的专利技术，该技术主要以农作物秸秆及无机胶凝材料为主要原材料，通过一定的工艺方式生产出来的新一代的复合材料，可替代耗资源耗能源的传统材料，如：木材、粘土砖、陶瓷、塑料、水泥、钢材等，该技术拥有自主

知识产权，目前其他国家还有开发出来。项目使用的专利技术主要有：

实用新型名称：活动房屋用新型建筑型材。专利号：ZL98 2 08288.6 实用新型名称：型材 专利号：ZL 00 2 01046.1

实用新型名称：保温互锁式建筑砖块 专利号：zl 02 208566.1

美国帕拉丁国际高新技术成果认证证书，专利名称为：1）植物纤维复合防火板；2）外墙保温复合装饰板。该技术处于世界先进水平。

本项目总投资包括建设投资（工程费用、工程建设其他费用、基本预备费）、建设期利息和流动资金三大部分。

本项目规划总用地面积2,874.6亩，其中建设用地1,518,667平方米（折合2,278亩）。规划总建筑面积1,069,600平方米，建筑密度57.5%，容积率0.704。

项目单位经过大量的市场调研和分析，拟建设生产低碳建材住宅的生产线装

置、土建、公用工程及辅助工程等。该生产工艺装置含外墙复合保温装饰板生产线9条、结构板生产线28条、轻钢自动化生产线10条、异型构件生产线1条、塑钢门窗生产线2条、中空玻璃生产线1条、无极门生产线1条、EPS生产线2条和其他设备与模具生产线，共计94,834台（套）设备。 2、投资投资情况

项目一期预计总投资约6亿，其中土地取得费、土地回填等费用约1.2亿元；土建费用、装修费用、采购生产设备及设备安装调试等费用约3.6亿元；开始投产时，需投入的用于购置原材料、产品仓储等流动资金约1.2亿元。目前已经投入资金3.3亿元左右，其中2亿元左右由集团商业地产取得的信托资金支持（信托资金已经对接完毕，由aa星辰广场会展中心商业地产抵押，额度为2.5亿元），此外，公司已与当地政府对接，通过合作产业基金形式募集资金。等正式生产后，即可申请当地流动资金贷款。XX2售后回租5000万元也将用于此项目。

3、项目优势与劣势 项目优势

本项目的投产，可以促进建材工业升级，由原材料制造业为主向加工制品业为主转变，加快住宅产业化进程，推动节能省地环保型住宅建设，促进住宅产业走节约、集约的发展思路。可以侧近住宅体系标准化、住宅部品化和住宅生产工业化发展进程，适应住宅市场需求，和国际住宅市场接轨，对公司生存、发展和

提高核心竞争力具有重大意义。

本产品具有如下功能：（1）防火阻燃功能（2）释放负氧离子功能（3）保温隔音功能（4）抗折功能

项目劣势

本项目属于国家新型建材，属于国家扶持项目，但是其现在并没有一个国家级标准，在国内市场认可度偏差，企业投产后，其国内市场定位主要为为建筑外墙提供产品，重心主要在国外市场，为国外市场提供整套住宅服务等,在国内市场主要提供外墙保温板，少量整房项目。

二、经济价值

一期计划建立一条年产60-90万平方米整体住宅的生产线（根据订单总额，可以实行加班制度），预计新材料整体住宅销售价格为2500元/平方米，考虑到未来的价格变动，以2300元/平方米进行预测。

据此，预计自2012年至2013年的项目投资财务现金流量表如下：

即使按照项目年设计生产能力（60万平每年）的80%计算，预计每年生产低碳环保整体住宅48万平，预计每年销售收入也可达到12亿元。

三、已有项目简介

图1 样板房内部：样板房中所有家具，门，地板，内外墙全部由新型材料建成

图2 部分工程实例：云南玉溪公园别墅、北京菩提谷景区住宅、埃塞俄比亚国防部参谋学院工程

aa集团此项目是收购的现有成熟项目，原项目为国家扶持项目，鉴于原来规模比较小，其专利所有人将其转让给aa集团，同时aa集团承诺，在一定注册资本金内，专利权所有人保持15%范围内。现在专利正在办理更名手续，将其由个人名下转到企业名下。

