[案例分析]违反效力性强制规范的合同无效
违反效力性强制规范的合同无效
典型案例：
2007年11月23日，李某与XX花园项目部签订了《房屋买卖合同》，其中第二条约定：乙方（指李某,下同）所购买的房屋的内容如下，乙方所购买的房屋为复兴楼17号门面，所购房面积为111.6平方米（建筑面积的计算方法：自墙外边线为准，共墙以墙中心线为准，挑阳台和底层门面走廊按投影的一半计算建筑面积，分摊部分的计算办法，各楼层的楼梯间由各楼层按比例分摊，通道：每间门面分摊0.5平方米，每套住房分摊1平方米，按照以上计算办法以双方核实为准多退少补，房价款按合同价相应增减）;第5条规定：甲方（指XX花园项目部,下同）负责代办乙方房产证、土地证、契证，费用由乙方承担，其他相关证件和相应的税费由乙方自己承担，甲方不承担任何费用。随后，李某依据合同，交纳了全部购房款,其中包括房产证面积114.77平方米,挑阳台和底层门面走廊分摊面积1.89平方米，通道分摊面积0.5平方米，原告对挑阳台和底层门面走廊分摊面积1.89平方米及通道分摊面积0.5平方米的计算方法不持异议，该分摊部分总购房款为7122.2元。2009年4月23日，李某应XX花园项目部的要求,向当地地方税务局交纳了销售不动产税1432.41元。李某诉至法院,请求：1、依法判决两被告退回多收购房款7122.2元；2、依法确认《房屋买卖合同》第5条要求“有关相应的税费由乙方来承担”为无效条款，被告返还原告交纳的不产税14,032.41元；
本案争议焦点是：一、XX花园项目部是否多收李某2.39平方米的购房款;二、双方签订的《房屋买卖合同》中约定的第5条是否为无效条款。
关于焦点一,XX花园项目部是否多收李某2.39平方米的购房款。《房屋买卖合同》第二条双方约定的 “……挑阳台和底层门面走廊按投影的一半计算建筑面积,分摊部分的计算办法,各楼层的楼梯间由各楼层按比例分摊,通道：每间门面分摊0.5平方米,按照以上计算办法以双方核实为准多退少补,房价款按合同相应增减” 是双方当事人对建筑面积和分摊面积计算并据此交纳购房款的约定,系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律和行政法规的禁止性规定,合法有效,且该条约定与房产证登记的建筑面积并不冲突。
关于焦点二,双方签订的《房屋买卖合同》中约定的第5条是否为无效条款。
《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条明确规定：合同法第五十二条第（五）项规定“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。因此,只有违反了效力性的强制规范，才应当认定合同无效，而《中华人民共和国营业税暂行条例》并不是效力性的强制性规定。所以《房屋买卖同》约定的第5条为有效条款。
基于上述理由，法院也驳回了李某的诉讼请求。
律师点评：
民商事主体签署合同要谨慎。在签署前应慎重考察合同主体、标的、对方的履行能力等因素，然后签署合同。在签署合同后应诚实、全面地履行合同。即使想要维权也要全面了解法律法规，否则会赔了夫人又折兵。本案中李某想要在签署完合同后再利用法律规定主张自己的权利，殊不知，由于自己没有深刻理解法律法规而败诉。
本案涉及到效力性强制性规范和管理性强制性规范。虽然，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但是，合同法第五十二条第（五）项规定“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。因此,只有违反了效力性的强制规范，才应当认定合同无效。
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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