房屋抵押业务操作要点及风险(全委公证)
房屋抵押业务操作要点及风险
——全委公证的运用及风险
房屋抵押贷款是一种较为普遍的贷款方式，也是大众都普遍接受的一种贷款方式，但是越是普遍的方式就越容易存在大家所忽略的问题，并且一般用房屋抵押方式贷款的数额都不会太小，需要引起高度的关注。
一、做房屋抵押业务时“全委公证”与“抵押”的区别。
首先，房屋抵押时，何为“全委公证”？何为“抵押”？
房屋的全委公证是指借款人将自己的房屋全权委托给他人用来给自己贷款，而办理全委公证之后，就等于借款人完全把房屋的使用权利交由授权方代理。而抵押是指债务人或者第三人不转移某些财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房屋抵押是建立在房屋之上的，是一种债的担保形式。
两者的区别主要是：“抵押”时，需要办理他项权证，而办理他项权证的时候，首先这一套房产必须是干净的，即除了房产证上写的持有人之外，没有其他人有处置该房产的权利，因为在此条件下，一套房产只可以抵押一次，不可以被同时抵押；而“全委”是可以做多次的，并且不分先后。一套房产做完抵押之后还可以拿来做全委，甚至可以在不同的地方做多次全委，相当于押了再押。
二、如何选择“全委公证”和“抵押”。
我们主要从线上的P2P平台和线下小贷公司等借贷公司的角度考虑。 从平台和借贷公司角度来看肯定还是做抵押好，因为抵押只可以做一次，如果与借款人做了房屋抵押，那么就可以直接确定债权人为第一债权人；但是在做了全委公证的情况下，如果借款人隐瞒了之前的全委情况，那么借款人之前究竟做过多少次全委公证就无从考证了，因为全委公证是可以做多次的，由此从保护债权的角度来说，债权人究竟是第几债权人都无从知晓，这对于债权人来说无疑是扩大了风险。
如果从需求方面来看，全委公证办理的速度较抵押要快一些，既然借款，那么一般都是希望能够尽快完成手续从而拿到款数，P2P平台以及小贷公司的优势之一不就是在借贷速度上比银行要快吗？如果从借款人的角度来看，做抵押能贷到的款数肯定会多一些，所以一般需要做房产抵押的借款人大部分都会去银行办理抵押，并且在做完抵押之后才去做全委公证。通常，没有经过抵押的房屋是不被接受直接做全委公证的，做全委公证时，风控人员会对此套房产用抵押贷款到的金额与房产的实际价值进行一个调对，以及估算剩下来的净值，再按比例给借款人发放借款。所以做全委公证贷款到的钱会少于做抵押贷款。
综上所述，无论是线上还是线下，全委公证的办理速度要比抵押快，但是风险却大于抵押，并且全委公证一般不能满足需要贷款额度较大的客户的需求。
三、对借款出现逾期情况的分析。
在借款人违约后（借款逾期），办理过房屋抵押的债权人可以直接对此房产进行处理，即使法院的判决是资不抵债，其也只会是第一债权人，变卖资产后会保障权利在最大范围内行使。
而办理全委公证的只会在拥有抵押权的人行使完权力之后才可以行使权力，究竟为第几债权人，那只能看借款人在做完抵押之后还有没有跟他人做全委公证了，由于全委可以做多次，一般赔付会按照时间的先后来进行；如果办理全委公证的时间靠后，那么当资不抵债的问题出现，就很有可能会形成坏账。
【律师建议】
从风控的角度而言，办理抵押的损失相对而言会少一些，但是如果做全委公证，平台以及小贷公司等需要考察的因素就有许多了，例如：房产有没有办理抵押、在办理完抵押之后的净值根据现在市场来说还剩下多少、借款人的信用指数、借款人的还款来源、家庭情况等。
在必要时，最好请教例如律师等专业人士，来保障权益，减小风险。