原企业被收购前已经进行生产，并且已经用于少量国内外项目，aa集团收购后，一直在进行少量试生产，为aa集团投资所在区域提供建设样板房的材料。生产出来的产品已经通过相关抗压抗震、防火防水等检测。并且送往韩国参展过程中意外检测到此产品释放负氧离子。

地址XX1新港工程有限公司

Ⅰ 公司基本情况

一、公司简介

1、公司基本情况

（1）企业机构设置与运作情况 ① 企业组织机构设置；

②企业未来三至五年经营发展规划。

建设规划：港口一期建设2个5千吨级通用泊位，总投资约6.25亿元，设计年通过能力107万吨；后期拟建设2个5万吨级通用泊位，总投资约23亿元，设计年通过能力320万吨；未来计划用五年时间建成7万-10万吨级泊位，最终建成30万吨级深水泊位；形成大小泊位110个，码头岸线47公里，港区陆域45平方公里，临港产业区规划面积45平方公里，年通过能力2.5亿吨的综合性大型港口，涵盖大型临港物流基地、冶金基地、钢铁冶炼、化工产业、港城商业及生活配套设施为主的国际性港区。

2、股东构成、历史沿革及重大事项说明（若有）

股东构成

表1-6

注：青岛公司投资控股有限公司和某公司资产管理有限公司实际控制人为儿子（系aa集团总裁老板的独子）。儿子分别占青岛公司和某公司总股本的80%，其余股份由集团持有。

aa集团和XX科技、港口公司的控股股东在法律关系上体现为不同主体，主要是为了公司间设立防火墙，保证企业的运转和交易安全。

二、公司财务情况

1、公司财务信息（经审核的企业财务报表、资本资产及负债状况） （1）总体情况

资产负债表

（2)资本状况

1）资本金 单位：万元 2）净资产 单位：万元

（3)资产状况

对于港口，固定资产比较少，现在处于港口建设期，现已经填海建成引堤5000米，企业总资产为6.19亿元，其中在建工程为5.07亿元，主要为为填海所发生的工程及材料费。其中长期股权投资为：某嘉恒房地产开发有限公司600万元，山东半岛蓝色经济区aa城市公司建设公司1500万元。 (4)负债状况

企业负债及所有者权益合计为6亿元，其中注册资本为3亿元，长期借款为2亿元，为bb信托融资2亿元（2011.7-2013.7）

2、财务比率分析说明

财务比率指标

表2-8

3、财务情况调查综合评价

现场查看工程进度，引堤5000米已经建好，两侧用于填海的王字块浇筑完毕，门座式起重机已经有两台安装完毕。此外提供了部分合同，同时附有按进度支付的进度款。业务真实可靠。

三、公司经营管理情况

1、市场需求

表3-12、主要下游情况（列出至少前5位最大销售商）

本预测根据XX1港区的功能性质和在整个区域中的港口定位，针对现有经济水平、运输需求及未来发展趋势，根据产销平衡、合理运输、运费最小的原则，通过统计调查分析，采用运输协调分配的方法予以测算。吞吐量预测主要计入现有需求和已基本落实项目需求。

1、煤炭

地址市境内的恒源热电有限公司下设地址热电厂和开发区热电厂，预测2015年、2020年进口煤炭50万吨、150万吨。

2、钢材

腹地内有钢铁企业、造船企业、汽车及零部件制造企业、机械工具企业等。

①钢铁企业：主要为某市建龙钢铁有限公司，设计规模为年产50万吨钢材，一期工程现装有30万吨电炉两台，三机三流连铸机一台，预计每年需通过港口进口废钢、出口成品钢50万吨。

②造船企业：主要有前岛造船厂和庆顺造船厂。是全市重点扶持的造船企业之一。

③汽车及零部件制造企业：汽车及零部件产业集群是地址市“十一五”规划中做大做强的两大产业集群之一。

东安黑豹股份有限公司是一家汽车行业上市公司，公司总资产6.56亿元，产品通过汽运销往全国各地，年销售量5万辆，通过海运出口量0.5万辆/年。

天润曲轴有限公司是山东曲轴总厂和美国美林集团共同投资设立的中外合资企业，成为中国一汽集团无锡柴油机厂、大连柴油机厂、广西玉柴机器股份有限公司、上海柴油机股份有限公司、哈尔滨东安汽车发动机制造有限公司、北内京安云豹发动机有限公司、山东潍坊柴油机厂等主机厂首选整机配套产品，并随主机远销20多个国家和地区，主机装机率达80%。

