冷库建设项目可行性分析报告

成都农产品中心批发市场

冷库建设可行性研究报告

目录

一、总论 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4 （一）项目背景 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 4 （二）项目概况 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 6 二、市场预测 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 7 （一）供求现状 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 7 （二）市场分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 8 三、建设规模与产品方案 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 9 （一）建设规模 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„ 9 （二）建设内容 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„11 四、技术方案、设备方案和工程方案 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17 （一）技术方案 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17 （二）主要设备方案 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„17 （三）工程方案 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„20 五、主要原材料、燃料供应 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21 （一）主要原材料供应 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21 （二）主要原材料、燃料年需要量表 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„21 六、节能措施 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22 （一）节能设计主要编制依据 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22 （二）能源供应 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22 （三）能源指标及分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22 （四）产品单耗核算 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22 （五）节能措施 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„22 七、运营及管理团队选择 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24 （一）自主运营 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„24 （二）运营外包 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„25 八、项目实施进度 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„26 （一）建设工期 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„26 （二）项目实施进度安排 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„26 （三）项目实施进度表 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„26 九、投资估算 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„27 （一）投资估算依据 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„27 （二）固定投资估算 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„27 （三）固定资产投资分析 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„27

（四）流动资金估算 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 （五）项目投资估算 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 （六） 资金筹措 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 （七） 投资估算 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„28 十、财务评价 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30 （一）概述 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30 （二） 项目总投资及资金来源 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30 （三） 总成本费用测算 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„30 （四） 财务评价 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„31 （五）财务评价结论 „„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„32

一、总论

（一） 项目背景

1 成都农产品中心批发市场基本情况。

成都农产品中心批发市场是经原国家计委立项批准，现由上市公司深圳市农产品股份有限公司和本地国资企业成都城乡商贸发展投资（集团）有限公司共同投资兴建的国家级农产品批发市场，主要经营范围是农副产品批发、零售、储藏、加工等，辐射全国20多个省、市、自治区。市场一直肩负着带动农产品物流产业经济、保障“菜篮子”供应等使命，并一直为此不懈努力。

市场总占地面积521亩，净用地402亩，计划总投资4.3亿元，规划建筑总面积为26万㎡，场内道路总面积12万㎡，并分设六个总面积高达3万余㎡、共800个车位的停车场；已开发约220亩，建筑面积8.5万㎡，建成四个交易区：蔬菜、肉类、海水产、干杂调味品，并建成集信息中心、检测中心、监控中心、结算中心、商务中心、商务代理、咨询、市场服务为一体的客商服务中心。09年市场成交量为76万吨，成交额达60亿元，蔬菜日交易量逾3000吨/日。

2 国家产业背景。

我国农产品储藏保鲜技术迅速发展，农产品冷链物流发展环境和条件不断改善，农产品冷链物流得到较快发展。目前，我国每年约有4亿吨生鲜农产品进入流通领域，冷链物流比例逐步提高，果蔬、肉类、水产品冷链流通率分别达到5%、15%、23%，冷藏运输率分别达到15%、30%、40%。在农产品冷链物流基础设施方面，全国现

有冷藏库近2万座，冷库总容量880万吨，其中冷却物冷藏量140万吨，冻结物冷藏量740万吨；机械冷藏列车1910辆，机械冷藏汽车20000辆，冷藏船吨位10万吨，年集装箱生产能力100万标准箱。适应我国国情的低能耗、低成本的冷链处理技术的广泛推广，推动了水产品和反季节果蔬为代表的高价值量农产品冷链迅速兴起。

从总体上看，我国农产品冷链物流发展仍处于起步阶段，规模化、系统化的冷链物流体系尚未形成，与发展现代农业、居民消费和扩大农产品出口的需求相比仍有差距。国务院在近几年下发的中央1号文件中反复强调要加快农产品冷链物流系统建设，促进农产品流通。一些冷链物流的国家标准、行业标准和地方标准先后颁布实施，《食品安全法》等重要法律法规逐步完善。在2009年发布的《物流业调整和振兴规划》中，明确提出要完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施，提高鲜活农产品冷藏运输比例。农产品冷链物流的重要性进一步被消费者认识，全社会对“优质优价”农产品的需求不断增长。