④机械工具企业

地址威力工具集团有限公司位于地址市区内，其产品主要为活扳手、鹰嘴钳、断线钳、水泵钳、套筒等，年生产能力4000万支，产品主要销往欧、美、日等80多个国家和地区，国内有500多个销售网点。

某集团集团是各类钻夹头的专业制造商，已成为世界主要的钻夹头生产基地之一，资产总额5亿多元人民币，主要通过某港和青岛港出口香港、欧、美、韩、日等国家和地区以及国内南方等地。

地址市境内的企业众多，工业发达，目前腹地内所需的钢材主要通过陆上由烟台和青岛进出口。随着腹地经济的快速发展，特别是机电工业、房地产业、造船工业等的发展，预计未来钢铁需求量会有所增大。预测2015年进口钢材30万吨，2020年进口钢材80万吨。

3、水泥

腹地水泥厂虽然较多，但由于产量低，年生产能力在20万吨左右，不能满足本市生产建设的需要，仍需进口部分水泥，每年还需从外地进口50万吨水泥。预测通过港口2015年、2020年进口水泥20万吨、35万吨。

4、木材

腹地内所需木材基本由外省调进和外贸进口，目前主要经烟台进口东北木材和从青岛进口少量美国松，地址市木材年用量约14万m3，考虑木材运输和管理上的要求，预测2015年维持现状，2020年进口木材25万吨。

5、化肥

地址市目前没有化肥厂，腹地化肥主要从外地调进，多由齐鲁石化调入和从烟台、青岛及外贸进口。预测2015年进口化肥25万吨、2020年进口化肥35万吨。

6、矿建材料

预测2015年矿建材料出口50万吨，流向主要为外贸出口和华东、华南。随着国家对自然资源及环保立法的进一步完善，自然资源的无序掠夺性开采将被禁止，对自然资源的利用将走上稳定可持续性开发轨道，因此矿建材料的吞吐量之后不会有太大的变化，预测2020年矿建材料的吞吐量为55万吨。

7、粮食

预测2015年吞吐量为15万吨，其中出口13万吨，流向为华南和外贸，进口2万吨，主要来自大连和外贸；2020年吞吐量为20万吨，其中出口17万吨，进口3万吨。

8、盐

地址市沿海地区产原盐，是某市最大的盐场。年生产原盐能力达20万吨，外销各类盐达10万余吨，主要外运销往广东省。预测2015年维持现状，2020年出口盐15万吨。

9、成品油

地址市腹地所需油品基本由铁路运输，目前年消耗35万吨。考虑到石油运输的特殊要求和腹地用油的增长情况，2015年港口不考虑石油运输。预测2020年进口成品20万吨。

10、其它

腹地内其他货物主要为纺织轻工、粮油加工制品、水产品、蔬菜、饲料、水果、花生、五金百货等产品的出口货和日用工业、机电等产品的进口。

工艺家纺是地址市的又一重要支柱产业，销售收入占了全市工业销售的四分之一。主要有艺达、云龙、艺达、万得、同大、艺源等。

Ⅱ 行业介绍

一、某港现状

（一）某港区介绍

通过对某市现有港口及在（拟）建工程的情况来看，某市虽然港口数量较多，但没一个港口真正具有与周边大港竞争的实力，因此某市港口的发展速度与周边的烟台港、青岛港（2007年烟台港1.25亿吨，集装箱吞吐量125.01万TEU；青岛港的货物吞吐量为2.71亿吨，集装箱吞吐量839.6万TEU）相比仍然缓慢，同时港口的分布不均衡，也不利于区域经济的协调发展。因此某市委、市政府提出对某市港口资源进行优化配置，以提高港口规模化、集约化水平，增强对外竞争的整体优势，使各港区之间合理分工、优势互补、相互协作、竞争有序，充分发挥港口在区域经济中基础性、先导性、战略性的作用。

某市港口规划：

根据《港口法》“一市一港”的规定，某市从各港的作用及其地理位置出发，将某市各个港口进行整合并形成合理布局和分工，整合后，某港将由某港区、龙眼港区、荣成港区、石岛港区、XX1港区和乳山口港区组成（港口结构框架见图3-1）。根据各港区的依托条件，各港区的功能分别为：

1、某港区

从城市规划的角度考虑，老港作业区将把客滚运输转移至新港作业区，主要以邮轮和游艇业为发展目标，最终形成开放型花园式港区；新港作业区以集装箱、能源（煤炭）运输、油品中转功能为主，并将承担老港作业区转移的客滚运输。

2、港区

石岛港区作为某市港口群中的重要辅助港区，石岛港区的发展重点将为集装箱、客滚运输、水产品出口和钢铁、矿建材料等大宗散杂货运输及为好当家集团、荣喜港原有客户服务，远期考虑油品中转运输。

3、龙眼港区

龙眼港区将以石油及制品、集装箱、客运滚装运输为主，与石岛港区共同辅助和支持某港。

4、荣成港区

荣成港区规划以煤炭进口、水产品出口为主，兼顾当地的件杂货和集装箱运

输。

5、XX1港区和乳山口港区

XX1港区和乳山口港区是某港的补充部分，主要为当地的生产、生活服务，配合其他港区一起为某市经济发展和社会建设服务。

通过资源整合后最终形成以某港区为中心，石岛港区、龙眼港区为两翼，XX1港区、乳山口港区为补充的港口格局。

图3-2 港口结构框架图

（二）XX1老港状况

某港XX1老港区位于山东半岛东部的地址市境内、黄海靖海湾北部的湾汊内，地理坐标：东经122°10′04″，北纬37°00′33″；新建港区位于靖海湾西侧、前岛村处，地理坐标：东经122°02′，北纬36°51′。

地址市西阻于昆嵛山，与烟台市牟平区和乳山市相接，北连某市环翠区，东邻荣成市，与日本、韩国隔海相望，南濒黄海。港区距某市36公里、烟台85公里，青岛243公里，水路距韩国的仁川港208海里，日本神户港415海里。

地址市陆上集疏运体系发达，是胶东半岛的交通枢纽，青威高速、荣乌高速、309国道、桃威铁路穿境而过，除此之外，境内还有初张公路、威石公路、上泽公路、环海公路等，陆路交通便利。

XX1老港区现有1000吨级泊位，码头岸线总长220m，其中底高程-4.5m码头长140m、底高程-5.0m码头长80m，仓库面积363m2，堆场面积18726m2；各种装卸机械16台，最大起重能力16吨。

XX1老港区核定通过能力30万吨，2007年实际完成2万吨。港口无专用航道，船舶主要利用现有深槽乘潮进出港，进港航道总长13.06公里，水深最浅处为1.1m，千吨级船舶需乘潮进港。

XX1港吞吐量统计表

二、新建港口情况

从上表可以看出，XX1老港区吞吐量较少，造成这种现象的主要原因是由于码头规模小、等级低以及航道拦门沙等自然条件的影响，大型船舶无法进出港口，同时由于船舶的大型化发展，导致了小型船舶的淘汰，到港船舶也愈来愈少，因此港口吞吐量较少。本工程实施后，吞吐量会出现迅猛增加的发展趋势，总体运量发展水平在港口设施改善后，将呈现由迅速提升至均匀上升态势。

拟建新港区处的岸线仍未被规模开发利用，仅在前岛村南端、东侧靠近岸边的浅水区域部分岸线建有养殖池、小型造船厂和渔码头，由于岸边水深较浅，且有礁石（暗礁），本期拟建工程位于5.5m水深处，通过引堤与后方陆域相连，因此现有岸边设施可以继续维持现状，对本期工程的建设不会产生影响。

直接腹地经济概况：

地址市经济发展一直处于山东省前列，是国家百强县之一，2007年位居全国百强县第13位、山东省第3位。十一五期间正值胶东半岛制造业基地建设全面推进的黄金时期，地址市将大力实施工业强市战略，大力发展产业集群，加快发展优势产业，全力把工业做大做强，打造半岛制造业基地中最具实力的强势板块。