2010年8月3日国家发改委日前正式印发《农产品冷链物流发展规划》，规划提出了2015年农产品冷链物流发展的目标、主要任务、重点工程及保障措施。《规划》中提出了八大工程，这些将是我们在农产品冷链物流方面鼓励的重点投资领域，其中包括一是冷库建设工程。鼓励企业在技术改造和充分利用现有低温储藏设施的基础上，加快建设一批设施先进、节能环保、高效适用的冷库，满足全社会对储藏设施的急需。到2015年，推动全社会通过改造、扩建和新建，增加冷库库容1000万吨。

（二）项目概况

成都农产品中心批发市场冷冻冷藏库建设工程。建设成为成都地区大型的果、菜、蛋、奶、肉、禽、水产等农产品冷藏冷冻库，满足成都地区食品加工企业对食品冷藏资源的需求；作为四川省菜篮子工程定点基地，满足老百姓餐桌上对冷藏食品的需求；作为冷藏食品进出成都及周边的存储和中转地，打造成都地区食品冷藏物流中心，满足各类厂家、商家和中介对冷藏食品交易平台的需求。

二、市场预测

（一） 市场供应现状

冷链物流是物流需求带来的专业化细分。冷链物流泛指冷藏冷冻类食品在生产、贮藏、运输、销售，到消费前的各个环节中始终处于规定的低温环境下，以保证食品质量，减少食品损耗的一项系统工程。它是随着科学技术的进步、制冷技术的发展而建立起来的，是以冷冻工艺学为基础、以制冷技术为手段的低温物流过程。

随着国民经济的不断发展，人们的生活水平不断提高。冷链物流业迅猛发展，冷链仓储建设有着非常广阔的市场前景。

满足新的生活模式。随着经济快速发展，地区迅速都市化，人们生活模式发生改变，对简便、西化、冰冻食品的消费需求提高，对即食文化也有相当程度的接受。

减少食品损耗。不适当的包装方法、材料、容器和处理方法、储藏环境等，造成的食品损耗惊人。据有关资料，由于没有冷链保证，我国果蔬采摘后腐损严重，全国每年果品腐损近1200万吨，蔬菜1.3亿吨，按每公斤1元计算，经济损失超过上千亿元。

保障食品安全。有效的冷链物流通过对温度、湿度及时间等的控制，使食物从农场到餐桌的全过程都得到安全保障，避免食物遭受有害物质的污染，大大减少食物的物理性、化学性和生物性的危害，从而保证了食品的品质和安全。

冷库是发展冷链业的基础设施，也是在低温条件下贮藏货物的建筑群。食品保鲜主要以食品冷藏链为主，将易腐畜禽、水产、果蔬、速冻食品通过预冷、加工、贮存和冷藏运输，有效地保持食品的外观、

色泽、营养成分及风味物质，达到食品保质保鲜，延长食品保存期的目的，起到调剂淡、旺季市场的需求并减少生产与销售过程中经济损耗的作用。

（二） 产品目标市场分析

就四川省为例：截至2007年已建成千吨级果品气调库29座，千吨以上冷库33座，500～1 000 t冷库55座，100～500 t冷库59座，50～100 t冷库242座，50 t以下冷库1.7万座。但同巨大的市场需求相比冷库储藏能力仍不能满足。按成都市每人每天消费农产品的平均值计算，全市至少需要100万吨冷库储藏能力才能满足市场需求。而目前在成都现有储藏量不足50万吨，冷库缺口巨大。由此可见，随着市场经济的不断发展、现代物流系统的不断完善，食品冷藏链的产业化发展前景十分广阔。