地址工业园是2006年8月由国家发改委批准设立的省级工业园区，其座落于地址市苘山镇，区位优越，交通方便，青威高速、桃威铁路穿境而过，距离某机场15分钟车程、烟台机场1小时车程、青岛机场2小时车程、新建港区30分钟车程。园区以设施现代化、产业特色化、产品国际化、建设生态化为发展方向，不断优化发展环境，积极引导项目入园，到目前为止园区内共有各类企业234家，累计国内外投资130亿元。

Ⅲ 项目介绍

一、 项目运营模式

1、项目概况

XX1新港全称为某港靖海湾港区XX1新港区，位于地址市境内的靖海湾内，地理坐标为东经122°02′21″、北纬36°51′27″，港区距某市36公里、烟台85公里，青岛243公里，水路距韩国的仁川港208海里，日本神户港415海里。

按照《XX1新港总体规划》划分，XX1新港分为一港四区，即临港主产业区、临港下游产业区、综合配套区和自由贸易区。XX1新港码头后方可形成76.92平方公里土地，可供开发仓储物流、临港工业级临港下游产业之用。随着港口设施的逐步完善和铁路集疏运条件的改善，XX1新港将拓展服务范围，承担广大腹地后方的货运需求，逐步发展成为山东半岛的大型综合性港区和大宗干散货运输基地。届时，XX1新港将是一个兼备水、路、铁、管道等多种运输方式，集多种服务功能为一体，由多个港口企业、物流企业和临港工业有机结合的港区。

建设规划：港口一期建设2个5千吨级通用泊位，总投资约6.25亿元，设计年通过能力107万吨；后期拟建设2个5万吨级通用泊位，总投资约23亿元，设计年通过能力320万吨；未来计划用五年时间建成7万-10万吨级泊位，最终建成30万吨级深水泊位；形成大小泊位110个，码头岸线47公里，港区陆域45平方公里，临港产业区规划面积45平方公里，年通过能力2.5亿吨的综合性大型港口，涵盖大型临港物流基地、冶金基地、钢铁冶炼、化工产业、港城商业及生活配套设施为主的国际性港区。

一期工程进度：2个5000吨级（水工按照1万吨施工）的泊位，总投资6.25亿元，设计年通过能力107万吨；目前所有手续齐全（山东省政府、发改委、海洋局、交通局批复的文件即可投入运营）；一期项目主要以矿粉、煤炭等散货运输为主，目前已经有吉林石化与外资合作的总投资75亿的化工项目落户港口，生产出的乙醚、苯等化工产品对外出售。2012年元旦前，地址市政府市长会议已经协调确定边防、海关、检疫等部门在aa港口进行联合办公，为港口的运营提供支持。

二期项目进度：2个五万吨级的泊位审批手续已经报至国家发改委，总计划

投资23亿元，施工周期为3年，二期工程到2012年4月份左右手续批复完毕后，即可与银行进行基础设施贷款。 一期工程： （1）投资估算

项目投资估算的总投资（附下表）：6.25亿元。

（2）资金筹措

总资金需求为6.25亿元。资金来源：①自有资金2亿元（自筹资金达32%），②bb信托融资2亿元（2011年8月发放贷款资金集合信托）。目前，已实际投入资金4亿元主要为工程费用；后期2.25亿元主要为自有资金支持（同时正在进行融资谈判，引入外部资金） 1． 项目优势

（1）政策优势：2011年1月国务院已正式批复《山东半岛蓝色经济区发展规划》，这标志着山东半岛蓝色经济区建设正式上升为国家战略，成为国家海洋发展战略和区域协调发展战略的重要组成部分。“XX1新港”项目位于该经济区域南海新区位置，是规划中的中日韩自由贸易区和山东半岛承接日韩产业转移的重心。充裕的深水岸线、富裕的土地资源、发达的集疏运路网和独特的政策区位优势，使XX1新港具有巨大的发展潜力。

2009年，胡锦涛总书记视察山东时指出“要大力发展海洋经济，科学开发海洋资源，培育海洋优势产业，打造山东半岛蓝色经济区。”XX1新港面临的南海新区位于地址南部黄海之滨，是规划中的中日韩自由贸易区和山东半岛承接日韩产业转移的重心。充裕的深水岸线、富裕的土地资源、发达的集疏运路网和独

特的区位优势，使XX1新港具有巨大的发展潜力。

（2）规模优势：按照《XX1新港总体规划》划分，XX1新港分为一港四区，即临港主产业区、临港下游产业区、综合配套区和自由贸易区。XX1新港码头后方可形成76.92平方公里土地，可供开发仓储物流、临港工业级临港下游产业之用。XX1新港将是一个兼备水、路、铁、管道等多种运输方式，集多种服务功能为一体，由多个港口企业、物流企业和临港工业有机结合的港区。

（3）地理位置优势

某港XX1老港区位于山东半岛东部的地址市境内、黄海靖海湾北部的湾汊内，地理坐标：东经122°10′04″，北纬37°00′33″；新建港区位于靖海湾西侧、前岛村处，地理坐标：东经122°02′，北纬36°51′。

地址市西阻于昆嵛山，与烟台市牟平区和乳山市相接，北连某市环翠区，东邻荣成市，与日本、韩国隔海相望，南濒黄海。港区距某市36公里、烟台85公里，青岛243公里，水路距韩国的仁川港208海里，日本神户港415海里。

地址市陆上集疏运体系发达，是胶东半岛的交通枢纽，青威高速、荣乌高速、309国道、桃威铁路穿境而过，除此之外，境内还有初张公路、威石公路、上泽公路、环海公路等，陆路交通便利。

2、项目劣势

投入资金较大，回收期比较长

港口投资资金比较大，涉及回收期比较长，但是港口具有资源优势，政策优势明显。现在企业已经接洽多种融资渠道。并且当地政府对此项目相当支持，融资渠道广。且其为aa集团全资子公司，aa集团资金实力比较雄厚，完全可以支持一期建设。二期及以后期投资即可边运行边进行。

二、经济价值及租金偿付能力分析

本项目设计年通过能力为107万吨，运营期为22年（其中建设期为2.0年，但由于自然因素等不可抗力，导致建设周期增加）；建成投产后第一年，吞吐量将达到设计能力的70%（盈亏平衡点项目即可保本）；第二年达到设计能力的95%（预计第二年将实现盈利）；第三年达到设计能力的100%。经保守测算本项目正常营运后年均收入为3764万元；年均运营成本为2100万元，年净利润1100万元。

担保企业（aa集团）资料

一、公司简介 （一）发展历程

aa集团创建于1993年7月，注册资本1.08亿元，经过十几年的发展壮大，现已发展为以房地产产业为龙头，涵盖港口、新型建材、教育、文化、商贸、建筑安装、物业管理等领域，下辖河北aa住宅集团、北京aa集团、山东aa集团、天津aa集团、三亚aa集团、呼伦贝尔aa集团、aa星辰集团、aa服装产业集团、aa太阳城集团、aa山水园林集团、北京aa大学等，成为跨行业、跨地域、资产逾200亿元的大型民营产业集团。

集团获得“十大民营企业”、“纳税先进企业”、“ （二）业绩介绍

aa集团成立18年来先后成功开发aa花园、aa书香园、玫瑰园、院士园、广场、aa服装产业园、西柏坡党校、柏坡明苑、三亚东方巴哈马项目一二三期、天津项目、山东项目、北京大学城等项目，已完工建筑面积近千万平方米，在建面积600万平米，积累了丰富的项目经验，也赢得了良好的业绩和口碑。

公司各种社会资源的调动和组织能力已经得到了政府和广大消费者的认可，“aa”已成为河北省房地产业知名度较高的强势房地产品牌。

（三）股东介绍

注：儿子为老板的独生儿子。

二、管理层介绍

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三、aa集团18年发展历程

2009年aa集团荣誉展台

2009年4月24日，中华人民共和国民政部、中央社会治安综合治理委员会办公室、中华全国总工会、共青团中央、中华全国妇女联合会联合指导，中国社会工作协会主办，《公益时报》编制发布的“2009中国慈善排行榜”发布，aa集团董事长老板入围“2009中国慈善排行榜”，并荣膺“中国十大慈善家” 称号。

2009年5月31日，“春蕾计划”实施20周年纪念暨表彰大会在北京人民大会堂隆重举行。会上，全国妇联授予aa集团 “中国儿童慈善奖”。 aa集团是河北省唯一获得“中国儿童慈善奖”的单位。 2008年aa集团荣誉展台