三、建设需求与产品方案

（一）建设需求

通过对该市场目前1000多个铺面中采样的191家经营单位从经营产品种类，经营方式，经营规模等方面收集反馈的数据建立以下数据模型，进行调查结果分析，建议冷库部分的建设规模如下：

具体分析过程如下：

采集数据分析1：关于建设冷库种类的分析 附表1：市场内经营单位的组成比例

附表2：一般食品的物理特性

结论：通过附表1该市场内经营产品种类及结合我国对食品冷加工工艺的要求（附表2），建议建设2种温度范围的冷库群，每个温度带

按产品种类的存储要求分库冷藏存储。 一：温度分类：

1． 冷库温度范围控制在：-2～7℃，用于存储水果蔬菜及新鲜肉品

类鲜蛋类；

2． 冷库温度范围控制在：-18～25℃，用于存储冷冻食品类； 二：库区分类： 1． 水果蔬菜类库群； 2． 新鲜肉品类库群； 3． 鲜蛋类库群； 4． 冷冻肉品冷库群； 5． 冷冻水产品冷库群；

采集数据分析2：关于建设冷库规模的分析

1．通过对该市场目前1000多个铺面中采样的191家经营单位经营规模：每天销售量，每次进货量，冷库储存方式，冷库吨位等方面收集反馈的数据建立以下数据模型： 附表（3）

（二）建设内容通过对成都地区周遍同类市场的调查，结合我市场的土地使用规划情况，就冷库规模提出以下建议： 1．水果蔬菜类库群的规模：

目前我国水果蔬菜类的经营除原产地大规模建设保鲜冷库存储水果蔬菜外，一般中间的流通环节多以常温条件下现场批发为主，但也有部分水果需要冷藏保鲜。通过对本市场一期蔬果类租户的抽样调查及及成都周边市场的调查，目前在成都地区蔬菜水果很少采用冷藏保鲜技术进行销售。结合本市场二期项目蔬菜交易区的规划，目前该类型冷库建设规模不宜过大，但考虑今后的发展，可能会有部分租户要求具有此类功能的冷库。建议建设一座存储吨位在500吨的蔬果保鲜冷库。可以分3间.该冷库设计成温度在-5-10℃范围内可调，建成后可以灵活使用。

该冷库建设规模的计算： 该存储吨位G:G=500吨

蔬菜水果类占地面积F：一般1吨占地6-7立方米.取值 F=6 冷库的容积有效利用率P:一般取0.55. 取值P=0.55 冷库的容积：V=G×F/P

该蔬果保鲜冷库体积为:V=500*6/0.55=5455立方米

故:建议蔬果保鲜冷库建设规模为:5400立方米,按1800立方

米/间分配.由于蔬果不宜堆放,该类冷库静空不宜过高,一般控制在4.5米以内.故该类型冷库规模不必过大。建议控制存储吨位为：500吨，在5400立方米，分3座冷库。每间冷库需湿度控制。

2．新鲜肉品类库群：

新鲜肉品分生熟类。熟食类不配套冷库。通过对本市场一期肉类类租户的抽样调查及成都周边市场的调查，成都市生鲜白条猪肉批发市场主要有四家：苏坡桥市场、茶店子市场、川南市场及本市场，本市场生鲜白条猪肉日交易量200-400头，全市日交易量为1800头，所占比率为10-20%。结合本市场二期项目肉类交易区的规划，滑轨系统建设的投入使用，生鲜白条猪肉静态可悬挂1300头/日，动态可悬挂2500头/日计算，按本市场一天交易量为600头,生鲜白条猪肉按120Kg/头计算，本市场仅生鲜白条猪肉日销售为：72吨。为此，建议建设一座存储吨位在300吨的新鲜肉品保鲜冷库分2间。一间用于存储清真类肉品，存储吨位为：100吨。另一间用于存储生鲜白条猪肉类品，存储吨位为：200吨。该冷库建设规模的计算：

存储清真类肉品,该存储吨位G:G=2100吨

清真类肉品物流密度Q：一般为400-550Kg/立方米,取值Q=500Kg/立方米

冷库的容积有效利用率P:一般取0.55, 取值P=0.55 冷库的容积：V=G/P×Q

该冷库体积为:V=100/0.55*0.5=364立方米 存储生鲜白条猪肉类品, 该存储吨位G:G=200吨 生鲜白条猪肉类占地面积F：

一般1头占地0.6-0.8平方米(按吊轨吊挂计算), 取值F=0.8 冷库的地面有效利用率P:一般取0.65,P=0.65

冷库的占地面积S：S=G/120×F/P

该冷库面积为:S=200/0.12*0.8/0.65=1354平方米,冷库高度h=4.5米

冷库的容积V:V=S*H=1354*4.5=6093立方米

故: 新鲜肉品保鲜冷库建设规模为:6000立方米,分3间,按2000立方米/间分配.由于生鲜白条猪肉类吊轨吊挂摆放, 清真类肉品按件卡位堆放,一般为2-3个卡盘码放,该类冷库静空不宜过高,一般控制在4.5米以内. 3．鲜蛋类库群

现阶段我国对蛋类制品的冷藏保鲜很少，需求量不大，建议不配套冷库。若有需要，在（1），（2）类库群调剂。 3． 冷冻品冷库群；

冻结物冷藏库既我们所说的低温冷库,该类型冷库是我们市场的主力冷库.通过对成都周边市场的调查: 成都经营冻品的市场主要是成都海兴冷业贸易股份有限公司冻货批发市场，占地40余亩，先后修建了2万余吨的冻库群，其冷冻肉类产品占成都及其周边市场70～80%的份额。驷马桥市场,冷冻库容积20000吨;南郊肉联厂冷冻库容积15000吨;双流周边冷冻库,冻库容积1500～3000吨,另海霸王（成都）冷藏物流项目,投资约6亿元在郫县安靖镇雍渡村落户，项目占地1800亩，建成后年物流量将达50万吨，物流交易金额达35亿元，成为西南地区最大、功能最完善的冷藏物流基地。结合本市场二期项目肉类交易区，冻品交易区，海产品交易区的规划，我市场冻

库建设思路一是立足市场自身配套需要，二是有可能争取成都及其周边市场20-30%的冷冻肉类产品的份额。为此，建议建设一座存储吨位在10000吨的低温冷库。分6间。分别用于存储不同种类的冷冻肉类产品。

该冷库建设规模的计算： 该存储吨位G:G=10000吨

冷冻肉类产品物流密度Q：一般为400-550Kg/立方米,取值Q=500Kg/立方米

冷库的容积有效利用率P:一般取0.55, 取值P=0.55 冷库的容积：V=G/P×Q

该冷库体积为:V=10000/（0.55*0.5）=36000立方米

故:建议冻结物冷藏库建设规模为:360000立方米,按6000立方米/间分配.由于冷冻类货品的堆放以托板按卡位（一般规格：1000*1000*1000）堆放,一般3个卡位为1组，高度为3-3.5米.该类冷库静空不宜过高,一般控制在5.5米以内.(冷库内放货架,高度不在此范围内,库内高度视装货机械程度而定)

该冷库群为投资主体，建议冷库规模为。建议控制存储吨位

为：10000吨，在35000立方米，分6座冷库。按A.清真肉制品;B.猪肉类制品;C.家禽类;D.水产品;E.杂类；F.冻结库等分类。

在冷冻品冷库群中需要建设冻结库。该类型冷库的建设是为

低温冷库配套使用的,其目的是解决进入冷冻库的冷冻类货品进货温度达不到要求,需要冷冻加工,使冷冻类货品的温度达到了进货温度

要求。该冷库不用单独设计施工建造，利用冻结物冷藏库中的一间设计成冻结库。建议建设一座冻结吨位在180吨的冻结库。建设规模为:720立方米,该类冻结库一般库内静空不宜过高,一般控制在4.0米以内. 5．冰块冷藏库：