3月，联合国、建设部联合授予aa集团三项大奖：aa集团被授予“中国人居环境发展建设———某市地产文化十大卓越企业”称号，总裁老板被授予“中国人居环境发展建设———某市地产文化十大卓越人物”称号，aa·太阳城被授予“中国人居环境发展建设———某市地产文化和谐社区”称号

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年度河北省工商行政管理学会“重质量守信誉” 单位

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四、财务报表及分析

（一）财务报表及分析

资产负债表

单位：万元

注1：企业的土地均以购进价值入账，远远低于其市价。企业总资产为低估状态。例如：在2008年，企业在某、天津与政府达成协议，某政府承诺，地址市南面临海3.2万亩土地均划归aa集团开发，土地价款为5万元/亩。现其他房地产公司从其临侧非靠海一侧拿地价格为90-100万/亩。天津武清拿地7000亩，价格29万元/亩，现土地价值150万/亩地。（根据行业规定，2年不开发，土地无偿收归国家所有，故在某为分批拿地，但是价格都是根据与政府达成的协议价格进行，现开发8000亩地左右。）

注2：存货里23亿元为太阳城项目。太阳城项目整体情况：太阳城总体开发建筑面积约200万㎡，可售面积170万㎡，到2011年底，累计销售48.8亿元，销售面积达97万㎡，累计结转收入44亿元，预收账款4.8亿元，由于太阳城住宅一期（阳光2008、一期联排、环湖别墅、花园洋房）已经交房，其余项目大部分工程已主体封顶，正在进行内外装，前期占用资金较大，后期基本无投入，故存货量约23亿元。由于太阳城不属于限购区域，而且随着项目环境的升级改造，交通越来越便利，环城水系逐步建成，后期销售预期良好。

注3：财务费用偏低的原因：由于融资支付的利息等费用计入项目的开发费用，未体现在财务费用里，因此2011年底审计报告财务费用与融资金额不匹配。

注4：2011年利润大幅下降的原因：虽然2011年的收入比2010年的收入有5%的增长，但由于开发成本、税金等同比都有大幅度的增长，造成主营业务利润下降。2011年完工交房的项目较少，而期间费用也随着物价、人工成本的提高而增加，致使2011年的利润比2010年有大幅度下降，后期随着交房的增加，结转收入的增大，其利润将在今后的年度中体现。 注5：预收账款是否均为地产销售回款

注6：企业的贷款其中8000万元是地址工行提供的项目贷款，担保措施是当地土地做抵押。其余均为信托资金，合作方为新华信托、bb信托、长城资产管理公司、金谷国际信托。长城资产管理公司是2012年开始的合作，其余均为长期合作的信托机构。

财务比率指标

分析： 偿债能力：

企业资产负债率维持在60%-70%之间，比较稳定。虽然看起来比较高，但是大部分都是预收账款，截止到2011年11月，流动负债为76亿元，其中，预收账款为72亿元。这是房地产行业所决定的，在业主购买期房之后，集团交付房产之前，业主的款项均放在预收账款当中。出去预付账款，企业的流动负债仅为4.8亿元。从银行融资为15亿元左右，偿债压力较小。 盈利能力:

企业前两年盈利能力比较稳定，2009年毛利率为31.95%，净利率为27%；2010年毛利率为40.89%，净利率为35%。虽然2011年的收入比2010年的收入有5%的增长，但由于开发成本、税金等同比都有大幅度的增长，造成主营业务利润下降。2011年完工交房的项目较少，而期间费用也随着物价、人工成本的提高而增加，致使2011年的利润比2010年有大幅度下降，后期随着交房的增加，结转收入的增大，其利润将在今后的年度中体现。由于aa集团抄底拿地，金牌物业的理念，加上选择的区域一线城市比较少，且都非城市中心地带，房产价值相对比较低，泡沫相对少，只有海南地产销售受影响比较大，其他区域销售减慢，但是幅度比较小，受影响比较小。 营运能力分析：