通过对我市场水产经营商家、肉类经营商家，蔬菜经营商家的调查需求；我市场日商家需要用冰100T/天,结合结合本市场二期项目肉类交易区，冻品交易区，海产品交易区的规划，估计届时我市场日商家需要用冰200T/天. 建议建设一座存储吨位在300吨的储冰冷库。

该冷库建设规模的计算： 该存储吨位G:G=300吨 冰的密度P:P=1

冷库的容积有效利用率P:一般取0.55, 取值P=0.55 冷库的容积：V=G/P×Q

该冷库体积为:V=300/（1*0.55）=545立方米

故:建议冻结物冷藏库建设规模为: 500立方米.由于大冰不宜码放,多以人工摆放,该类冻结库一般库内静空不宜过高,一般控制在4.0米以内 6. 制冰车间

建一个制冰能力为120吨/24h的制冰车间占地面积大概为800平方米,如按我市场日商家需要用冰200T/天设计, 制冰车间占地面积大概为

1400平方米,在本市场是否有此商业用地投入,投入产出比是否合理.不建议建设制冰车间.

.综上所诉：建议建设冷库种类，规模如下表：

四、技术方案、设备方案和工程方案

（一）技术方案

1．冷库主体部分：采用土建冷库形式，库体保温为聚氨脂现场发泡技术；

2．制冷工质部分：采用以氟利昂R22；

3．制冷设备部分：采用目前国际上应用广泛的螺杆并联机组的集中

控制技术。

4．库内制冷设备部分：蔬菜水果类冷库，新鲜肉品类冷库，冷冻品

类冷库采用吊顶式高性能冷风机降温技术，储冰库采用顶排管降温技术。蔬菜水果类冷库蒸发器采用自然除霜方式技术，新鲜肉品类冷库蒸发器采用电加热除霜方式技术，冷冻品类冷库蒸发器采用水除霜方式技术，储冰库采用自然除霜方式及人工辅助除霜技术。

（二）主要设备方案

1. 关于目前国内制冷压缩机组生产厂家情况的介绍：

近几年，在以氟立昂为制冷工质的氟制冷系统中，由于单机头大功率制冷机头的出现，以及电子控制技术的广泛应用，在制冷界出现了以氟立昂为制冷工质多机头并联机组，进而解决了早期氟制冷制冷量小，在中大型冷库建设中很少应用的局面。现在，这方面的应用在我国已经非常广范，技术非常成熟。目前国内比较知名的制冷压缩机并联机组生产厂家的生产经营模式为：自己不具备制冷压缩机机头的生产能力，通过订单式销售，按客户以及项目的设计要求提供制

冷压缩机并联机组。目前国内市场上该生产单位鱼龙混杂，甚至一些不具备生产资质的单位组织几个人就开始生产。并联机组生产的核心技术主要是保障机组高效，节能，安全，简便运行控制技术和管路设计施工。现就国内的生产厂家列表如下：

2. 制冷压缩机：螺杆机头，半封闭活塞机头生产厂家情况的介绍

半封闭活塞机头

3. 蒸发器部分:

4.控制系统:建议从机组供应商统一采购。分开采购在设备运行出问

题后，设备供应商和控制系统供应商会就责任问题发生纠纷，导致问题无法及时解决。 （三）工程方案

1．冷库库体结构部分：按照国内冷库相关建筑规范，采用多层构造 2．库体保温部分：采用聚氨脂现场发泡，墙体保护外封彩钢板。 一般低温冷库(-18/-20℃) 墙体保温为150mm厚，顶底200mm厚； 一般高温冷库(5/-2℃) 墙体保温为100mm厚，顶底150mm厚； 4． 制冷设备部分：采用螺杆并联机组或半封闭并联机组集中控制