企业存货周转比较慢，这是房地产行业特点决定的。一般房地产项目开发周期在3年左右，在2011年受政策影响的情况下，存货周转明显偏慢，存货由66.24亿元增加至95.95亿元。但是其中一部分已经进行预售，预售账款为55.92亿元，较2010年底增加13亿元，这部分还未交房，未确认相关收入和成本。

现金流量表

分析：从经营活动看，企业2009年流入32.91亿元，2010年53.44亿元，2011年55.13亿元。2011年基本和2010年持平。2011年国家对房地产调控偏紧，但是aa的集团的战略使其在此次调控中受到一定影响，但在可承受范围之内。从经营活动现金流出量来看，集团对外投资增加15亿元，其中5亿元来自外部筹资，10亿元来自自身利润的积累。从投资活动看，企业进行的投资活动比较少。从筹资活动看，企业2011年较2010年增长3亿多，但是相对于整体的资产规模来说，依旧偏小。集团发展过程中融资比较保守，并未完全发挥其融资能力。

项目具体操作方案与保证措施

一、项目操作方案

2．项目整体收入情况测算 （）

二、保证条件

1． 保证金：总款项的10%；

2． 为租赁物件购买相关保险，第一受益人为XX2或XX2指定受益方（设备

到厂之后购买即可） 3． aa集团提供担保；

4． 实际控制人老板夫妇提供无限连带责任担保； 5． 价值7000-8000万的土地做抵押。

三、保险方案

购买日期：从承租之日起（或者设备进场之日起）10日内，为承租设备购买保险；

险种：险种为综合财产险； 保额：保险金额为租金总额； 受益人：融资租赁有限公司； 保险期限：融资租赁期限3年（ 费用支付方：承租人。

附：aa集团某市商业项目统计

附：租赁物明细

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报告结论

一、XX科技

1. XX科技为收购的原有已经取得专利并且进行过生产的成熟项目，技术上可靠。并且现在在某市设置了研发中心，利于产品的进一步研发。

2. 原材料容易取得。XX的技术理念在国内是唯一的，复合材料的原材料采用的是木屑、秸秆、矿石粉等纯天然的原材料，将这些本来是垃圾的东西进行了重新复合利用，从原材料环保的角度上来讲，可谓是零污染。其生产中所涉及到的原材料成本低、容易取得。

3. XX科技从建设开始，就作为集团战略中未来上市的主体，且为国家大力扶持行业，现在已经有多方金融机构与其积极接洽，加上其实际控制公司aa集团资金实力雄厚，其投资6亿元的一期项目资金有保证。

4. 现在其未来销售在国内外均有一定的订单意向合同，加上原有影响，以及aa地产，未来销售有保障。 二、XX1新港

1、 港口作为一种资源，其价值是不可估计的。

2、 半岛蓝色经济区建设已经成为国家战略，XX1新港项目位于该经济区域男孩新区位置，是规划中的中日韩自由贸易区和山东半岛承接日韩产业转移的中心，并且当地政府扶持力度大，政府已经将与外连接的道路建好

3、 项目投资大，但是多方资金已经在积极与其进行接洽，现在该公司正在办理2期手续，办理完成后，即可从银行贷款。现在当地银行已经与其积极接洽。aa集团资金实力雄厚，也从一定程度上保证该项目的正常建成运行。 4、 XX1老港已经不能满足其腹地经济增长的需求，新港建设十分必要。且新港所处地理位置交通便利，属于胶东半岛的交通枢纽，当地及周边经济对新港的需求很大。 三、aa集团

实际控制公司aa集团自身有着完善的管理体系，管理效率较高，良好的抗风险能力。企业成立至今已有19年，逐步发展壮大，经历了国家一次次调控以

及国际金融危机，积攒了大量宝贵的地产开发操盘经验。公司决策层团队合作精神较好，决策能力较强，应对经营风险能力较强。在09年之前，从网络等渠道了解到其曾经涉及非法集资事件，但此事均发生在09年之前，并在当时问题合理解决，在后期发展中十分重视合规性，现在与各大金融机构合作均比较良好，未出现过逾期等现象。在其发展中，借助金融机构资金额度相对其规模并不大，且与新华信托、bb信托、长城资产等形成了长期战略合作，给其总体授信额度较大，目前并未使用全部授信额度。 综上，支持该笔融资租赁业务操作。

主办人意见

协办人意见

机构负责人意见