系统。

5． 水系统部分：机组冷却水与蒸发器水除霜建立循环水池共用。

五、主要原材料、燃料供应

(一）主要原材料供应 1．土建部分：

2．冷库保温部分：防水卷材，聚氨脂，彩钢板，角铁，槽钢，附材 3．制冷设备安装部分：铜管，无缝钢管，保温材料，电线，五金材

料

（二）主要原材料、燃料年需要量表 该项在建设方案没确定下，无法核算

六、节能措施

（一）节能设计主要编制依据 1．设计依据：

冷库行业有关规范 制冷工程设计手册

2．设计参数（四川成都地区）

夏季室外计算干球温度： 29℃ 夏季室外计算湿球温度： 26.7℃ 夏季室外计算相对湿度： 85% 蒸发式冷凝温度： 37℃

（二）能源供应 ：电源380V，50HZ （三）能源指标及分析 （四）产品单耗核算 （五）节能措施

1．设计方面：最优化的设计，了解客户的真实需求，做一套完善的冷库的合理组合，控制初投资。设备的合理布局，控制设备安装管线长度，减低损耗，提高能效。

2．设备方面：A）采用高效节能的制冷主机，运用并联机组0-100%间能量调节技术。节能方式：该库群温度恒定且相同，因此适合并联机组使用以实现主机节能。机组配置多台螺杆压缩机，在冷库处于部分负荷时机组控制系统可以根据实际需求自动卸载，既节能又可以延长整机使用寿命。

B）采用高效节能的制冷蒸发器：冷风机配置高性能冷风机，适用

于高端食品冷藏（加工）库以及大型气调冷库。提高单位蒸发面积的制冷量，因此相应电机功率降低，能耗降低最少20。

C）采用高效节能的蒸发式冷凝器；

蒸发式冷凝器采用水喷淋换热管，风机抽

直联式轴流风气管淋水系统

风，使冷却水部分蒸发，从而更好地降低制

冷剂的温度。在机组PLC的调节下，根据排气压力的变化，电机自动调节运行状态，从

而稳定系统排气压力，保证系统可靠地运行。与水冷却方式相比，用水量少，换热效率高；因此，蒸发式冷凝器有很大的节能优势。

除水凝盘管

循环系统

除水液管

风板　

料热交换检修通水池

图

示

SPL蒸

　工作

层

七、运营及管理团队选择

（一） 自主营运

经 理

结 算 中 心

人 事 劳 资 部

行 政 后 勤 部

经 理 办 公 室

信 息 中 心

运 输 部

仓 储 部

1 工作制度

根据行业特性，该项目营业时间为365天，每天单班营业，员工日工作时间为8小时。

2 劳动定员

本项目设计定员30人。其中管理和服务员工10人，果蔬速冻加工人员20人。

3 人员培训

根据本项目生产技术需要，技术程度较高，仪表控制所涉及的技术领域较多，要求关键岗位的人员具有一定文化和技术水平。充分利用技术依托单位的优势，搞好项目规划设计，定期对人员进行技术培训，使员工能胜任本职工作。管理人员能熟练的组织生产经营，技术人员能掌握本岗位需要的技术，生产工人能熟练的完成岗位操作。能及时

处理生产中发生的故障和问题。 （二）运营外包

1高效、完善的行业实践需要有经验丰富的管理人才来付诸实施。

2

同时冷链物流行业需要系统客户管理以引导创新。

投资方可以选择有着先进的现代冷库管理理念的专业的管理团队来负责冷库的营运。

八 项目实施进度

（一）建设工期 1．土建部分：

2．冷库库体保温施工部分：建设周期：120天； 3．制冷设备生产周期：45天； 4．制冷设备安装周期：90天 （二）项目实施进度安排

1．冷库主体土建施工期同时进行制冷设备生产；

2．冷库主体土建施工完工，同时进行制冷设备部分管道施工； 3．冷库主体土建施工完工，库体达到保温施工条件，进行冷库库体保温施工，制冷设备部分管道施工 （三）项目实施进度表

本项目属于新建，根据总建筑工程量计算，工期可控制在一年以内。

项目实施计划

九 投资估算及资金筹措

（一） 概述

本项目的建设投资根据国家有关建设项目固定资产投资的规定进行估算。

固定资产投资估算范围包括综合办公楼、物流中心、冷冻冷藏库、干品仓库、速冻果蔬车间、其他建筑、公用工程设施及总图运输部分等。

建筑工程费按建、构筑物结构形式，依据工程造价指标，并参考同类建筑的目前造价水平估算。

项目所需各类设备均按现行市场价格估算，设备安装费参照有关估算指标计算。

（二） 固定资产投资估算

固定资产投资估算包括工程费用、无形资产费用、递延资产费用及预备费。

经估算，项目建设投资为3235万元。 （三） 固定资产投资分析 固定资产投资中：

建筑工程费：1760万元 占固定资产投资54.40% 保温工程费：360万元 占固定资产投资11.12% 设备购置费：600万元 占固定资产投资18.54% 安装工程费：300万元 占固定资产投资9.27%

其它费用： 215万元 占固定资产投资6.64%

（四） 流动资金估算

采用分项详细估算法估算，本工程流动资金为500万元。 （五） 项目总投资

项目总投资=固定资产投资 + 流动资金=3235+500=3735万元 报批总投资=固定资产投资+铺底流动资金（30%流动资金） =3235+150=3385万元 （六） 资金筹措

本项目需要筹措的资金总额为3735万元。 （七） 投资估算见下表

投资估算表

十 财务评价

（一） 概述

本章依据国家发改委、建设部，发改投资[2006]1325号《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的有关规定，和现行企业的有关法律、法规和财务制度进行。

（二） 项目总投资及资金来源

项目总投资为3735万元，其中固定资产投资3235万元，流动资金500万元，铺底流动资金150万元。资金来源为全部企业自筹。

（三） 总成本费用测算 3.l 生产成本 (1)原材料及动力

原材料及动力价格均为现行市场价。电价按1.2元／度，水价按4元／吨计算。

(2)工资及福利费

项目计划定员30人，人均年工资及福利22000元/人（福利按工资总额的14%计提）。

（3）折旧费、修理费

机器设备和建筑物的折旧费，按年平均值计算，固定资产残值按4%计算。机器设备的折旧年限为10年，建筑物为30年。

（4）摊销费

无形和递延资产的摊销年限为10年。 （5）销售费

销售费用包括包装费、广告费、其它销售费用，按销售收入的1%计算。

3.2 总成本费用

经测算，年均总成本为886.61万元。 （四） 财务评价 4.l 基础条件

（1）营业量及产品价格

参照同类项目的营业收入情况，营业收入为市场竞争价。 收入估算：

包仓月收80*8100/4*75%=12.15万元,年收入为146万元。 (按面积8100㎡，25%为包仓，75%有效可利用仓) 散存10800*3/4*100元/T=81万元,年收入为972万元。 （按吨计算，75%为散存）

急冻年收入180T*100*50%*365天=329万元。

（180T为调查后市场日均理论需求，50%为实际需求）

合计年收入1447万元。

经计算，本项目年均营业收入为1447万元。 （2）计算期及投产期生产负荷

项目计算期为16年，其中建设期为1年，生产经营期为15年。营业期的第一年营业负荷为70%，第二年及以后均为100%。

（3）税收：

增值税：执行现行增值税条例，即17%； 城建税：按增值税额的7%计算； 教育附加：按增值税额的3%计算； 所得税：按应纳税额的25%计算；

按税法规定，本项目应缴纳增值税，税率为17%，进项抵扣税率为13%。

4.2 效益指标

经计算，项目税后全投资内部收益率为12.15%,税后投资回收期为11年（含建设期1年），投资利润率为10.71%，，高于行业平均水平。效益指标详见下表。

主要技术经济指标表

（五）财务评价结论

财务评价结果表明该项目的各项指标较好，具有较好的盈利能力,能适应市场有关因素变化，具有一定的抗风险能力。

从财务角度分析，项目是可行的。